Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Alkmaar
Zaaknummer: 11036547 \ CV EXPL 24-969 TB
Vonnis van 30 oktober 2024
in de zaak van
[eiser],
te [plaats 2] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. P.G.Th.M. Visser -van Daal,
tegen
1.[gedaagde 1] , H.O.D.N. [naam 1] ,
te [plaats 1] ,
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
te [plaats 1] ,
gedaagde partijen,
hierna ieder afzonderlijk te noemen: [gedaagden]
procederend in persoon.
De zaak in het kort
De verhuurder van een woning en garagebox (het gehuurde) in de vrije sector vordert ontbinding van de huurovereenkomst en tien maanden achterstallige huur. De kantonrechter is van oordeel dat de huurachterstand voor drie maanden hoofdelijk kan worden toegewezen aan de huurder en medehuurder, omdat de medehuurder tot dat moment als medehuurder op de huurovereenkomst vermeld stond en dat de overige huurachterstand aan de huurder kan worden toegewezen. De huurachterstand die de huurder heeft laten ontstaan is zo groot dat dit een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Ook de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden daarom toegewezen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 28 maart 2024
- de conclusie van antwoord van [gedaagde 1] ontvangen op 9 april 2024
- het mondelinge antwoord van [gedaagde 2] van 10 april 2024
- de brief van [gedaagde 1] ontvangen op 24 april 2024
- het tussenvonnis van 24 april 2024
- de e-mail van [eiser] van 24 september 2024
- de e-mail van [gedaagde 1] van 25 september 2024
- de mondelinge behandeling van 26 september 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. [gedaagde 1] is niet verschenen op de mondelinge behandeling.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagden] hebben op 29 september 2020 een huurovereenkomst gesloten met [eiser] ten aanzien van de woning aan het adres [adres 1] (hierna: de woning) en een garagebox aan het adres [adres 2] (hierna: de garagebox) in [plaats 1] (hierna gezamenlijk: het gehuurde). De huurprijs bedraagt € 1.194,00 per maand voor de woning en € 104,89 per maand voor de garagebox. Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte’ (hierna: algemene voorwaarden) van 20 maart 2017 van toepassing verklaard.
2.2.
[eiser] heeft [gedaagden] op 10 februari 2022 gedagvaard wegens een huurachterstand, waarna tussen [eiser] en [gedaagde 1] een regeling tot stand is gekomen. Deze regeling is vervolgens door de kantonrechter op 6 april 2022 vastgelegd in een vonnis. Partijen zijn – voor zover van belang – overeengekomen dat [eiser] de vordering tot betaling van de huurachterstand en ontbinding van de huurovereenkomst tegenover [gedaagde 2] intrekt en dat [gedaagde 1] de maandelijkse huur en kosten betaalt.
2.3.
Bij e-mail van 16 mei 2023 heeft (een medewerker van) [eiser] aan [gedaagde 2] laten weten dat zij is verwijderd van het huurcontract.
2.4.
[eiser] heeft bij brief van 29 september 2023 een aanmaning gestuurd aan [gedaagde 1] voor een bedrag van € 4.751,28.
2.5. (
De gemachtigde van) [eiser] heeft [gedaagden] op 6 december 2023 nogmaals een aanmaning gestuurd. Daarnaast verzoekt de gemachtigde [gedaagden] om schriftelijk toestemming te verlenen om contactgegevens te verstrekken aan het College voor Schuldhulpverlening van de gemeente waar [gedaagden] woonachtig zijn.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert – na wijziging van eis – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] tot betaling van € 3.440,91 aan huurachterstand (over de maanden februari tot en met april 2023) en veroordeling van alleen [gedaagde 1] tot betaling van € 8.939,85 aan achterstallige huurpenningen (over de periode na april 2023). Daarnaast vordert [eiser] dat [gedaagde 1] wordt veroordeeld tot betaling van € 1.194,00 en € 116,37 per maand voor de woning en de garagebox vanaf 1 april 2024, welk bedrag vanaf 1 juli 2024 verhoogd dient te worden met het bedrag van de jaarlijkse huurverhoging, met veroordeling van [gedaagde 1] in de kosten van deze procedure en [gedaagde 2] alleen indien zij zich in de procedure heeft gesteld.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagden] in gebreke zijn met nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst doordat zij een huurachterstand hebben laten ontstaan die op het moment van dagvaarden tien maanden huur bedraagt. De wanbetaling is systematisch. Het is niet de eerste keer dat er achterstanden zijn ontstaan. In 2022 heeft [eiser] [gedaagden] al eens gedagvaard en heeft de rechter op 6 april 2022 vonnis gewezen, waarin een regeling tussen partijen is vastgelegd. Die regeling is niet nagekomen. Volgens de deurwaarder waren er geen mogelijkheden tot verhaal. Omdat er opnieuw een huurachterstand is ontstaan die inmiddels is opgelopen tot tien maanden rechtvaardigt dit ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Er is geen bereidheid meer tot het treffen van een nieuwe regeling. [gedaagde 2] heeft aan de deurwaarder laten weten niet meer in de woning te wonen en dat zij dat ook nooit gedaan heeft. Partijen zijn inmiddels gescheiden. Om die reden is [gedaagde 2] van de huurovereenkomst afgehaald en wordt van [gedaagde 2] niet de volledige huurachterstand gevorderd.
