Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Alkmaar
Zaaknummer: 11099021 \ CV EXPL 24-1391
Vonnis van 23 oktober 2024
in de zaak van
FINANCIËLE EN MAATSCHAPPELIJKE DIENSTVERLENING B.V.,
in hoedanigheid van bewindvoerder in het beschermingsbewind van
[naam],
te [plaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: de bewindvoerder en [naam] ,
gemachtigde: mr. A.W. Hoogland,
toevoeging: [nummer] ,
tegen
[gedaagde],
te [plaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. A.J.J. van der Heiden.
De zaak in het kort
Een huurder van een woning vordert herstel van gebreken, schadevergoeding en tijdelijke huurprijsvermindering, omdat de woning ernstige gebreken vertoont. De verhuurder vindt dat de gebreken zijn ontstaan door toedoen van de huurder. Als tegenvordering wil de verhuurder dat de huurovereenkomst eindigt, omdat de huurder zich niet als goed huurder heeft gedragen en omdat de verhuurder de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik.
De vordering van de huurder wordt grotendeels toegewezen en de tegenvordering van de verhuurder wordt afgewezen. Daarbij is van belang dat de verhuurder niet op de zitting is verschenen terwijl hij daar wel behoorlijk voor is opgeroepen. Daardoor heeft de verhuurder geen vragen van de kantonrechter kunnen beantwoorden, de nadere toelichting van de vordering en het verweer tegen de tegenvordering niet weersproken en zijn eigen standpunten niet verder toegelicht.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 12
- de conclusie van antwoord, tevens conclusie van eis in reconventie, met producties 1 tot en met 13
- het tussenvonnis van 7 augustus 2024
- de e-mail van mr. Hoogland van 24 september 2024 met een volledig exemplaar van productie 5
- de mondelinge behandeling van 25 september 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[naam] huurt sinds 25 juli 2009 van [gedaagde] de zelfstandige woning aan [adres] te [plaats] (hierna te noemen: de woning). De overeengekomen huurprijs bedraagt € 650,00 per maand. De Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (ROZ model 2003) zijn van toepassing.
2.2.
Tussen partijen bestaat al langere tijd discussie over diverse gebreken aan de woning en het herstel daarvan.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
De bewindvoerder vordert – samengevat – dat [gedaagde] wordt veroordeeld (alsnog) een aantal (ernstige) gebreken aan de woning te herstellen en de door [naam] geleden schade ter hoogte van € 6.140,41 te vergoeden. Daarnaast vordert de bewindvoerder dat de maandelijks door [naam] te betalen huur op grond van de ernstige gebreken wordt bepaald op € 214,50 vanaf 1 december 2023 totdat de gebreken aantoonbaar deugdelijk zijn hersteld.
3.2.
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van de bewindvoerder, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van de bewindvoerder, met veroordeling van de bewindvoerder in de kosten van deze procedure.
in reconventie
3.3.
[gedaagde] vordert – samengevat – een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst (primair) door opzegging is beëindigd op 31 december 2023 of (subsidiair) op 27 maart 2024 buitengerechtelijk is ontbonden. Meer subsidiair vordert [gedaagde] ontbinding van de huurovereenkomst met vaststelling van een datum voor ontruiming en bevel dat [naam] de woning met de haren zal ontruimen en verlaten.
3.4.
De bewindvoerder voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagde] , dan wel tot afwijzing van zijn vorderingen, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
in conventie en in reconventie
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie en in reconventie
Het niet verschijnen van [gedaagde] op de zitting
4.1.
In deze zaak heeft een zitting plaatsgevonden op 25 september 2024. Op deze zitting is [naam] verschenen met gemachtigde mr. Hoogland namens de bewindvoerder, en een belangstellende.
4.2.
