ECLI:NL:RBNHO:2024:11477

• Datum uitspraak: 13 november 2024
• Publicatiedatum: 7 november 2024
• Zaaknummer: 10991785 CV EXPL 24-1782
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: S.N. Schipper
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beëindiging huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik en slecht huurderschap

In deze zaak heeft de Rechtbank Noord-Holland op 13 november 2024 uitspraak gedaan in een huurzaken tussen [eiser] en [gedaagde]. [Eiser] is eigenaar van een bedrijfsruimte in [plaats], waarvan de bovenverdieping door [gedaagde] als woning wordt gehuurd. [Eiser] heeft de huurovereenkomst opgezegd per 20 juni 2024, met als redenen dringend eigen gebruik en slecht huurderschap. De rechtbank heeft de vordering van [eiser] tot beëindiging van de huurovereenkomst toegewezen, maar de vordering tot ontruiming niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De rechtbank oordeelde dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder heeft gedragen, maar dat er onvoldoende bewijs was voor de stelling van [eiser] dat [gedaagde] zich niet aan de afspraken heeft gehouden. De rechtbank heeft vastgesteld dat [eiser] het gehuurde nodig heeft voor zijn onderneming en dat er andere passende woonruimte beschikbaar is voor [gedaagde]. De vordering tot betaling van € 6.793,74 door [eiser] is gedeeltelijk toegewezen, waarbij [gedaagde] werd veroordeeld tot betaling van € 4.500,00 aan [eiser]. De proceskosten zijn voor rekening van [gedaagde].

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: 10991785 \ CV EXPL 24-1782

Vonnis van 13 november 2024

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te [plaats],

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser],

gemachtigde: mr. S. Ouald Chaib,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [plaats],

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde],

gemachtigde: [gemachtigde].

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie

- akte inbrenging producties van [eiser]

- de mondelinge behandeling van 27 augustus 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiser] is eigenaar van de bedrijfsruimte [adres] te [plaats]. Op de begane grond heeft [eiser] een winkel. De bovenverdieping heeft een oppervlakte van 156 m2 en werd eerst gebruikt als een showroom inclusief kantoor en keuken. [eiser] heeft de bovenverdieping geschikt gemaakt voor bewoning en verbleef daar zelf enige tijd.

2.2.

Per januari 2010 huurt [gedaagde] van [eiser] de gemeubileerde bovenverdieping als woning en een berging tegen betaling van € 750,00 per maand. Ook al is feitelijk sprake van een bedrijfsruimte, is het huurregime van woonruimte van toepassing verklaard.

2.3.

Op 12 november 2010 ontvangt [eiser] een brief van de gemeente [plaats] en [gemeente 1] dat geen vergunning is verstrekt voor een woonruimte boven de winkel.

2.4.

Op 27 oktober 2021 heeft [eiser] de huurovereenkomst per 1 september 2022 opgezegd wegens dringend eigen gebruik. [gedaagde] heeft niet ingestemd met de opzegging.

2.5.

In 2022 is de gemeente opnieuw bij het gehuurde langs geweest met de mededeling dat boven de winkel niet gewoond mag worden.

2.6.

In september 2022 heeft [eiser] het gas van het gehuurde afgesloten en per 26 mei 2023 het elektra. Bij kort geding vonnis van 30 augustus 2023 werd [eiser] veroordeeld tot betaling van € 462,50 aan incassokosten, € 853,73 aan proces- en nakosten en om:
“uiterlijk binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis, de gebreken, namelijk de oorzaak van het ontbreken van warm water, verwarming en stroom in het gehuurde te herstellen op straffe van een dwangsom van € 100,00 per dag voor elke dag dat [eiser] na betekening van dit vonnis met herstel in gebreke mocht blijven (..)”

2.7.

Het vonnis werd aan [eiser] betekend. [gedaagde] was van 2 september 2023 tot 29 september 2023 niet aanwezig in het gehuurde.

2.8.

[eiser] heeft op 8 september 2023 per sms de gemachtigde van [gedaagde] bericht en op 17 september 2023 de deurwaarder bericht dat de nutsvoorzieningen weer waren aangesloten. Op 5 oktober 2023 en 31 oktober 2023 heeft [eiser] opnieuw aan de gemachtigde van [gedaagde] aangegeven dat aansluiting had plaatsgevonden.

2.9.

Op 26 oktober 2023 heeft de Huurcommissie een uitspraak gedaan waarbij de all-in huurprijs werd verdeeld in € 467,50 aan huur en € 382,50 aan servicekosten. EVT WEGLATEN???

