ECLI:NL:RBNHO:2024:12462

Uitspraak

RECHTBANKNOORD-HOLLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Alkmaar

Zaaknummer: 11148749 \ CV EXPL 24-1793

Vonnis van 4 december 2024

in de zaak van

[eiser],

te [plaats 1] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: mr. P. Thole,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

te [plaats 2] ,
2.
[gedaagde 2],

te [plaats 2] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagden] ,

procederend in persoon.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met stukken

- de conclusie van antwoord met stukken

- het tussenvonnis van 24 juli 2024
- de brief van 31 oktober 2024 met een USB stick en stukken van [eiser]

- de mondelinge behandeling van 12 november 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiser] heeft van [gedaagden] een vrijstaande woning aan de [adres] in [plaats 1] gekocht voor € 575.000,00. Partijen hebben de koopovereenkomst op 4 en 7 juli 2023 ondertekend. De woning is geleverd op 18 december 2023.

2.2.

Voorafgaand aan de levering, bij de schouw, is een lekkage geconstateerd. [gedaagden] heeft voor het herstel van deze lekkage € 5.000,00 in depot geplaatst bij de notaris. In een e-mail aan de notaris hebben [gedaagden] bericht dat [eiser] een offerte kan laten maken bij een aannemer en dat de reparatie mag worden uitgevoerd nadat zij akkoord hebben gegeven voor het in de offerte vermelde bedrag.

2.3.

Aannemer [naam 1] heeft op 5 januari 2024 een offerte uitgebracht van € 18.030,56 inclusief btw voor
“sloopwerk incl afvoeren, herstel folie plus binnenbeplating, hoekaansluitingen met epdm, achterhout en beplating aanbrengen, herstel isolatie en arbeid. Achterpui een check van de onderdorpel dit omdat het lijkt dat deze wat zakt. Ubbink dakraam en een schaar vervangen van een raam.”. Deze offerte heeft [eiser] op 5 januari 2024 naar de bij de verkoop betrokken makelaar van [gedaagden] (hierna de verkoopmakelaar) gestuurd.

2.4.

Op 17 januari 2023 heeft [eiser] opnieuw een offerte van [naam 1] naar de verkoopmakelaar gemaild.

2.5.

[eiser] heeft op 25 januari 2024 [gedaagden] in gebreke gesteld voor het niet nakomen van de op hen rustende verplichting tot het correct opleveren van de woning.

2.6.

Een door [gedaagden] ingeschakelde aannemer, de heer [naam 2] , heeft de lekkage op 25 januari 2024 beoordeeld. [eiser] heeft vervolgens per WhatsApp bericht van 25 januari 2024 om 14:35 uur aan de verkoopmakelaar laten weten
‘De aannemer is geweest de hele boel is verrot. Eigenlijk nog meer dan door [naam 1] is geconstateerd. We wachten nu maar even af. (…)’

2.7.

De verkoopmakelaar heeft op 29 januari 2024 het volgende naar [eiser] gemaild:
“Afgelopen donderdag is er namens de verkopers een aannemer langs geweest om naar de lekkage te kijken. Hieruit is gebleken dat de schade groter is dan we hadden verwacht bij de afschouw.De verkopers willen dit graag netjes met u oplossen.Op dit moment is de schade en de oorzaak nog niet exact vast te stellen. Dit zal pas te zien zijn bij het weghalen van zaken. De verkopers gaan ermee akkoord dat uw aannemer met de herstelwerkzaamheden van de lekkage start, maar dat er wel regelmatig verslag met foto’s wordt uitgebracht van de werkzaamheden. Dit om de schade ook door te geven aan de verzekering van de verkopers. In de eindrapportage dient te worden aangegeven wat de oorzaak (bijv. een constructiefout) en de vervolgschade betreft.Verkoper zijn akkoord met werkzaamheden voor het herstel van de lekkage die staan in de offerte van uw aannemer, maar als de kosten van herstel van de lekkage meevallen en er wellicht minder kosten gemaakt worden dan in de offerte zijn opgenomen, worden deze ook niet onnodig doorberekend aan de verkopers.Graag ontvangen wij uw bevestiging dat u akkoord gaat met het voorstel van de verkopers om het op deze manier op te pakken.Met vriendelijke groet,[gedaagden] ”

2.8.

