ECLI:NL:RBNHO:2024:12787

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: 11041077 \ CV EXPL 24-2301

Vonnis van 27 november 2024

in de zaak van

de besloten vennootschap

WOONHAVE BELEGGINGEN VI B.V.,

gevestigd te Rotterdam,

eisende partij,

hierna te noemen: Woonhave,

gemachtigde: Inkassier Gerechtsdeurwaarders & Incasso,

tegen

[gedaagde],

wonende te [plaats],

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde],

procederend in persoon.

1.De verdere procedure

1.1.

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 7 augustus 2024;

- akte van de eisende partij van 4 september 2024.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.Het geschil

2.1.

Woonhave vordert ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot de aan [gedaagde] verhuurde woonruimte, ontruiming van het gehuurde en veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de huurachterstand inclusief servicekosten, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten, de wettelijke rente, een gebruiksvergoeding voor iedere maand dat het gehuurde in gebruik blijft en de proceskosten.

2.2.

Woonhave legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst, welke tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.

2.3.

[gedaagde] erkent de huurachterstand. [gedaagde] voert verweer tegen de ontbinding en meent dat de tekortkoming – gelet op zijn persoonlijke omstandigheden - de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

3.De verdere beoordeling

Huurprijswijzigingsbeding en de gevolgen daarvan

3.1.

In het tussenvonnis is geoordeeld dat het eerste deel van het huurprijswijzigingsbeding in de huurovereenkomst, dat verwijst naar de regels van de CPI, niet oneerlijk is. Het tweede deel van het beding, op grond waarvan de verhuurder de huur met nog eens 5% kan verhogen, is wel oneerlijk bevonden. Woonhave is in de gelegenheid gesteld hierop te reageren en om ter onderbouwing van haar vordering aan te geven wat er méér aan huur is betaald dan de aanvangshuur jaarlijks verhoogd met het in het inflatiepercentage conform CPI en daarbij ook een berekening over te leggen.

3.2.

In haar akte heeft Woonhave betoogd dat het huurverhogingsbeding een kernbeding is omdat huurovereenkomst zonder dat beding niet zou zijn aangegaan. Omdat sprake is van een kernbeding, leent het zich volgens Woonhave niet voor ambtshalve toetsing. Dit betoog kan niet slagen omdat het berust op een onjuiste lezing van het vonnis. Daarin is immers opgenomen:
Dit beding is weliswaar een kernbeding, maar omdat het niet begrijpelijk en niet duidelijk is geformuleerd, moet het wel ambtshalve worden getoetst (artikel 6:231 sub a BW).

3.3.

Woonhave heeft verder betoogd dat het beding niet onredelijk bezwarend is omdat de verhoging is beperkt tot 5% boven de CPI, omdat bij een langdurige overeenkomst zoals de onderhavige huurovereenkomst niet kan worden verwacht dat deze steeds aan de laatste wetgeving voldoet en omdat de marktomstandigheden op het moment van afsluiten van de huurovereenkomst een dergelijk beding rechtvaardigen.

3.4.

Ook dit betoog kan niet slagen. Het percentage van 5 is willekeurig en ter uitsluitende bepaling van de verhuurder. Een reden hiervoor is bij het sluiten van de huurovereenkomst niet opgegeven. Voor de consument zijn de gevolgen van dit beding bij het aangaan van de huurovereenkomst daarom niet goed in te schatten. Verder geldt dat de Richtlijn betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten al sinds 1993 van kracht is en dat professionele partijen daaraan gebonden zijn. De omstandigheid dat eerder niet of in mindere mate werd getoetst of sprake was van oneerlijke bedingen in huurovereenkomsten maakt niet dat partijen niet aan die regels hoeven te voldoen. Ten slotte kan het zo zijn dat marktomstandigheden bij het aangaan van de huurovereenkomst leiden tot het opnemen van een dergelijk beding, maar dat moet dan wel aan de consument zijn kenbaar gemaakt en dat is niet gebeurd.

3.5.

Woonhave heeft ten slotte verzocht om, als sprake zou zijn van een oneerlijk beding, aan te sluiten bij de bedoeling inzake huurverhogingen van geliberaliseerde woonruimte. Kennelijk bedoelt Woonhave daarmee dat uitgegaan moet worden van een jaarlijkse verhoging conform CPI plus 1%. Ook dat betoog kan niet slagen omdat de opslag van 1% is begrepen in het tweede deel van het huurprijsverhogingsbeding, welk deel oneerlijk is en daarom vernietigd wordt. Daarmee kan van een opslag op de CPI geen sprake meer zijn.

3.6.

Woonhave heeft nagelaten om een aangepaste berekening (uitgaande van de aanvangshuur met jaarlijkse verhoging conform CPI) over te leggen en heeft alleen betalingsoverzichten overgelegd waaruit valt af te leiden dat zij bij de jaarlijkse huurverhoging is uitgegaan van CPI plus 1% (of van de CAO-loonontwikkeling plus 1% voor zover dit percentage niet boven het wettelijk maximum uitgaat). Daarmee is niet voldaan aan hetgeen in het tussenvonnis aan Woonhave is opgedragen.

3.7.

Bij gebreke van een deugdelijke berekening moet de kantonrechter er van uitgaan dat de huurprijs sinds de aanvang van de huur (1 oktober 2020) niet is verhoogd en steeds
€ 1.211,50 per maand is geweest. Uit het overzicht dat is overgelegd volgt dat [gedaagde] vanaf maart 2023 geen huur meer heeft betaald. Dat leidt, uitgaande van een huurprijs van
€ 1.211,50, tot een huurachterstand van € 23.018,50 tot en met september 2024. Dit bedrag zal worden toegewezen.