Aan de kant van [gedaagde] is niemand op de zitting verschenen, terwijl [gedaagde] daar wel behoorlijk voor is opgeroepen in het tussenvonnis van 7 augustus 2024. In dit tussenvonnis staat dat partijen in persoon of rechtsgeldig vertegenwoordigd en vergezeld van hun (eventuele) gemachtigden op de zitting moeten verschijnen. Een afschrift van het tussenvonnis is gezonden aan mr. Van der Heiden, de gemachtigde van [gedaagde] . Verder heeft mr. Hoogland op 24 september 2024 per e-mail een volledig exemplaar van productie 5 ingediend, die abusievelijk onvolledig bij de dagvaarding was gevoegd. Het onderwerp van deze e-mail vermeldt:
“t.b.v. zitting morgen 25-9-2024 te 09.30 uur”. Deze e-mail is gezonden aan de rechtbank en aan het door mr. Van der Heiden in deze kwestie gebruikte e-mailadres, zodat wordt aangenomen dat de gemachtigde van [gedaagde] ook via deze weg op de hoogte is gesteld van de zitting.
“t.b.v. zitting morgen 25-9-2024 te 09.30 uur”. Deze e-mail is gezonden aan de rechtbank en aan het door mr. Van der Heiden in deze kwestie gebruikte e-mailadres, zodat wordt aangenomen dat de gemachtigde van [gedaagde] ook via deze weg op de hoogte is gesteld van de zitting.
4.3.
Als een partij niet of niet rechtsgeldig vertegenwoordigd op de zitting verschijnt, kan de kantonrechter daar gevolgen aan verbinden die nadelig zijn voor die partij. [1] Partijen zijn daar ook op gewezen in het tussenvonnis van 7 augustus 2024.
in conventie
4.4.
Op de zitting hebben [naam] en mr. Hoogland vragen van de kantonrechter beantwoord en de vordering nader toegelicht. Daarbij zijn zij ook ingegaan op het schriftelijke verweer van [gedaagde] en zijn tegenvordering. Doordat [gedaagde] niet op de zitting is verschenen, ook niet vertegenwoordigd door zijn gemachtigde, heeft hij geen vragen van de kantonrechter kunnen beantwoorden, de nadere toelichting van de vordering niet weersproken en zijn eigen standpunten niet verder toegelicht. De kantonrechter verbindt hieraan het gevolg dat de vordering wordt toegewezen, zoals onder de beslissing vermeld en met inachtneming van het volgende.
4.5.
De door de bewindvoerder gevorderde schadevergoeding wordt toegewezen met uitzondering van het bedrag van € 1.725,00 uit de offerte van 28 februari 2024 van [bedrijf] . Op de zitting is namelijk vastgesteld dat deze offerte geen schade van [naam] betreft omdat zij deze kosten niet heeft gemaakt en de offerte bovendien ziet op de gebreken waarvan herstel is gevorderd.
4.6.
De huurprijsvermindering vanaf 1 december 2023 wordt toegewezen zoals gevorderd. Door de ernstige gebreken waarvan herstel wordt gevorderd en toegewezen, is evident sprake van verminderd huurgenot. De kantonrechter vindt dat deze gebreken een vermindering tot € 214,50 rechtvaardigen vanaf de onbetwiste datum van kennisgeving van de gebreken aan [gedaagde] totdat deze deugdelijk zijn verholpen.
4.7.
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat de bewindvoerder heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal [gedaagde] niet worden veroordeeld tot betaling van de explootkosten en betekeningskosten
.De proceskosten van de bewindvoerder worden begroot op:
.De proceskosten van de bewindvoerder worden begroot op:
- griffierecht
€
87,00
- salaris gemachtigde
€
542,00
(2 punten × € 271,00)
- nakosten
€
135,00
Totaal
€
764,00.
in reconventie
4.8.
