ECLI:NL:RBNHO:2024:12467

• Datum uitspraak: 25 september 2024
• Publicatiedatum: 3 december 2024
• Zaaknummer: 11033798 \ CV EXPL 24-963
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Deels toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A.E. Merkus
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Betaling onderhoudskosten toegewezen, overige huurvorderingen afgewezen wegens afwijkende afspraken en verrekening energiekosten

Gedaagden huren sinds 2010 een bedrijfsruimte van eiser en zijn in gebreke gebleven met betaling van huurindexeringen en gedeeltelijke huurtermijnen. Eiser vordert betaling van de huurachterstand, boetes, onroerendezaakbelasting, waterschapsbelasting en onderhoudskosten. Gedaagden stellen dat een afwijkende afspraak geldt dat de huurprijs niet wordt geïndexeerd en dat zij een deel van de huur hebben verrekend met energiekosten die zij voor bovenhuurders betaalden.

De kantonrechter oordeelt dat gedaagden voldoende aannemelijk hebben gemaakt dat er een afwijkende afspraak bestaat over het niet indexeren van de huurprijs, waardoor de vordering tot betaling van huurindexeringen wordt afgewezen. De verrekening van energiekosten wordt afgewezen omdat niet vaststaat welk deel van de vordering terecht is, mede doordat eiser de indexering heeft meegenomen in zijn berekening en geen rekening hield met de energiekostenverrekening.

De vorderingen tot betaling van boetes en belastingen worden afgewezen omdat geen grondslag bestaat voor doorbelasting van onroerendezaakbelasting en waterschapsbelasting aan gedaagden. Alleen de kosten voor het herstel van een lekkage in de gehuurde ruimte worden toegewezen. Eiser wordt veroordeeld tot betaling van de proceskosten van gedaagden.

Uitkomst: Alleen de onderhoudskosten worden toegewezen; overige vorderingen worden afgewezen wegens afwijkende afspraken en onduidelijkheid over verrekening energiekosten.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Alkmaar

Zaaknummer: 11033798 \ CV EXPL 24-963 TB

Vonnis van 25 september 2024

in de zaak van

[eiser] ,

te [woonplaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: mr. M.W.P. Buers Bakker,

tegen

1. [gedaagde 1] ,

te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde 2] ,

te [woonplaats] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagden] ,

procederend in persoon.

De zaak in het kort

[gedaagden] huren een bedrijfsruimte in [woonplaats] van [eiser] . [eiser] vordert in deze procedure van [gedaagden] betaling van een huurachterstand. De huurachterstand bestaat uit niet betaalde indexeringen van de huurprijs en niet volledig betaalde huurtermijnen. Daarnaast maakt [eiser] nog aanspraak op boetes, vergoeding van onroerendezaakbelasting en waterschapsbelasting en kosten van onderhoud en herstel. [gedaagden] voeren aan dat met [eiser] is afgesproken dat de huurprijs niet zou worden geïndexeerd. Ook doen zij een beroep op verrekening van een gedeelte van de huurprijs met de energiekosten van de bovenburen die zij hebben betaald aan de energiemaatschappij.

De kantonrechter wijst alleen de kosten van onderhoud en herstel toe. [gedaagden] hebben aannemelijk gemaakt dat er een afwijkende afspraak bestaat over de indexering van de huurprijs. Wat betreft de energiekosten wijst de kantonrechter de vordering af omdat niet is vast te stellen welk deel van de vordering terecht is ingesteld. In de berekening van de vordering heeft [eiser] de indexering meegenomen en geen rekening gehouden met het feit dat [gedaagden] de energiekosten hebben betaald voor de bovenhuurders.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 2 april 2024

- de conclusie van antwoord

- het tussenvonnis van 22 mei 2024

- de mondelinge behandeling van 12 augustus 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de akte vermeerdering van eis, tevens houdende overlegging producties.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiser] heeft in eigendom het pand gelegen in [woonplaats] op de hoek van [straat 1] en [straat 2] . Het pand bestaat uit een winkelruimte op de begane grond ( [adres 1] ), op de eerste verdieping twee kantoorruimtes ( [adres 2] en [adres 3] ) en een zolder ( [adres 4] ).

2.2.

