ECLI:NL:RBNHO:2024:11070

• Datum uitspraak: 30 oktober 2024
• Publicatiedatum: 28 oktober 2024
• Zaaknummer: 10999164 CV EXPL 24-1888
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: J.J. Dijk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurrecht; Opzegging van huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik afgewezen

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Noord-Holland op 30 oktober 2024 uitspraak gedaan in een geschil tussen [eiser] en [gedaagde] over de opzegging van een huurovereenkomst. [eiser], eigenaar van een pand in [plaats], heeft sinds 15 januari 2014 een kamer verhuurd aan [gedaagde]. [eiser] heeft de huurovereenkomst opgezegd op grond van dringend eigen gebruik, omdat hij na de beëindiging van zijn relatie geen eigen woonruimte meer had en het pand nodig had. [gedaagde], die 65 jaar oud is en een bijstandsuitkering ontvangt, betwistte echter dat er sprake was van dringend eigen gebruik en voerde aan dat [eiser] in het verleden al meerdere pogingen had gedaan om de huur op te zeggen zonder succes.

De kantonrechter heeft in zijn beoordeling vastgesteld dat voor een geslaagd beroep op opzegging wegens dringend eigen gebruik aan drie vereisten moet worden voldaan: de verhuurder moet aannemelijk maken dat hij het verhuurde dringend nodig heeft, de belangen van de verhuurder moeten zwaarder wegen dan die van de huurder, en er moet voldoende blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. De rechter oordeelde dat [eiser] niet voldoende had aangetoond dat hij het pand dringend nodig had, vooral gezien zijn eerdere pogingen om de huur op te zeggen. Bovendien werd opgemerkt dat [gedaagde] beperkte mogelijkheden had om andere woonruimte te vinden, wat zijn belang bij het behoud van de woning versterkte.

Uiteindelijk heeft de kantonrechter de vordering van [eiser] afgewezen en hem veroordeeld in de proceskosten van [gedaagde]. Dit vonnis is openbaar uitgesproken en is uitvoerbaar bij voorraad.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: 10999164 \ CV EXPL 24-1888

Vonnis van 30 oktober 2024

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te [plaats],

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser],

gemachtigde: mr. M.M.C. Wingen,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [plaats],

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde],

gemachtigde: mr. P.J. van der Putt.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 7 maart 2024

- de conclusie van antwoord 15 mei 2024

- het tussenvonnis van 12 juni 2024

- de mondelinge behandeling van 10 september 2024, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt

- de pleitaantekeningen van [eiser]

- de pleitaantekeningen [gedaagde]

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiser] is eigenaar van het pand aan de [adres] te [plaats]. Hij verhuurt meerdere kamers van dat pand. Hij verhuurt vanaf 15 januari 2014 een kamer (op de eerste etage) aan [gedaagde]. De zolderetage verhuurt hij aan [betrokkene]. Twee of drie kamers staan leeg. [eiser] woont zelf niet in het pand.

2.2.

[gedaagde] is nu 65 jaar oud en ontvangt een bijstandsuitkering. Hij betaalt een huurprijs van € 375,- per maand. Volgens [eiser] was de huur door jaarlijkse huurverhogingen per 1 juli 2023 opgelopen tot € 424,51 per maand.

2.3.

Over de hoogte van de huurprijs voeren partijen een procedure voor deze kantonrechter onder rolnummer 11047084 CV EXPL 24-2367. Over de servicekosten voeren partijen een procedure onder rolnummer 11079514.

2.4.

In 2017 heeft [eiser] de huur met [gedaagde] opgezegd omdat hij de woning zelf wilde gaan bewonen. Deze opzegging heeft geen vervolg gehad. In 2021 heeft [eiser] de huur opnieuw opgezegd omdat hij niet mocht wonen in de woning waar hij toen verbleef en zijn pand nodig had voor eigen gebruik. Ook deze opzegging heeft geen vervolg gehad.

2.5.

In een procedure tussen [betrokkene] en [eiser] is [eiser] bij vonnis van 24 juni 2019 veroordeeld om roerende goederen aan [betrokkene] terug te geven, inboedelgoederen in het pand terug te plaatsen en zich te onthouden van het ten onrechte betreden van de woning, het maken van herrie en he verstoren van het huurgenot. De vordering van [eiser] tot ontruiming van de door [betrokkene] gehuurde kamer en ontbinding van de huurovereenkomst, is afgewezen.

2.6.

[eiser] heeft vanaf medio juni 2023 tot en met februari 2024 diverse advertenties met alternatieve kamers/woonruimten naar [gedaagde] gemaild.

2.7.

[eiser] heeft een bedrijfspand (verder: het bedrijfspand) in bezit. Op 15 december 2023 heeft de VvE van het bedrijfspand een vergadering gehad. In de notulen van die vergadering staat:
“
11. Bespreking verzekeringszaken

In de polisvoorwaarden is de volgende bestemming opgenomen “bedrijfsverzamelgebouw”. Indien sprake is van een ander gebruik, bestaat er een risico dat een eventuele schade niet door de verzekering gedekt is. In verband hiermee verzoekt de voorzitter alle eigenaren dringend erop toe te zien dat zijn/haar unit wordt gebruikt overeenkomstig de bestemming in de polis en de splitsingsakte. Het gebruik van de bedrijfsunits voor (permanente)bewoning is expliciet niet toegestaan.”

