ECLI:NL:RBNHO:2024:12790

• Datum uitspraak: 22 oktober 2024
• Publicatiedatum: 11 december 2024
• Zaaknummer: 11287766 \ VV EXPL 24-150
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: S.N. Schipper
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming van een sociale huurwoning wegens gebrek aan hoofdverblijf en illegale onderhuur

In deze zaak heeft de Rechtbank Noord-Holland, zittingsplaats Haarlem, op 22 oktober 2024 uitspraak gedaan in een kort geding tussen Stichting Woningbedrijf Velsen en een gedaagde huurder. De eisende partij, Stichting Woningbedrijf Velsen, vorderde ontruiming van het gehuurde pand en betaling van huurachterstand. De gedaagde, die in persoon procedeerde, had de woning sinds 12 september 2018 gehuurd, maar er was twijfel over zijn hoofdverblijf in het gehuurde. De stichting stelde dat de gedaagde de woning zonder toestemming had onderverhuurd aan derden, wat in strijd was met de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden. De gedaagde betwistte de vordering en voerde aan dat hij wel degelijk in de woning verbleef, maar de kantonrechter oordeelde dat de stichting voldoende bewijs had geleverd dat de gedaagde zijn verplichtingen niet nakwam. De kantonrechter oordeelde dat de gedaagde zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde had en dat hij de woning illegaal had onderverhuurd. De vordering tot ontruiming werd toegewezen, met een termijn van veertien dagen voor de gedaagde om de woning te verlaten. Daarnaast werd de gedaagde veroordeeld tot betaling van de huurachterstand en de proceskosten. De uitspraak benadrukt het belang van het hoofdverblijf voor huurders en de gevolgen van illegale onderhuur in sociale huurwoningen.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: 11287766 \ VV EXPL 24-150

Vonnis in kort geding van 22 oktober 2024

in de zaak van

de stichting

STICHTING WONINGBEDRIJF VELSEN ,

gevestigd te IJmuiden,

eisende partij,

hierna te noemen: Stichting Woningbedrijf Velsen,

gemachtigde: mr. M. van den Oord,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [plaats],

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde],

procederend in persoon.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 6 september 2024 met 14 producties;

- brief van 7 oktober 2024 van [gedaagde] met 8 producties;

- de mondelinge behandeling van 8 oktober 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van [gedaagde].

2. Feiten

2.1.

[gedaagde] huurt met ingang van 12 september 2018 van Stichting Woningbedrijf Velsen de woning aan het adres [adres] te ([postcode]) [plaats] voor een bedrag van
€ 633,73 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen (hierna: het gehuurde). Er is sprake van sociale huur.

2.2.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte van 1 augustus 2018 (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing verklaard. In de algemene voorwaarden staat voor zover van belang:

Artikel 6:3: ‘‘Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.’’

Artikel 6.5: ‘‘Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd feitelijk bewonen en de woonruimte daadwerkelijk en zelf als woonruimte voor hemzelf en de leden van zijn huishouden bewonen. Huurder zal in het gehuurde zijn exclusieve hoofdverblijf houden.’’

Artikel 6.6: ‘‘Huurder zal het gehuurde niet, met name ook niet voor korte duur, onderverhuren of anderszins aan derden in gebruik geven, dan wel het gehuurde op internet – bijvoorbeeld via websites als www. airbnb.nl of www.marktplaats.nl - of anderszins te huur of gebruik aanbieden.

Het is huurder slechts met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder toegestaan het gehuurde gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. Een verzoek tot toestemming dient schriftelijk te worden gedaan, onder vermelding van de naam van de onderhuurder dan wel de gebruiker, de eventuele onderhuurprijs en de ingangsdatum van de onderhuurovereenkomst c.q. de bruikleenovereenkomst. Verhuurder is bevoegd aan zijn toestemming voorwaarden te verbinden. (…)’’

2.3.

[gedaagde] heeft zonder (schriftelijke) toestemming van Stichting Woningbedrijf Velsen in de periode oktober 2023 tot en met juli 2024 twee dames, [betrokkene 1] en [betrokkene 2], in het gehuurde laten verblijven. [betrokkene 1], [betrokkene 2] en [gedaagde] hebben daartoe de volgende overeenkomst ondertekend:
“Today 30/10/23 we write a private script to make official that we [betrokkene 1] and [betrokkene 2] are taking in rent the house in [adres], [plaats], becoming the official tenants. We agree with the landlord [betrokkene 3] to pay every 1 of the month the amount of 1.300€ all included for the duration of 4 years.

We agree also on giving 2 months of notice before leaving the house.

That’s on both of sides.

Tenants Landlord [betrokkene 1] [betrokkene 2] [betrokkene 3] (…)”

2.4.

