Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 23/5355
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 oktober 2024 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [plaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. W. de Haan),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Purmerend, het college
(gemachtigden: mr. R.G. van der Eijk en mr. L.C. Dankbaar).
Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de afwijzing van de aanvraag van eiseres voor een woningvormingsvergunning voor het perceel [adres] in [plaats] .
1.2.
Het college heeft deze aanvraag met het primaire besluit van 12 januari 2023 afgewezen. Met het bestreden besluit van 10 juli 2023 op het bezwaar van eiseres is het college bij de afwijzing van de aanvraag gebleven.
1.3.
Het college heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 16 september 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiseres, de gemachtigde van eiseres, de gemachtigden van het college en [naam] .
Totstandkoming van het besluit
2.1.
Eiseres is eigenaar van de woning op het perceel [adres] in [plaats] (hierna: het perceel). Met de koopovereenkomst, ondertekend op 5 september 2016, is het perceel door de gemeente Purmerend verkocht aan eiseres als zelfbouwkavel voor de bouw van één woning. Met het besluit van 10 juli 2017 heeft het college de door eiseres aangevraagde omgevingsvergunning voor (onder meer) het oprichten van een woning op het perceel verleend. De nieuwbouwwoning is gereed verklaard op 18 januari 2021.
2.2.
Op 4 december 2020 en 18 januari 2021 heeft een toezichthouder van de gemeente een controlebezoek gebracht aan de in aanbouw zijnde woning en geconstateerd dat de woning is gebouwd conform de aan eiseres verleende omgevingsvergunning. De (vergunningvrije) indeling van de woning is echter dusdanig vormgegeven dat meerdere ruimten geschikt zijn om als zelfstandige woonruimte te functioneren. Dit blijkt onder andere uit de aanwezigheid van meerdere keukens, sanitair op verschillende verdiepingen en de aanleg van drie zelfstandige elektriciteitsinstallaties in de woning. Verder is in de voorgevel van de woning een bellentableau aangebracht. Bij brief van 20 januari 2021 heeft het college eiseres gewezen op de afspraken die tussen haar en de gemeente Purmerend zijn vastgelegd in de koopovereenkomst. Bij brief van 19 mei 2021 heeft het college eiseres gewezen op artikel 21, eerste lid, onder d, van de Huisvestingswet 2014 en aangegeven dat, als eiseres het voornemen heeft om de woning in gebruik te nemen voor twee of meer zelfstandige woonruimten, zij verplicht is om hiervoor een vergunning aan te vragen als bedoeld in op artikel 3.1.2 van de Huisvestingsverordening 2018 (hierna: woningvormingsvergunning) en ook een omgevingsvergunning voor het wijzigen van de brandcompartimenten in de bestaande woning (hierna: splitsingsvergunning).
2.3.
Met het besluit van 25 april 2023 heeft het college de door eiseres aangevraagde splitsingsvergunning geweigerd. Eiseres heeft in eerste instantie bezwaar gemaakt tegen dit besluit gemaakt, maar heeft later dit bezwaar ingetrokken. Dat betekent dat de weigering van de splitsingsvergunning in rechte vast staat.
2.4.
Op 28 september 2022 heeft eiseres een woningvormingsvergunning als bedoeld in artikel 3.1.1, vijfde lid, van de Huisvestingsverordening Purmerend 2021 aangevraagd. Daarbij heeft eiseres een beroep gedaan op het overgangsrecht als bedoeld in artikel 5.3, eerste lid, van de Huisvestingsverordening Purmerend 2021. Het college heeft deze aanvraag met het primaire besluit van 12 januari 2023 afgewezen, omdat eiseres geen geslaagd beroep kan doen op het overgangsrecht. Met het bestreden besluit van 10 juli 2023 op het bezwaar van eiseres is het college bij de afwijzing van de aanvraag gebleven.
Wet- en regelgeving
3.1.
Op grond van artikel 21, eerste lid, aanhef en onder d, van de Huisvestingswet 2014 is het verboden om een woonruimte, behorend tot een met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie woonruimte en die gelegen is in een in de huisvestingsverordening aangewezen gebied, zonder vergunning van burgemeester en wethouders van onzelfstandige in zelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden.
3.2.
Op grond van artikel 3.1.1, vijfde lid, van de Huisvestingsverordening Purmerend 2021 is het verboden om alle woonruimten in de gemeente Purmerend zonder vergunning van burgemeester en wethouders te verbouwen tot twee of meer woonruimten of in die verbouwde staat te houden als bedoeld in artikel 21, eerste lid, onder d, van de Huisvestingswet 2014.
3.3.
Op grond van artikel 3.3.2, aanhef en onder a, van de Huisvestingsverordening Purmerend 2021 wordt een vergunning als bedoeld in artikel 3.1.1, vijfde lid, geweigerd in het geval er voor de verbouwing geen omgevingsvergunning is verleend.
3.4.
Op grond van artikel 5.3, eerste lid, van de Huisvestingsverordening Purmerend 2021 verlenen burgemeester en wethouders een vergunning voor het in verbouwde staat houden van woonruimte zoals bedoeld in artikel 3.1.1, vijfde lid, van deze verordening aan de eigenaar van de woonruimte die naar hun oordeel genoegzaam aantoont dat de woonruimte al vóór 23 januari 2019 is verbouwd tot twee of meer woonruimten, voor zover de aanvraag is ingediend vóór 1 oktober 2022. Deze vergunning is niet persoonsgebonden en wel overdraagbaar.