[gedaagden] huren met ingang van 1 juli 2010 van [eiser] de winkelruimte op de begane grond met bijbehorende kelderruimte en kantoorruimte op de eerste verdieping aan het adres [adres 1] in [woonplaats] , met een huurprijs van € 4.250,00 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.

2.3.

In de huurovereenkomst is – voor zover van belang – het volgende opgenomen:

“4.5 Onverminderd de mogelijkheden die de wet biedt om een huurprijsaanpassing te realiseren, wordt de huurprijs jaarlijks per 1 juli voor het eerst met ingang van 1 juli 2011 aangepast overeenkomstig 9.1 algemene bepalingen en met inachtneming van 9.2 tot en met 9.6 algemene bepalingen.

5, Energiekosten: De verbruikskosten van electriciteit, gas en water komen geheel voor rekening van huurder. NB: de huurder van de kantoorruimte op de eerste verdieping aan de zijde van [straat 1] , zijnde een advocatenkantoor, en de gebruiker van de zolderverdieping zal maandelijks bij achteraf betaling een aandeel in deze kosten aan de huurder van de winkelruimte voldoen.. Deze verrekening zal geschieden in nader goed overleg met de beide huurders op de 1e en 2e verdieping van het gebouw in gebruik hebben. (…)”

2.4.

Op 27 juni 2014 hebben partijen getekend de Allonge behorende bij huurovereenkomst winkelruimte [adres 1] [postcode] [woonplaats] (hierna: allonge) waarin – voor zover van belang – het volgende is opgenomen:

“2. de huurprijs per maand bedraagt vanaf 1 juli 2015 € 2.900,--.

4, de huurovereenkomst van de bedrijfsruimte op de 1e verdieping aan de [adres 2] [woonplaats] , welke is verhuurd aan mevrouw [naam] , zal vanaf 1 juli 2015 door de huidige verhuurder, [gedaagde 1] en mevrouw [gedaagde 2] , geheel worden overgeschreven op naam van [eiser] . De heer [eiser] zal derhalve vanaf 1 juli 2015 als verhuurder gaan optreden.

5. de reeds bestaande huurovereenkomst ingegaan op 1 juli i 2010 blijft overigens verder geheel van kracht.”

2.5.

De twee kantoorruimtes op de eerste verdieping worden door [eiser] verhuurd aan twee huurders (hierna: de bovenhuurders).

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert – na vermeerdering van eis en samengevat – dat de kantonrechter [gedaagden] veroordeelt tot betaling van € 38.080,66, voor recht verklaart dat de huurprijs voor de resterende looptijd van de huurovereenkomst van partijen jaarlijks per 1 juli wordt gewijzigd overeenkomstig artikel 4.5 van de huurovereenkomst van 4 december 2009 en voor recht verklaart dat de huurprijs van het gehuurde per 1 juli 2024 is verhoogd naar € 3.637,22 per maand, met veroordeling van [gedaagden] in de kosten van deze procedure.

3.2.

[eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagden] hun betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomen. Zij betalen niet volledig en te laat. Partijen hebben in 2009 een huurovereenkomst gesloten en in 2014 hebben partijen een allonge gesloten met aanvullende afspraken. [gedaagden] zijn met ingang van 1 juli 2015 per maand € 2.900,00 verschuldigd, welke huurprijs jaarlijks wordt geïndexeerd, overeenkomstig artikel 4.5 van de huurovereenkomst in samenhang met artikel 9.1 van de bijbehorende bepalingen. [eiser] maakt aanspraak op huurverhoging vanaf 1 juli 2018. [eiser] stelt verder dat [gedaagden] op grond van de huurovereenkomst is gehouden om de energie te verrekenen met de bovenhuurders. [gedaagden] komen deze afspraak niet na. Er zijn tussenmeters aanwezig die het verbruik van de bovenhuurders registreren. [eiser] heeft berekend wat de hoogte is van de energiekosten die door de bovenhuurders betaald moet worden en dat is lager dan het bedrag dat [gedaagden] heeft verrekend. De totale huurachterstand bedraagt op het moment van dagvaarden € 26.428,82 en is na dagvaarding verder opgelopen tot € 30.698,12 (bijgewerkt tot 26 juli 2024). [eiser] legt verder aan zijn vordering ten grondslag dat hij volgens artikel 18.2 van de algemene voorwaarden recht heeft op een direct opeisbare boete als de huur niet tijdig voldaan wordt, met een minimum van € 300,00 per maand. Na aanschrijving daartoe aan [gedaagden] zijn [gedaagden] een boete verschuldigd over de maanden december 2023, januari 2024, februari 2024 en maart 2024, tot een totaal van € 1.200,00.