2.10.

Op 8 september 2023, 13 september 2023, 15 september 2023, 27 oktober 2023 en 3 november 2023 werden exploten aan [eiser] betekend waarbij werd gesommeerd tot betaling en tevens dwangsommen werden opgeëist.

2.11.

[eiser] heeft naar aanleiding van de exploten € 6.793,74 voldaan.

2.12.

Op 4 oktober 2023 heeft [eiser] de huurovereenkomst, betrekking hebbend op de berging opgezegd per 1 december 2023. [gedaagde] heeft niet ingestemd met de opzegging.

2.13.

Op 6 december 2023 heeft [eiser] een ruit ingegooid bij [gedaagde]. De politie ter plekke constateerde dat het warm was in het gehuurde en de verlichting en televisie aanstond.

2.14.

Op 20 december 2023 heeft [eiser] de huurovereenkomst opgezegd per 20 juni 2024 wegens slecht huurderschap en dringend eigen gebruik:

“Daar komt bij dat u zich niet als een goed huurder gedraagt, waaronder het alarm niet tijdig instellen waardoor de bedrijfsvoering van cliënt gevaar loopt. Immers, door het nalaten het alarm aan te zetten, vergroot u hiermee het risico op inbraak en daarmee diefstal. Verder woont u tegen de afspraak in met een vriendin. Dit was niet overeengekomen tijdens intrek in het gehuurde. (…) verder ondervindt verhuurder overlast wanneer hij in de winkel klanten aan het helpen is. Het plafond beweegt, waardoor klanten ongerust geraken. Eveneens zijn de gesprekken en muziek duidelijk hoorbaar in de winkel, voetstappen, telefoon en stofzuiger. (…)

Verder hebt u tot op heden geweigerd toegang te verschaffen tot zijn opgeslagen goederen. (…)

Verder is de gemeente al langs geweest voor een onderzoek, aangezien de bovenruimte niet geschikt is voor woonruimte. (…) Daar komt bij dat de bank stelt dat verhuurder de ruimte niet mag onderverhuren zolang hij hypotheek betaalt. (…)

Naast de aanhoudende overlast, heeft verhuurde de ruimte nodig voor (…) opslag en groei van zijn bedrijf.

(…)”

3. Het geschil

In conventie

3.1.

[eiser] vordert – samengevat – de huurovereenkomst per 20 juni 2024 te beëindigen op grond van dringend eigen gebruik en/of slecht huurderschap met ontruiming van het gehuurde, onder verbeurte van een dwangsom. Het belang van [eiser] om het gehuurde in gebruik te nemen prevaleert boven het belang van [gedaagde] hieromtrent. Tevens vordert [eiser] betaling van € 6.793,74 op grond van onverschuldigde betaling.

3.2.

[gedaagde] voert verweer. Hij betwist de opzeggingsgronden en dat het gevorderde bedrag onverschuldigd is betaald. Verder betwist [gedaagde] dat het belang van [eiser] moet prevelaren.

In reconventie

3.3.

[gedaagde] vordert, voor zover bepaald wordt dat de huurovereenkomst rechtmatig is opgezegd en het gehuurde ontruimd moet worden, een verhuiskostenvergoeding van
€ 7.428,00.

3.4.

Op de stellingen van partijen zowel in conventie als reconventie wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Gezien de samenhang van de vorderingen in conventie en reconventie worden deze gezamenlijk behandeld.

In conventie en reconventie

4.2.

Op grond van artikel 7:271 lid 4 BW kan een vordering tot beëindiging alleen worden toegewezen op basis van de in de opzeggingsbrief genoemde opzeggingsgronden. In de opzeggingsbrief van 20 december 2023 wordt als opzeggingsgrond slecht huurderschap en dringend eigen gebruik genoemd.

Slecht huurderschap

4.3.

De vordering op grond van slecht huurderschap wordt afgewezen. Op grond van 7:213 BW is een huurder verplicht zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen. [eiser] stelt dat [gedaagde] zich niet als goed huurder heeft gedragen omdat hij, tegen mondelinge afspraken in, inconsequent zou zijn met het instellen van het alarmsysteem. Van dergelijke afspraken omtrent het instellen van het alarm is echter niets gebleken evenmin dat [gedaagde] zulks consequent nalaat. [eiser] heeft verder aangevoerd dat [gedaagde] geen goed huurder is geweest omdat hij, tegen de afspraken in, samenwoont. Ook hier is niet gebleken van dergelijke afspraken of dat het samenwonen tot slecht huurderschap zou moeten leiden. Tot slot voert [eiser] aan dat sprake is van overlast omdat de vloer teveel zou bewegen en van geluidsoverlast. Echter, ook al zou zulks aan de orde zijn, levert dit een gebrek op aan het gehuurde en geen slecht huurderschap van [gedaagde]. Het is immers niet gebleken dat de overlast meer behelst dan de gebruikelijke leefgeluiden.

