Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: 11307829 \ VV EXPL 24-155
Vonnis in kort geding van 7 november 2024
in de zaak van
STICHTING PRÉ WONEN,
gevestigd te Velserbroek,
eisende partij,
hierna te noemen: Pré Wonen,
gemachtigde: mr. D.A. Fransen,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaats],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van antwoord
- de mondelinge behandeling van 24 oktober 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de akte inbrenging producties van Pré Wonen
- de pleitnota van Pré Wonen
- de pleitnota van Pré Wonen
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Pré Wonen verhuurt aan [gedaagde] de woning aan het adres [adres] te [plaats] (verder: het gehuurde). Het betreft een sociale huurwoning. [gedaagde] woont daar sinds 1994.
2.2.
In de huurovereenkomst staat:
5.1
Huurder zal de woning als goed huurder overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte gebruiken. (…).
(…)
5.3
Huurder zal ervoor zorg dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door hem zelf, (…).
5.4.
De woning mag uitsluitend worden bewoond door de huurder en personen behorende tot zijn huishouden en op zodanige wijze, dat de ruimten overeenkomstig hun bestemming worden gebruikt. (…)
(…)
5.8
Het is verboden in de woning of gemeenschappelijke ruimten aanwezige installaties te gebruiken voor een ander doel dan waartoe zij bestemd zijn.
(…)
5.12
Het is niet toegestaan in het gehuurde enig bedrijf of handel uit te oefenen of te laten uitoefenen, of daarin waren, behorende tot zijn bedrijf of handel te bewaren.”
2.3.
Op 23 februari 2024 heeft de politie, naar aanleiding van een anonieme melding, een hennepkwekerij in het gehuurde aangetroffen. De politie heeft een bestuurlijke rapportage opgesteld. Hierin staat:
“(…) Nabij het pand werd een zeer sterke hennepgeur geroken. (…) Aangetroffen hennep: 30 kleine hennepplanten, 10 potten met afgeknipte planten, 1 moederplant, 2 kleine moederplanten, 4 grote stekken, 33 gedroogde planten en 66 kleine stekken.
Plaats hennepkwekerij in het pand
Op de begane grond, aan de achterzijde van de woning 3 kweekruimtes aangetroffen.
Kweekruimte 1, in de schuur, weggewerkt achter een draaibare kast: 4 lampen, 1 koolstoffilter en 1 ventilator. 10 potten met afgeknipte planten
Kweekruimte 2, smalle ruimte: 4 lampen, 1 koolstoffilter en 2 ventilatoren. 30 potten met kleine planten
Kweekruimte 3, in een grote kast in een overkapping achter de huiskamer: 1 lamp, 1 kleine koolstoffilter en 1 ventilator. 1 grote moederplant, 2 kleine planten (nieuwe moederplanten) en 4 grote stekken(moederplanten)
Op de overloop van de 1e etage een piepschuim bak, met 66 zelfgekweekte stekken. 2 tl lampen erboven.
Op zolder hingen 33 planten te drogen met een ventilator. 1 keer groeimiddel.
Diefstal stroom: JaDoor een fraude inspecteur van de netbeheerder Liander werd geconstateerd dat de stroomvoorziening ten behoeve van de hennepkwekerij illegaal werd afgenomen. (…)Door deze illegale aansluiting ontstond gevaar voor kortsluiting mogelijk gevolgd door brand.
Een beschrijving van de eventuele risico’s voor de omgeving:brandgevaar, water- en stankoverlast, blootstelling aan drugsmilieu, kans op rippen.
In beslag genomen voorwerpen/apparatuur: 9 assimilatielampen, 9 armaturen, 1 transformatoren, 3 koolstoffilters, 0 slakkenhuizen, 5 ventilatoren, 1 airco, 0 hygro-thermometers, 2 schakelbord, 0 snelheidsregelaars, 0 tijdschakelaar, 0 temperatuurregelaars, 0 water-/beluchting- en dompelpomp, 1 cans groeimiddel en 0 hygro-ph/ec en thermometers
Professionaliteit kwekerij:Hoog
De voor de hennepkwekerij ingericht ruimten werd door middel van betimmering, kunstmatig afgesloten met betrekking tot licht, lucht en geluid.