[eiser] heeft op 1 februari 2024 aan de verkoopmakelaar laten weten dat zij akkoord gaat met het voorstel van [gedaagden] en heeft een factuur van het eerste deel van de werkzaamheden meegestuurd. Ook heeft [eiser] bericht dat de aannemer foto’s zal maken en dat deze worden doorgestuurd.

2.9.

Op 11 februari 2024 hebben [gedaagden] gevraagd naar een update van de werkzaamheden. [eiser] heeft per e-mail van 12 februari 2024 aan de verkoopmakelaar laten weten dat als [gedaagden] het bedrag van de factuur niet uiterlijk op 14 februari 2024 betalen, zij tot juridische stappen zal overgaan.

2.10.

[gedaagden] hebben op 15 februari 2024 aan [eiser] bericht dat zij eerst akkoord moeten geven op de offerte en dat de offerte dusdanig vaag is dat niet kan worden gecontroleerd of de werkzaamheden betrekking hebben op reparatie van de lekkage. [gedaagden] verzoeken daarom om een gespecificeerde opgave van de herstelwerkzaamheden van de lekkage. Daarbij wijzen [gedaagden] erop dat de werkzaamheden niet meer dan € 5.000,00 kunnen zijn, eerder de helft, en dat rekening moet worden gehouden met een 15 jaar oude woning en dus met “nieuw voor oud”.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert na vermindering van eis tijdens de zitting met € 966,96 - samengevat - veroordeling van [gedaagden] tot betaling van € 18.219,52, vermeerderd met rente en kosten.

3.2.

[eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagden] een onvoorwaardelijk akkoord hebben gegeven op de offerte van de door haar ingeschakelde aannemer. Ook de door [gedaagden] ingeschakelde aannemer heeft vastgesteld dat de schade erger was dan bij de schouw werd gedacht. [eiser] beroept zich primair op nakoming van de gemaakte afspraak. Subsidiair beroept [eiser] zich op non-conformiteit en meer subsidiair op dwaling en opheffing van het nadeel. De schade/het nadeel is gelijk aan de offerte van [naam 1] van € 17.063,60. [eiser] maakt aanspraak op dit bedrag en op de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.155,92 inclusief btw.

3.3.

[gedaagden] voeren verweer. [gedaagden] betwisten dat zij onvoorwaardelijk akkoord zijn gegaan met de offerte en voeren verder– samengevat – het volgende aan. Het houtrot beperkt zich tot een deel van een onderregel die schuilging achter een witte afdekplaat. Daar waren zij dus niet van op de hoogte. [gedaagden] wijzen erop dat [eiser] verschillende offertes en facturen heeft verstuurd. Op de factuur van 1 februari 2024 staat 40 uur arbeid vermeld, maar uit het beeldmateriaal blijkt dat op 31 januari 2024 alleen nog de witte afdekplaat was verwijderd zodat het werk op 1 februari 2024, op 1 dag, moet zijn uitgevoerd. Dit maakt de opgevoerde materialen en uren op de factuur ongeloofwaardig. Daarna hebben [gedaagden] zelf foto’s gemaakt. Daaruit blijkt dat de lekkage op 2 februari 2024 was verholpen en dat werkzaamheden daarna niet zien op herstel van de lekkage. De werkzaamheden om de lekkage aan de gevel te verhelpen zijn onvoldoende gespecificeerd. Daarom kan niet worden vastgesteld of het om verbeteringen en/of onderhoud gaat die voor rekening van [eiser] moeten blijven. Het bedrag in de offerte is extreem hoog voor herstel van de lekkage. Ook is geen rekening gehouden met “nieuw voor oud”. Een door [gedaagden] ingeschakelde aannemer heeft op basis van beeldmateriaal een prijsopgave van € 2.241,71 inclusief btw gemaakt voor herstel van de lekkage.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

[eiser] heeft haar vordering primair gebaseerd op nakoming van een tussen partijen gemaakte afspraak over de kosten van herstel van een lekkage. Volgens [eiser] zijn [gedaagden] met de e-mail van 29 januari 2024 onvoorwaardelijk akkoord gegaan met de offerte van [naam 1] en heeft deze offerte betrekking op werkzaamheden die verband houden met de lekkage waarvoor [gedaagden] aansprakelijkheid hebben erkend. [gedaagden] betwisten dat zij akkoord zijn gegaan met de offerte.