Beoordeling door de rechtbank
4.1.
Deze uitspraak gaat over het besluit van het college om eiseres een woningvormingsvergunning te weigeren, omdat niet voldaan wordt aan het overgangsrecht als bedoeld in artikel 5.3, eerste lid, van de Huisvestingsverordening Purmerend 2021. Eiseres is het hier niet mee eens. Zij voert daartegen een aantal beroepsgronden aan. Aan de hand van deze beroepsgronden beoordeelt de rechtbank het besluit van het college om een woningvormingsvergunning te weigeren.
4.2.
De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat het beroep ongegrond is. Hieronder legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt.
4.3.
De rechtbank stelt vast – en dat is tussen partijen niet in geschil – dat de woning van eiseres na 23 januari 2019 is opgeleverd. Dat betekent dat eiseres geen geslaagd beroep kan doen op het overgangsrecht van artikel 5.3, eerste lid, van de Huisvestingsverordening Purmerend 2021.
4.4.
De rechtbank stelt verder vast – en ook dat is tussen partijen niet in geschil – dat het college de door eiseres aangevraagde splitsingsvergunning met het besluit van 25 april 2023 heeft geweigerd en dat deze weigering in rechte vast staat. Dat betekent dat op grond van artikel 3.3.2, aanhef en onder a, van de Huisvestingsverordening Purmerend 2021 een woningvormingsvergunning wordt geweigerd.
4.5.
Voor zover eiseres stelt dat er geen vergunningplicht bestaat, omdat het gaat om een in gesplitste vorm opgeleverde nieuwbouwwoning en deze daarom buiten het toepassingsbereik van de Huisvestingswet en de Huisvestingsverordening valt, is de rechtbank van oordeel dat deze beroepsgrond niet kan slagen. De gemeente heeft aan eiseres een kavel verkocht die bestemd is voor de bouw van één woning [1] . Het college heeft eiseres op 10 juli 2017 een omgevingsvergunning verleend voor het oprichten van één woning en op 18 januari 2021 is ook één woning opgeleverd en toegevoegd aan de woningvoorraad. Omdat eiseres geen geslaagd beroep kan doen op het overgangsrecht heeft zij een woningvormingsvergunning nodig om deze ene woning om te vormen naar meerdere zelfstandige woonruimten. Dat volgt uit artikel 21, eerste lid, aanhef en onder d, van de Huisvestingswet in samenhang met artikel 3.1.1, vijfde lid, van de Huisvestingsverordening Purmerend 2021. De verwijzing van eiseres naar de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 3 mei 2023 [2] leidt niet tot een ander oordeel. In die uitspraak gaat het om een andere situatie, namelijk het omzetten van kantoorruimte naar meerdere woonruimten en daarvoor is een woningvormingsvergunning niet vereist.
4.6.
Tot slot is de rechtbank van oordeel dat het beroep van eiseres op het vertrouwensbeginsel niet kan slagen. Ter zitting heeft eiseres gesteld dat zij van het college toestemming heeft gekregen om te verhuren. Het college heeft ter zitting betwist dat er een toezegging is gedaan. Volgens het college is vanaf het begin duidelijk gecommuniceerd dat splitsing en verhuren niet mogelijk is. Dit volgt naar het oordeel van de rechtbank ook uit hetgeen eiseres hierover heeft opgemerkt in de gronden van beroep. Daarin staat namelijk dat eiseres per e-mail van 21 mei 2015 een vraag heeft gesteld aan de buurtmanager van Kop West over het gedeeltelijk verhuren van de te realiseren woning. Daarop heeft het college eiseres bij brief van 28 mei 2015 – onder meer – het volgende bericht:
“Naar aanleiding van uw telefonische vraag op 18 mei jongstleden aan de buurtmakelaar of het mogelijk is de kavel [nummer] te mogen splitsen en bovengenoemde e-mail waarin u antwoord vraagt op uw vraag of de te realiseren woning gedeeltelijk mag worden verhuurd, bericht ik u dat splitsing van deze kavel niet mogelijk is.”Dat het college in deze brief ook heeft medegedeeld dat de te realiseren woning op kavel [nummer] geschikt is voor meer personen, maakt niet dat er door het college een toezegging is gedaan aan eiseres dat zij de woning mag omvormen naar meerdere zelfstandige woonruimten en deze als zodanig mag verhuren.
“Naar aanleiding van uw telefonische vraag op 18 mei jongstleden aan de buurtmakelaar of het mogelijk is de kavel [nummer] te mogen splitsen en bovengenoemde e-mail waarin u antwoord vraagt op uw vraag of de te realiseren woning gedeeltelijk mag worden verhuurd, bericht ik u dat splitsing van deze kavel niet mogelijk is.”Dat het college in deze brief ook heeft medegedeeld dat de te realiseren woning op kavel [nummer] geschikt is voor meer personen, maakt niet dat er door het college een toezegging is gedaan aan eiseres dat zij de woning mag omvormen naar meerdere zelfstandige woonruimten en deze als zodanig mag verhuren.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat het besluit van het college om de woonvormingsvergunning te weigeren in stand blijft. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. J.H.A.C. Everaerts, rechter, in aanwezigheid van
drs. A.F. Hermus-Zoetmulder, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
3 oktober 2024.
drs. A.F. Hermus-Zoetmulder, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
3 oktober 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.