3.3.

[eiser] maakt verder aanspraak op vergoeding van de onroerendezaakbelasting en waterschapsbelasting. Hij legt hieraan ten grondslag dat conform artikel 20 van de algemene voorwaarden deze kosten voor rekening van [gedaagden] zijn. [eiser] heeft in totaal aan de [gemeente] betaald € 8.496,35. [eiser] kan een deel doorbelasten aan [gedaagden] Een berekening laat zien dat [gedaagden] aan [eiser] € 3.980,54 verschuldigd is aan onroerendezaakbelasting over de periode 2019 tot en met 2024. [gedaagden] heeft nagelaten dit bedrag te voldoen aan [eiser] . Dit geldt ook voor de waterschapsbelasting die [eiser] heeft voldaan aan het Hoogheemraadschap. Over de periode 2020 tot en met 2023 zijn [gedaagden] daarvoor aan [eiser] € 823,49 verschuldigd.

3.4.

[eiser] vordert verder van [gedaagden] € 178,51 aan kosten voor het verhelpen van een lekkage aan een afvoer in het keukentje van de winkel. Volgens artikel 13 van de algemene voorwaarden komt dit onderhoud voor rekening van de huurder.

3.5.

[gedaagden] betwisten de vordering. Zij voeren aan – samengevat – dat zij de kosten van de energienota’s verrekend hebben met huurtermijnen. In de huurovereenkomst is tussen partijen afgesproken dat de energiekosten in overleg met de bovenhuurders van [eiser] zullen worden verrekend door [gedaagden] Door de energiecrisis gingen de energieprijzen omhoog en moesten [gedaagden] een naheffing betalen aan energie en ook ging het maandelijkse voorschotbedrag omhoog. Bij aanvang van de huurovereenkomst is een verdeelsleutel gemaakt door [eiser] . [gedaagden] hebben de aanvullende nota met deze verdeelsleutel doorbelast aan de bovenhuurders maar deze hebben, ondanks meerdere verzoeken, nagelaten de energiekosten te voldoen aan [gedaagden] hebben [eiser] gesommeerd dit bedrag aan openstaande energiekosten van zijn huurders over 2022 aan [gedaagden] te betalen, totaal € 2.670,00. [eiser] heeft hier niet aan voldaan zodat [gedaagden] zijn overgegaan tot verrekening van voornoemd bedrag met huurtermijnen. [gedaagden] hebben vervolgens aangegeven niet meer te willen fungeren als incasseerder. Daarnaast hebben [gedaagden] gevraagd om aparte (eigen) aansluitingen voor gas, elektra en water per verhuurde ruimte. Zolang [eiser] dit niet in orde maakt, zullen [gedaagden] de energiekosten met de huurtermijnen blijven verrekenen. Alle bedragen die door de bovenhuurders aan [gedaagden] zijn betaald, zijn door [gedaagden] teruggestort omdat zij niet meer als incasseerders fungeren. [gedaagden] vinden niet dat zij horen op te draaien voor de energiekosten van de bovenhuurders. [eiser] moet dit regelen en het tekort aan [gedaagden] betalen en dat heeft hij niet gedaan.

4. De beoordeling

4.1.

In deze zaak staat tussen partijen ter discussie of [gedaagden] de huurachterstand aan [eiser] moeten betalen en of [gedaagden] onroerendezaakbelasting, waterschapsbelasting en kosten voor onderhoud aan [eiser] moeten betalen. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagden] alleen de kosten voor het onderhoud aan [eiser] hoeven te betalen. De overige vorderingen worden afgewezen. Dit wordt als volgt toegelicht.

Huurachterstand

4.2.

[eiser] vordert een huurachterstand van € 30.698,12. Naar de kantonrechter begrijpt ziet de huurachterstand op een bedrag aan huurindexeringen die niet door [gedaagden] zijn betaald en op een bedrag aan gedeeltelijk onbetaald gelaten huurtermijnen. De kantonrechter zal hierna per post toelichten waarom de vorderingen van [eiser] wordt afgewezen.

Indexatie huurprijs

4.3.

Tussen partijen bestaat sinds 2009 een huurovereenkomst die onder andere voorziet in een automatische indexering van de huurprijs. Uit de tekst van deze bepaling kan niet anders worden geconcludeerd dan dat het een indexeringsclausule is en dat de huur jaarlijks per 1 juli wordt verhoogd vanaf 1 juli 2011. De inhoud en toepasselijkheid van deze bepaling is door [gedaagden] niet betwist. [gedaagden] hebben echter aangevoerd dat met [eiser] is afgesproken dat geen indexatie van de huurprijs zou plaatsvinden. [gedaagden] beroepen zich daarmee op een afspraak, die afwijkt van wat in de schriftelijke huurovereenkomst is bepaald. Omdat [gedaagden] zich op een afwijkende afspraak beroepen is het aan hen om deze afspraak bij betwisting door [eiser] nader te concretiseren en onderbouwen. Geoordeeld wordt dat zij dat voldoende hebben gedaan. [gedaagden] hebben onbetwist gesteld dat er, ondanks de indexatiebepaling in de huurovereenkomst, nooit is geïndexeerd sinds aanvang van de huurovereenkomst. Partijen hebben weliswaar in 2014 bij allonge een aantal afwijkende afspraken gemaakt ten aanzien van de huurovereenkomst, maar zij zijn het er over eens dat ook ten tijde van de allonge er niet over is gesproken. Daar komt bij dat [eiser] pas in het kader van deze procedure concreet, met bedragen onderbouwd, aanspraak heeft gemaakt op de indexering van de huurtermijnen. Dat [eiser] en [gedaagden] in 2018 een korte mailwisseling hebben gehad over indexering van de huurtermijnen die erop neerkomt dat [eiser] aangeeft de huur per 1 juli 2018 te willen indexeren is onvoldoende. [gedaagden] hebben namelijk op het voornemen van [eiser] gereageerd met de stelling dat er een afspraak bestond om niet te indexeren. Dit wordt vervolgens weliswaar door de makelaar van [eiser] betwist in de e-mail van 1 juli 2018, maar [gedaagden] zijn de oude huurprijs blijven betalen en is daar nooit over geklaagd. Bovendien heeft [eiser] ter zitting desgevraagd verklaard dat hij nu aanspraak maakt op de indexatie van de huurprijs vanwege zijn irritatie over het geschil dat hij met [gedaagden] heeft over de energiekosten. Gelet op het voorgaande is voldoende aannemelijk geworden dat tussen partijen een van de huurovereenkomst afwijkende afspraak bestaat om niet jaarlijks te indexeren. De kantonrechter zal daarom dit deel van de vordering afwijzen.

Verrekening energiekosten

4.4.

Wat betreft de afrekening van de energie ligt het in het algemeen op de weg van de verhuurder, als sprake is van meerdere huurders die gebruik maken van één aansluiting en er maar één contract is, om zorg te dragen voor de afrekening. In het onderhavige geval is in de huurovereenkomst afgesproken dat dit door [gedaagden] zou worden gedaan. Dat is jarenlang goed gegaan omdat de energierekening gemiddeld € 600,00 à € 700,00 per maand was. Toen deze kosten veel hoger werden hebben [gedaagden] aan [eiser] aangegeven dat zij zo niet verder wilden omdat de bovenhuurders de afrekening niet aan hen betaalden. Ongeveer in diezelfde periode heeft [eiser] tussenmeters geplaatst. Tegen die achtergrond is het redelijk dat de verhuurder de voorschotten int bij de bovenhuurders en op basis van de standen van de tussenmeters en een redelijke verdeling van de vaste kosten zorgdraagt voor de afrekening van de energie. [eiser] heeft ook aangegeven daartoe bereid te zijn. Echter partijen zijn er in de aanloop naar deze procedure niet in geslaagd om daar concrete afspraken over te maken. Of dat in overwegende mate aan een van de partijen te wijten is, is niet vast te stellen. Wel is begrijpelijk dat [gedaagden] ervoor hebben gekozen een deel van de huur in te houden omdat zij de volledige energierekening betaalden. Dat was blijkens de stukken in totaal over twee jaar ongeveer € 25.000,00. Zij ontvingen immers de voorschotten van de bovenhuurders niet meer. Dat [eiser] ervoor heeft gekozen om die voorschotten zelf niet te innen bij zijn (boven)huurders, komt voor zijn rekening en risico. Juist omdat er tussenmeters zijn geplaatst, ligt het op de weg van [eiser] om te zorgen voor een juiste toedeling van de kosten tussen de verschillende huurders. Het zijn immers de huurders van [eiser] . Nu in het totaalbedrag van de (huur)vordering van [eiser] de indexering is meegenomen en ook geen rekening is gehouden met het feit dat [gedaagden] de energiekosten hebben betaald voor de bovenhuurders, is voor de kantonrechter niet vast te stellen welk deel van de vordering terecht is ingesteld, zodat de vordering moet worden afgewezen.

