ECLI:NL:RBNHO:2024:11996

• Datum uitspraak: 27 november 2024
• Publicatiedatum: 21 november 2024
• Zaaknummer: 11087557 CV EXPL 24-2766
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.J. Dijk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vonnis inzake huurprijsvermindering en gebreken in een NOM woning met warmtepomp

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Noord-Holland op 27 november 2024 uitspraak gedaan in een geschil tussen Stichting Pré Wonen en een huurder. Pré Wonen, de verhuurder, had de huurder gedagvaard na een uitspraak van de Huurcommissie die een huurprijsvermindering had vastgesteld wegens een gebrek in de warmwatervoorziening van de woning. De huurder had klachten geuit over de temperatuur en waterdruk van het warme water in de woning, die verhuurd werd als een 'nul-op-de-meter woning' met een individuele warmwatervoorziening. De Huurcommissie had vastgesteld dat de warmwatervoorziening niet voldeed aan de norm van 60 graden Celsius, wat leidde tot een tijdelijke huurprijsverlaging.

De kantonrechter oordeelde dat de warmwatervoorziening voldeed aan de verwachtingen die de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht hebben, en dat de warmtepomp functioneerde zoals verwacht. De rechter concludeerde dat er geen sprake was van een gebrek in de zin van de wet, en dat de huurder geen recht had op huurprijsvermindering. De vordering van Pré Wonen om het eerder aan de huurder terugbetaalde bedrag van € 1.009,41 terug te vorderen, alsook de huurachterstand van € 509,58, werd toegewezen. De huurder werd ook veroordeeld in de proceskosten van € 1.007,72. De uitspraak van de Huurcommissie werd vernietigd, en de kantonrechter verklaarde dat er geen gebrek in de woning was.

De uitspraak benadrukt het belang van de verwachtingen van de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst en de specifieke normen die gelden voor warmwatervoorzieningen in woningen. De kantonrechter heeft de relevante juridische bepalingen en normen in overweging genomen bij het nemen van zijn beslissing.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: 11087557 \ CV EXPL 24-2766

Vonnis van 27 november 2024

in de zaak van

STICHTING PRÉ WONEN ,

gevestigd te Velserbroek,

eisende partij,

hierna te noemen: Pré Wonen,

gemachtigde: mr. D.A. Fransen,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. M.T. Eckhart.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord

- de mondelinge behandeling van 31 oktober 2024
- de akte van Pré Wonen
- de akte van [gedaagde] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Pré Wonen verhuurt sinds 8 december 2017 aan [gedaagde] de woning aan het adres [adres] te [woonplaats] (verder: het gehuurde). Dit is een zogeheten “nul-op-de-meter woning” (verder: NOM woning) en heeft een individuele warmwatervoorziening met tapboiler zonder circulatiesysteem.

2.2.

Op de huurovereenkomst zijn bijlage 1 Uitgangspunten en gebruiksvoorwaarden (verder: de uitgangspunten) van toepassing verklaard. Hierin staat:

“9. Het warm tapwatergebruik is 3,3 GJ. Dit is in overeenstemming met 40 liter per dag van eindtemperatuur 55 o
C. Hierbij gaat de telling van het tapwaterverbruik in als de warme kraan geopend wordt. Een voorbeeld dagverbruik om hieraan te voldoen is:

-10 min Douchen per dag op 37 bij een douchekop van 6 ltr./min. en

-2,5 min. Keukenkraan per dag op 50 bij een kraamopening van 1 ltr./min. en

-2,5 min wastafelkraan per dag op 40 bij een kraanopening van 2 ltr./min.

De installatie kan meer water leveren, maar zal tot hoger energieverbruik leiden.” [gedaagde] heeft getekend voor deze uitgangspunten en gebruiksvoorwaarden.

2.3.

[gedaagde] kan via de thermostaat verschillende modus inschakelen:

ECO : de voorraad warm water wordt eenmaal per dag op een ingesteld tijdstip verwarmd tot ongeveer 58 o C.

