ECLI:NL:RBNHO:2024:12768

• Datum uitspraak: 23 oktober 2024
• Publicatiedatum: 10 december 2024
• Zaaknummer: 10652787 \ CV EXPL 23-5160
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: E. Jochem
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vonnis inzake huurgeschil tussen EVEJOR B.V. en gedaagden over beëindiging huurovereenkomst en betaling van huur en bemiddelingskosten

In deze zaak heeft de Rechtbank Noord-Holland, zittingsplaats Haarlem, op 23 oktober 2024 een vonnis gewezen in een huurgeschil tussen de besloten vennootschap EVEJOR B.V. en twee gedaagden. EVEJOR B.V. vorderde dat de huurovereenkomst met de gedaagden per 31 december 2022 was geëindigd en dat de gedaagden de makelaarskosten voor het zoeken van een nieuwe huurder zouden betalen. De gedaagden, vertegenwoordigd door hun gemachtigde mr. M.N. Mense, betwistten deze vorderingen en stelden dat de huurovereenkomst niet was beëindigd en dat EVEJOR B.V. de huur over de maanden januari, februari en maart 2023 verschuldigd was.

De kantonrechter heeft in zijn beoordeling vastgesteld dat EVEJOR B.V. niet in het bewijs is geslaagd dat de huurovereenkomst op 31 december 2022 is geëindigd. De getuigenverklaringen en de overgelegde producties waren onvoldoende om de stelling van EVEJOR B.V. te onderbouwen. De kantonrechter oordeelde dat de huurovereenkomst pas eindigde op het moment dat de winkelruimte opnieuw was verhuurd, wat pas op 1 april 2023 gebeurde. Daarnaast heeft de kantonrechter geoordeeld dat EVEJOR B.V. ook niet kon bewijzen dat de gedaagden de bemiddelingskosten van de makelaar voor hun rekening zouden nemen.

Als gevolg hiervan heeft de kantonrechter de vorderingen van EVEJOR B.V. afgewezen en de tegenvordering van de gedaagden grotendeels toegewezen. De gedaagden kregen recht op betaling van achterstallige huur en bemiddelingskosten, evenals een boete voor niet-tijdige betaling van de huur. EVEJOR B.V. werd ook veroordeeld in de proceskosten van zowel de hoofdzaak als de tegenvordering. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: 10652787 \ CV EXPL 23-5160

Vonnis van 23 oktober 2024

in de zaak van

de besloten vennootschap

EVEJOR B.V. ,

gevestigd te Weesp,

eiseres in de hoofdzaak,

verweerder in de zaak van de tegenvordering,

hierna te noemen: EveJor,

gemachtigde: mr. W.R. [betrokkene 2],

tegen

1. [gedaagde 1],

te [plaats],
2 .
[gedaagde 2] ,

beiden wonende te [plaats],

gedaagden in de hoofdzaak,

eisers in de zaak van de tegenvordering,

hierna samen te noemen: [gedaagden],

gemachtigde: mr. M.N. Mense.

1. De verdere procedure

1.1.

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 21 februari 2024;

- aanvullende producties van EveJor;
- het getuigenverhoor van 27 juni 2024;

- de conclusie na getuigenverhoor van EveJor;

- de antwoordconclusie van [gedaagden].

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De verdere beoordeling

2.1.

In het tussenvonnis is EveJor in de gelegenheid gesteld haar stellingen te bewijzen dat i) de huurovereenkomst op 31 december 2022 is geëindigd en ii) dat [gedaagden] de makelaarskosten voor het zoeken van een nieuwe huurder voor zijn rekening zou nemen.

2.2.

EveJor heeft daarvoor drie aanvullende producties ingediend en drie getuigen laten horen, te weten [gedaagde 1] (hierna: [gedaagde 1]), [gedaagde 2] (hierna: [gedaagde 2]) en [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1]).

2.3.

EveJor heeft na de bewijslevering haar stellingen en vorderingen gehandhaafd. Zij is van mening in het bewijs van haar stellingen te zijn geslaagd. Hierbij verwijst zij naar de getuigenverklaring van [gedaagde 1] waarin staat: ‘
Ik wist dat [gedaagde 2] de winkel eind december zou sluiten’ . Dat de winkel per 1 januari 2023 zou worden gesloten en dat dus ook de huurovereenkomst zou worden beëindigd blijkt volgens EveJor ook uit de advertentie op funda.nl waarin als verhuurdatum 29 december 2022 staat vermeld en uit het door [betrokkene 2] beëindigen van de nutskosten en de WOZ-belasting per 1 januari 2023. Verder verwijst EveJor naar de verklaringen van [betrokkene 3], [betrokkene 4] en [betrokkene 5] waarin zij bevestigen dat de huur op 31 december 2022 beëindigd zou worden.

2.4.

[gedaagden] heeft na de bewijslevering aangevoerd dat EveJor niet in het bewijs is geslaagd. Hierbij heeft [gedaagden] toegelicht dat de advertentie van funda.nl slechts de ‘afmelddatum’ vermeld. Het betekent niet dat de huurovereenkomst met EveJor op die datum eindigde. Verder heeft [gedaagden] aangevoerd dat de beëindiging van de (feitelijke activiteiten van de) onderneming niet mee brengt dat ook de huurovereenkomst eindigt. Ook blijkt dit niet uit de getuigenverhoren. [gedaagde 1] heeft zijn eerder gedane verhaal bevestigd en verklaard dat hij kon instemmen met voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst onder de voorwaarde dat EveJor de kosten op zich zou nemen. Verder waren [betrokkene 1] en [gedaagde 2] niet bij de gesprekken aanwezig, zodat deze verklaringen geen bewijs opleveren in het voordeel van EveJor, aldus [gedaagden].

2.5.

De kantonrechter is van oordeel dat EveJor niet in het bewijs van haar stellingen is geslaagd. De kantonrechter licht dit hierna toe.

EveJor heeft niet bewezen dat de huurovereenkomst op 31 december 2022 is geëindigd

2.6.

De getuigenverklaringen zijn – op zichzelf en ook in samenhang met de overlegde producties - onvoldoende voor het te leveren bewijs dat de huurovereenkomst op 31 december 2022 is geëindigd. [gedaagde 1] heeft in het getuigenverhoor zijn eerder in deze procedure gedane verhaal bevestigd en verklaard:
‘Ik heb hem [[gedaagde 2] [betrokkene 2]] gezegd dat ik de volle medewerking wil verlenen aan het einde van de huur’ en
‘Ik heb 100 procent zeker in dit gesprek tegen [gedaagde 2] gezegd dat hij de huur moest doorbetalen totdat er een nieuwe huurder voor de winkelruimte zou zijn.’ Uit deze verklaring blijkt niet dat [gedaagde 1] heeft ingestemd met een beëindigingsdatum per 1 januari 2023. Hij heeft daarentegen aangegeven dat de huurovereenkomst pas kon eindigen als de winkelruimte opnieuw zou zijn verhuurd en dat is niet per 1 januari 2023, maar per 1 april 2023 gebeurd. Dat [gedaagde 1] verder heeft verklaard dat hij wist dat [betrokkene 2] de winkel per 31 december 2022 zou sluiten, levert geen bewijs op dat partijen 1 januari 2023 als beëindigingsdatum van de huurovereenkomst zijn overeengekomen. De keuze van EveJor om de winkel te sluiten heeft immers juridisch geen gevolgen voor de lopende huurovereenkomst die hij heeft met [gedaagde 1].

2.7.