4.2.

Voor zover [gedaagden] betwisten dat de verkoopmakelaar de e-mail van 29 januari 2024 namens hen heeft verstuurd dan wel vinden dat de verkoopmakelaar onbevoegd heeft gehandeld, wordt daaraan voorbij gegaan. [eiser] mocht er gerechtvaardigd op vertrouwen dat de e-mail, die wordt afgesloten met de namen van [gedaagden] , van hen afkomstig is en ook dat de verkoopmakelaar bevoegd was hen te vertegenwoordigen. Het contact tussen partijen verliep immers volledig via de verkoopmakelaar. Mocht de verkoopmakelaar onbevoegd hebben gehandeld, dragen [gedaagden] daarvan in de verhouding tot [eiser] het risico.

4.3.

Vastgesteld kan worden dat [gedaagden] aansprakelijkheid hebben erkend voor de lekkage die op de dag van levering is geconstateerd. Uit de tussen partijen (via de verkoopmakelaar) gevoerde correspondentie, waaronder de e-mail van de verkoopmakelaar aan [eiser] van 29 januari 2024, kan een akkoord worden gezien voor de kosten van de werkzaamheden die nodig zijn voor herstel van de lekkage. Daaruit kan echter niet worden afgeleid dat [gedaagden] onvoorwaardelijk akkoord gaan met het geoffreerde bedrag van € 18.030,56. De verkoopmakelaar schrijft immers ook dat de schade en de oorzaak op dit moment niet exact is vast te stellen, maar pas bij het weghalen van zaken en zij vraagt uitdrukkelijk om adequate verslaglegging van de werkzaamheden. Weliswaar schrijft de verkoopmakelaar ook dat [gedaagden] akkoord zijn met werkzaamheden voor het herstel van de lekkage die staan in de offerte, maar zij heeft het daarbij wel nogmaals over de kosten van herstel van de lekkage. Ook [eiser] benoemt herhaaldelijk in de dagvaarding dat het gaat om met herstel van de lekkage gepaard gaande kosten.

4.4.

[eiser] heeft gemotiveerd aangevoerd dat niet alleen de bovendorpel boven de openslaande deuren is aangetast als gevolg van de lekkage. Met de verklaring van [naam 1] heeft [eiser] ook onderbouwd dat de beplating van de uitbouw aan de onderzijde zowel bij het balkon als de begane grond verrot was.

4.5.

[gedaagden] betwisten dat de geoffreerde werkzaamheden volledig betrekking hebben op het oplossen van de lekkage die op de dag van levering is geconstateerd, namelijk bij de bovendorpel boven de openslaande deuren. Daar ontbrak volgens [gedaagden] een loodslab waardoor water naar binnen kon komen. [gedaagden] hebben alleen al vanwege het feit dat in de offerte verschillende posten staan die niet aan deze lekkage kunnen worden gerelateerd, voldoende gemotiveerd weersproken dat alle geoffreerde werkzaamheden met de lekkage samenhangen. Zo staat in de offerte ook ‘Achterpui een check van de onderdorpel dit omdat het lijkt dat deze wat zakt’ en ‘Ubbink dakraam en een schaar vervangen van een raam’. Dit betekent dat de vordering van [eiser] nadere onderbouwing behoeft. [eiser] zal daartoe in gelegenheid worden gesteld.

4.6.

