Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Alkmaar
Zaaknummer: 11064062 \ CV EXPL 24-1140 TB
Vonnis van 18 september 2024
in de zaak van
de besloten vennootschap
HELDER VASTGOED B.V.,
rechtsopvolger van Woningstichting [plaats] ,
te [plaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: Helder Vastgoed,
gemachtigde: Gerechtsdeurwaarderskantoor Vermeer Schutte & Musen B.V.,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
De zaak in het kort
De verhuurder van een zelfstandige woonruimte in de vrije sector vordert twee maanden achterstallige huur en de gemaakte kosten om het gehuurde bij oplevering in goede staat te brengen van de huurder. De kantonrechter wijst de huur en herstelkosten toe, omdat de huurder de huur niet heeft betaald en de woning niet schoon en in de juiste staat heeft opgeleverd. De kosten zijn ook redelijk. De kantonrechter wijst de door de verhuurder gevorderde rente en buitengerechtelijke incassokosten af, omdat het rente- en incassokostenbeding in de algemene voorwaarden van de verhuurder oneerlijk zijn. De proceskosten komen wel voor rekening van de huurder.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 16 april 2024
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van antwoord
- het tussenvonnis van 15 mei 2024
- de akte overlegging (aanvullende) producties van Helder Vastgoed
- de mondelinge behandeling van 26 juni 2024
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 26 juni 2024 om 09:30 uur, waar [gedaagde] niet is verschenen
- de e-mail van [gedaagde] van 26 juni 2024 13:09 met bijlagen en haar brief van 27 juni 2024 met bijlagen
- de e-mail van [gedaagde] van 26 juni 2024 13:09 met bijlagen en haar brief van 27 juni 2024 met bijlagen
- de akte van Helder Vastgoed van 23 juli 2024 met producties.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Tussen Helder Vastgoed en [gedaagde] en wijlen [naam] (de partner van [gedaagde] en medehuurder) bestond sinds 11 oktober 2018 een huurovereenkomst ten aanzien van de woning aan het adres [adres] in [plaats] (verder: de woning of het gehuurde). Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden van 31 juli 2017 van (de rechtsvoorganger van) Helder Vastgoed (hierna: algemene huurvoorwaarden) van toepassing.
2.2.
In verband met de beëindiging van de huurovereenkomst heeft op 12 oktober 2023 een voorinspectie plaatsgevonden in het gehuurde.
2.3.
In de brief van 12 oktober 2023 heeft Helder Vastgoed [gedaagde] gewezen op de standaard werkzaamheden die door [gedaagde] moeten worden uitgevoerd en op de gebreken die zij voor de sleutelinlevering moet verhelpen.
2.4.
Op 30 oktober 2023 is de huurovereenkomst geëindigd.
2.5.
In de brief van 31 oktober 2023 heeft Helder Vastgoed haar bevindingen van de eindopname aan [gedaagde] kenbaar gemaakt. In de brief staat een opsomming van de gebreken door Helder Vastgoed te verhelpen voor rekening van vertrekkende huurder met foto’s. De totale kosten voor het verhelpen van de gebreken bedragen € 470,00.
2.6.
Helder Vastgoed heeft op 6 november 2023 een eindafrekening gestuurd naar [gedaagde] . Daarin staat dat [gedaagde] € 2.177,41 aan Helder Vastgoed moet betalen. De eindafrekening ziet op twee huurtermijnen (€ 867,70 voor 1 tot en met 31 juli 2023 en € 839,71 voor 1 tot en met 30 oktober 2023) en de factuur naar aanleiding van de eindinspectie (€ 470,00).
3.Het geschil
3.1.
Helder Vastgoed vordert - samengevat - veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 2.572,61, vermeerderd met rente en kosten.
3.2.
Helder Vastgoed legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Zij is in gebreke gebleven met betaling van de huur voor juli en oktober 2023. Verder heeft [gedaagde] verzuimd herstelwerkzaamheden uit te voeren naar aanleiding van de bevindingen tijdens de voorinspectie en de woning niet in goede staat opgeleverd. De woning moest worden schoongemaakt en er moesten reparatiewerkzaamheden worden uitgevoerd. Helder Vastgoed brengt de kosten (€ 470,00) hiervan in rekening bij [gedaagde] . [gedaagde] is daarnaast de buitengerechtelijke incassokosten van € 395,20 en wettelijke rente verschuldigd.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] stelt dat zij de woning zo goed als mogelijk heeft schoongemaakt. [gedaagde] betwist de verschuldigdheid van de kosten voor het weghalen van de traptegels en de hoogte en (een deel van) de verschuldigdheid van de schoonmaakkosten. Het bedrag van € 470,00 is onacceptabel. Tijdens de voorinspectie is met de toenmalige inspecteur afgesproken dat mogelijke nieuwe bewoners onder andere de traptegels en de vloer zouden overnemen. Deze mondelinge afspraken werden tijdens de eindinspectie genegeerd door die inspecteur. Verder doet [gedaagde] een beroep op haar persoonlijke omstandigheden.