Dringend eigen gebruik

4.4.

Volgens artikel 7:272 lid 1 sub c BW kan [eiser] de huurovereenkomst van een woonruimte opzeggen als hij aannemelijk maakt dat hij het verhuurde nodig heeft voor dringend eigen gebruik, een begrip wat ruim opgevat moet worden. Vervolgens moet blijken dat [gedaagde] andere passende woonruimte kan verkrijgen en moet het belang van [eiser] om de huurovereenkomst te beëindigen prevaleren boven het belang van [gedaagde] om in het gehuurde te blijven.

4.5.

[eiser] voert aan dat de hypotheekverstrekker de hypotheek zal intrekken en de brandveiligheid in gevaar is als de huurovereenkomst in stand blijft. [eiser] heeft zijn stellingen hieromtrent echter niet onderbouwd. [eiser] voert verder aan dat hij het gehuurde nodig heeft voor verdere groei van zijn onderneming. Uit de door [eiser] in het geding gebrachte foto’s blijkt wel dat ruimte nodig is voor zijn bedrijf. Ook is het aannemelijk dat het bedrijf na corona weer aan het groeien is en daarom eveneens meer ruimte nodig heeft. Tot slot voert [eiser] aan dat hij het gehuurde dringend nodig heeft omdat de gemeente voornemens is te gaan handhaven. Het is niet in geschil dat het gehuurde bestemming “bedrijfsruimte” heeft en dat wijziging hiervan naar “woonruimte” niet aan de orde is. Ook al heeft de gemeente tot voor kort geen actie ondernomen, heeft zij thans wel aangegeven te zullen gaan handhaven. [eiser] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de gemeente enkel thans wacht op de uitkomst van deze procedure. Met uitbreiding van het bedrijf en een voornemen van de gemeente om te handhaven is voldoende aangetoond dat [eiser] het gehuurde nodig heeft voor dringend eigen gebruik.

Passende woonruimte

4.6.

Volgens vaste jurisprudentie moet het begrip “passende woonruimte” ruim worden opgevat. Een ander woning kan qua grootte of prijs niet vergelijkbaar zijn met het gehuurde maar toch passend worden geacht. Daarbij zijn persoonlijke omstandigheden van de huurder én de marktsituatie ter plaatse de belangrijkste wegingsfactoren. [gedaagde] erkent dat hij thans relatief veel oppervlakte huurt voor de prijs die hij betaalt. Weliswaar zal een vergelijkbare woonruimte, gezien de huidige woonmarkt, niet snel voor handen zal zijn maar [gedaagde] heeft niet aangegeven dat (bijvoorbeeld gezien zijn gezinssamenstelling) een kleinere woonruimte of (bijvoorbeeld gezien zijn financiële situatie) een duurdere woning niet haalbaar is. Evenmin heeft [gedaagde], behalve dat hij gehecht is aan de omgeving, aangegeven waarom hij specifiek gebonden is aan de (directe) omgeving van het gehuurde. Gezien het voorgaande wordt geoordeeld dat kleinere en/of duurdere woningen in een wijde regio beschikbaar en passend worden geacht.

Belangenafweging

4.7.

Zoals uit het voorgaande blijkt heeft [eiser] belang om weer over het gehuurde te kunnen beschikken voor zijn onderneming. In tegenstelling tot wat [gedaagde] aanvoert, kan het belang van de onderneming van [eiser] wel gelijkgesteld worden aan de belangen van hem in privé omdat de onderneming een eenmanszaak betreft. Ook heeft [eiser] belang omdat de gemeente voornemens is binnen afzienbare tijd te gaan handhaven. Als het gehuurde dan nog als woonruimte wordt gebruikt, zullen (hoge) boetes volgen. Daartegenover staat het woonbelang van [gedaagde] maar hiervoor is overwogen dat andere passende woonruimte beschikbaar wordt geacht. Verder voert [gedaagde] aan dat hij na veertien jaar gehecht is geraakt aan de plek van het gehuurde doch onderbouwt verder niet waarom dit belang dient te prevaleren. Tot slot wordt meegewogen dat [gedaagde] geen enkele initiatief heeft getoond om te reageren op de voorgestelde woningen of nagevraagd heeft of deze wel beschikbaar zijn. Het belang van [eiser] om de huurovereenkomst te beëindigen prevaleert daarom boven het belang van [gedaagde] om in het gehuurde te blijven.