Vanaf (in ieder geval) december 2023 tot en met april 2024 hebben [betrokkene 1] en [betrokkene 2] maandelijks bedragen naar [gedaagde] overgemaakt.

3. Het geschil

3.1.

Stichting Woningbedrijf Velsen vordert – na vermindering van eis - ontruiming van het gehuurde en veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 88,91 aan huurachterstand, vermeerderd met een gebruiksvergoeding voor iedere maand dat het gehuurde in gebruik blijft, de proceskosten en de nakosten.

3.2.

Stichting Woningbedrijf Velsen legt aan de vordering ten grondslag dat Ahamdi zich niet als een goed huurder heeft gedragen door - in strijd met de wet, de huurovereenkomst en de toepasselijke algemene voorwaarden - i) het niet hebben van hoofdverblijf in het gehuurde, ii) de woning zonder schriftelijke toestemming van Stichting Woningbedrijf Velsen onder te verhuren dan wel de woning aan derden in gebruik te geven en iii) huurpenningen niet (tijdig) te betalen. Gelet op het voorgaande is sprake van ernstige wanprestatie die de ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure rechtvaardigt en daarop vooruitlopend, de ontruiming van het gehuurde in kort geding.

3.3.

[gedaagde] betwist de vordering. [gedaagde] voert daartoe aan dat hij – met uitzondering van vakanties – in de woning heeft verbleven. Dat hij zijn woning telkens aan derden heeft onderverhuurd is onjuist en volgt ook niet uit het buurtonderzoek. Het is volgens [gedaagde] wel juist dat in de periode oktober 2023 tot en met juli 2024 twee dames, [betrokkene 1] en [betrokkene 2], bij hem hebben verbleven. Er is geen sprake geweest van onderhuur. [betrokkene 1] en [betrokkene 2] hadden onderdak nodig en dat heeft [gedaagde] hun geboden. Ook is het juist dat hij betalingen van hen heeft ontvangen. Dit is enkel voor het gebruik van de woning geweest. Verder voert [gedaagde] aan dat hij de Engelse taal niet machtig is. De door Woningbedrijf Velsen overgelegde huurovereenkomst heeft hij weliswaar ondertekend, maar [gedaagde] was gezien zijn taalbarrière niet bekend met de inhoud daarvan. [gedaagde] doet tot slot een beroep op zijn persoonlijke omstandigheden en vraagt om een tweede kans.

4. De beoordeling

De zaak leent zich voor kort geding

4.1.

De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als Stichting Woningbedrijf Velsen daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval, nu [gedaagde] in strijd met zijn verplichtingen het gehuurde gedurende lange tijd aan derden heeft onderverhuurd dan wel in gebruik heeft gegeven en Stichting Woningbedrijf Velsen er belang bij heeft – gezien de krapte op de woningmarkt - om op korte termijn weer over de woning te kunnen beschikken.

4.2.

De kantonrechter is verder van oordeel dat het voldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure wordt geoordeeld dat [gedaagde] enige tijd niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad en dat hij de woning aan derden heeft onderverhuurd, althans aan derden in gebruik heeft gegeven. De gevorderde ontruiming zal daarom worden toegewezen. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen.

[gedaagde] heeft geen hoofdverblijf gehad in het gehuurde

4.3.

Het hebben van een hoofdverblijf in het gehuurde is voor een huurder één van de essentiële verplichtingen uit de huurovereenkomst. Als uitgangspunt wordt daarom genomen dat het niet hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde ernstig genoeg is om tot ontruiming van het gehuurde over te gaan.

4.4.

Hoofdverblijf is volgens vaste rechtspraak de plaats waar iemand werkelijk woont, waar hij de zetel van zijn fortuin heeft, zijn zaken behartigt en waar de eigendommen staan, de plek waar het leven van iemand zich in hoofdzaak afspeelt. Het gaat erom waar zich het middelpunt van zijn persoonlijke belangen bevindt en waar hij ’s avonds (meestal) weer naar terugkeert.

4.5.

Stichting Woningbedrijf Velsen heeft ter onderbouwing van haar stellingen dat [gedaagde] geen hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad (onder meer) verwezen naar het buurtonderzoek, naar de verklaring van [betrokkene 1] en [betrokkene 2], naar de tussen [gedaagde], [betrokkene 1] en [betrokkene 2] gesloten huurovereenkomst en tot slot naar de door [betrokkene 1] en [betrokkene 2] gedane (huur)betalingen.

4.6.