3.3.
[gedaagde 1] voert verweer tegen de vordering. Hij voert aan dat hij nooit bericht heeft ontvangen dat er niet is betaald. De deurwaarder legt alleen contact met [gedaagde 2] en [gedaagde 2] heeft [gedaagde 1] hierop gewezen. [gedaagde 1] heeft een paar keer een betalingsregeling voorgesteld, maar daar is niet op gereageerd. Nu is er opeens een dagvaarding voor beëindiging van de huur en komt [gedaagde 1] met zijn twee kinderen op straat te staan. [gedaagde 1] is er vorig jaar een tijd uit geweest vanwege rugklachten. Hij is zzp’er en daardoor had hij geen inkomen. [gedaagde 1] wil graag een betalingsregeling treffen met [eiser] .
3.4.
[gedaagde 2] voert aan dat zij niets met de huurachterstand te maken heeft. Zij heeft [gedaagde 1] al twee jaar niet gezien. [gedaagden] zijn gescheiden op 11 april 2022. [gedaagde 2] is uiteindelijk op 16 mei 2023 als huurder van de huurovereenkomst verwijderd.
4.De beoordeling
4.1.
Deze zaak gaat om de huur van een zelfstandige woonruimte. De huurovereenkomst is aangegaan op 29 september 2020 met een aanvangshuur van € 1.095,00 netto voor de woning. Er is daarom sprake van geliberaliseerde huur. Daarnaast is in dezelfde huurovereenkomst een aanvangshuur van € 100,00 netto voor de garagebox overeengekomen.
4.2.
De kantonrechter moet beoordelen of [gedaagden] de huur voor de maanden februari tot en met april 2023 en september 2023 tot en met maart 2024 met rente en kosten aan [eiser] moeten betalen. Om die vraag te kunnen beantwoorden moet de kantonrechter eerst een aantal bepalingen in de huurovereenkomst en algemene voorwaarden van [eiser] toetsen.
Ambtshalve toetsing van:de Huurovereenkomst en de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte ROZ 20 maart 2017(hierna: de algemene voorwaarden)
4.3.
Omdat het hier gaat om een professionele verhuurder en consument-huurders, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of in de huurovereenkomst of algemene voorwaarden bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument. [1] Want dit kan gevolgen hebben voor (de hoogte van) de vordering. Een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar. [2]
4.4.
Bedingen waaraan de huurder gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, zijn oneerlijk als deze in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de rechten en plichten die de huurder op grond van de overeenkomst heeft, aanzienlijk verstoort in het nadeel van de huurder. Het gaat om een beoordeling van de bedingen op het moment dat de overeenkomst werd gesloten. Of de verhuurder de huurder ook daadwerkelijk aan die bedingen houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is niet relevant. Als een beding wegens onredelijkheid wordt vernietigd, kan de verhuurder niet terugvallen op een eventuele wettelijke regeling over het zelfde onderwerp.
Servicekostenbeding
4.5.
In artikel 17 van de algemene voorwaarden is een servicekostenbeding opgenomen. Omdat [eiser] op grond van het beding slechts de werkelijke servicekosten in rekening kan brengen, is de kantonrechter van oordeel dat dit artikel als niet oneerlijk kunnen worden beschouwd.
Huurprijswijzigingsbeding(en)
4.6.