4.De beoordeling
4.1.
Deze zaak gaat om de huur van een zelfstandige woonruimte. De huurovereenkomst is aangegaan op 11 oktober 2018 met een aanvangshuur van € 795,00 netto. Er is daarom sprake van geliberaliseerde huur.
4.2.
De kantonrechter moet in de eerste plaats beoordelen of [gedaagde] de huur voor de maanden juli en oktober 2023 met rente en kosten aan Helder Vastgoed moet betalen. Om die vraag te kunnen beantwoorden moet de kantonrechter eerst een aantal bepalingen in de huurovereenkomst en algemene voorwaarden van Helder Vastgoed toetsen.
Ambtshalve toetsing van de Huurovereenkomst en de Algemene Huurvoorwaarden 2017
4.3.
Omdat het hier gaat om een professionele verhuurder en een consument-huurder, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of in de huurovereenkomst of algemene voorwaarden bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument. [1] Want dit kan gevolgen hebben voor (de hoogte van) de vordering. Een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar. [2]
4.4.
Bedingen waaraan de huurder gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, zijn oneerlijk als deze in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de rechten en plichten die de huurder op grond van de overeenkomst heeft, aanzienlijk verstoort in het nadeel van de huurder. Het gaat om een beoordeling van de bedingen op het moment dat de overeenkomst werd gesloten. Of de verhuurder de huurder ook daadwerkelijk aan die bedingen houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is niet relevant. Als een beding wegens onredelijkheid wordt vernietigd, kan de verhuurder niet terugvallen op een eventuele wettelijke regeling over het zelfde onderwerp.
4.5.
Het rentebeding in artikel 6.1 is oneerlijk in combinatie met het boetebeding in artikel 16. Het boetebeding wijkt ten nadele van de consument aanzienlijk af van de wet. [3] Uit artikel 16 volgt namelijk dat - naast de rente - op iedere overtreding van een gebods- of verbodsbepaling, dus ook in geval van niet tijdige huurbetaling, de huurder een boete van € 25,00 per dag moet betalen.
4.6.
Het incassokostenbeding in artikel 13 is ook oneerlijk. Uit dit beding volgt dat de huurder ook zonder verzending van de vereiste veertiendagenbrief [4] incassokosten verschuldigd is. De verwijzing naar artikel 6:96 lid 2 BW is onvoldoende, omdat daaruit alleen volgt dat redelijke kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte als vermogensschade voor vergoeding in aanmerking komen. Dat Helder Vastgoed in dit geval wel een veertiendagenbrief aan [gedaagde] heeft verstuurd, doet aan de oneerlijkheid van het beding niet af. Of Helder Vastgoed de consument ook daadwerkelijk aan de bedongen afspraken houdt, is voor de beoordeling van de (on)eerlijkheid van het beding namelijk niet relevant. Ook de combinatie van het incassokostenbeding met het boetebeding maakt het eerste beding oneerlijk.
4.7.
De kantonrechter heeft de andere relevante bedingen (waaronder het huurprijswijzigingsbeding en het servicekostenbeding) ook getoetst. Deze bedingen zijn niet oneerlijk.
4.8.
De conclusie is dat sprake is van drie oneerlijke bedingen en daarom worden de artikelen 6.1, 13 en 16 van de algemene voorwaarden vernietigd voor zover deze betrekking hebben op de rente en de buitengerechtelijke incassokosten. Dit is in lijn met vergelijkbare rechtspraak.
Gevolgen van deze toetsing
4.9.
De kantonrechter zal de gevorderde rente en buitengerechtelijke incassokosten afwijzen. Na vernietiging van een oneerlijk beding kan namelijk geen aanspraak worden gemaakt op de in een bepaling van aanvullend nationaal recht vastgestelde wettelijke vergoeding die zonder dat beding van toepassing zou zijn geweest.
De huurachterstand moet worden betaald
4.10.
Helder Vastgoed vordert de huur voor juli en oktober 2023 van totaal € 1.707,41. [gedaagde] heeft deze huurachterstand niet (gemotiveerd) betwist, zodat het gevorderde bedrag van € 1.707,41 zal worden toegewezen. De persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] doen niet af aan haar verplichting om de huur te betalen.
