Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 23/5943
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 december 2024 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 25 februari 2023 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in [woonplaats] voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 283.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen bekendgemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 8 augustus 2023 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Bij brief van 21 maart 2024 heeft eiser gereageerd op het verweerschrift.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 november 2024 te . Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam] en ing. [naam] (taxateur).
Feiten
1. Het object [adres 1] in [woonplaats] is een bedrijfshal met op de begane grond een bedrijfsruimte met overheaddeur en op de verdieping een kantoorruimte. De oppervlakte van de opslag/magazijn op de begane grond is 170 m² en de oppervlakte van de kantoorruimte op de eerste verdieping is ook 170 m². De bedrijfsruimte is gelegen aan de rand op het bedrijventerrein [naam terrein] in [woonplaats] .
Geschil
2.
In geschil is de waarde van de bedrijfsruimte op de waardepeildatum 1 januari 2022 (hierna: de waardepeildatum).
In geschil is de waarde van de bedrijfsruimte op de waardepeildatum 1 januari 2022 (hierna: de waardepeildatum).
3. Eiser bepleit een waarde van € 238.000 en stelt hiertoe – zakelijk weergeven – het volgende:
- Het CBS heeft onderzoek gedaan naar de waardeontwikkeling van commercieel vastgoed, graag verwijst eiser naar dat onderzoek. Uit de diagrammen is af te lezen dat industrieel vastgoed tot 2015 in een dalende trend zat, en de daaropvolgende jaren weer een stijging inzette;
- In 2016 is de waarde van het pand vastgesteld op € 215.000 en dat is nu doorgestegen naar € 283.000. Op basis van de vergelijkingsmethode had verweerder in 2016 het pand van eiser op € 173.000 moeten waarderen. Dat is dezelfde prijs als waarvoor het identieke buurpand [adres 2] in 2015 is verkocht. Dat heeft verweerder niet gedaan en eiser is hier pas in 2023 achter gekomen zodat hij geen bezwaar meer kon instellen;
- Verweerder verwijst steeds naar referentiepanden en dat wanneer eiser het daar niet mee eens is hij zelf een rapport kan laten opmaken. Eiser heeft daar geen geld voor;
- De door verweerder aangevoerde referentiepanden in de [straat 1] zijn niet vergelijkbaar omdat deze panden zijn gelegen aan de [straat 2] . Dat is een gemengd bedrijventerrein, met bestemming wonen en werken. Omdat daar ook gewoond mag worden zijn die panden veel meer waard. De panden in de [straat 3] liggen op een industrieterrein met een veel betere bereikbaarheid, op steenworp afstand van de N205 en N208 en aan de oostkant aan de ringvaart;
- Het beste pand om mee te vergelijken is het buurpand [adres 2] dat in 2015 is verkocht;
- in het kader van het gelijkheidsbeginsel verzoekt eiser, met terugwerkende kracht, de WOZ-waarde van zijn pand gelijk te trekken met de WOZ-waarde van [adres 3] .
4. Verweerder stelt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder verwijst daarbij naar de bij het verweerschrift gevoegde matrix. De waarde van het pand is bepaald middels de huurwaardekapitalisatiemethode. De toegekende huurwaarden zijn afgeleid van door partijen overeengekomen huurprijzen van objecten die min of meer vergelijkbaar zijn met het pand van eiser. Deze huurprijzen zijn op of rond de waardepeildatum binnen de gemeente gerealiseerd. Tussen de referentieobjecten en het pand van eiser kunnen verschillen bestaan, bijvoorbeeld in bouwjaar, vloeroppervlak en ligging. Met dergelijke verschillen is rekening gehouden voor zover zij de waarde objectief gezien beïnvloeden. De bepaalde huurwaarde dient vervolgens te worden gekapitaliseerd met een factor, waarbij rekening wordt gehouden met de rentestand, afschrijvingen, de kosten voor onderhoud, belastingen en een vergoeding voor leegstandsrisico. Volgens verweerder valt uit de huurprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van het pand van eiser niet te hoog is vastgesteld. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
5. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van het object [adres 1] op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix en een overzicht met gerealiseerde huren overgelegd, waarin hij de waarde bepaalt met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten.