Comfort : de voorraad warm water wordt de gehele dag verwarmd tot ongeveer 55 o C, eenmaal per dag verwarmd tot 58 o C en eenmaal per week tot 62 o C.

Boost : de voorraad warm water wordt direct en eenmalig verwarmd tot ongeveer 62 o C

Stand by : de warmwaterbereiding wordt uitgeschakeld maar eenmaal per week eenmalig verwarmd tot ongeveer 62 o C vanwege legionellapreventie.

Uit : de warmwaterbereiding en de legionellapreventie worden uitgeschakeld.

2.4.

De tapwaterboiler wordt standaard ingesteld op ECO-stand.

2.5.

[gedaagde] heeft in het verleden diverse klachten gemeld over de temperatuur en waterdruk van het (warm)water in het gehuurde.

2.6.

Op 4 november 2023 heeft [gedaagde] zich gewend tot de Huurcommissie met een verzoek om huurprijsvermindering wegens een gebrek in het gehuurde. Op 4 maart 2024 heeft de Huurcommissie uitspraak gedaan. Daarin staat:

“(…)

In het dossier zijn de metingen van het jaar 2021 en 2022 aanwezig. Verhuurder heeft ter zitting verklaard dat de huidige metingen op dezelfde lijn liggen. Dat betekent dat de temperaturen niet voldoen aan de norm van 60 graden. Volgens verhuurder ligt die norm op 50 graden, maar de commissie volgt verhuurder daarin niet. Uit het Gebrekenboek van de Huurcommissie volgt dat de norm op 60 graden ligt. Verhuurder heeft niet onderbouwd om welke reden in dit geval een norm van 50 graden zou moeten worden gehanteerd. Daarbij komt dat huurder consequent verklaart dat het warme tapwater niet warm genoeg is.

Gelet op het bureaurapport, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft de woonruimte volgende de commissie een ernstig gebrek: -onvoldoende warm water bij een individuele warmwatervoorziening. Dit is een gebrek in categorie C, nummer Qd2.

(…)In deze situatie vindt de Huurcommissie een tijdelijke verlaging tot 80% van de huurprijs redelijk, vanwege de aard en de omvang van het gebrek. De verlaging van de huurprijs gaat daarom in op 1 mei 2023.”

2.7.

In het gebrekenboek van de Huurcommissie wordt een gebrek in categorie C, nummer Qd2 als volgt omschreven:

Qd2

Onvoldoende warm water bij een individuele warmwatervoorziening.

Paragraaf 3.7.3 Bbl schrijft voor dat een bouwwerk met een voorziening voor warm water een voorziening voor warm water heeft die de gezondheid niet nadelig beïnvloedt en voldoet aan de in NEN 1006 gestelde normen.

Bij een individuele cv/ww-installatie met daaraan gekoppeld een warmwatervoorziening (zgn. combiketel) wordt een hogere normering gehanteerd dan de normering die aan een gemeenschappelijke warmwatervoorziening wordt gesteld (minimaal 55 graden Celsius). Bij een individuele installatie dient het warm water bij het tappunt een temperatuur te hebben van ten minste 60 graden Celsius.

De capaciteit van de warmwatervoorziening is bepalend, die moet voldoende zijn om water van minimaal 60 graden Celsius te leveren.

Bij een individuele cv/ww-installatie kan de gebruiker veelal zelf de temperatuur van het warm water regelen. Als de capaciteit voldoende is, maar de gebruiker de temperatuurregelaar lager heeft gezet waardoor niet de benodigde capaciteit wordt gebruikt, is er geen sprake van een gebrek.

2.8.