In artikel 5.2 van de huurovereenkomst is een huurprijswijzigingsbeding opgenomen dat verwijst naar artikel 16 van de algemene voorwaarden en artikel 12.10 en 12.11 van de huurovereenkomst. Artikel 16 van de algemene voorwaarden biedt de verhuurder de mogelijkheid om de huurprijs jaarlijks te verhogen conform de regels van de CPI. Dit beding is niet oneerlijk, omdat dit alleen de effecten van inflatie neutraliseert en verwijst naar de regels van de CPI.
4.7.
Artikel 12.10 is ook niet oneerlijk. [naam 2] heeft in zijn conclusie van 19 juli 2024 [3] geoordeeld dat een opslag van maximaal 3% als niet oneerlijk moet worden aangemerkt.
Buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten
4.8.
In artikel 25.2 van de algemene voorwaarden is een beding opgenomen met betrekking tot buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter is van oordeel dat dit beding, hoewel niet duidelijk en begrijpelijk geformuleerd, op zichzelf als niet oneerlijk kan worden beschouwd omdat de buitengerechtelijke kosten worden beperkt tot wat wettelijk is toegestaan.
4.9.
Het beding in artikel 25.2 van de algemene voorwaarden ziet ook op de proceskosten. Voor zover [eiser] op grond van dit beding aanspraak kan maken op gerechtelijke kosten die boven het liquidatietarief uitkomen, is dit beding oneerlijk. Dit heeft echter geen gevolg voor de proceskostenveroordeling in deze procedure, omdat de (kanton)rechter op grond van de artikelen 237 en 242 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering ertoe gehouden is om de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten niet lager mogen worden vastgesteld dan het liquidatietarief.
De huurachterstand
4.10.
[eiser] heeft zijn eis op de zitting gewijzigd, omdat [gedaagde 2] vanaf mei 2023 geen huurder meer is. Van haar wordt alleen nog betaling van de huurachterstand over de maanden februari tot en met april 2023 ter hoogte van € 3.440,91 gevorderd. Van [gedaagde 1] wordt de gehele huurachterstand gevorderd. [gedaagde 1] heeft de huurachterstand niet weersproken. [gedaagde 2] heeft op de zitting de huurachterstand ten aanzien van de maanden februari tot en met april 2023 evenmin weersproken. [gedaagde 1] heeft nog aangevoerd dat hij nooit bericht heeft ontvangen dat er niet betaald is. Hiermee miskent hij echter dat het betalen van huurtermijnen een ‘brengschuld’ betreft. Dit betekent dat [gedaagde 1] zelf moet zorgen voor tijdige en volledige betaling en dat de verhuurder geen facturen hoeft te sturen of hem daarop hoeft te wijzen. [gedaagde 1] kan er dan ook niet mee volstaan dat hij niet op de hoogte was van de huurachterstand. Bovendien komt de kantonrechter dit standpunt ongeloofwaardig voor. Niet voorstelbaar is dat [gedaagde 1] niet door heeft gehad dat hij gedurende zo’n lange periode geen huur heeft betaald. Dit geldt te meer nu er eerder al een mogelijke ontruiming dreigde wegens een huurachterstand. Ook heeft [gedaagde 2] ter zitting verklaard contact te hebben gehad met [gedaagde 1] en alle stukken naar hem te hebben doorgezonden. De kantonrechter zal daarom [gedaagden] hoofdelijk veroordelen tot betaling van de huurachterstand van € 3.440,91. [gedaagde 1] zal daarnaast worden veroordeeld tot betaling van de overige huurachterstand van € 8.939,85 (€ 12.380,76 minus € 3.440,91) van na april 2023.
4.11.
De wettelijke rente over de huurachterstand zal worden toegewezen vanaf 28 december 2023, gelet op de mededeling in de aanmaning van 6 december 2023 dat eerst na het verstrijken van een laatste betalingstermijn tot en met 27 december 2023 wettelijke rente is verschuldigd.
Ontbinding en ontruiming
4.12.
