Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Alkmaar
Bestuursrecht
zaaknummer: ALK 24/685
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 december 2024 in de zaak tussen
[eiseres] " U.A., gevestigd
te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigden: [naam 2] , [naam 3] en [naam 4] ),
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Inleiding
Verweerder heeft bij beschikking van 25 februari 2023 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de hieronder vermelde onroerende zaken te [plaats] (hierna: de woningen) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op de hieronder vermelde bedragen:
[object 1] € 104.000
[object 2] € 115.000
[object 3] € 86.000
[object 4] € 97.000
[object 5] € 101.000
[object 6] € 132.000
[object 7] € 104.000
[object 8] € 115.000
[object 9] € 89.000
[object 10] € 105.000
[object 11] € 110.000
[object 12] € 99.000
[object 13] € 105.000
[object 14] € 128.000
[object 15] € 118.000
[object 16] € 100.000
[object 17] € 114.000
[object 18] € 106.000
[object 19] € 125.000
[object 20] € 119.000
[object 21] € 103.000
[object 22] € 129.000
Bij uitspraak op bezwaar van 11 augustus 2023 (hierna: het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres gegrond verklaard en de waarde van de woningen verlaagd naar de hieronder vermelde bedragen:
[object 1] € 84.000
[object 2] € 90.000
[object 3] € 70.000
[object 4] € 77.000
[object 5] € 81.000
[object 6] € 101.000
[object 7] € 86.000
[object 8] € 91.000
[object 9] € 73.000
[object 10] € 84.000
[object 11] € 86.000
[object 12] € 82.000
[object 13] € 90.000
[object 14] € 104.000
[object 15] € 99.000
[object 16] € 92.000
[object 17] € 96.000
[object 18] € 91.000
[object 19] € 104.000
[object 20] € 101.000
[object 21] € 89.000
[object 22] € 104.000
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft nadere stukken overgelegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden 8 oktober 2024 te Alkmaar
Namens eiseres zijn verschenen haar gemachtigden [naam 2] en [naam 4] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 1] .
Het beroep is gelijktijdig behandeld met de beroepen met zaaknummers ALK 23/4535, ALK 23/4948, ALK 23/5099, ALK 23/4728, ALK 23/5129, ALK 23/5306, ALK 23/4583 en ALK 24/4778. De rechtbank doet per beroep afzonderlijk uitspraak.
Feiten
1. Eiseres is eigenaar van de woningen. De woningen zijn recreatiewoningen uit bouwjaar 1965. De woningen hebben de hieronder vermelde opstal- en perceelgrootte en zijn voorzien van de hieronder vermelde bijgebouwen.
1.1
[object 1] heeft een opstal van 44 m2 en een kavel van 245 m2. De woning is voorzien van een berging.
1.2
[object 2] heeft een opstal van 48 m2 en een kavel van 240 m2. De woning is
voorzien van een berging en een overkapping.
1.3
[object 3] heeft een opstal van 37 m2 en een kavel van 194 m2. De woning is
voorzien van een berging.
1.4
[object 4] heeft een opstal van 45 m2 en een kavel van 198 m2. De woning is
voorzien van een berging.
1.5
[object 5] heeft een opstal van 47 m2 en een kavel van 215 m2.
1.6
[object 6] heeft een opstal van 66 m2 en een kavel van 240 m2. De woning is
voorzien van een berging.
1.7
[object 7] heeft een opstal van 41 m2 en een kavel van 247 m2. De woning is
voorzien van een berging.
1.8
[object 8] heeft een opstal van 49 m2 en een kavel van 240 m2. De woning
is voorzien van een berging en een tuinhuis.
1.9
[object 9] heeft een opstal van 37 m2 en een kavel van 202 m2. De woning is voorzien van een berging.
1.1
[object 10] heeft een opstal van 48 m2 en een kavel van 217 m2. De woning is
voorzien van een berging.
1.11
[object 11] heeft een opstal van 55 m2 en een kavel van 193 m2. De woning is
voorzien van een berging.
1.12
[object 12] heeft een opstal van 40 m2 en een kavel van 224 m2. De woning is
voorzien van een berging.
1.13
[object 13] heeft een opstal van 35 m2 en een kavel van 342 m2. De woning is
voorzien van een berging.
1.14
[object 14] heeft een opstal van 55 m2 en een kavel van 319 m2. De woning is
voorzien van een berging.
1.15
[object 15] heeft een opstal van 43 m2 en een kavel van 398 m2.