In de NEN 1006 staat:

“4.4.2.1 De temperatuur aan het mengtoestel of aan het tappunt in een woninginstallatie zonder circulatie, moet bij gebruik conform de ontwerpcondities ten miste 55 o C zijn. (…)

4.4.2.2 De temperatuur aan het mengtoestel of aan het tappunt in een woninginstallatie met circulatie en in een collectief leidingnet moet bij gebruik conform de ontwerpcondities ten minste 60 C zijn. (…)

(…)

4.4.2.4. Als een warmtapwatervoorraadtoestel of een warmtapwatercirculatiesysteem waarop aërosolvormende tappunten zijn aangesloten, niet continu wordt bedreven op een temperatuur van tenminste 60 o C *), dan moet deze ten behoeve van legionellapreventie minimaal wekelijks thermisch worden gedesinfecteerd.

*)55 o C voor een warmtapwatervoorraadtoestel in een woninginstallatie zonder circulatiesysteem.

5.1.

Temperatuur

Er moet worden gecontroleerd of de warmtapwater temperatuur bij alle tappunten en in geval van circulatiesystemen ook in de (deel)ringen en in de retourleiding(en) direct voor het (de) warmtapwater toestel(len), ten minste 60 o C is. Voor woningen zonder circulatiesysteem moet dit ten minste 55o C zijn. Temperatuurmeters moeten op de juiste aanwijzing worden gecontroleerd. Voor legionellapreventie, zie artikel 14.”

2.9.

Pré Wonen heeft, naar aanleiding van de verlaging van de huurprijs door de Huurcommissie, een bedrag van € 1.009,41 aan [gedaagde] teruggestort.

3. Het geschil

3.1.

Pré Wonen vordert – samengevat en na wijziging eis – de uitspraak van de Huurcommissie te vernietigen en voor recht te verklaren dat geen sprake is van een gebrek in of aan de woning. Tevens vordert Pré Wonen veroordeling van [gedaagde] tot (terug)betaling van € 1.009,41, betaling van € 509,58 aan huurachterstand en € 300,00 voor aan de Huurcommissie betaalde leges.

3.2.

[gedaagde] voert verweer en stelt dat wel sprake is van een gebrek aan de woning omdat de warmtevoorziening nog altijd niet voldoet aan de door de Huurcommissie vaststelde minimum temperatuur van 60 graden.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Pré Wonen heeft [gedaagde] binnen acht weken na de verzenddatum van de uitspraak van de Huurcommissie gedagvaard en daarmee is die uitspraak geheel vervallen. Dat betekent dat de vordering tot vernietiging van de uitspraak van de Huurcommissie zal worden afgewezen.
De kantonrechter moet opnieuw beslissen over het punt dat aan de Huurcommissie is voorgelegd, te weten het functioneren van het warmwatersysteem. Daarbij kan de kantonrechter aansluiting zoeken bij het gebrekenboek van de Huurcommissie.

4.2.

Artikel 7:204 lid 2 omschrijft een gebrek als een staat of eigenschap van de zaak of andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.

4.3.

Uitgangspunt is sprake is van een NOM woning met warmtepomp. Dit wijkt af van een warmwatervoorziening door middel van een traditionele cv-ketel waarbij onbeperkt warm water getapt kan worden. Bij gebruik van de warmtepomp wordt bij afname van warm water koud water toegevoegd aan de boiler en dat koude water moet weer opgewarmd worden. Het is daarom inherent aan het gebruik van de warmtepomp dat meer tijd nodig is voordat opnieuw opgewarmd water getapt kan worden en dat de hoeveelheid warm water beperkt is. Bij het sluiten van de huurovereenkomst is toegelicht hoeveel warm water de huurder kan verwachten bij de standaard ECO-instelling waarbij de huurder geen of nauwelijks kosten aan elektriciteit heeft. Ook is toegelicht welke verschillende standen gebruikt kunnen worden om hogere temperaturen te bereiken om langer van warm water gebruik te kunnen maken.

4.4.