Overwegingen
Schending van het gelijkheidsbeginsel
6. Op grond van het gelijkheidsbeginsel wil eiser zijn WOZ-waarde met
terugwerkende kracht gelijkgetrokken hebben met de WOZ-waarde van het pand [adres 3] . Ook kan de WOZ-waarde voor 2023 gelijkgetrokken worden met de WOZ-waarde van [# 1] . De rechtbank overweegt als volgt. Voor zover eiser ten aanzien van object [adres 2] een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel, slaagt dit beroep niet. Dit pand is in 2015 verkocht. Deze verkoop ligt te ver af van waardepeildatum 1 januari 2022 om een waarde te kunnen ontlenen aan die verkoopprijs. In het belastingrecht geldt bij het gelijkheidsbeginsel bovendien de meerderheidsregel. Dat betekent dat het beroep op het gelijkheidsbeginsel alleen kan slagen indien eiser voldoende onderbouwt dat verweerder de waarde in een meerderheid van de met het pand van eiser vergelijkbare gevallen lager heeft vastgesteld dan de waarde van het pand van eiser. Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad gaat het in WOZ-zaken om (nagenoeg) identieke panden waarbij de onderlinge verschillen tussen de panden verwaarloosbaar zijn, en dienen ten minste twee identieke panden te worden opgevoerd (ECLI:NL:HR:2006:AY9489). Aan deze voorwaarden is niet voldaan. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van (nagenoeg) identieke panden. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel kan niet slagen. Verweerder heeft geloofwaardig verklaard dat de gemeente ten onrechte is uitgegaan van de veronderstelling dat het pand [adres 3] geen kantoorruimte op de eerste etage heeft. Om die reden is de WOZ-waarde daarvan te laag vastgesteld.
De waarde van het object [adres 1] in [woonplaats]
7. Verweerder is uitgegaan van een gemiddelde huurwaarde van het pand van eiser van € 73,12 per vierkante meter. Verweerder heeft om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in [woonplaats] rondom de waardepeildatum. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 11,4. Verweerder heeft om de kapitalisatiefactor te onderbouwen het pand van eiser vergeleken met zeven, naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbare, objecten waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De referentieobjecten zijn gelegen in [woonplaats] en verweerder heeft meerdere referentieobjecten gehanteerd waarvan de verkoop- en huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gesloten. De getaxeerde huurwaarde per m² en de kapitalisatiefactor van het object van eiser vallen binnen de bandbreedte van de referentieobjecten. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Hierna legt zij dit uit.
Vergelijkbaarheid referentieobjecten
8. Eiser voert aan dat verweerder referentieobjecten heeft geselecteerd die onvoldoende vergelijkbaar zijn met zijn pand. Zo wijken enkele van de referentieobjecten te veel af qua functie en ligging. In dat kader wijst eiser op de mindere bereikbaarheid van het terrein waar zijn pand is gelegen en het feit dat zijn pand, in tegenstelling tot de referentieobjecten, niet op een gemengd bedrijventerrein staat waar ook gewoond mag worden.
9. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Uit de matrix blijkt dat twee referentieobjecten eveneens gelegen zijn gelegen aan de [straat 1] . Deze objecten hebben dus een vergelijkbare ligging en functie. Anders dan eiser stelt hebben de objecten [adres 4] en [adres 5] ook niet de extra functie “wonen”. Deze referentieobjecten zijn dus qua functie het beste vergelijkbaar met het pand van eiser. [adres 6] heeft wel de extra bestemming “wonen”, maar nu uit de matrix blijkt dat de waarde van dit object hoger is, heeft verweerder aangetoond dat hij voldoende rekening heeft gehouden met dit verschil. Met eiser is verweerder van oordeel dat de [straat 3] inderdaad gunstiger ligt ten opzichte van de N205 en N208. Uit de matrix blijkt dat verweerder ook met dit verschil voldoende rekening heeft gehouden. De prijs per vierkante meter van de objecten in de [straat 3] is hoger. De gemiddelde prijs per m² van alle panden samen is € 1.140. De prijs per vierkante meter van de verkopen aan de [straat 2] en de verkopen aan de [straat 3] liggen in lijn liggen met deze gemiddelde prijs. Wanneer de WOZ-waarde van het pand van eiser gedeeld wordt door het aantal vierkante meters is de prijs per vierkante meter voor zijn pand € 832. Dit is € 308 euro per vierkante meter lager dan het gemiddelde vierkante meter prijs van de referentieobjecten. De waarde van het pand van eiser is niet te hoog vastgesteld. Opgemerkt wordt nog dat verweerder onweerspoken heeft gesteld dat de WOZ-waarde van het nagenoeg identieke pand [straat 1] [# 2] ook op € 283.000 is vastgesteld.
10. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de waarde van de vergelijkingsobjecten. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld. Wat eiser ook overigens heeft aangevoerd kan niet leiden tot een ander oordeel.
Conclusie en gevolgen
11. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van mr. N.E. Joacim, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 3 december 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.