1.16
[object 16] heeft een opstal van 41 m2 en een kavel van 315 m2. De woning is
voorzien van een berging en een overkapping.
1.17
[object 17] heeft een opstal van 42 m2 en een kavel van 346 m2. De woning is
voorzien van een berging.
1.18
[object 18] heeft een opstal van 50 m2 en een kavel van 240 m2. De woning is voorzien van een berging.
1.19
[object 19] heeft een opstal van 49 m2 en een kavel van 347 m2. De woning is voorzien van een berging.
1.2
[object 20] heeft een opstal van 39 m2 en een kavel van 346 m2. De woning is voorzien van een berging en een serre.
1.21
[object 21] heeft een opstal van 33 m2 en een kavel van 285 m2. De woning is voorzien van een berging.
1.22
[object 22] heeft een opstal van 56 m2 en een kavel van 288 m2. De woning is voorzien van een berging en een tuinhuis.
2. Blijkens artikel 2, eerste lid, van de statuten heeft eiseres ten doel: “de behartiging van de stoffelijke belangen der leden, in het bijzonder door met hen overeenkomsten te sluiten terzake van het ter beschikking van de leden stellen van bungalow- en andere gronden, recreatiebungalows en andere goederen in het bedrijf dat de vereniging te dien einde ten behoeve van haar leden uitoefent of doet uitoefenen”.
3. Aan de leden van eiseres komt een (persoonlijk) gebruiksrecht toe op grond van het door hen gekochte lidmaatschapsrecht.
Geschil
4.
In geschil is ten eerste of verweerder is uitgegaan van een juiste objectafbakening. Als die vraag bevestigend wordt beantwoord, is de waarde van de woningen op de waardepeildatum 1 januari 2022 (hierna: de waardepeildatum) in geschil.
In geschil is ten eerste of verweerder is uitgegaan van een juiste objectafbakening. Als die vraag bevestigend wordt beantwoord, is de waarde van de woningen op de waardepeildatum 1 januari 2022 (hierna: de waardepeildatum) in geschil.
5. Eiseres stelt zich primair op het standpunt dat verweerder de grond en de woningen ten onrechte niet als recreatiesamenstel in de zin van artikel 16, aanhef en onder e, van de Wet WOZ heeft aangemerkt. Subsidiair stelt eiseres dat de waardes van de afzonderlijke woningen te hoog zijn vastgesteld en dat verweerder bij verschillende woningen van onjuiste gegevens is uitgegaan. Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en terugverwijzing naar verweerder.
6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat hij de onroerende zaken van eiseres correct heeft afgebakend en dat hij de waarde van de woningen niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder verwijst ten aanzien van de waarde van de woningen naar de bij het verweerschrift overgelegde matrices. Daarin staan naast de gegevens van de woningen, de (verkoop)gegevens vermeld van vier vergelijkingsobjecten, te weten [object 8] , [object 5] , [object 23] en [object 24] . Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
Beoordeling door de rechtbank
Objectafbakening
7. Om te beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woningen niet te hoog is vastgesteld, zal de rechtbank eerst de objectafbakening beoordelen. Eiseres stelt zich op het standpunt dat verweerder haar onroerende zaken ten onrechte niet als recreatiesamenstelsel heeft afgebakend en gewaardeerd. Verweerder stelt zich op het standpunt dat hij de juiste objectafbakening heeft toegepast.
8. De objectafbakening is neergelegd in artikel 16 van de Wet WOZ. Dit artikel luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
“Voor de toepassing van de wet wordt als één onroerende zaak aangemerkt:
a. een gebouwd eigendom;
b. een ongebouwd eigendom;
c. een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren;
e. een geheel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen, of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan, of in onderdeel d bedoelde samenstellen, dat naar de omstandigheden beoordeeld één terrein vormt bestemd voor verblijfsrecreatie en dat als zodanig wordt geëxploiteerd;
(…)”
9. De rechtbank overweegt in de eerste plaats dat alleen onroerende zaken van dezelfde genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht samen een WOZ-object kunnen vormen. De woningen zijn aan te merken als gebouwd eigendom in de zin van
artikel 16, aanhef en onderdeel a, van de Wet WOZ. De ondergrond van de woningen is voorts aan te merken als ongebouwd eigendom in de zin van artikel 16, aanhef en onderdeel b, van de Wet WOZ. De ondergrond is in eigendom van eiseres, zodat zij door natrekking tevens eigenaar van de woningen is. Zowel de ondergrond als de woningen zijn bij de individuele leden/gebruikers in gebruik. Naar het oordeel van de rechtbank behoren de afzonderlijke woningen en de bijbehorende ondergrond bij elkaar en is per woning met ondergrond sprake van een samenstel als bedoeld in artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ.
artikel 16, aanhef en onderdeel a, van de Wet WOZ. De ondergrond van de woningen is voorts aan te merken als ongebouwd eigendom in de zin van artikel 16, aanhef en onderdeel b, van de Wet WOZ. De ondergrond is in eigendom van eiseres, zodat zij door natrekking tevens eigenaar van de woningen is. Zowel de ondergrond als de woningen zijn bij de individuele leden/gebruikers in gebruik. Naar het oordeel van de rechtbank behoren de afzonderlijke woningen en de bijbehorende ondergrond bij elkaar en is per woning met ondergrond sprake van een samenstel als bedoeld in artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ.
10. Hoewel de woningen van eiseres op een terrein bestemd voor recreatieverblijf zijn gelegen, is van een recreatiesamenstel in de zin van artikel 16, aanhef en onder e, van de Wet WOZ naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. Daartoe overweegt de rechtbank dat van een recreatiesamenstel wordt gesproken indien de recreatiewoningen naar de omstandigheden beoordeeld één terrein vormen dat bestemd is voor verblijfsrecreatie en dat als zodanig wordt geëxploiteerd. Het aspect van de exploitatie van
het geheel als een recreatieterreinis de kern van de definitie van een recreatiesamenstel in de zin van de Wet WOZ. Uit hetgeen eiseres in deze procedure heeft aangevoerd, volgt naar het oordeel van de rechtbank niet dat eiseres een geheel recreatieterrein (een recreatiepark) exploiteert, maar dat zij 22 losse recreatiewoningen aan haar leden ter beschikking stelt. Dit voldoet niet aan de definitie en bedoeling van de wetgever om te kunnen spreken van een recreatieterrein in de zin van de Wet WOZ (vergelijk Kamerstukken II 2003/04, 29 612, nr. 7, p. 2-3). Een recreatieterrein kent bovendien bijkomende recreatievoorzieningen zoals bijvoorbeeld een centrale balie/receptie, een wasgelegenheid en toiletten, een slagboom en een plattegrond op het terrein. Daarvan is in het onderhavige geval geen sprake. Dat eiseres zorgdraagt voor de afvoer van het afval, de looppaden onderhoudt en het terrein van een parkeerplaats is voorzien, doet aan het voorgaande niet af.
het geheel als een recreatieterreinis de kern van de definitie van een recreatiesamenstel in de zin van de Wet WOZ. Uit hetgeen eiseres in deze procedure heeft aangevoerd, volgt naar het oordeel van de rechtbank niet dat eiseres een geheel recreatieterrein (een recreatiepark) exploiteert, maar dat zij 22 losse recreatiewoningen aan haar leden ter beschikking stelt. Dit voldoet niet aan de definitie en bedoeling van de wetgever om te kunnen spreken van een recreatieterrein in de zin van de Wet WOZ (vergelijk Kamerstukken II 2003/04, 29 612, nr. 7, p. 2-3). Een recreatieterrein kent bovendien bijkomende recreatievoorzieningen zoals bijvoorbeeld een centrale balie/receptie, een wasgelegenheid en toiletten, een slagboom en een plattegrond op het terrein. Daarvan is in het onderhavige geval geen sprake. Dat eiseres zorgdraagt voor de afvoer van het afval, de looppaden onderhoudt en het terrein van een parkeerplaats is voorzien, doet aan het voorgaande niet af.
11. Omdat de afzonderlijke woningen en de bijbehorende ondergrond een samenstel vormen, en de onroerende zaken van eiseres gezamenlijk geen recreatiesamenstel vormen, heeft verweerder de individuele woningen met ondergrond voor de toepassing van de Wet WOZ op de juiste wijze afgebakend.
De waarde van de woningen
12. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een2
onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
13. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woningen niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woningen, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten.
14. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning om de waarde daarvan te kunnen onderbouwen. Daartoe overweegt zij dat de vergelijkingsobjecten evenals de woning allemaal in [plaats] gelegen recreatiewoningen zijn. Bovendien komen de woningen uit een gelijk bouwjaar en wijken de gebruiksoppervlakte en perceelgrootte niet al te zeer af van die van de woning. Deze verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dus worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten maakt dit niet anders. Het gaat er om dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met die verschillen.
15. Dat laatste heeft verweerder gedaan. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met de bij het verweerschrift overgelegde matrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woningen en de vergelijkingsobjecten gehanteerde vierkantemeterprijzen. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, de ligging, de kwaliteit, de staat van onderhoud, alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. Het op deze wijze analyseren van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten heeft geresulteerd in prijzen per vierkante meter gebruiksoppervlakte van € 904, € 835, € 2.236 en € 1.213. Het op gelijke wijze analyseren van de waarde van de woningen heeft geleid tot waardes per vierkante meter gebruiksoppervlakte van tussen de
€ 773 en € 865. Dat is fors lager dan de gemiddelde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten. De rechtbank is van oordeel dat de waarde per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de woningen in lijn ligt met de prijzen per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de vergelijkingsobjecten. Eiseres heeft gelet op hetgeen zij heeft aangevoerd, niet aannemelijk gemaakt dat een lagere waarde per vierkante meter voor de woningen gerechtvaardigd is. Bij het voorgaande neemt de rechtbank tevens in aanmerking dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is en dat niet is vereist dat de WOZ-waarde van de woningen wiskundig wordt bewezen door verweerder.
€ 773 en € 865. Dat is fors lager dan de gemiddelde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten. De rechtbank is van oordeel dat de waarde per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de woningen in lijn ligt met de prijzen per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de vergelijkingsobjecten. Eiseres heeft gelet op hetgeen zij heeft aangevoerd, niet aannemelijk gemaakt dat een lagere waarde per vierkante meter voor de woningen gerechtvaardigd is. Bij het voorgaande neemt de rechtbank tevens in aanmerking dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is en dat niet is vereist dat de WOZ-waarde van de woningen wiskundig wordt bewezen door verweerder.
De oppervlakte van de woningen
16. Eiseres voert aan dat verweerder voor de woning [object 14] een onjuiste opstalgrootte en voor de woning [object 13] een onjuiste perceelgrootte heeft gehanteerd. Eiseres heeft deze stelling niet onderbouwd. Verweerder heeft ter zitting verklaard dat zijn taxateur naar aanleiding van de stelling van eiseres opnieuw de opstal van [object 14] heeft berekend aan de hand van bouwtekeningen. Deze herberekening kwam uit op een opstal van ongeveer 57 m2. Eiseres betwist deze berekening met de blote stelling dat het dak overhangt en ten onrechte is meegenomen. Met hetgeen eiseres heeft aangevoerd over de oppervlaktes van de opstal dan wel het perceel van de woningen [object 14] en [object 13] , heeft zij naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat verweerder ten aanzien van deze woningen een te grote oppervlakte gehanteerd heeft, noch dat de waarde van deze woningen daardoor te hoog is vastgesteld.
17. De stelling van eiseres dat van meerdere woningen de door verweerder gehanteerde afmetingen of andere gegevens onjuist zijn, heeft zij voor het eerst ter zitting gesteld zonder deze te concretiseren dan wel te onderbouwen. De rechtbank stelt voorop dat een procespartij in elke stand van het geding nieuwe juridische standpunten kan innemen en in beginsel nieuw of aanvullend feitelijk bewijs kan bijbrengen. Wel kan een nieuw standpunt of nieuw bewijs door de rechter buiten beschouwing worden gelaten als het eerder aangevoerd had kunnen worden en de wederpartij vanwege de late indiening daarop niet meer op adequate wijze kan reageren. De rechtbank overweegt dat eiseres ruim in de gelegenheid was om haar stelling eerder concreet te maken en te onderbouwen. Eiseres heeft dit nagelaten. In de eerder overgelegde stukken is – slechts in zeer algemene bewoordingen en zonder onderbouwing – gerefereerd aan de gebruiksoppervlakte van andere woningen, zonder dat eiseres daarbij gespecifieerd heeft welke oppervlaktes van welke woningen volgens haar nog meer onjuist zouden zijn. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de pas ter zitting aangedragen nieuwe stelling van eiseres wegens strijd met de goede procesorde gepasseerd dient te worden.
Slotsom
18. Het vorenstaande brengt de rechtbank tot het oordeel dat de waardes van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld. Hetgeen eiseres verder heeft aangevoerd brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Conclusie en gevolgen
19. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van
mr. E.M. Mensink, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
16 december 2024.
16 december 2024.
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift per post verzonden op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).
U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).