De luchtvoorziening en verversing in de ruimte werd kunstmatig geregeld door middel van koolstoffilters en ventilatoren;
De belichting in de ruimte werd kunstmatig geregeld door middel van assimilatielampen aangestuurd door een tijdschakelklok. De voering en bevochtiging van de ruimte werd geregeld door middel van een irrigatiesysteem dat bestond uit een waterreservoir, dompelpomp en slang;”
2.4.
Pré Wonen heeft op 25 juni 2024 een gesprek met [gedaagde] gehad, waarbij hij de aanwezigheid van de hennepkwekerij in de woning heeft erkend. [gedaagde] wilde de huurovereenkomst niet opzeggen omdat zijn zoon in een opvang zit en spoedig zou terugkeren naar het gehuurde.
2.5.
Op 9 juli 2024, 15 augustus 2024 en 17 september 2024 heeft Pré Wonen [gedaagde] verzocht om het gehuurde zelf op te leveren bij gebreke waarvan een procedure opgestart zou gaan worden.
3.Het geschil
3.1.
Pré Wonen vordert – samengevat – ontruiming van de woning aan [adres] te [plaats]. Pré Wonen legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] in strijd heeft gehandeld met artikelen 5.3, 5.4, 5.8 en 5.12 van de huurovereenkomst door in zijn woning een (professionele) hennepkwekerij te hebben.
3.2.
[gedaagde] erkent dat een kwekerij in het gehuurde aanwezig is geweest maar stelt dat de kwekerij niet professioneel was ingericht en enkel voor eigen gebruik voor hemzelf en zijn dochter bestemd was. Van een tekortkoming is daarom geen sprake, althans de ernst daarvan rechtvaardigt, mede gelet op de verder omstandigheden van het geval, niet de gevorderde ontruiming. Verder is de stroom al ruim tien jaar geleden op deze wijze geïnstalleerd door een elektricien. Van brandgevaar of overlast is nooit sprake geweest en van een illegale omleiding ten behoeve van de hennepkwekerij was geen sprake. Tot slot betwist [gedaagde] spoedeisend belang omdat na de ontdekking van de hennepplantage ruim een half jaar is verstreken voordat onderhavige procedure aanhangig is gemaakt.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als Pré Wonen daarbij een spoedeisend belang heeft. Gezien de grootte van de kwekerij, het gevaar dat een kwekerij mee kan brengen voor het gehuurde en omwonenden, precedentwerking en handhaving van het zero tolerance beleid is in onderhavige geval sprake van spoedeisend belang. Weliswaar is enige tijd verstreken tussen het moment waarop de kwekerij door de politie werd ontdekt en ontmanteld en het moment waarop Pré Wonen in actie is gekomen, maar dat kan Pré Wonen niet worden tegengeworpen. Pré Wonen heeft toegelicht dat de politie de aanwezigheid van de kwekerij niet aan haar had doorgegeven en zij hiermee pas bekend is geworden naar aanleiding van een melding van Liander in juni 2024. Zij heeft toen navraag gedaan bij de wijkagent en van hem de bestuurlijke rapportage ontvangen, waarna zij onmiddellijk tot actie is overgegaan en [gedaagde] in de gelegenheid heeft gesteld om de huur zelf te beëindigen voordat zij een procedure tegen hem is gestart. De kantonrechter acht deze gang van zaken voorshands aannemelijk.
4.2.
Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
4.3.
Uitgangspunt is dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van zijn verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden. Dit is alleen anders als de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
4.4.
Voorop staat dat in de huurovereenkomst geen beding is opgenomen dat het hebben van hennep verboden is. Hennep voor eigen gebruik levert daarom niet per definitie een tekortkoming (die tot ontbinding van de huurovereenkomst leidt) op. Beroeps- of bedrijfsmatig kweek van hennep in de woning echter wel omdat dit in strijd is met de woonbestemming en de verplichting om zich als goed huurder te gedragen. Hierbij is het uitgangspunt bij meer dan vijf planten sprake is van beroeps- en bedrijfsmatig handelen.
4.5.