[gedaagde] vordert primair een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst op 31 december 2023 is beëindigd door opzegging. De opzegging heeft echter niet tot gevolg gehad dat de huurovereenkomst is geëindigd, omdat [naam] daarin niet heeft toegestemd. [2] Voor het eindigen van de huurovereenkomst is dan een onherroepelijke beslissing van de rechter nodig. De kantonrechter vat de tegenvordering van [gedaagde] daarom op als een vordering tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen. [3] [gedaagde] legt aan zijn tegenvordering ten grondslag – kort gezegd – dat [naam] zich niet als goed huurder gedraagt en dat hij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik.
4.9.
Uit het oordeel in de zaak in conventie volgt dat geen sprake is van een situatie waarin [naam] zich niet als goed huurder heeft gedragen of gedraagt. Zij heeft met recht geklaagd over ernstige gebreken aan de woning en toen [gedaagde] daar niet adequaat op reageerde mocht [naam] de nodige (nood)voorzieningen laten treffen. Ten aanzien van de stelling dat [gedaagde] de woning dringend nodig zou hebben voor eigen gebruik geldt dat hij dit in zijn conclusie niet behoorlijk heeft toegelicht en niet heeft onderbouwd. Bovendien is ook hier van belang dat [naam] op de zitting gemotiveerd verweer heeft gevoerd tegen de tegenvordering van [gedaagde] , terwijl [gedaagde] ervoor heeft gekozen niet op de zitting te verschijnen om zijn stellingen nader toe te lichten, te reageren op het verweer van [naam] en vragen van de kantonrechter te beantwoorden. Dit leidt ertoe dat de beëindigingsvordering van [gedaagde] wordt afgewezen en dat de huurovereenkomst van rechtswege wordt verlengd. Daarbij zal de kantonrechter vaststellen dat deze verlenging voor onbepaalde tijd is. [4]
4.10.
Ook het subsidiaire beroep van [gedaagde] op buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst gaat niet op, omdat ontbinding alleen door de rechter kan worden uitgesproken. [5] De meer subsidiaire tegenvordering van [gedaagde] tot ontbinding van de huurovereenkomst wordt afgewezen omdat uit de beoordeling van de zaak in conventie en hetgeen hiervoor in het kader van de beëindigingsvordering is overwogen volgt dat geen sprake is van een tekortkoming van [naam] die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
4.11.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van de bewindvoerder worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
204,00
(1 punt × € 204,00)
Totaal
€
204,00.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis over te gaan tot deugdelijk herstel van de volgende ernstige gebreken aan de woning aan [adres] te [postcode] [plaats] :
- De zeer ernstige lekkage in de voorste slaapkamer van de woning,
- De defecte afvoer van de douche (onder de vloer) welke lekkage in de hal van de woning veroorzaakt,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis over te aan tot deugdelijk herstel van de volgende gebreken aan de woning aan [adres] te [postcode] [plaats] :
- Lekkage aan het dak van de ruimte tussen de nieuwe schuur en de bijkeuken,
- Schimmel in de huiskamer in alle vier de hoeken van de huiskamer,
- Het gebrekkige schilderwerk en kitwerk van de kozijnen buiten en binnen,
- De koelkast en afzuigkap, welke deel uitmaken van het gehuurde,
- Het kozijn van de voordeur,
- Het toilet en de luchtafzuiging in de hal,
- De (foutieve plaatsing van) de afvoer van het douchegedeelte in de badkamer,
- De defecte stopcontacten,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis aan de bewindvoerder te betalen de door [naam] geleden schade ter hoogte van € 4.415,41 middels betaling op [rekeningnummer] t.n.v. [naam] ,
5.4.
bepaalt dat op grond van de ernstige gebreken de maandelijks door [naam] te betalen huur wordt vastgesteld op € 214,50 vanaf 1 december 2023 totdat de gebreken aantoonbaar deugdelijk zijn hersteld,
5.5.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 764,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.7. wijst het meer of anders gevorderde af,
5.7. wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.8.
wijst de tegenvorderingen van [gedaagde] af en bepaalt dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt verlengd,
5.9.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 204,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
5.10.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.H. Lips en in het openbaar uitgesproken op 23 oktober 2024.
BvdL