Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 11160675 \ CV EXPL 24-1985 (rvk)
Uitspraakdatum: 23 oktober 2024
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de stichting
Stichting Woonwaard Noord-Kennemerland
Stichting Woonwaard Noord-Kennemerland
gevestigd te Alkmaar
eisende partij
verder te noemen: Woonwaard
gemachtigde: mr. M.J. Dekker
tegen
[gedaagde]
wonende te [plaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. S.G.H. Langeweg
De zaak in het kort
In deze zaak vordert een woningbouwvereniging de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning van een van haar huurders omdat in de woning drugs zijn aangetroffen en er handel in drugs plaatsvond. De kantonrechter is van oordeel dat de handel in drugs is komen vast te staan en daarom wordt de huurovereenkomst ontbonden en moet de huurder de woning ontruimen. Er zijn geen zwaarwegende omstandigheden aan de kant van de huurder die maken dat de ontbinding niet gerechtvaardigd is. De huurder moet ook de contractuele boete van € 2.500,- betalen. De kantonrechter is van oordeel dat het beding in de algemene voorwaarden waarop de boete is gebaseerd niet oneerlijk is.
1.Het procesverloop
1.1.
Woonwaard heeft bij dagvaarding van 11 juni 2024 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 27 september 2024 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Woonwaard heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft Woonwaard bij brief van 17 september 2024 nog stukken toegezonden. [gedaagde] heeft bij brieven van 18 en 24 september 2024 nog stukken toegezonden.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 12 april 2019 van Woonwaard de woning aan [adres] te [plaats] (hierna: de woning).
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene Huurvoorwaarden Zelfstandige Woonruimte’ (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing. In die algemene voorwaarden staat dat de huurder geen overlast mag veroorzaken door alcohol en/of drugsgebruik of drugshandel. Verder is bepaald dat activiteiten die in strijd zijn met de Opiumwet (en die strafbaar zijn gesteld) verboden zijn en dat op de overtreding van dit verbod een boete van € 2.500,- staat.
2.3.
Op dinsdag 23 januari 2024 is bij de politie een melding gedaan over een ruzie in de woning. Toen de politie ter plaatste kwam bleek het te gaan om een ruzie tussen [gedaagde] en haar partner. De politie heeft in de slaapkamer in de woning een doos zien staan met daarin een grote hoeveelheid gele pillen. De politie heeft daarop aan [gedaagde] gevraagd of zij de woning verder mocht onderzoeken en [gedaagde] heeft daarvoor toestemming gegeven. Tijdens het onderzoek heeft de politie de volgende zaken aangetroffen:
- 15.000 XTC-pillen (in de doos op de slaapkamer)
- 92,89 gram MDMA
- 564,59 gram Amfetamine (Speed)
- 93,37 gram Ketamine
- 15 Cobra’s (vuurwerk)
- 3 busjes Pepperspray.
2.4.
Op 19 februari 2024 heeft de politie de bestuurlijke rapportage opgemaakt en aan Woonwaard ter beschikking gesteld. In deze rapportage staat onder meer:
‘Uit onderzoek is gebleken dat zij zich bezighield met de handel in harddrugs en ook actief op zoek was naar afnemers ervan. Uit de berichten blijkt dat zij al vanaf augustus 2023 handelt in verdovende middelen. In de berichten werden ook prijzen genoemd. De politie zag dat er 31 chats zichtbaar waren in de telefoon en dat alle drugs gerelateerd waren m.b.t. de verkoop en dat het ging om verkoop van weed, hasj, cocaïne, xtc pillen en Ketamine.’
2.5.
In een brief van 27 februari 2024 heeft Woonwaard [gedaagde] er op gewezen dat zij de vondst van drugs en de handel daarin hoog opneemt en zij heeft [gedaagde] in de gelegenheid gesteld de huurovereenkomst zelf op te zeggen – ter vermijding van eventuele (proces)kosten.
2.6.
Op 14 maart 2024 heeft de burgemeester van [plaats] (hierna: de burgemeester) het besluit genomen om de woning te sluiten vanwege de aangetroffen drugs. De sluiting zou zes maanden moeten duren en op 21 maart 2024 ingaan. [gedaagde] heeft bezwaar gemaakt tegen de sluiting en naar aanleiding daarvan is tussen de gemeente [plaats] en [gedaagde] afgesproken dat de woning voorlopig niet zou worden gesloten in afwachting van de beslissing op het bezwaar.
2.7.
Op 23 april 2024 heeft de wijkagent een bijeenkomst gehad waarbij omwonenden in het complex waar [gedaagde] woont, aan de wijkagent hebben verteld dat zij overlast ondervinden van [gedaagde] . Zij melden een chemische geur die uit de woning komt, een wietlucht en dat de vriend van [gedaagde] bij haar over de vloer blijft komen.
2.8.
De politie heeft op 24 april 2024 een aanvullende bestuurlijke rapportage opgesteld. Daarin staat nogmaals dat er drugs in de woning zijn aangetroffen en dat er op de telefoon van [gedaagde] berichten zijn gevonden die wijzen op verkoop van drugs.
2.9.
De burgemeester heeft op 24 mei 2024 besloten dat de woning alsnog per 12 juni 2024 gesloten zou worden. Naar aanleiding van een ingesteld beroep tegen deze beslissing heeft de burgemeester op 11 juni 2024 besloten dat de woning niet gesloten zou worden, maar dat aan [gedaagde] een last onder dwangsom van € 10.000,- per overtreding wordt opgelegd, bedoeld om herhaling te voorkomen.
2.10.
[gedaagde] heeft in het verleden, in 2013, een psychologisch onderzoek ondergaan. Uit dat onderzoek bleek dat [gedaagde] toen een IQ had van 77 en dat er aanwijzingen zijn voor het bestaan van een ADD-beeld en dat zij baat zou hebben bij behandeling.
3.De vordering
3.1.
Woonwaard vordert dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt en [gedaagde] veroordeelt tot ontruiming van de woning, betaling van huur en betaling van een boete.
3.2.
Woonwaard legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] op grond van de wet, de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden verplicht is om de woning als een goed huurder te gebruiken; er mogen geen drugs aanwezig zijn en er mag geen drugshandel plaatsvinden. [gedaagde] is in die verplichting tekortgeschoten en de tekortkoming is zo ernstig dat de ontbinding van de huurovereenkomst en daarmee samenhangend de ontruiming van de woning gerechtvaardigd is. Ook als de drugs niet van [gedaagde] waren, maar van haar vriend, dan nog is [gedaagde] aansprakelijk, omdat die vriend met haar toestemming in de woning verbleef. Bovendien zijn er wapens (Pepperspray) en vuurwerk (Cobra’s) in de woning aangetroffen.
3.3.
Woonwaard wil dat aan de veroordeling tot ontruiming een dwangsom verbonden wordt omdat een gedwongen ontruiming tijd en geld kost en Woonwaard de kosten van de gedwongen ontruiming moet zien te verhalen op [gedaagde] , wat voor Woonwaard een financieel risico is.
3.4.
Omdat in dit soort situaties vaak een huurachterstand ontstaat wil Woonwaard ook dat [gedaagde] veroordeeld wordt de lopende huur tot de datum van ontruiming te betalen, zodat Woonwaard over de huur niet alsnog een aparte procedure hoeft op te starten.
3.5.
In de algemene huurvoorwaarden is een verbod opgenomen om drugs in het gehuurde voorhanden te hebben of daarin te handelen. Op overtreding van dit verbod staat een boete van € 2.500,-. [gedaagde] heeft het verbod overtreden en moet daarom de boete betalen.
4.Het verweer
4.1.
[gedaagde] betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat zij niet in strijd met de huurovereenkomst of de wet of de huurvoorwaarden heeft gehandeld. De aangetroffen drugs en vuurwerk waren niet van haar, maar van haar vriend en zij was daar niet van op de hoogte. Er heeft bovendien geen handel in drugs plaatsgevonden. Dat zij tegenover de politie heeft verklaard dat ze er wel van wist komt doordat zij makkelijk beïnvloedbaar is. De vriend komt nu niet meer in de woning dus de kans op herhaling is afwezig. [gedaagde] is een kwetsbaar en makkelijk beïnvloedbare persoon en verlies van haar woning zal haar meer dan gemiddeld benadelen omdat zij haar baan zal kwijtraken, zij niet bij haar ouders terechtkan en verder geen sociaal netwerk heeft.
4.2.
[gedaagde] zal bij een toewijzing van de vordering tot ontbinding en ontruiming vrijwillig de woning verlaten, zodat er geen reden is om een dwangsom op te leggen.
4.3.
De boete moet worden afgewezen omdat er geen sprake is geweest van handel in drugs en Woonwaard geen schade heeft geleden. Dat is ook een reden om de boete te matigen.
5.De beoordeling
5.1.
Deze zaak gaat om de vraag of de huurovereenkomst moet worden ontbonden. De kantonrechter is van oordeel dat de huurovereenkomst inderdaad moet worden ontbonden. Dit oordeel wordt hieronder toegelicht.
Beoordelingskader ontbinding
5.2.
In artikel 6:265 lid 1 BW Pro staat dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van één van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
[gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst
5.3.
Vaststaat dat in de woning drugs zijn aangetroffen. Dat volgt uit de rapportages van de politie en [gedaagde] erkent dat ook. Ook staat vast dat de aangetroffen hoeveelheid zo groot is dat het om een handelsvoorraad gaat. Op de zitting heeft Woonwaard voorgerekend dat de aangetroffen hoeveelheid drugs een straatwaarde vertegenwoordigt van ongeveer 85 duizend euro. [gedaagde] heeft dat niet betwist.
5.4.
[gedaagde] stelt dat ze niet op de hoogte was van de aanwezigheid van de drugs; het was haar vriend die de drugs in de woning heeft verstopt. Er stond wel een doos met pillen naast haar bed, maar die doos stond op een kast en daar kun je van bovenaf niet inkijken en er lag bovendien werkkleding van haar vriend op, aldus [gedaagde] . [gedaagde] heeft daar verder niets achter gezocht en zich er niet mee bemoeid. Woonwaard heeft ter onderbouwing dat [gedaagde] wel op de hoogte was, twee bestuurlijke rapportages van de politie overgelegd en daarin is te lezen dat in de slaapkamer naast het bed open en bloot een doos stond met daarin zakken met gele pillen. De kantonrechter komt, met name op grond van de foto’s die bij de aanvullende rapportage zitten, tot het oordeel dat het onwaarschijnlijk is dat [gedaagde] niets van de drugs heeft geweten. De politie schrijft in de rapportages dat de doos niet is gemanipuleerd voordat de foto’s werden genomen, en op de foto’s is niet te zien dat er kleding op de doos lag. Wel is te zien dat de doos open stond, dat er zakken met pillen in zaten en dat de doos op een kastje stond van ruwweg anderhalve meter hoog (even hoog als het stopcontact). Dat maakt het onwaarschijnlijk dat [gedaagde] niet heeft gezien wat er in de doos zat. Verder staat in de rapportages dat er amfetamine in de inloopkast lag en ketamine in de vriezer. Al met al is voldoende aannemelijk dat [gedaagde] wist van de aanwezigheid van de drugs.
5.5.
Verder stelt de kantonrechter vast dat er in de woning in drugs is gehandeld. Ook deze vaststelling baseert de kantonrechter op de bestuurlijke rapportages van de politie. De politie schrijft daarin namelijk dat er een telefoon is gevonden op naam van [gedaagde] en dat op die telefoon 31 berichten met betrekking tot de verkoop van drugs stonden en de politie bestempelt de aangetroffen hoeveelheden als handelshoeveelheden. De kantonrechter ziet geen aanleiding de conclusies van de politie te betwijfelen.
5.6.
Op grond van het voorgaande stelt de kantonrechter vast dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de verplichtingen die zij op grond van de wet, de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden heeft om er voor te zorgen dat er zich geen drugs in de woning bevinden en er ook niet in drugs gehandeld wordt.
De tekortkoming van [gedaagde] rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst.
5.7.
Het voorhanden hebben van handelshoeveelheden drugs en de handel daarin is naar het oordeel van de kantonrechter zo ernstig dat dat de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Woonwaard hoeft handel in drugs vanuit haar woning niet te tolereren. Woonwaard hanteert een ‘zero tolerance beleid’ ten aanzien van drugshandel en zij maakt dit ook kenbaar. Het is een feit van algemene bekendheid dat handel in drugs zorgt voor veiligheidsrisico’s voor omwonenden vanwege de kans op ‘ripdeals’ en andere criminaliteit. Ook heeft drugshandel negatieve effecten op de leefbaarheid in de buurt als gevolg van overlast door aanloop van gebruikers. Hierdoor wordt het woongenot van omwonenden aangetast.
5.8.
[gedaagde] heeft hiertegenover aangevoerd dat zij een kwetsbaar en makkelijk te beïnvloeden persoon is met een laag IQ en dat zij bijzonder hard getroffen zou worden door een ontbinding en een ontruiming. Als dit in de onderhavige zaak – gezien de ernst van de tekortkoming - al van voldoende gewicht zou zijn om de ontbinding af te wijzen, komt de kantonrechter aan de beoordeling van deze vraag niet toe omdat [gedaagde] deze stelling onvoldoende heeft onderbouwd. [gedaagde] heeft een rapportage van het psychologisch onderzoek in het geding gebracht, maar dit onderzoek dateert van 2013 en is verouderd. Bovendien blijkt uit dit onderzoek wel van een laag IQ, maar het gemeten IQ is niet zo laag dat van een licht verstandelijke beperking gesproken kan worden. De diagnose ADD wordt in de rapportage niet gesteld. [gedaagde] heeft geen uitslagen van aanvullende onderzoeken overgelegd. Zij heeft wel aan Woonwaard aangekondigd dat er nader onderzoek zou plaatsvinden, maar dat is niet gebeurd.
5.9.
De conclusie is dat de huurovereenkomst zal worden ontbonden en de ontruiming wordt toegewezen. De kantonrechter ziet aanleiding om [gedaagde] een langere termijn dan drie dagen te gunnen voor de ontruiming. Een termijn van twee weken na betekening van dit vonnis acht de kantonrechter in dit geval redelijk.
Geen dwangsom ontruiming
5.10.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Woonwaard geen belang bij toewijzing van de gevorderde dwangsom nu zij op grond van de wet (artikel 557 juncto Pro 444 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering) met behulp van een gerechtsdeurwaarder de ontruiming van het gehuurde kan bewerkstelligen. Dat die ontruimingen maar eens in de twee à drie weken georganiseerd kunnen worden en dat Woonwaard de kosten in eerste instantie voor haar rekening moet nemen, maakt nog niet dat Woonwaard belang heeft bij een dwangsom. [gedaagde] heeft bovendien op de zitting gezegd vrijwillig de woning te verlaten indien zij daartoe veroordeeld wordt.
Betaling bedrag gelijk aan de huur
5.11.
Woonwaard vordert betaling van een bedrag gelijk aan de huur, te rekenen vanaf de datum van ontbinding tot en met de datum van ontruiming. [gedaagde] heeft daartegen geen verweer gevoerd. Deze vordering van Woonwaard zal worden toegewezen. Ook de rente zal worden toegewezen.
Boete
5.12.
Woonwaard heeft de betaling van de boete van gebaseerd op artikel 6.8 van de algemene voorwaarden. Omdat het hier gaat om een professionele verhuurder en een consument-huurder, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of in de algemene voorwaarden bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument (in de zin van artikel 3 van Pro de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten). Artikel 6:233 onder Pro a van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is.
5.13.
Bedingen waaraan de huurder gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, zijn oneerlijk als deze in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de rechten en plichten die de huurder op grond van de overeenkomst heeft, aanzienlijk verstoort in het nadeel van de huurder. Het gaat om een beoordeling van de bedingen op het moment dat de overeenkomst werd gesloten. Of de verhuurder de huurder ook daadwerkelijk aan die bedingen houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is niet relevant. Als een beding wegens onredelijkheid wordt vernietigd, kan de verhuurder niet terugvallen op een eventuele wettelijke regeling over het zelfde onderwerp.
5.14.
Gelet op het voorgaande zal de kantonrechter als maatstaf hanteren of de boete in een redelijke verhouding staat tot de voor Woonwaard te verwachten schade door de gedraging waarop de boete is gesteld, en of de boete als ‘prikkel tot nakoming’ in een redelijke verhouding staat tot het belang voor Woonwaard dat met nakoming van de verplichting is gediend. Verder moet de gedraging waarop de boete is gesteld een voldoende ernstige tekortkoming in de nakoming opleveren om een boete te kunnen rechtvaardigen. Naar het oordeel van de kantonrechter levert het handelen in drugs of het onvoldoende verhinderen dat het gehuurde gebruikt wordt voor de handel in drugs een ernstige tekortkoming in de nakoming op die een boete rechtvaardigt. Woonwaard stelt over de hoogte van de gevorderde boete dat zij middels de boete huurders ervan probeert te weerhouden dat zij zich met drugs en drugshandel inlaten. De boete moet een voldoende afschrikwekkende werking hebben en het bedrag moet in de pas lopen met de te realiseren omzetten uit de handel in drugs. Omdat het hier gaat om een boete van € 2.500,- die wordt verhoogd met € 50,- per dag dat de overtreding voortduurt, met een maximum van € 15.000,- is de kantonrechter van oordeel dat het boetebeding niet onevenredig bezwarend is.
5.15.
[gedaagde] heeft een beroep op matiging gedaan. Dit beroep slaagt niet. Dat [gedaagde] niets verdiend heeft met de drugs die in de woning zijn aangetroffen is niet relevant en niet geloofwaardig. Er is geen grond voor matiging.
5.16.
Tegen de rente is geen verweer gevoerd en deze zal worden toegewezen.
5.17.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Woonwaard worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
136,72
- griffierecht
€
130,00
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2 punten × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
776,72
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
ontbindt de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan [adres] te ( [postcode] ) [plaats] ;
6.2.
veroordeelt [gedaagde] te ontruimen en ontruimd te houden en te verlaten de woning inclusief aanhorigheden aan [adres] te ( [postcode] ) [plaats] , met alle daarin van haar, de haren en derden aanwezige personen en zaken, zodanig dat de woning inclusief aanhorigheden leeg en bezemschoon wordt opgeleverd en wel binnen twee weken na betekening van dit vonnis, althans, indien de burgemeester van de gemeente [plaats] overgaat tot sluiting van de woning, binnen twee weken nadat de burgemeester van de gemeente [plaats] de sluiting heeft opgeheven, een en ander onder afgifte van alle sleutels aan Woonwaard;
6.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 640,82 (tot 1 juli 2024) dan wel € 664,62 (vanaf 1 juli 2024) voor iedere maand of gedeelte daarvan dat de woning niet is ontruimd, met ingang van 1 juni 2024 en zulks totdat de woning is ontruimd en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum waarop deze termijnen opeisbaar worden tot aan de dag der algehele voldoening;
6.4.
veroordeelt [gedaagde] om binnen 3 dagen na betekening van dit vonnis een bedrag aan contractueel verschuldigde boete te betalen van € 2.500,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 11 juni 2024 tot aan de dag der algehele voldoening;
6.5.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 776,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
6.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.7.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Merkus en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter