Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: 11260959 \ VV EXPL 24-144
Vonnis in kort geding van 22 oktober 2024
in de zaak van
STICHTING YMERE,
gevestigd te Amsterdam,
eisende partij,
hierna te noemen: Ymere,
gemachtigde: mr. H.M.G. Brunklaus,
tegen
[gedaagde],
wonende op een geheim adres,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: mr. S.J. van der Aart.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding;
- de mondelinge behandeling van 8 oktober 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de pleitnota van Ymere;
- de pleitnota van [gedaagde].
- de mondelinge behandeling van 8 oktober 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de pleitnota van Ymere;
- de pleitnota van [gedaagde].
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Ymere verhuurt sinds 16 november 2011 aan [gedaagde] de woning aan het adres [adres] te [plaats].
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing verklaard. Daarin staat:
“Artikel 6
(…)
8. De huurder mag geen overlast of hinder aan buren of omwonenden veroorzaken. De huurder vrijwaart Ymere voor alle aanspraken van derden als huurder deze verplichtingen schendt.
(…)
10. Het is de huurder niet toegestaan de woning gedeeltelijk onder te verhuren en/of aan één of meer derden in gebruik te geven zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Ymere.
(…)
16. Het is de huurder verboden de woning te laten bewonen door meer personen dan waarvoor de woning redelijkerwijs geschikt is.”
2.3.
Bij de huurovereenkomst is tevens een laatste kans aanhangsel toegevoegd. Daarin staat:
(…)
“De huurder verklaart hierbij geen overlast meer te veroorzaken. Indien de huurder
handelt in strijd met deze verklaring dan zal Ymere, zonder dat daartoe een nadere vooraankondiging of ingebrekestelling nodig is, direct een gerechtelijke procedure kunnen starten jegens de huurder teneinde, naast eventuele schadevergoeding. ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen.
(…)”
2.4.
Op 8 juli 2019 hebben partijen een gedragsaanwijzing ondertekend, die onderdeel uitmaakt van de huurovereenkomst. Daarin staat:
“(…)
Ymere ontvangt klachten van omwonenden over de wijze waarop [gedaagde] zich gedraagt jegens zijn buren en over de overlast die hij, en naar alle waarschijnlijkheid de bewoner die hij zonder toestemming in zijn woning laat wonen, veroorzaakt. (…)
Ymere vermeld hierna wat zij van [gedaagde] verwacht, zoals verwoord in deze gedragsaanwijzing:(…)
[gedaagde] zal zonder uitdrukkelijke toestemming van Ymere niemand bij hem laten inwonen, (…)”
2.5.
Hierna heeft Ymere [gedaagde] gedagvaard naar aanleiding van ontvangen klachten van omwonenden. Op 30 oktober 2019 hebben partijen, ter beëindiging van hun geschil een gedragsaanwijzing in een proces-verbaal laten opstellen. Daarin staat:
“1. [gedaagde] zal de gedragsaanwijzing van 8 juli 2019 (als bijlage bij de huurovereenkomst)
ondertekenen en nakomen. Dit betekent niet dat [gedaagde] de overwegingen genoemd in de
gedragsaanwijzing erkent. In het bijzonder zal [gedaagde] zonder toestemming van Ymere geen mensen bij hem in de woning laten wonen. De ondertekende gedragsaanwijzing wordt aan dit proces-verbaal gehecht.
(…)”
2.6.
In oktober 2020 is [gedaagde] opnieuw in rechte betrokken en werd in kort geding ontruiming gevorderd in verband met overlast. De vordering werd bij vonnis van 3 december 2020 afgewezen omdat ernstige overlast niet zonder meer vast was komen te staan.
2.7.
Sinds 2023 ontvangt Ymere weer klachten over [gedaagde]. De klachten betreffen geluidsoverlast en onderverhuur, althans het zonder toestemming van Ymere bij zich laten inwonen van een derde. Ymere heeft [gedaagde] hier herhaaldelijk over aangesproken.
2.8.
[gedaagde] heeft een camera aan de buitenzijde van het gehuurde bevestigd. Ondanks herhaalde sommaties daartoe, heeft [gedaagde] geweigerd de camera te verwijderen.
3.Het geschil
3.1.
Ymere vordert – samengevat – ontruiming van de woning aan [adres] te [plaats].
3.2.
Ymere legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] ernstig tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst door overlast te veroorzaken, een derde zonder toestemming van Ymere te laten inwonen in het gehuurde en het ophangen van een camera aan het gehuurde en het weigeren deze te verwijderen. Dit alles rechtvaardigt ontruiming van het gehuurde. Ter onderbouwing van haar vordering heeft Ymere diverse verklaringen van omwonenden overgelegd, alsmede afdrukken van video-opnames waarop te zien is dat een persoon in werkkleding op diverse dagen ‘s ochtends de woning van [gedaagde] verlaat en aan het einde van de middag de woning in werkkleding weer binnengaat. Ymere heeft een excelbestand overgelegd met daarop vermeld de vertrek- en aankomsttijden van deze persoon, gemeten over een aantal maanden. Ymere heeft aangeboden alle video-opnames van het vertrek en de aankomst van deze persoon over de betreffende maanden over te leggen.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. Hij voert aan dat de persoon die in zijn woning gezien wordt een vriend van hem is die in de nachtelijke uren komt gamen. