Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Alkmaar
Zaaknummer: 11421360 KG EXPL 24-146 WD
Vonnis in kort geding van 16 december 2024
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
URSEMMERHOF B.V.,
te Makkum,
eisende partij,
hierna te noemen: Ursemmerhof B.V.,
gemachtigde: mr. V.H.B. Kruit,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
te [woonplaats 1] ,
gemachtigde: mr. D.F. Briedé,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
te [woonplaats 2] ,
gemachtigde: mr. D.F. Briedé,
3.
[gedaagde 3],
[gedaagde 3],
te [woonplaats 3] ,
gemachtigde: mr. D.F. Briedé,
4.
[gedaagde 4],
[gedaagde 4],
te [woonplaats 4] ,
gemachtigde: mr. D.F. Briedé,
5.
[gedaagde 5],
[gedaagde 5],
te [woonplaats 5] ,
gemachtigde: mr. D.F. Briedé,
6.
[gedaagde 6],
[gedaagde 6],
te [woonplaats 17] ,
gemachtigde: mr. D.F. Briedé,
7.
[gedaagde 7],
[gedaagde 7],
te [woonplaats 3] ,
gemachtigde: mr. D.F. Briedé,
8.
[gedaagde 8],
[gedaagde 8],
te [woonplaats 6] ,
gemachtigde: mr. D.F. Briedé,
9.
[gedaagde 9],
[gedaagde 9],
te [woonplaats 7] ,
niet verschenen, tegen wie verstek is verleend,
10.
[gedaagde 10],
[gedaagde 10],
te [woonplaats 8] ,
niet verschenen, tegen wie verstek is verleend,
11.
[gedaagde 11],
[gedaagde 11],
te [woonplaats 3] ,
gemachtigde: mr. D.F. Briedé,
12.
[gedaagde 12],
[gedaagde 12],
te [woonplaats 9] ,
gemachtigde: mr. D.F. Briedé,
13.
[gedaagde 13],
[gedaagde 13],
te [woonplaats 10] ,
gemachtigde: mr. D.F. Briedé,
14.
[gedaagde 14],
[gedaagde 14],
te [woonplaats 3] ,
gemachtigde: mr. D.F. Briedé,
15.
[gedaagde 15],
[gedaagde 15],
te [woonplaats 11] ,
niet verschenen, tegen wie verstek is verleend,
16.
[gedaagde 16],
[gedaagde 16],
te [woonplaats 3] ,
gemachtigde: mr. D.F. Briedé,
17.
[gedaagde 17],
[gedaagde 17],
te [woonplaats 12] ,
gemachtigde: mr. D.F. Briedé,
18.
[gedaagde 18],
[gedaagde 18],
te [woonplaats 6] ,
gemachtigde: mr. D.F. Briedé,
19.
[gedaagde 19],
[gedaagde 19],
te [woonplaats 13] ,
gemachtigde: mr. D.F. Briedé,
20.
[gedaagde 20],
[gedaagde 20],
te [woonplaats 14] ,
gemachtigde: mr. D.F. Briedé,
21.
[gedaagde 21],
[gedaagde 21],
te [woonplaats 15] ,
gemachtigde: mr. D.F. Briedé,
22.
[gedaagde 22],
[gedaagde 22],
te [woonplaats 16] ,
gemachtigde: mr. D.F. Briedé,
23.
[gedaagde 23],
[gedaagde 23],
te [woonplaats 14] ,
gemachtigde: mr. D.F. Briedé,
24.
[gedaagde 24],
[gedaagde 24],
te [woonplaats 9] ,
gemachtigde: mr. D.F. Briedé,
25.
[gedaagde 25],
[gedaagde 25],
te [woonplaats 3] ,
niet verschenen, tegen wie verstek is verleend,
26.[gedaagde 26] ,
te [woonplaats 17] ,
gemachtigde: mr. D.F. Briedé,
27.
[gedaagde 27],
[gedaagde 27],
te [woonplaats 1] ,
gemachtigde: mr. D.F. Briedé,
28.
[gedaagde 28],
[gedaagde 28],
te [woonplaats 18] ,
procederend in persoon,
29.
[gedaagde 29],
[gedaagde 29],
te [woonplaats 2] ,
procederend in persoon,
30.
[gedaagde 30],
[gedaagde 30],
te [woonplaats 3] ,
gemachtigde: mr. D.F. Briedé,
31.
[gedaagde 31],
[gedaagde 31],
te [woonplaats 9] .
niet verschenen, tegen wie verstek is verleend,
32.
allen die zich bevinden in althans verblijven in de onroerende zaken en/of gedeelten daarvan aan het adres [adres] te [plaats],
niet verschenen, tegen wie verstek is verleend.
allen die zich bevinden in althans verblijven in de onroerende zaken en/of gedeelten daarvan aan het adres [adres] te [plaats],
niet verschenen, tegen wie verstek is verleend.
De in het geding verschenen partijen die door mr. D.F. Briedé worden vertegenwoordigd, zullen hierna: [gedaagden] worden genoemd.
Gedaagde sub 28 en gedaagde sub 29, die in persoon procederen, zullen [gedaagde 28] en [gedaagde 29] worden genoemd.
Gedaagde sub 28 en gedaagde sub 29, die in persoon procederen, zullen [gedaagde 28] en [gedaagde 29] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaardingen;
- de mondelinge behandeling van 11 november 2024 om 15:00 uur, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de verstekverlening tegen de niet verschenen gedaagde(n);
- de pleitnota van Ursemmerhof B.V.;
- de pleitnota van [gedaagden]
- de mondelinge behandeling van 11 november 2024 om 15:00 uur, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de verstekverlening tegen de niet verschenen gedaagde(n);
- de pleitnota van Ursemmerhof B.V.;
- de pleitnota van [gedaagden]
- de pleitnota van [gedaagde 29] .
Tenslotte heeft de kantonrechter bepaald dat vandaag uitspraak in de zaak zal worden gedaan.
2.De feiten
2.1.
Ursemmerhof is in of omstreeks 2014 eigenaresse geworden van het recreatiepark genaamd: “Camping De Ursemmerhof” te Ursem (hierna: het recreatiepark).
2.2.
Alle gedaagden hebben met (de rechtsvoorgangster van) Ursemmerhof een huurovereenkomst gesloten die ziet op de (ver)huur van een standplaats op het recreatiepark. Gedaagden hebben op deze standplaatsen chalets c.q. stacaravans geplaatst en gebruikt.
2.3.
Artikel 12 van de door Ursemmerhof met de afzonderlijke huurders gesloten huurovereenkomsten luidt, voor zover van belang, als volgt:
“12. Als de verhuurder geen verlenging van de huurovereenkomst wenst, kan hij, met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden voor afloop van de lopende periode, uitsluitend schriftelijk opzeggen als:
“12. Als de verhuurder geen verlenging van de huurovereenkomst wenst, kan hij, met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden voor afloop van de lopende periode, uitsluitend schriftelijk opzeggen als:
(…..)
c. verhuurder wegens concrete plannen tot een al dan niet ingrijpende herstructurering van zijn bedrijfsterrein de standplaats nodig heeft. Als de verhuurder de overeenkomst wil beëindigen wegens een ingrijpende herstructurering, dan moet hij tevens huurder daarvan tijdig op de hoogte stellen.”
2.4.
Ursemmerhof is sinds ongeveer 2014 bezig met herontwikkelingsplannen voor het recreatiepark.
2.5.
Ursemmerhof heeft per aangetekende brief van 28 september 2022 de huurovereenkomsten met alle huurders opgezegd tegen 31 december 2023.
2.6.
Verschillende, maar niet alle gedaagden hebben zich verenigd in de vereniging DURF (De Ursemmerhof Recreanten Familie). Deze vereniging heeft, kort gezegd, als doel het behartigen van de belangen van de bewoners van het Recreatiepark De Ursemmerhof.
2.7.
Op 27 februari 2023 hebben DURF en verschillende bij haar aangesloten huurders Ursemmerhof gedagvaard ten overstaan van de kantonrechter te Leeuwarden (rechtbank Noord- Nederland). Zij hebben, voor zover van belang, gevorderd dat de kantonrechter te Leeuwarden voor recht verklaart dat de opzeggingen strijdig zijn met de redelijkheid en billijkheid en dat de verschillende huurovereenkomsten om die reden niet eindigen. Ursemmerhof heeft in die procedure als tegenvordering gevorderd dat de in dat geding als eisende partij optredende huurders worden veroordeeld tot ontruiming per 31 december 2023. Beide vorderingen zijn bij vonnis van 10 oktober 2023 afgewezen. Daarnaast is voor huurders die na 1 januari 2022 een huurovereenkomst hebben gesloten voor recht verklaard dat Ursemmerhof jegens hen onrechtmatig heeft gehandeld, en Ursemmerhof veroordeeld tot schadevergoeding, nader op te maken bij staat.
2.8.
Over de opzegging van de andere huurovereenkomsten, gesloten voor 1 januari 2022, heeft de kantonrechter te Leeuwarden het volgende overwogen:
“huurovereenkomst voor (on)bepaalde tijd5.3. De kantonrechter stelt vast dat de huurovereenkomsten niet zijn aangegaan met het doel om voor één bepaalde periode te gelden en dan te eindigen. Het gaat daarentegen om huurovereenkomsten die jaarlijks automatisch worden verlengd, die in de praktijk vele jaren tot tientallen jaren plegen te blijven bestaan en die op grond van de toepasselijke contractuele voorwaarden alleen door opzegging door de huurder of verhuurder kunnen eindigen. De huurovereenkomsten hebben daarmee het karakter van duurovereenkomsten voor onbepaalde tijd.(…)
toetsingsmaatstaf opzegging(…)5.7. Uitgangspunt bij de beoordeling van de vorderingen van DURF c.s. is dan ook of Ursemmerhof bij de opzegging van de huurovereenkomsten het bepaalde in artikel 12 onder c van de huurovereenkomst in acht heeft genomen. Daarna dient beoordeeld te worden of de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval op grond van art. 6:248 lid 1 BW meebrengen dat aan de opzegging nadere eisen gesteld worden.
concrete plannen tot een al dan niet ingrijpende herstructurering van het bedrijfsterrein
(…)
5.9.Getoetst dient te worden aan hetgeen de huurders van de Ursemmerhof met hun verhuurder overeengekomen zijn, namelijk dat de verhuurder bij concrete herstructureringsplannen de huurovereenkomsten kan opzeggen, waarbij een opzegtermijn van drie maanden geldt. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Ursemmerhof voldoende onderbouwd dat het park in de huidige opzet en gelet op het gebruik niet toekomstbestendig is en dat zij het park wenst te herontwikkelen.(…)Naar het oordeel van de rechter is hetgeen Ursemmerhof heeft aangevoerd voldoende voor de door haar gedane opzegging en kan deze als een voldoende zwaarwegende grond voor opzegging worden aangemerkt.
5.10.Voor zover DURF c.s. stelt dat op het moment van opzegging van de huurovereenkomsten, dus op 28 september 2022, de plannen onvoldoende concreet waren, kan haar dit niet baten. Op grond van artikel 12 onder c van de verhuurovereenkomst dient Ursemmerhof de huurders tijdig te informeren en kan zij (vervolgens) met een opzegtermijn van drie maanden de huurovereenkomsten opzeggen. Ursemmerhof heeft er voor gekozen om tegelijk met het verstrekken van de informatie de huurovereenkomsten (alvast) op te zeggen met een opzegtermijn van tenminste 15 maanden. Dit is niet onzorgvuldig of onrechtmatig.
(…)
5.18.
Uit het vorenstaande volgt dat de door DURF c.s. (onder 3) gevorderde verklaring voor recht dat de opzeggingen door Ursemmerhof in collectieve zin en/of in individueel opzicht naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn en de huurovereenkomsten doorlopen en niet zijn geëindigd c.q. eindigen, zullen worden afgewezen.(…)
2.9.
Zowel DURF, de in eerste aanleg als eisende partij optredende huurders als Ursemmerhof hebben hoger beroep ingesteld tegen het hiervoor genoemde vonnis. Ten tijde van dit vonnis in kort geding is nog geen uitspraak gedaan in het hoger beroep.
2.10.
De in dit kort geding gedagvaarde huurders hebben hun standplaatsen op het recreatieterrein van Ursemmerhof niet ontruimd.
3.Het geschil
3.1.
Ursemmerhof vordert, kort gezegd, dat de kantonrechter alle gedaagden veroordeelt tot ontruiming van de door hen gebruikte standplaatsen.
3.2.
Ursemmerhof voert daartoe het volgende aan. Ursemmerhof heeft de huurovereenkomsten rechtsgeldig opgezegd. Als gevolg van deze opzeggingen zijn de afzonderlijke huurovereenkomsten geëindigd en dienen [gedaagden] uiterlijk op 1 september 2024 hun standplaatsen te hebben ontruimd. Desondanks weigeren zij tot ontruiming over te gaan. Daarbij komt dat er sprake is van onrust op het park. Onbevoegden hebben ingebroken in het transformatorhuisje van Liander, brand gesticht en het toegangshek vernield. Ook zijn er bedreigingen geuit richting de beheerder van het park en de bestuurder van Ursemmerhof.
3.3.
De niet verschenen gedaagden hebben geen verweer gevoerd.
3.4.
[gedaagden] voeren verweer op gronden die, voor zover van belang, zullen worden besproken in de hierna volgende beoordeling.
3.5.
De in persoon verschenen gedaagden hebben op de mondelinge behandeling het woord gevoerd. Voor zover van belang zal de kantonrechter in de hierna volgende beoordeling ingaan op hetgeen zij naar voren hebben gebracht.
4.De beoordeling
Inleiding
4.1.
Niet alle gedaagden zijn in dit geding verschenen. De kantonrechter heeft tegen de niet verschenen gedaagden verstek verleend. De kantonrechter zal eerst de tegen de niet verschenen gedaagden ingestelde vordering beoordelen. Daarna zal de kantonrechter de vordering tegen de wel verschenen gedaagden ( [gedaagden] , [gedaagde 28] en [gedaagde 29] ) beoordelen.
De beoordeling van de tegen de niet verschenen gedaagden ingestelde vordering
4.2.
De vordering komt de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voor en ligt voor toewijzing gereed, met uitzondering van het navolgende.
De gevorderde dwangsommen zullen worden afgewezen, omdat Ursemmerhof de ontruiming met bijstand van een gerechtsdeurwaarder en zo nodig de politie zelf kan bewerkstelligen.
4.3.
De niet in het geding verschenen gedaagden zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De kantonrechter zal de gevorderde hoofdelijke veroordeling tot betaling van de proceskosten afwijzen, omdat Ursemmerhof de gevorderde hoofdelijkheid niet heeft onderbouwd.
4.4.
Omdat Ursemmerhof iedere niet verschenen gedaagde afzonderlijk heeft gedagvaard, zal de kantonrechter zal iedere niet verschenen gedaagde afzonderlijk in de dagvaardingskosten veroordelen.
De proceskosten van Ursemmerhof worden begroot op:
- kosten dagvaarding € 112,37
- griffierecht € 130,00
- salaris gemachtigde € 543,00
- nakosten € 135,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 920,37 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
De over deze kosten gevorderde wettelijke rente is toewijsbaar als na te melden.
Totaal € 920,37 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
De over deze kosten gevorderde wettelijke rente is toewijsbaar als na te melden.
De beoordeling van de tegen de verschenen gedaagden ( [gedaagden] ) ingestelde vorderingwaar gaat het in deze zaak om
4.5.
Deze zaak draait om de vraag of [gedaagden] moeten worden veroordeeld om hun standplaatsen op het recreatiepark van Ursemmerhof te ontruimen. De kantonrechter komt binnen het bestek van dit kort geding tot het oordeel dat de gevorderde ontruiming moet worden afgewezen. De kantonrechter licht dit oordeel als volgt toe.
het beoordelingskader
4.6.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. Uit de inhoud en aard van de vordering volgt het spoedeisend belang van Ursemmerhof, zodat zij daarin ontvankelijk is.
4.7.
De kantonrechter moet beoordelen of soortgelijke vorderingen in een eventuele bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Daarbij is geen plaats is voor bewijslevering door middel van het horen van getuigen.
4.8.
In deze zaak is van belang dat Ursemmerhof beroep doet op de uitspraak van de kantonrechter van de rechtbank Noord Nederland van 10 oktober 2023 in de bodemprocedure (zie 2.7. en 2.8.). Beide partijen zijn van dit bodemvonnis in hoger beroep gegaan.
4.9.
De rechter die in kort geding beslist op een vordering tot het geven van een voorlopige voorziening nadat de civiele bodemrechter een uitspraak in de hoofdzaak heeft gedaan, dient in beginsel zijn uitspraak af te stemmen op het oordeel van die bodemrechter, ongeacht of de uitspraak in kracht van gewijsde is gegaan. Onder omstandigheden kan er plaats zijn voor het aanvaarden van een uitzondering op dit uitgangspunt. Dit zal het geval kunnen zijn indien de uitspraak van de civiele bodemrechter op een evidente misslag berust, alsook indien sprake is van een zodanige wijziging van omstandigheden dat moet worden aangenomen dat de bodemrechter, ingeval hij daarvan op de hoogte zou zijn geweest, tot een andere beslissing zou zijn gekomen [1] .
4.10.
Of de gevorderde spoedvoorziening wordt verleend, is verder afhankelijk van de uitkomst van een afweging van de belangen van partijen, die (in beginsel) worden beoordeeld naar de toestand op het moment van de uitspraak.
inhoudelijke beoordeling
4.11.
Ursemmerhof heeft de gevorderde ontruiming naar kern genomen gegrond op de stelling dat gedaagden zonder recht of titel gebruik maken van de staanplaats, omdat de huurovereenkomsten zijn opgezegd.
4.12.
Partijen verschillen van mening over de rechtsgeldigheid van de opzegging. In het vonnis van 10 oktober 2023 heeft de kantonrechter te Leeuwarden, kort samengevat, overwogen dat de opzegging rechtsgeldig is. Uitgaande van dat oordeel zijn de huurovereenkomsten geëindigd op 31 december 2023 door de op 28 september 2022 door Ursemmerhof aan de respectieve huurders verzonden opzeggingen.
4.13.
De kantonrechter is vanwege de afstemmingsregel bij de beoordeling van de ontruimingsvordering in beginsel gebonden aan het oordeel van de kantonrechter te Leeuwarden in het bodemvonnis. Dit geldt ook ten aanzien van [gedaagden] Weliswaar zijn niet zij, maar DURF als partij betrokken in de bodemprocedure. Echter, volgens het bodemvonnis vertegenwoordigt DURF de belangen van ongeveer 160 huurders die allen van Ursemmerhof huren. Als onbetwist is door de voorzitter van DURF op de zitting naar voren gebracht dat alle in dit kort geding verschenen gedaagden, waaronder [gedaagden] , zijn aangesloten bij DURF. Dit betekent dat er ook vanuit kan worden gegaan dat alle gedaagden de opzeggingsbrief hebben ontvangen, die als voorbeeld door Ursemmerhof is overgelegd. Immers, anders zouden zij geen belang hebben gehad bij de door DURF in de bodemprocedure gevorderde verklaring voor recht. Het verweer van [gedaagden] in dit kort geding dat niet valt te controleren of iedere huurder die gedagvaard is ook is opgezegd, wordt daarom gepasseerd.
4.14.
[gedaagden] hebben in hun betoog niet gesteld dat het oordeel van de kantonrechter te Leeuwarden berust op een klaarblijkelijke misslag. De kantonrechter heeft evenmin vastgesteld dat dit het geval is.
4.15.
De beoordeling spitst zich toe op de vraag of er sprake is van een zodanige wijziging van omstandigheden dat moet worden aangenomen dat de bodemrechter ingeval hij daarvan op de hoogte zou zijn geweest, tot een andere beslissing zou zijn gekomen. Daarmee hangt nauw samen de in 4.10. bedoelde belangenafweging. Het belang van Ursemmerhof bij de ontruiming is gelegen in haar wens om uitvoering te kunnen geven aan haar herstructureringsplannen. Daartegen hebben [gedaagden] als verweer ingebracht dat Ursemmerhof inmiddels zelf geen concrete herstructureringsplannen heeft zodat zij bij de huuropzegging geen gerechtvaardigd belang meer heeft [2] .
4.16.
De kantonrechter overweegt als volgt. Tussen partijen is niet in geschil dat de ten behoeve van de herstructureringsplannen door Ursemmerhof met The Residence
Enschede B.V. gesloten koopovereenkomst definitief van de baan is. Ter zitting is op vragen van de kantonrechter namens Ursemmerhof verklaard dat zij recent gesproken heeft met nieuwe investeerders, en dat deze bereid en in staat zijn om de herstructurering te financieren. Een daartoe strekkende koopovereenkomst is door de nieuwe investeerders nog niet getekend, zo is verklaard. Ook hebben [gedaagden] erop gewezen dat
concreteplannen als bedoeld in de opzegregeling in artikel 12 sub c van de huurovereenkomst (zie 2.3.) ontbreken. Ursemmerhof heeft haar stellingen op dit punt niet verder onderbouwd. Mede gelet op de door [gedaagden] in geding gebrachte stukken ten aanzien van haar financiële positie is het de vraag of Ursemmerhof op dit moment beschikt over de vereiste middelen om haar herontwikkelingsplannen binnen afzienbare tijd te realiseren. Daarbij wordt betrokken dat een derde schuldeiser executoriaal beslag op het terrein van het recreatiepark heeft gelegd. Anders dan Ursemmerhof ter zitting heeft gesteld staat dit beslag in zoverre aan een eventuele verkoop van het park in de weg dat hiervoor in beginsel opheffing van het beslag door de beslagleggende schuldeiser vereist is. Dat de beslaglegger hiertoe bereid is, heeft Ursemmerhof niet gesteld en is evenmin gebleken. Dat, zoals Ursemmerhof heeft aangevoerd, de beslaglegger de executie niet heeft aangezegd, doet aan het voorgaande niet af.
Enschede B.V. gesloten koopovereenkomst definitief van de baan is. Ter zitting is op vragen van de kantonrechter namens Ursemmerhof verklaard dat zij recent gesproken heeft met nieuwe investeerders, en dat deze bereid en in staat zijn om de herstructurering te financieren. Een daartoe strekkende koopovereenkomst is door de nieuwe investeerders nog niet getekend, zo is verklaard. Ook hebben [gedaagden] erop gewezen dat
concreteplannen als bedoeld in de opzegregeling in artikel 12 sub c van de huurovereenkomst (zie 2.3.) ontbreken. Ursemmerhof heeft haar stellingen op dit punt niet verder onderbouwd. Mede gelet op de door [gedaagden] in geding gebrachte stukken ten aanzien van haar financiële positie is het de vraag of Ursemmerhof op dit moment beschikt over de vereiste middelen om haar herontwikkelingsplannen binnen afzienbare tijd te realiseren. Daarbij wordt betrokken dat een derde schuldeiser executoriaal beslag op het terrein van het recreatiepark heeft gelegd. Anders dan Ursemmerhof ter zitting heeft gesteld staat dit beslag in zoverre aan een eventuele verkoop van het park in de weg dat hiervoor in beginsel opheffing van het beslag door de beslagleggende schuldeiser vereist is. Dat de beslaglegger hiertoe bereid is, heeft Ursemmerhof niet gesteld en is evenmin gebleken. Dat, zoals Ursemmerhof heeft aangevoerd, de beslaglegger de executie niet heeft aangezegd, doet aan het voorgaande niet af.
4.17.
Verder hebben [gedaagden] gewezen op de last onder dwangsom van 27 september 2024 van de gemeente Koggenland. Daarin staat dat 21 juni 2024 de toezichthouder tijdens een controle heeft geconstateerd dat er zowel chalets als houten vlonders zonder vereiste omgevingsvergunning op het terrein van Ursemmerhof zijn gebouwd. Uit de stukken kan worden afgeleid dat deze chalets als voorbeeld van de herstructureringsplannen zijn gebouwd. Uit bedoelde last onder dwangsom blijkt dat deze bouwwerken niet vergunningsvrij zijn, en dat geen concreet zicht is op legalisatie. Ursemmerhof heeft niets gesteld wat erop wijst dat de plannen van Ursemmerhof tot herstructurering, voor zover die thans als voldoende concreet kunnen worden aangemerkt, vergunningsvrij kunnen worden uitgevoerd. Alhoewel de kantonrechter onder ogen ziet dat niet als eis kan worden gesteld dat alle vergunningen verkregen moet zijn, is de kwestie van de mogelijk vereiste omgevingsvergunning wel een omstandigheid die in het kader van de gestelde wijziging van omstandigheden meeweegt.
4.18.
Gelet op het voorgaande verwacht de kantonrechter niet dat na een eventuele toewijzing van de ontruimingsvordering Ursemmerhof binnen afzienbare tijd zal kunnen overgaan tot realisatie van haar herstructureringsplannen. Deze vaststelling doet afbreuk aan het belang van Ursemmerhof bij haar ontruimingsvordering. In zoverre kan [gedaagden] worden gevolgd in het betoog dat sprake is van een wijziging van omstandigheden.
4.19.
Tegenover het belang van Ursemmerhof bij ontruiming staat het belang van [gedaagden] bij behoud van de bestaande toestand. Een (gedwongen) ontruiming betekent voor hen een onomkeerbare situatie die neerkomt op definitief vertrek van het recreatiepark en (veelal) het tenietgaan van een naar particuliere maatstaven bezien aanzienlijke investering, zoals ter zitting nader toegelicht.
4.20.
Ursemmerhof heeft nog gewezen op de inbraak, brandstichting en vernieling door onbevoegden. Bij gebrek aan concrete aanwijzingen dat [gedaagden] hier de hand in hebben gehad, kan dit hen in dit geding niet worden tegengeworpen. Dit geldt ook voor de bedreigingen die volgens Ursemmerhof zijn geuit aan het adres van de parkbeheerder en de bestuurder van Ursemmerhof.
conclusie
4.21.
Alles afwegende, is de kantonrechter van oordeel dat bij de huidige stand van zaken [gedaagden] de gelegenheid moet worden geboden om de uitkomst van de hoger beroepsprocedures af te kunnen wachten zonder te worden geconfronteerd met een gedwongen ontruiming van de door haar gehuurde standplaatsen.
4.22.
De vordering van Ursemmerhof tegen [gedaagden] zal daarom worden afgewezen.
4.23.
Ursemmerhof zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [gedaagden] worden veroordeeld (inclusief nakosten). Deze kosten zijn als volgt te begroten:
- salaris gemachtigde € 543,00
- salaris gemachtigde € 543,00
- nakosten € 135,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 678,00 ( plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing).
Totaal € 678,00 ( plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing).
De beoordeling van de tegen [gedaagde 29] ingestelde vordering
4.24.
[gedaagde 29] voert als enige verweer tegen de vordering van Ursemmerhof dat Ursemmerhof geen andere plek hebben aangewezen waar [gedaagde 29] zijn caravan naar toe kan verplaatsen. Evenmin heeft Ursemmerhof een schadevergoeding aangeboden. Ursemmerhof handelt hiermee in strijd met de afspraken die in het huurcontract zijn opgenomen, aldus [gedaagde 29] .
4.25.
De kantonrechter overweegt als volgt. Artikel 13 van de door partijen gesloten huurovereenkomst bepaalt, kort gezegd, dat indien Ursemmerhof de huurovereenkomst opzegt wegens voorgenomen herstructurering zij “zo mogelijk” een andere plaats aan [gedaagde 29] moet aanbieden. De in de huurovereenkomst opgenomen bewoording: “zo mogelijk” brengt mee dat geen sprake is van een afdwingbare verplichting om een alternatieve locatie te bieden. Alleen als dat tot de mogelijkheden behoort, is Ursemmerhof hiertoe verplicht.
4.26.
Uit het verweer leidt de kantonrechter overigens af dat [gedaagde 29] zich niet verzet tegen de ontruiming, maar een schadevergoeding wenst te ontvangen. [gedaagde 29] heeft geen concrete vordering ingesteld, terwijl Ursemmerhof een eventuele schadevergoedingsplicht heeft betwist naast de reeds gegeven korting op energie en huur. Voor de vraag of [gedaagde 29] aanspraak heeft op een schadevergoeding is nader onderzoek nodig naar de feiten, waarvoor dit kort geding zich niet leent. [gedaagde 29] zal daarvoor zelf een bodemprocedure moeten starten. Gelet op het voorgaande zal [gedaagde 29] zal tot ontruiming worden veroordeeld. De kantonrechter ziet wel aanleiding om de proceskosten te compenseren.
De beoordeling van de tegen [gedaagde 28] ingestelde vordering4.27. [gedaagde 28] heeft op de mondelinge behandeling het woord gekregen, maar daarbij verklaard dat hij niks tegen de vordering heeft in te brengen. De door Ursemmerhof ingestelde vordering tot ontruiming ligt daarmee voor toewijzing gereed. Nu [gedaagde 28] geen inhoudelijk verweer heeft gevoerd, zal de kantonrechter de proceskosten compenseren.
5.De beslissing
De kantonrechter
in de zaak tegen de niet verschenen gedaagden
5.1.
veroordeelt [gedaagde 9] om de door hem/ haar op het recreatiepark gebruikte standplaats B.17 te ontruimen binnen 5 dagen na betekening van het vonnis, zulks met machtiging aan Ursemmerhof om bij gebreke van volledige voldoening aan de veroordeling tot ontruiming, deze ontruiming zelf op kosten van gedaagde te bewerkstelligen met behulp van een deurwaarder en de sterke arm van politie en justitie;
5.2.
veroordeelt [gedaagde 10] om de door hem/ haar op het recreatiepark gebruikte standplaats [nummer 1] te ontruimen binnen 5 dagen na betekening van het vonnis, zulks met machtiging aan Ursemmerhof om bij gebreke van volledige voldoening aan de veroordeling tot ontruiming, deze ontruiming zelf op kosten van gedaagde te bewerkstelligen met behulp van een deurwaarder en de sterke arm van politie en justitie;
5.3.
veroordeelt [gedaagde 15] om de door hem/ haar op het recreatiepark gebruikte standplaats [nummer 2] te ontruimen binnen 5 dagen na betekening van het vonnis, zulks met machtiging aan Ursemmerhof om bij gebreke van volledige voldoening aan de veroordeling tot ontruiming, deze ontruiming zelf op kosten van gedaagde te bewerkstelligen met behulp van een deurwaarder en de sterke arm van politie en justitie;
5.4.
veroordeelt [gedaagde 25] om de door hem/ haar op het recreatiepark gebruikte standplaats [nummer 3] te ontruimen binnen 5 dagen na betekening van het vonnis, zulks met machtiging aan Ursemmerhof om bij gebreke van volledige voldoening aan de veroordeling tot ontruiming, deze ontruiming zelf op kosten van gedaagde te bewerkstelligen met behulp van een deurwaarder en de sterke arm van politie en justitie;
5.5.
veroordeelt [gedaagde 31] om de door hem/ haar op het recreatiepark gebruikte standplaats [nummer 4] te ontruimen binnen 5 dagen na betekening van het vonnis, zulks met machtiging aan Ursemmerhof om bij gebreke van volledige voldoening aan de veroordeling tot ontruiming, deze ontruiming zelf op kosten van gedaagde te bewerkstelligen met behulp van een deurwaarder en de sterke arm van politie en justitie;
5.6.
veroordeelt allen die zich bevinden in althans verblijven in de onroerende zaken en/of gedeelten daarvan aan het adres [adres] te [plaats] , om de door hem/ haar op het recreatiepark gebruikte standplaats te ontruimen binnen 5 dagen na betekening van het vonnis, zulks met machtiging aan Ursemmerhof om bij gebreke van volledige voldoening aan de veroordeling tot ontruiming, deze ontruiming zelf op kosten van gedaagde te bewerkstelligen met behulp van een deurwaarder en de sterke arm van politie en justitie;
5.7.
veroordeelt [gedaagde 9] , [gedaagde 10] , [gedaagde 15] , [gedaagde 25] , [gedaagde 31] en allen die zich bevinden in althans verblijven in de onroerende zaken en/of gedeelten daarvan aan het adres [adres] te [plaats] , om ieder afzonderlijk aan Ursemmerhof te betalen de kosten van de dagvaarding van € 112,37, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag van betaling;
5.8.
veroordeelt [gedaagde 9] , [gedaagde 10] , [gedaagde 15] , [gedaagde 25] , [gedaagde 31] , en allen die zich bevinden in althans verblijven in de onroerende zaken en/of gedeelten daarvan aan het adres [adres] te [plaats] , om aan Ursemmerhof te betalen de overige proceskosten te begroten op € 808,00 [3] , te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als zij niet tijdig aan de proceskostenveroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, alsmede te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag van betaling;
5.9.
wijst de vordering voor het overige af;
in de zaak tegen [gedaagde 29]
5.10.
veroordeelt [gedaagde 29] om de door hem/ haar op het recreatiepark gebruikte standplaats [nummer 5] te ontruimen binnen 5 dagen na betekening van het vonnis, zulks met machtiging aan Ursemmerhof om bij gebreke van volledige voldoening aan de veroordeling tot ontruiming, deze ontruiming zelf op kosten van gedaagde te bewerkstelligen met behulp van een deurwaarder en de sterke arm van politie en justitie;
5.11.
compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
in de zaak tegen [gedaagde 28]
5.12.
veroordeelt [gedaagde 28] om de door hem/ haar op het recreatiepark gebruikte standplaats [nummer 6] te ontruimen binnen 5 dagen na betekening van het vonnis, zulks met machtiging aan Ursemmerhof om bij gebreke van volledige voldoening aan de veroordeling tot ontruiming, deze ontruiming zelf op kosten van gedaagde te bewerkstelligen met behulp van een deurwaarder en de sterke arm van politie en justitie;
5.13.
compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
in de zaak tegen [gedaagden]
5.14.
wijst de vordering af;
5.15.
veroordeelt Ursemmerhof in de proceskosten van [gedaagden] , te begroten op
€ 678,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met
€ 92,00 plus de kosten van betekening als Ursemmerhof niet tijdig aan de proceskostenveroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
€ 678,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met
€ 92,00 plus de kosten van betekening als Ursemmerhof niet tijdig aan de proceskostenveroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
in alle zaken:
5.16.
verklaart de veroordelingen tot ontruiming en tot betaling van proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. Lourens en in het openbaar uitgesproken op 16 december 2024.