Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: 11342246 \ VV EXPL 24-163
Vonnis in kort geding van 12 november 2024
in de zaak van
[eiser],
wonende te [plaats 1]
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser],
gemachtigde: mr. J. Pearson,
tegen
FUN2.SHOP B.V.,
gevestigd te [plaats 2],
gedaagde partij,
hierna te noemen: Fun2.Shop,
procederend in persoon.
De zaak in het kort
In deze procedure vordert [eiser] ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurachterstand, buitengerechtelijke incassokosten en rente. Fun2.Shop heeft de vordering (grotendeels) erkend. In de gegeven omstandigheden kan met een grote mate van zekerheid worden aangenomen dat de kantonrechter in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal ontbinden. De kantonrechter wijst de gevorderde ontruiming daarom toe. Ook de gevorderde huurachterstand, rente en buitengerechtelijke incassokosten zijn toewijsbaar.
1.De procedure
1.1.
[eiser] heeft Fun2.Shop gedagvaard om op 5 november 2024 om 11.00 uur te verschijnen ter terechtzitting van de kantonrechter van de rechtbank Noord-Holland, locatie Haarlem.
1.2.
Per abuis heeft de griffie op 25 oktober 2024 aan partijen medegedeeld dat de zitting om 11:30 uur zal plaatsvinden. Vervolgens is bij brief van 28 oktober 2024 aan partijen medegedeeld dat de aanvangstijd van 11:30 uur niet correct is en dat de zaak – zoals staat aangeven in de dagvaarding - om 11.00 uur zal worden behandeld. [eiser] is met zijn gemachtigde om 11.00 uur verschenen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat [eiser] ter toelichting van zijn standpunt naar voren heeft gebracht.
1.3.
Om 11.30 uur is de heer [betrokkene] namens Fun2.Shop verschenen. Hij gaf aan de correctiebrief van 28 oktober 2024 niet te hebben ontvangen. De heer [betrokkene] heeft toen alsnog verweer gevoerd en de vordering (grotendeels) erkend. Nadien is met de gemachtigde van [eiser] het voorgaande besproken en hij heeft hiertegen geen bezwaar gemaakt.
2.Feiten
2.1.
Fun2.Shop huurt met ingang van 1 maart 2024 van [eiser] de bedrijfsruimte met één parkeerplaats gelegen aan het adres [adres] te ([postcode]) [plaats 2]. De huurprijs bedraagt € 1.800,00 per maand (aanvangsprijs € 1.750,00 en servicekosten
€ 50,00), bij vooruitbetaling te voldoen.
€ 50,00), bij vooruitbetaling te voldoen.
2.2.
Op de overeenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW van toepassing verklaard. Daarin is onder meer het volgende bepaald:
“(…) 28.1 In alle gevallen waarin (Ver)huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (Ver)Huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (Ver)Huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of Huurder tot ontruiming te dwingen, is (Ver)Huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, (…), aan (Ver)Huurder te voldoen. De gemaakte redelijke kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat als volgt wordt berekend; 15% over de hoofdsom met een maximum van € 25.000 per geval exclusief de griffierechten. (…)”
“(…) 28.1 In alle gevallen waarin (Ver)huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (Ver)Huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (Ver)Huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of Huurder tot ontruiming te dwingen, is (Ver)Huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, (…), aan (Ver)Huurder te voldoen. De gemaakte redelijke kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat als volgt wordt berekend; 15% over de hoofdsom met een maximum van € 25.000 per geval exclusief de griffierechten. (…)”
2.3.
Partijen zijn verder het volgende overeengekomen:
“(…) 4.9. Met het oog op de ingangsdatum heeft de eerste betaling van Huurder betrekking op de periode van 1 maart 2024 tot en met 31 maart 2024 en is het over deze eerste periode verschuldigde bedrag € 60,50 (zie ook artikel 11.15).
(…) 8. Partijen verklaren dat er tussen Partijen geen andere incentives zijn overeengekomen dan in deze huurovereenkomst vermeld.
(…) 11.4 (…) Door en voor rekening en risico van Huurder dienen binnen 3 (drie) maanden na huuringangsdatum, doch uiterlijk 31 mei 2024, de volgende werkzaamheden te worden uitgevoerd:
- Vernieuwen meterkast op de begane grond;
- Demonteren cv-ketel en diverse radiotoren;
- Aanbrengen verlaagde plafonds inclusief ledverlichting op de begane grond en eerste verdieping (eventueel isoleren boven nieuw plafond eerste verdieping);
- Vernieuwen toiletruimte begane grond middels nieuw tegelwerk, nieuw zwevend toilet, nieuwe wastafel incl. fontein, etc.
- Vervangen bestaand keukenblok begane grond door nieuw keukenblok incl. spoelbak, close-in boiler en bovenkastjes;
- Diverse aanpassingen elektrische installatie begane grond en eerste verdieping
- Schilderen alle wanden (wit of neutrale kleurstelling)
- Realiseren entreehal begane grond incl. loopdeur naar bedrijfsruimte
- Plaatsen twee wand airco units op de eerste verdieping incl. buitenunit op het dak
- Verwijderen bestaande beveiligingsinstallatie Verisure
- Verwijderen/ vervangen bestaande naamsaanduidingen vorige huurder;
- Diverse kleine herstelwerkzaamheden
De werkzaamheden dienen vakkundig en in overeenstemming met wet- en regelgeving te worden uitgevoerd en dienen naar genoegen van Verhuurder te worden uitgevoerd. Huurder zal Verhuurder periodiek proactief informeren over de vorderingen en betrekken bij de vereiste besluitvormingen. (…)
Na gereedkomen van de werkzaamheden zal Huurder Verhuurderverzoeken binnen 1 (één) maand een inspectie te doen en de werkzaamheden goed te keuren. Dit zal worden vastgelegd middels een fotoverslag die in een later stadium gebruik zal worden voor de eindoplevering.