De herstelkosten moeten worden betaald
4.11.
Helder Vastgoed vordert verder totaal € 470,00 voor herstel van de woning wegens onvoldoende oplevering. In het rapport van de eindinspectie staan verschillende kostenposten vermeld. Helder Vastgoed vraagt vergoeding van € 290,00 voor het schoonmaken van de woning, € 80,00 voor het verwijderen van de halve maantjes van beide trappen en € 100,00 voor het afvoeren van een bank. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] de woning niet in de juiste staat heeft opgeleverd en dat zij daarmee tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. [gedaagde] moet daarom de door Helder Vastgoed geleden schade, namelijk de gevorderde herstelkosten van € 470,00 in zijn geheel vergoeden. Dat [gedaagde] de e-mail van de heer Bosman niet kon openen, zoals zij nog aanvoert, komt voor haar rekening en risico. De kantonrechter zal hierna per schadepost toelichten waarom [gedaagde] deze moet vergoeden.
Schoonmaakwerkzaamheden
4.12.
[gedaagde] betwist de hoogte en verschuldigdheid van (een deel van) de schoonmaakkosten. Zij stelt dat zij de schoonmaak zo goed als mogelijk heeft uitgevoerd en dat de kosten van het schoonmaken van haar woning voordat zij in het gehuurde ging wonen een stuk lager waren dan de kosten die nu door Helder Vastgoed in rekening worden gebracht.
4.13.
Helder Vastgoed heeft foto’s overgelegd van de woning en op de zitting toegelicht dat de woning heel vies was. De kantonrechter is van oordeel dat Helder Vastgoed met het overleggen van het eindinspectierapport en de daarbij behorende foto’s in voldoende mate heeft onderbouwd dat [gedaagde] de woning niet voldoende schoon heeft opgeleverd. Op de foto’s is namelijk duidelijk te zien dat de woning niet schoon was bij de eindinspectie. Op de foto’s van de keuken en badkamer zijn bijvoorbeeld vlekken te zien. Hiertegenover heeft [gedaagde] haar betwisting onvoldoende onderbouwd. Dat de foto’s die in het geding zijn gebracht door Helder Vastgoed bewerkt zijn, zoals [gedaagde] stelt, blijkt nergens uit. Voor het schoonmaken van de woning heeft Helder Vastgoed een extern schoonmaakbedrijf ingeschakeld. De kantonrechter acht de schoonmaakkosten van € 290,00 niet onredelijk hoog.
Verwijderen trapbekleding
4.14.
[gedaagde] stelt ten aanzien van de halve maantjes op de trap dat met de inspecteur van Helder Vastgoed is afgesproken dat de nieuwe bewoners de maantjes die op de trap bevestigd zitten, zouden overnemen.
4.15.
Helder Vastgoed heeft de afspraak betwist. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om daartegenover haar afspraak met de inspecteur nader te concretiseren en onderbouwen. Dat heeft zij niet gedaan, zodat moet worden uitgegaan van het inspectierapport van de voorinspectie en het eindinspectierapport. Op basis van het rapport van de voorinspectie had [gedaagde] de maantjes moeten verwijderen en volgens het eindinspectierapport heeft zij dat niet gedaan, waardoor Helder Vastgoed de maantjes zelf heeft moeten verwijderen. Zij brengt hiervoor een bedrag van € 80,00 in rekening. De kantonrechter zal dit bedrag toewijzen, ook omdat het niet onredelijk voorkomt.
Afvoeren bank
4.16.
Helder Vastgoed heeft kosten in rekening gebracht voor het afvoeren van de bank die door [gedaagde] in de woning is achtergelaten. [gedaagde] heeft deze kosten niet betwist zodat zij de kosten voor het afvoeren van de bank aan Helder Vastgoed moet vergoeden.
De proceskosten
4.17.
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [gedaagde] niet op de mondelinge behandeling is verschenen en op 26 juni 2024 pas om 10:07 uur heeft gemaild dat ze niet aanwezig kan zijn wegens ziekte en er vervolgens een extra schriftelijke ronde heeft plaatsgevonden, heeft Helder Vastgoed extra proceskosten moeten maken. Die kosten komen ook voor rekening van [gedaagde] . De proceskosten van Helder Vastgoed worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
137,39
- griffierecht
€
496,00
- salaris gemachtigde
€
405,00
(3 punten × € 135,00)
- nakosten
€
67,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.105,89
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan Helder Vastgoed te betalen een bedrag van € 2.177,41,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.105,89, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.H. Lips en in het openbaar uitgesproken op 18 september 2024.