De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten en rente zijn niet toewijsbaar

3.8.

Woonhave maakt verder aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten komen echter niet voor toewijzing in aanmerking, nu Woonhave niet, althans onvoldoende heeft gesteld op welke datum zij de aanmaning in de zin van artikel 6:96 lid 6 BW aan [gedaagde] heeft verzonden. In dit verband wordt verwezen naar de uitspraak van de Hoge Raad van 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704.

3.9.

De vordering tot vergoeding van de verschenen rente zal worden afgewezen, omdat Woonhave die rente - gelet op de toewijsbare huurachterstand - over een te hoog bedrag heeft berekend. De wettelijke rente zal worden toegewezen over de toewijsbare hoofdsom vanaf de dag van de dagvaarding.

[gedaagde] heeft een deel van de huurachterstand (al) betaald

3.10.

[gedaagde] heeft een deelbetaling gedaan van € 13.338,51. Deze deelbetaling strekt, gelet op het bepaalde in artikel 6:44 BW en wat hiervoor is overwogen, in mindering op de toewijsbare huurachterstand. Dit maakt dat [gedaagde] een bedrag van € 9.679,99 (€ 23.018,50 -
€ 13.338,51) aan achterstallige huurpenningen moet betalen.

Huurovereenkomst zal onder opschortende voorwaarde worden ontbonden

3.11.

De hoogte van de huurachterstand (€ 9.679,99) rechtvaardigt in beginsel de gevorderde ontbinding en ontruiming.

3.12.

Partijen zijn ter zitting overeengekomen dat de huurovereenkomst onder opschortende voorwaarde zal worden ontbonden. Dit betekent dat [gedaagde] nog een kans krijgt om de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woonruimte te voorkomen door de volgende regeling na te komen:

[gedaagde] betaalt aan Woonhave € 500 per maand naast de lopende huur. Dit bedrag moet voor het eerst vóór 1 juli 2024 en vervolgens maandelijks vóór de eerste van de maand zijn voldaan op de op de kwaliteitsrekening van Inkassier nummer [rekeningnummer], onder vermelding van dossiernummer 22.01156. De afbetaling van in totaal € 12.038,71‬ ziet op de openstaande huur, de wettelijke rente en de proceskosten, zoals hierna omschreven.

3.13.

Als [gedaagde] de regeling of de lopende huur niet op tijd of niet volledig nakomt, is de opschortende voorwaarde vervuld. Het (restant van het) bedrag van € 12.038,71 zal direct opeisbaar zijn en de huurovereenkomst is dan per direct ontbonden. In dat geval dient [gedaagde] de woonruimte te ontruimen met alle zich daarin bevindende personen en goederen, voor zover deze goederen niet eigendom van Woonhave zijn, te verlaten en met afgifte van de sleutels ter volledige en vrije beschikking te stellen aan Woonhave.

3.14.

Gelet op de ingrijpende gevolgen voor [gedaagde] wordt de ontruimingstermijn gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.

3.15.

De verzochte machtiging om de ontruiming zo nodig zelf uit te (laten) voeren met behulp van de sterke arm van politie en justitie is niet toewijsbaar. Op grond van artikel 556 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) moet een ontruiming altijd door de deurwaarder gebeuren. De deurwaarder heeft geen machtiging nodig om de veroordeling tot ontruiming ten uitvoer te leggen en hij kan, als hij dit nodig vindt, de hulp van de politie inroepen op grond van artikel 2 van de Politiewet. De deurwaarder moet zich bij een gedwongen ontruiming houden aan de daarvoor geldende regels uit onder andere artikel 555 Rv. Gelet daarop bestaat geen grond om de verzochte machtiging te verlenen.

Conclusie en kosten

3.16.

Partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde] de proceskosten (inclusief nakosten) betaalt. De proceskosten van Woonhave worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

136,72

- griffierecht

€

1.409,00

- salaris gemachtigde

€

678‬,00

(2 punten × € 339,00)

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

2.358,72

3.17.

[gedaagde] moet dus in totaal een bedrag van € 12.038,71 (€ 9.679,99 + € 2.358,72) betalen.

4.De beslissing

De kantonrechter

4.1.

ontbindt de huurovereenkomst onder de opschortende voorwaarde dat [gedaagde] de regeling en de lopende huur niet op tijd of niet volledig nakomt;

4.2.

veroordeelt [gedaagde] voor het geval dat hij de regeling of de lopende huur niet op tijd of niet volledig heeft voldaan, om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de gehuurde woonruimte aan het adres [adres] te ([postcode]) [plaats] te ontruimen en leeg op te leveren en de sleutels over te dragen Woonhave;

4.3.

veroordeelt [gedaagde] om aan Woonhave te betalen een bedrag van € 9.679,99 aan achterstallige huurpenningen tot en met oktober 2024, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 2 april 2024 tot aan de dag van volledige betaling;

4.4.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.358,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;

4.5.

veroordeelt [gedaagde] daarnaast om aan Woonhave te betalen € 1.211,50 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] de woonruimte in gebruik houdt nadat de huurovereenkomst definitief is ontbonden;

4.6.

bepaalt dat wat [gedaagde] na 13 juni 2024 aan Woonhave heeft voldaan op de hiervoor genoemde bedragen in mindering strekt;

4.7.

verklaart deze veroordeling(en) tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

4.8.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken op 27 november 2024.

De griffier De kantonrechter