De kantonrechter is van oordeel dat Stichting Woningbedrijf Velsen op grond hiervan voldoende grond heeft om te twijfelen of [gedaagde] zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad. Het is dan aan [gedaagde] om concrete en relevante gegevens aan te voeren dat hij wel het hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad, de zogeheten verzwaarde motiveringsplicht. Dat heeft hij nagelaten. [gedaagde] heeft slechts in algemene bewoordingen gesteld dat hij wel – met uitzondering van vakanties – in de woning heeft verbleven. Zijn moeder en andere familieleden zouden regelmatig bij hem op bezoek zijn geweest. Dat is onvoldoende. [gedaagde] is dan ook tekortschoten in de nakoming van één van de essentiële verplichtingen uit de huurovereenkomst, het hebben van een hoofdverblijf.

[gedaagde] heeft zijn huurwoning zonder toestemming aan derden in gebruik gegeven

4.7.

Tevens geldt dat [gedaagde] het gehuurde zonder toestemming van Stichting Woningbedrijf Velsen (ruim) 9 maanden lang in gebruik heeft gegeven aan derden, te weten aan [betrokkene 1] en [betrokkene 2]. [betrokkene 1] en [betrokkene 2] hebben hem daar ook een maandelijkse vergoeding voor betaald. [gedaagde] heeft zich daarmee schuldig gemaakt aan illegale onderhuur van een sociale huurwoning. Dat [gedaagde] de Engelse taal niet machtig is en zodoende niet wist van de inhoud van de huurovereenkomst, acht de kantonrechter niet geloofwaardig. [betrokkene 1], [betrokkene 2] en [gedaagde] hebben steeds - blijkens de overlegde Whatsapp-correspondentie - in het Engels met elkaar gecommuniceerd.

4.8.

In artikel 6.6 van de algemene voorwaarden is uitdrukkelijk bepaald dat het zonder toestemming onderverhuren of in gebruik geven van het gehuurde aan derden niet is toegestaan. Niet is gebleken dat [gedaagde] Stichting Woningbedrijf Velsen (schriftelijk) om toestemming heeft verzocht, noch dat Stichting Woningbedrijf Velsen deze toestemming schriftelijk heeft gegeven. Door het gehuurde langdurig aan [betrokkene 1] en [betrokkene 2] in gebruik te geven is [gedaagde] ernstig tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Dat het slechts de bedoeling was om het gehuurde voor korte tijd ter beschikking te stellen of dat het om een vriendendienst ging, zoals [gedaagde] heeft aangevoerd, acht de kantonrechter niet aannemelijk.

[gedaagde] moet de woning ontruimen

4.9.

Gelet op het voorgaande acht de kantonrechter het voldoende aannemelijk dat bij deze stand van zaken de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een (eventuele) bodemprocedure zal worden toegewezen, zodat het gerechtvaardigd is daar thans op vooruit te lopen. De door [gedaagde] gestelde persoonlijke omstandigheden maken dit niet anders. De gevorderde ontruiming zal daarom worden toegewezen. De ontruimingstermijn wordt gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.

4.10.

De kantonrechter realiseert zich dat een ontruiming voor [gedaagde] ingrijpend zal zijn. Dat is echter iedere ontruiming van een woning. [gedaagde] heeft in volle bewustzijn de keuze gemaakt om het gehuurde onder te verhuren dan wel aan derden in gebruik te geven. De ontruiming is de consequentie daarvan. Naar het oordeel van de kantonrechter dient het belang van Stichting Woningbedrijf Velsen om de woning zo spoedig mogelijk weer ter beschikking te kunnen krijgen boven het belang van [gedaagde] te gaan. Het gaat hier om een sociale huurwoning waar veel gegadigden voor zijn.

[gedaagde] moet de huurachterstand betalen

4.11.

Stichting Woningbedrijf Velsen heeft verder de achterstallige huur van thans € 88,91 gevorderd. [gedaagde] heeft deze vordering niet betwist, zodat dit bedrag toewijsbaar is.

Toekomstige termijnen zijn toewijsbaar

4.12.

[gedaagde] moet de huur blijven betalen tot en met de maand waarin hij de woning met al zijn spullen heeft verlaten. Dit deel van de vordering wordt daarom ook toegewezen.

[gedaagde] moet de proceskosten betalen

4.13.

[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Stichting Woningbedrijf Velsen worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

135,97

- salaris gemachtigde

€

543,00

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

813,97‬

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis de woning aan het adres [adres] te ([postcode]) [plaats] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Stichting Woningbedrijf Velsen zijn, en de sleutels af te geven aan Stichting Woningbedrijf Velsen,

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan Stichting Woningbedrijf Velsen:

a. a) € 88,91 aan achterstallige huur,

b) € 633,73 per maand vanaf 1 september 2024 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,

5.3.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 813,97‬, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en in het openbaar uitgesproken op 22 oktober 2024.

De griffier De kantonrechter