De kantonrechter wil er op wijzen dat het enkele feit dat er houtrot zou hebben gezeten niet meteen meebrengt dat [gedaagden] hiervoor aansprakelijk zijn. Op grond van artikel 6.1. van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst geldt als hoofdregel dat de verkoper niet instaat voor (verborgen) gebreken, en dus draagt de koper in beginsel het risico van alle gebreken. In artikel 6.3. wordt daarop een uitzondering gemaakt. Daarmee staat de verkoper namelijk in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik (als woning) verhinderen. Voor gebreken die het normaal gebruik als woning verhinderen en waarmee de koper niet bekend was op het moment van de koop is de verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten en daarbij wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Het enkele feit dat houtrot is geconstateerd brengt niet mee dat daardoor het normaal gebruik als woning wordt verhinderd.

4.7.

De kantonrechter heeft behoefte aan deskundige voorlichting over het causaal verband tussen de gestelde werkzaamheden door [naam 1] en de specifieke lekkage waarvoor [gedaagden] aansprakelijkheid hebben erkend. De kantonrechter overweegt daartoe onderzoek door een deskundige te gelasten.

Daarbij geeft de kantonrechter gelet in overweging - daaraan voorafgaand - tot een oplossing te komen. Dit ten eerste gelet op de kosten van een deskundige en verder gelet op de niet denkbeeldig te achten kans dat een eventueel te benoemen deskundige zal constateren dat dit causaal verband niet langer kan worden vastgesteld omdat herstelwerkzaamheden al zijn verricht.

4.8.

Voordat wordt overgegaan tot benoeming van een deskundige, zal de kantonrechter partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over:

- de wenselijkheid van een deskundigenbericht;

- het specialisme van de te benoemen deskundige;

- de aan de deskundige voor te leggen vragen.

4.9.

De kantonrechter is voorlopig van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige op het gebied van bouwkunde en dat de volgende vragen moeten worden gesteld:

Staan de geoffreerde en uitgevoerde werkzaamheden in de offerte van [naam 1] in causaal verband tot de lekkage waarvoor [gedaagden] aansprakelijkheid hebben erkend?

Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis moet nemen bij de verdere beoordeling?

4.10.

De kantonrechter ziet geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt in de wet dat het voorschot op de kosten van de deskundige door de eisende partij moet worden betaald. Dit voorschot moet daarom door [eiser] worden betaald.

4.11.

In het eindvonnis zal de kantonrechter beslissen wie van partijen uiteindelijk de kosten van de deskundige moet betalen.

4.12.

De kantonrechter gaat ervan uit dat partijen in onderling overleg overeenstemming bereiken over de persoon die als deskundige gaat optreden. Voor zover partijen daarover geen overeenstemming kunnen bereiken en om die reden iedere partij een deskundige voorstelt, moeten partijen gemotiveerd aangeven waarom zij de voorkeur geven aan de door henzelf voorgestelde deskundige en waarom de door de wederpartij voorgestelde deskundige niet voor benoeming in aanmerking mag komen. Daarbij valt te denken aan zwaarwegende redenen als gebrek aan deskundigheid of gerechtvaardigde twijfels met betrekking tot de onpartijdigheid van de deskundige. Die zwaarwegende redenen moeten worden onderbouwd. De kantonrechter zal dan, na weging van de onderbouwing vóór en tegen de benoeming van een potentiële deskundige, een door partijen aangedragen deskundige of een eigen deskundige benoemen.

4.13.

De kantonrechter zal de zaak naar de rol verwijzen, zodat partijen zich hierover bij akte kunnen uitlaten. Partijen moeten de concept-akte uiterlijk een week vóór de roldatum naar elkaar toesturen, zodat zij in hun definitieve akte op de akte van de wederpartij kunnen reageren.

4.14.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
woensdag 8 januari 2025om beide partijen in de gelegenheid te stellen een akte in te dienen waarin zij zich uitlaten over het aangekondigde deskundigenbericht,

5.2.

bepaalt dat partijen elkaar uiterlijk een week vóór de genoemde roldatum de concept-akte moeten toesturen, zodat zij ieder in hun eigen akte nog kunnen reageren op de standpunten van de wederpartij,

5.3.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.S. Reid en in het openbaar uitgesproken op 4 december 2024.