Boete

4.5.

[eiser] maakt vanwege de huurachterstand aanspraak op betaling van de contractuele boete zoals opgenomen in artikel 18.2 van de algemene voorwaarden. Gelet op wat hiervoor is overwogen is niet komen vast te staan of er een huurachterstand is en wat de huurachterstand is. Daarmee ontbreekt de grondslag voor toewijzing van de gevorderde contractuele boetes, zodat ook deze vordering zal worden afgewezen.

Onroerendezaakbelasting en waterschapsbelasting

4.6.

[eiser] stelt dat volgens artikel 20 van de algemene voorwaarden € 3.980,54 aan onroerendezaakbelasting voor rekening van [gedaagden] komt. Dit bedrag ziet op de periode 2019 tot en met 2024. [eiser] stelt dat dit ook geldt voor de waterschapsbelasting die [eiser] heeft voldaan aan het Hoogheemraadschap. Over de periode 2020 tot en met 2023 zijn [gedaagden] aan [eiser] € 823,49 verschuldigd.

4.7.

De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] geen aanspraak kan maken op vergoeding van de onroerendezaakbelasting omdat daarvoor geen grondslag bestaat. Uit de door [eiser] overgelegde aanslagbiljetten gemeentelijk belastingen van de [gemeente] volgt dat de [gemeente] de aanslag oplegt aan de OZB eigenaar van de niet-woning aan de [adres 1] in [woonplaats] (het gehuurde). Er wordt geen aanslag opgelegd voor het feitelijk gebruik. In de algemene voorwaarden in artikel 20.1 staat dat “
Voor rekening van huurder komen, ook als verhuurder daarvoor wordt aangeslagen: a. de onroerende-zaakbelasting ter zake van het feitelijk gebruik van het gehuurde en het feitelijk medegebruik van dienstruimten, algemene ruimten, en zogenaamde gemeenschappelijke ruimten. ”. De stelling van [eiser] dat de [gemeente] dit tot een aantal jaren geleden anders deed, doet hier niet aan af. Dit deel van de vordering zal dan ook worden afgewezen.

4.8.

Hetzelfde geldt voor de vordering tot betaling van de waterschapsbelasting. Uit de door [eiser] overgelegde specificaties aanslag waterschapsbelasting van het Hoogheemraadschap volgt dat de aanslag wordt opgelegd aan de eigenaar van een gebouw, zodat ook dit niet kan worden doorberekend aan [gedaagden] Ook dit deel van de vordering zal worden afgewezen wegens het ontbreken van een grondslag.

Herstelkosten

4.9.

[eiser] vordert verder van [gedaagden] € 178,51 aan kosten voor het verhelpen van een lekkage aan een afvoer in het keukentje van de winkel. Volgens artikel 13 van de algemene voorwaarden komt dit voor rekening van de huurder. [gedaagden] hebben dit deel van de vordering erkend, zodat de kantonrechter dit zal toewijzen.

Proceskosten

4.10.

[eiser] is grotendeels in het ongelijk gesteld. Aan de zijde van [gedaagden] begroot de kantonrechter de proceskosten (ambtshalve) op een bedrag van € 50,00 aan reis-, verblijf- en verletkosten.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagden] tot betaling van € 178,51, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 2 april 2024 tot aan de dag van algehele betaling;

5.2.

veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagden] worden vastgesteld op een bedrag van € 50,00,

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Merkus en in het openbaar uitgesproken op 25 september 2024.