(…)
11.15
Incentives
Huurder verkrijgt van Verhuurder – in verband met de verplicht uit te voeren werkzaamheden conform artikel 11.4 – een huurvrije periode ter grootte van 5 (vijf) maanden, ingaande op 1 maart 2024 en lopende tot en met 31 juli 2024. Gedurende deze periode is Huurder wel servicekosten verschuldigd. (…)”
2.4.
Ondanks diverse verzoeken en het verleende uitstel heeft Fun2.Shop de in artikel 11.14 van de huurovereenkomst genoemde werkzaamheden, behoudens een enkel punt, niet uitgevoerd.
2.5.
Fun2.Shop heeft de huur over de maanden september, oktober en november 2024 niet betaald. De huurachterstand bedraagt tot en met oktober 2024 € 12.350,00.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert (samengevat) bij wijze van voorlopige voorziening ontruiming van het gehuurde en veroordeling van Fun2.Shop tot betaling van de huurachterstand, vermeerderd met de buitengerechtelijke incassokosten, de handelsrente, de proceskosten en de nakosten.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat Fun2.Shop tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst door niet (tijdig) de werkzaamheden zoals genoemd in artikel 11.4 van de overeenkomst uit te voeren. Volgens [eiser] volgt uit artikel 11.5 van de huurovereenkomst dat Fun2.Shop daarom over die vijf maanden de huur alsnog verschuldigd is. Daarnaast heeft Fun2.Shop de huur over de maanden september, oktober en november 2024 onbetaald gelaten. Het tekortschieten is zodanig ernstig dat dit ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure rechtvaardigt, en daarop vooruitlopend ontruiming in kort geding.
3.3.
Fun2.Shop erkent de vordering gedeeltelijk. Het is weliswaar juist dat de in de huurovereenkomst genoemde werkzaamheden niet volledig zijn afgerond, maar er zijn wel werkzaamheden verricht. Fun2.Shop had graag meer tijd willen hebben om de werkzaamheden af te ronden. Verder voert Fun2.Shop aan dat zij van [eiser] een meer proactieve houding had verwacht. Fun2.Shop is niet in staat om de huur te betalen en heeft om die reden het gehuurde inmiddels (grotendeels) ontruimd.
4.De beoordeling
De zaak leent zich voor kort geding
4.1.
De vordering tot ontruiming in kort geding kan alleen worden toegewezen als [eiser] daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval, omdat sprake is van een aanzienlijke huurachterstand, hetgeen Fun2.Shop niet heeft betwist. Het spoedeisend belang wordt ook aangenomen ten aanzien van de geldvorderingen, nu deze nauw samenhangen met de vordering tot ontruiming en de geldvordering onbetwist is.
Fun2.Shop moet het gehuurde ontruimen
4.2.
De kantonrechter oordeelt dat in de gegeven omstandigheden met een grote mate van zekerheid kan worden aangenomen dat de rechter in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal ontbinden. De gevorderde ontruiming wordt dan ook toegewezen.
4.3.
Vast staat dat Fun2.Shop tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door de huur onbetaald te laten en door de overeengekomen werkzaamheden in het gehuurde niet (volledig) uit te voeren. Fun2.Shop heeft verder erkend niet tot enige betaling in staat te zijn. Zij wil meewerken aan beëindiging van de huur en heeft het gehuurde al (grotendeels) ontruimd.
4.4.
Ontruiming van het gehuurde is daarom gerechtvaardigd. De ontruimingstermijn wordt - zoals [eiser] heeft geëist - bepaald op zeven dagen na betekening van dit vonnis.
Fun2.Shop moet de huurachterstand betalen
4.5.
[eiser] heeft verder de achterstallige huur van € 12.350,00 gevorderd. Fun2.Shop heeft deze vordering niet betwist, zodat dit bedrag toewijsbaar is.
Fun2.Shop moet de buitengerechtelijke incassokosten en rente betalen.
4.6.
De gevorderde rente en buitengerechtelijke incassokosten worden eveneens toegewezen, omdat Fun2.Shop deze vorderingen niet heeft betwist.
Fun2.Shop moet de proceskosten betalen
4.7.
Fun2.Shop is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
139,42
- griffierecht
€
87,00
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
904,42
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt Fun2.Shop om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis het pand aan het adres [adres] te ([postcode]) [plaats 2] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiser] zijn, en de sleutels af te geven aan [eiser],
5.2.
veroordeelt Fun2.Shop om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 14.681,12 aan achterstallige huurpenningen, verschenen rente en buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over € 12.350,00 vanaf 10 oktober 2024 tot de dag van voldoening;
5.3.
veroordeelt Fun2.Shop in de proceskosten van € 904,42, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Fun2.Shop niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken op 12 november 2024.
De griffier De kantonrechter