Tussenconclusie

4.8.

De conclusie is dat de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik beëindigd wordt per 20 juni 2024 en ontruiming van het gehuurde toegewezen wordt. Dit wordt echter niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Immers, op grond van artikel 7:272 lid 1 BW blijft een opgezegde huurovereenkomst van rechtswege van kracht totdat de rechter
onherroepelijk heeft beslist op een beëindigingsvordering van de verhuurder en daarvan is (nog) geen sprake. Slechts onder uitzonderlijk omstandigheden kan hiervan worden afgeweken maar hier is niet van gebleken.

4.9.

De vordering om het gehuurde in goede staat zonder gebreken en vrij van schade te ontruimen wordt afgewezen omdat de wijze oplevering van het gehuurde volgt uit hoe de staat van het gehuurde bij aanvang was en informatie hierover ontbreekt. De vordering tot betaling van een schadevergoeding van € 800,00 per dag of gedeelte daarvan zolang [gedaagde] in gebreke blijft het gehuurde te ontruimen, wordt afgewezen bij gebrek aan onderbouwing.

Verhuiskostenvergoeding

4.10.

Als sprake is van een beëindiging op grond van dringend eigen gebruik, kan op grond van artikel 7:275 BW een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten worden vastgesteld, waarbij de kantonrechter discretionaire bevoegdheid heeft. In dit geval is het gehuurde gemeubileerd verhuurd en heeft [gedaagde] niet aangegeven welke verhuis- of inrichtingskosten hij verwacht te hebben. Daarom wordt de vordering van [gedaagde] in reconventie hieromtrent afgewezen.

Vordering tot betaling van € 6.793,74

4.11.

[eiser] stelt dat hij op 8 september 2023 de nutsvoorzieningen heeft hersteld en daarom geen dwangsommen zijn verbeurd. [gedaagde] betwist zulks maar het staat vast dat hij van 2 – 29 september 2023 niet aanwezig was in het gehuurde. Daarbij heeft [eiser] zowel de gemachtigde van [gedaagde] als de deurwaarder op de hoogte gebracht van de heraansluiting. In plaats van een inhoudelijke reactie te geven aan [eiser], werden telkens (nieuwe) dwangsommen aangezegd. [gedaagde] heeft niet onderbouwd hoe hij, ondanks zijn afwezigheid, heeft geconstateerd dat de nutsvoorzieningen toch niet waren aangesloten. Omdat niet is vast komen te staan dat dwangsommen zijn verbeurd, heeft [eiser] het bedrag van € 4.500,00 ten onrechte voldaan, dit bedrag zal daarom worden toegewezen. Het restant gevorderde bedrag wordt echter afgewezen. [eiser] werd immers bij vonnis veroordeeld tot betaling van de proceskosten en het niet is gebleken dat [eiser] tot vrijwillige betaling is overgegaan. De betekenings- en executiekosten blijven daarom voor rekening van [eiser] en hoeven niet terugbetaald te worden.

Conclusie

4.12.

De vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming wordt toegewezen. [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van € 4.500,00. Het overige of anders gevorderde in conventie en reconventie wordt afgewezen.

4.13.

[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden in conventie en reconventie begroot op:

- kosten dagvaarding

€

137,39

- griffierecht

€

248,00

- salaris gemachtigde

678,00

(2,00 punten × € 339,00)

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.198,39

5. De beslissing

De kantonrechter

In conventie en reconventie

5.1.

beëindigt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de onroerende zaak te [plaats], aan de [adres] per 20 juni 2024;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis alle in het gehuurde bevindende personen en zaken voor zover niet in eigendom van [eiser] te verlaten en te ontruimen en vervolgens ontruimd te verlaten en te houden onder overgave van de sleutels en hetgeen daartoe verder behoort, ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] om het bedrag van € 4.500,00 aan [eiser] te voldoen binnen twee weken na betekening van dit vonnis;

5.4.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.198,39, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.5.

verklaart dit vonnis onder 5.3 en 5.4 uitvoerbaar bij voorraad.

5.6.

wijst het in conventie en reconventie meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en in het openbaar uitgesproken op 13 november 2024.