Het staat vast dat 33 planten op zolder aan het drogen waren en verder in het gehuurde 33 nieuwe stekjes, 33 oude stekjes en drie moederplanten aanwezig waren. Hiermee is het aantal van vijf hennepplanten voor eigen gebruik ruimschoots overschreden. Uit de bestuurlijke rapportage en de daarin opgenomen foto’s blijkt dat de woning deels is aangepast voor de kwekerij doordat daarvoor afgesloten ruimtes waren gecreëerd. Deze ruimtes waren voorzien van diverse (al dan niet professionele) apparatuur voor het kweken van hennep zoals assimilatielampen en met de vloer verbonden ventilatoren. Ook de politie heeft geconcludeerd dat sprake is van een professionele kwekerij.
4.6.
[gedaagde] betoogt dat desondanks toch sprake is van kweek voor eigen gebruik. Hij wilde van de hennep CBD-olie maken voor hem zelf en zijn dochter in verband met ernstige medische klachten die zij beiden hebben. Voor het maken van tien ml olie is maar liefst 20 gram droge hennep benodigd. Dit betoog kan niet slagen. [gedaagde] heeft de noodzaak voor medicinaal gebruik van de hennep(olie) niet, althans onvoldoende onderbouwd. Zo heeft [gedaagde] geen enkele medische verklaring van een arts overgelegd waaruit zijn pijnklachten of die van zijn dochter blijken, terwijl hij ook niet heeft onderbouwd dat voor hem en/of zijn dochter geen andere medicatie beschikbaar is. Evenmin heeft [gedaagde] zijn standpunt dat hij wegens financiële problemen aangewezen is op thuisteelt, nader onderbouwd. Tot slot is ook niet gebleken dat zijn dokter negatief staat tegenover het voorschrijven van medicinale hennep. Daarom kan niet worden gesproken van eigen gebruik en is het uitgangspunt dat van beroep- of bedrijfsmatig teelt sprake is geweest.
4.7.
Dergelijke kwekerijen zorgen voor verhoogde risico’s op brand, stank- en wateroverlast en schade, welke risico’s blijken uit de rapportage van de politie en overigens van algemene bekendheid zijn en niet nader onderbouwd hoeven te worden. In tegenstelling tot wat [gedaagde] betoogt, is het niet van belang of die risico’s zich al dan niet hebben verwezenlijkt. Voldoende is dat met de aanwezigheid van de hennepkwekerij in het gehuurde de mogelijkheid is geschapen dat Pré Wonen en/of derden daarvan nadeel zouden kunnen ondervinden.
4.8.
Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde] ernstig tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en geen sprake is van een tekortkoming van bijzondere aard of geringe betekenis. Hoewel het woonbelang (al dan niet op grond van artikel 8 EVRM) van [gedaagde] om zijn woning te behouden evident is, prevaleert het belang van Pré Wonen om haar zero-tolerance beleid te handhaven en precedentwerking te voorkomen. Bovendien heeft zij, mede gelet op omwonenden, er belang bij om de gevaren en overlast die met een hennepkwekerij gepaard gaan, te bestrijden. Dat [gedaagde] al sinds 1994 in het gehuurde woont of nooit een huurachterstand heeft gehad, weegt daar niet tegenop.
4.9.
Het is daarom aannemelijk dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden ontbonden, reden waarom vooruitlopend daarop de ontruiming wordt toegewezen.
4.10.
Gezien de verregaande consequenties voor [gedaagde] wordt de ontruimingstermijn op vier weken gesteld.
4.11.
De gevorderde dwangsom wordt afgewezen. De enkele stelling van Pré Wonen dat doorgaans eens per veertien dagen een zogenaamde “ontruimingsronde” wordt georganiseerd, is onvoldoende concreet om in de gegeven omstandigheden het opleggen van een dwangsom te rechtvaardigen. Daarnaast betoogt Pré Wonen dat zij de dwangsom wil gebruiken voor de extra kosten die een ontruiming met zich mee brengt maar een dwangsom is niet bedoeld als voorschot op een schadevergoeding.
4.12.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Pré Wonen worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
136,72
- griffierecht
€
130,00
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
944,72
4.13.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen vier weken na betekening van dit vonnis de woning aan [adres] te [plaats] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Pré Wonen zijn, en de sleutels af te geven aan Pré Wonen;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 944,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken op 7 november 2024.