De getuigenverklaringen van [betrokkene 1] en [gedaagde 2] kunnen niet bijdragen aan het door EveJor te leveren bewijs. [betrokkene 1] en [gedaagde 2] hebben beiden verklaard dat zij niet bij de gesprekken tussen [betrokkene 2] en [gedaagde 1] over tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst aanwezig waren. [gedaagde 2] verklaart verder dat zij hierover ook later niet met [gedaagde 1] heeft gesproken. [betrokkene 1] verklaart in dit verband dat hij met beide partijen heeft besproken dat de huurovereenkomst van EveJor pas eindigt als de nieuwe huurovereenkomst ingaat.

2.8.

Ook uit de als bewijs ingediende stukken volgt niet dat partijen 1 januari 2023 als beëindigingsdatum zijn overeengekomen. Uit het enkele feit dat in de advertentie op Funda.nl 29 december 2022 als verhuurdatum staat aangegeven volgt niet dat de winkelruimte per die datum opnieuw door [gedaagde 1] is verhuurd. [betrokkene 1] heeft immers verklaard dat de genoemde datum de ‘afmelddatum’ van de advertentie is. Dit is door EveJor niet (gemotiveerd) weersproken. Verder blijkt uit het overgelegde bezwaarschrift van EveJor gericht aan de gemeente [plaats] en de opheffingsuitverkoopadvertenties niet meer dan dat EveJor deze kosten vanaf 1 januari 2023 niet meer wilde dragen.

2.9.

In de (gelijkluidende) verklaringen van de heer [betrokkene 3], de heer [betrokkene 4] en de heer [betrokkene 5] van 1 juli 2023 verklaren zij (niet meer dan) dat [betrokkene 2] hen in september 2022 heeft verteld dat hij op 31 december 2022 de winkel zou sluiten en dat hij met [gedaagde 1] mondeling heeft afgesproken dat de huur op 31 december 2022 beëindigd zou worden. Daarmee bevatten deze verklaringen niets meer dan de eigen stelling van EveJor en kunnen ze niet bijdragen aan het bewijs van die stelling. Verder geldt ook hier dat de verklaring dat zij hebben gezien dat de winkel per 1 januari leeg en gesloten was niet kan bijdragen aan het bewijs dat (ook) de huurovereenkomst is beëindigd per 1 januari 2023. Tot slot volgt dit evenmin uit het feit dat [gedaagden] in het eerste kwartaal van 2023 niet heeft geprotesteerd tegen het niet betalen van de huurpenning vanaf januari 2023. Daarover heeft [gedaagde 1] immers verklaard dat hij zich op dat moment geen zorgen maakte over de afwikkeling van de huurovereenkomst, ook omdat hij nog een waarborgsom (de kantonrechter begrijpt: een bankgarantie) achter de hand had.

EveJor heeft niet bewezen dat [gedaagde 1] de bemiddelingskosten van de makelaar voor zijn rekening zou nemen

2.10.

Ook in het bewijs van zijn stelling dat [gedaagden] de bemiddelingskosten van de makelaar voor zijn rekening zou nemen is EveJor niet geslaagd. Dit volgt immers niet uit de (getuigen)verklaringen. De door [betrokkene 1] afgelegde verklaring ondersteunt juist de stelling van [gedaagde 1] dat hij met EveJor heeft afgesproken dat zij de bemiddelingskosten voor haar rekening zou nemen. In de als bewijsstukken overgelegde producties is niets vermeld over wie van partijen de bemiddelingskosten van de makelaar zou betalen.

De vordering in de hoofdzaak wordt afgewezen

2.11.

Omdat EveJor er niet in is geslaagd te bewijzen dat de huurovereenkomst per 1 januari 2023 is geëindigd, is zij – zoals in het tussenvonnis is overwogen - de huur over de maanden januari, februari en maart 2023 aan [gedaagde 1] verschuldigd.

2.12.

Nu EveJor er ook niet in is geslaagd te bewijzen dat [gedaagden] de bemiddelingskosten van de makelaar voor zijn rekening zou nemen, geldt het bepaalde in artikel 24 van de algemene voorwaarden. Dat betekent dat EveJor gehouden is om de door [gedaagde 1] aan [betrokkene 1] betaalde makelaarskosten aan hem te vergoeden, omdat zij het verzoek heeft gedaan om de huurovereenkomst tussentijds te beëindigen.

2.13.

Gelet op het voorgaande heeft [gedaagden] terecht de bankgarantie uitgewonnen en verrekend met de achterstallige huur en de bemiddelingskosten van de makelaar. Dit betekent dat de vordering in de hoofdzaak wordt afgewezen.

De tegenvordering wordt grotendeels toegewezen

2.14.

[gedaagden] heeft bij wijze van tegenvordering een bedrag gevorderd van

€ 6.046,33. Dit bedrag bestaat allereerst uit de niet betaalde huurpenningen over de maanden januari, februari en maart (totaal: € 6.710,07‬) en uit de bemiddelingskosten van de makelaar

(€ 5.196,27). De niet betaalde huurpenningen en de bemiddelingskosten van de makelaar zijn gelet op het voorgaande toewijsbaar.

2.15.

Verder bestaat de tegenvordering uit boetes ter hoogte € 1.200,00. De boetes zijn toewijsbaar tot een bedrag van € 900,00. Op grond van de algemene voorwaarden is EveJor bij niet tijdige betaling van de huur een boete verschuldigd van € 300,00 per kalendermaand (artikel 25.3 van de algemene voorwaarden). EveJor heeft de huurpenningen over de maanden januari, februari en maart 2023 niet betaald, zodat EveJor een boete van € 900,00 is verschuldigd. De resterende boete wordt afgewezen, omdat geen boete gevorderd kan worden over de niet betaalde bemiddelingskosten van de makelaar. Artikel 25.3 van de algemene voorwaarden ziet niet op een dergelijke situatie en van een andere grondslag is niet gebleken. Bovendien is stapeling van boetes die op grond van dit artikel worden verbeurd niet toegestaan.

2.16.

Samenvattend moet EveJor een bedrag van € 5.001,84 (€ 6.710,07 + € 5.196,27 +
€ 900,00 - € 7.804,50) aan [gedaagden] betalen. De buitengerechtelijke incassokosten zijn overeenkomstig artikel 30.1 van de algemene voorwaarden toewijsbaar tot het gevorderde bedrag van € 744,49 inclusief btw. De gevorderde rente is eveneens toewijsbaar.

2.17.

Zoals al is overwogen in r.o. 6.4 van het tussenvonnis wordt de tegenvordering tot afgifte van de sleutels van het gehuurde door EveJor aan [gedaagden] afgewezen.

EveJor moet de proceskosten betalen

2.18.

De proceskosten voor zowel de vordering als voor de tegenvordering komen voor rekening van EveJor, omdat zij ongelijk krijgt.

De proceskosten van [gedaagden] worden in de hoofdzaak begroot op:

- salaris gemachtigde

€

1.017,00‬

(3 punten × € 339,00)

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.152,00

De proceskosten van [gedaagden] worden in de tegenvordering begroot op:

- salaris gemachtigde

€

678,00

(2 punten × € 339,00)

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

813‬,00

2.19.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

3. De beslissing

De kantonrechter

in de hoofdzaak

3.1.

wijst de vorderingen van Evejor af,

3.2.

veroordeelt Evejor in de proceskosten van € 1.152,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als EveJor niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

3.3.

veroordeelt Evejor tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

de tegenvordering

3.4.

veroordeelt EveJor tot betaling aan [gedaagden] van € 5.746,33‬‬, te vermeerderen met de rente over dit bedrag vanaf 15 juni 2023;

3.5.

veroordeelt Evejor in de proceskosten van € 813‬,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als EveJor niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

3.6.

veroordeelt Evejor tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

3.7.

wijst de vorderingen voor het overige af;

zowel in de hoofdzaak als in de tegenvordering

3.8.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. E. Jochem en in het openbaar uitgesproken op 23 oktober 2024.

De griffier De kantonrechter