2.8.

Op 18 december 2023 heeft [eiser] de huurovereenkomst opgezegd wegens dringend eigen gebruik dat er in is gelegen dat [eiser] wegens de beëindiging van zijn relatie geen eigen vaste woonruimte heeft, noodgedwongen verblijft op een locatie waar hij volgens het bestemmingsplan niet mag wonen en hij daarom het pand waarin het gehuurde is gelegen, zelf nodig heeft

2.9.

[eiser] heeft de huurovereenkomst met [betrokkene] eveneens opgezegd wegens dringend eigen gebruik.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert – samengevat – de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] per 1 juli 2024 te beëindigen op grond van dringend eigen gebruik met veroordeling van [gedaagde] om het gehuurde te ontruimen.

[eiser] heeft zijn woning zelf dringend nodig omdat zijn relatie is beëindigd en hij niet in zijn bedrijfspand kan blijven wonen. Verder is er voldoende passende woonruimte voor [gedaagde].

3.2.

[gedaagde] voert verweer. Hij betwist dat sprake is van dringend eigen gebruik. Zo betwist hij het einde van de relatie tussen [eiser] en zijn vriendin en ook dat [eiser] op dit moment in het bedrijfspand zou verblijven en/of dat het [eiser] niet is toegestaan om in het bedrijfspand te blijven wonen. [eiser] kan overigens zijn intrek nemen in één van de andere kamers in het gehuurde. [eiser] heeft in het verleden al meerdere pogingen gedaan om de huurovereenkomst te beëindigen, vermoedelijk omdat hij het pand wil verkopen. Daaruit volgt dat van dringend eigen gebruik geen sprake is. Verder wegen de belangen van [gedaagde] om zijn woning te behouden zwaarder dan de belangen van [eiser].

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Uit artikel 7:272 lid 1 BW volgt dat voor een geslaagd beroep op opzegging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik, moet worden voldaan aan drie vereisten:
- de verhuurder moet aannemelijk maken dat hij het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik:
- de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de huur wegen zwaarder dan die van de huurder bij voortzetting van de huur:
- voldoende moet blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.

4.2.

[eiser] voert aan het gehuurde dringend nodig te hebben omdat zijn relatie verbroken is en hij dus sinds mei 2023 niet meer bij zijn (voormalige) vriendin kan wonen. Uit wat ter zitting is besproken, is voldoende aannemelijk geworden dat de relatie van [eiser] en zijn toenmalige vriendin inderdaad is beëindigd en hij daar niet meer verblijft. Daarmee is het gestelde dringend eigen gebruik echter niet gegeven. Juist omdat [eiser] in het verleden meerdere keren heeft aangekondigd dat hij de huur ging beëindigen (of pogingen daartoe heeft gedaan) op de grond dat hij het pand zelf nodig had terwijl de relatie toen nog niet was verbroken, mogen hogere eisen worden gesteld aan de onderbouwing van zijn opzegging.

4.3.

Volgens [eiser] verblijft hij sinds het verbreken van zijn relatie, in zijn bedrijfspand. Zijn betoog dat hij daar niet kan blijven, heeft hij echter onvoldoende onderbouwd. Hij heeft in dit verband verwezen naar de door hem overgelegde notulen van een vergadering van de VvE. Daarin wijst de VvE haar leden erop dat de units gebruikt moeten worden in overeenstemming met de bestemming zoals in de verzekeringspolisvoorwaarden en splitsingsakte is genoemd omdat eventuele schade anders niet gedekt wordt door de verzekering. Hieruit blijkt niet dat [eiser] zelf is aangesproken op het wonen of dat een voornemen bestaat hiertegen op te treden. [eiser] heeft de splitsingsakte niet in het geding gebracht, zodat niet is komen vast te staan welke bestemming dat bedrijfspand heeft of dat bewoning verboden is. Verder blijkt uit de door [eiser] overgelegde correspondentie met de gemeente alleen dat de kans op verlening van een woonvergunning voor het bedrijfspand niet groot is. Van een daadwerkelijke afwijzing of voornemen om te handhaven op de bedrijfsfunctie, is niet gebleken.

4.4.

Ten slotte geldt dat [eiser] ook nog de mogelijkheid heeft om de leegstaande kamers in het pand zelf te betrekken. Weliswaar wordt door alle partijen erkend dat dit tot een ongewenste situatie zou leiden omdat de relatie tussen [eiser] en zijn huurders verstoord is, maar gelet op hetgeen zich in het verleden heeft afgespeeld is die verstoorde relatie voor een belangrijk deel aan [eiser] te wijten zodat dit gegeven niet in het nadeel van [gedaagde] kan komen.

4.5.

Gelet op het voorgaande is het gestelde dringend eigen gebruik onvoldoende aannemelijk geworden. Verder geldt dat het belang van [gedaagde] bij behoud van zijn woning, in de gegeven omstandigheden groter is dan het belang van [eiser] bij beëindiging van de huurovereenkomst. De mogelijkheden voor [gedaagde] om een andere woonruimte te vinden, zijn immers klein gelet op zijn beperkte financiële mogelijkheden en de krapte op de woningmarkt.

4.6.

De conclusie van het voorgaande is dat de vordering zal worden afgewezen.

4.7.

[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

408,00

(2 punten × € 204,00)

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

543,00

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vorderingen van [eiser] af,

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 543,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken op 30 oktober 2024.