Met betrekking tot de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de verzochte ontruiming van het gehuurde overweegt de kantonrechter als volgt. De openstaande huurschuld van [gedaagde 1] bedroeg ten tijde van de dagvaarding tien maanden. Hoewel de huurachterstand na de dagvaarding niet verder is opgelopen, zijn er ook geen betalingen geweest en is de achterstand dus ongewijzigd gebleven. De omvang van de huurachterstand levert een zodanige tekortkoming op dat deze ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Daarbij weegt ook mee dat [gedaagde 1] al eerder nalatig is geweest met het betalen van de huur, wat in 2022 tot een procedure heeft geleid waarbij tussen partijen een regeling is getroffen die vervolgens niet is nagekomen. De aard en ernst van de tekortkoming en het belang van [eiser] , die recht heeft op een huurder die de huur volledig en op tijd betaalt, bij beëindiging van de huurovereenkomst wegen in dit geval zwaarder dan de persoonlijke belangen van [gedaagde 1] bij voortzetting van de huurovereenkomst. [gedaagde 1] heeft weliswaar gewezen op het belang van zijn kinderen bij het behoud van de woning, maar dat heeft hij verder niet onderbouwd. Bovendien is uit de verkregen informatie op de zitting gebleken dat de kinderen van [gedaagde 1] meerderjarig zijn.
4.13.
De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal dan ook worden toegewezen. Dat betreft naast de woning dus ook de garagebox.
4.14.
De gevorderde machtiging tot gedwongen ontruiming is niet toewijsbaar. Indien noodzakelijk voor de tenuitvoerlegging van dit vonnis, kan de deurwaarder met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 555 e.v. Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering zonder toestemming van de bewoner of gebruiker het betreffende pand betreden en ontruimen. Daarnaast worden de gevorderde ontruimingskosten afgewezen, omdat de met de ontruiming gemoeide kosten slechts toewijsbaar zijn als zij in redelijkheid zijn gemaakt, hetgeen niet op voorhand kan worden beoordeeld.
4.15.
Gelet op de ingrijpende gevolgen voor [gedaagde 1] wordt de ontruimingstermijn gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
Toekomstige huurtermijnen
4.16.
[eiser] vordert de toekomstige huur vanaf 1 april 2024 zolang de huurovereenkomst zal duren of [gedaagde 1] na datum van de dagvaarding van de woning en garagebox gebruik maakt, welk bedrag jaarlijks vanaf 1 juli (voor het eerst in 2024) verhoogd dient te worden met het bedrag van de jaarlijkse huurverhoging. Na verhoging betreft de huurprijs per 1 juli 2024, zoals blijkt uit de nader gegeven toelichting van de zijde van [eiser] , € 1.259,67 voor de woning en € 122,77 voor de garagebox. Omdat gebleken is dat de huurtermijnen na dagvaarding zijn betaald, zal de vordering worden toegewezen op de wijze zoals hierna vermeld.
Betalingsregeling
4.17.
[gedaagde 1] heeft nog verzocht om een betalingsregeling, maar gelet op de omvang van de huurachterstand en de eerdere tussen partijen getroffen regeling, is [eiser] niet bereid tot het treffen van een betalingsregeling. De kantonrechter kan ook geen betalingsregeling opleggen omdat zij daartoe niet bevoegd is.
Proceskosten
4.18.
[gedaagde 1] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Er wordt een beperkt deel van de vordering toegewezen ten aanzien van [gedaagde 2] , terwijl het overgrote deel van de huurachterstand voor rekening van [gedaagde 1] komt, alsmede de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter acht het daarom niet redelijk dat [gedaagde 2] met de proceskosten wordt belast. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
138,81
- griffierecht
€
248,00
- salaris gemachtigde
€
812,00
(2 punten × € 406,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.333,81
4.19.
De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de huurovereenkomst ten aanzien van de woning aan het adres [adres 1] en de garagebox aan het adres [adres 2] in [plaats 1] en veroordeelt [gedaagde 1] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te verlaten en te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege [gedaagde 1] daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van [eiser] te stellen;
5.2.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, om aan [eiser] te voldoen € 3.440,91, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 28 december 2023 tot de dag der algehele voldoening;
5.3.
veroordeelt [gedaagde 1] om aan [eiser] te voldoen € 8.939,85, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 28 december 2023 tot de dag der algehele voldoening;
5.4.
veroordeelt [gedaagde 1] tot betaling aan [eiser] van € 1.259,67 en € 122,77 per maand tot de dag van ontruiming van het gehuurde,
5.5.
veroordeelt [gedaagde 1] in de proceskosten van € 1.333,81, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde 1] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S. Slijkhuis en in het openbaar uitgesproken op 30 oktober 2024.