Pré Wonen stelt dat de warmtepomp functioneert zoals daarvan mag worden verwacht en dat de toepasselijke NEN 1006 norm van 55 o C gehaald wordt, hetgeen ook valt af te leiden uit de door haar overgelegde meetresultaten. De temperatuur zakt wel tijdelijk onder de 55 o C maar dit is inherent aan het gebruik van een warmtepomp. [gedaagde] stelt dat de te hanteren norm 60 o C moet zijn, zoals in de gebrekenboek van de Huurcommissie bij Qd2 is vermeld. Omdat dit niet gehaald wordt, is volgens [gedaagde] sprake van een gebrek.

4.5.

In de toelichting van het gebrekenboek van de Huurcommissie staat bij gebrek Qd2 dat voor een gemeenschappelijke warmwatervoorziening een minimum van 55o C wordt gehanteerd en bij een individuele installatie 60o C. Echter, in de normen van NEN 1006 (waar Qd2 expliciet naar verwijst) wordt verder onderscheid gemaakt tussen een voorziening met en zonder circulatiesysteem. Voor een individuele voorziening
zonder circulatiesysteem, zoals in het gehuurde het geval is, wordt in NEN 1006 een norm van
55o C gehanteerd in plaats van 60o C. Die norm is gericht op veiligheid, zoals bijvoorbeeld het voorkomen van legionella. De norm is niet gericht op het comfort van de gebruiker van de betreffende warmwatervoorziening. Uit het betoog van [gedaagde] volgt echter dat hij verminderd woongenot heeft omdat hij de warmwatervoorziening in zijn woning minder comfortabel vindt. Daarvoor is de NEN 1006 norm echter niet bedoeld en daarom ziet de kantonrechter bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een gebrek, in dit geval aanleiding om geen aansluiting te zoeken bij het gebrekenboek. De warmwatervoorziening voldoet aan hetgeen [gedaagde] bij aanvang van de huur mocht verwachten. Daarbij komt dat hogere temperaturen wel gehaald kunnen worden door een andere modus in te stellen. Dat betekent dat geen sprake is van een gebrek en hetgeen over warmwatervoorzieningen is opgenomen in het gebrekenboek, leidt niet tot een andere conclusie. De gevorderde verklaring voor recht zal worden toegewezen.

4.6.

Omdat van een gebrek in het gehuurde is geen sprake is, heeft [gedaagde] geen recht op huurprijsvermindering en moet hij (met terugwerkende kracht) de volledige huurprijs voldoen. De vordering van Pré Wonen om het eerder aan [gedaagde] uitgekeerde bedrag aan huur te voldoen wordt dan ook toegewezen. Omdat [gedaagde] na uitspraak van de Huurcommissie de verminderde huurprijs heeft voldaan, is een huurachterstand ontstaan en moet [gedaagde] deze alsnog voldoen. De vordering inzake de betaalde leges wordt echter afgewezen omdat Pré Wonen in de procedure bij de Huurcommissie zelf onduidelijkheid heeft gecreëerd, althans haar standpunten onvoldoende heeft onderbouwd en pas in de onderhavige procedure met een duidelijke toelichting is gekomen. De gevorderde wettelijke rente wordt toegewezen zoals in het dictum vermeld.

4.7.

[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Pré Wonen worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

136,72

- griffierecht

€

328,00

- salaris gemachtigde

€

408,00

(2 punten × € 204,00)

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.007,72

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

verklaart voor recht dat geen sprake is van een gebrek in of aan de woning;

5.2.

verklaart voor recht dat [gedaagde] geen aanspraak maakt op huurprijsvermindering wegens gebreken omdat deze niet in het gehuurde aanwezig zijn geweest;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] om aan Pré Wonen te betalen een bedrag van € 1.009,00 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf moment dat voornoemde termijn van veertien dagen is verstreken;

5.4.

veroordeelt [gedaagde] de huurachterstand van € 509,58 aan Pré Wonen te voldoen, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf moment dat voornoemde termijn van veertien dagen is verstreken;

5.5.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.007,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.6.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken op 27 november 2024.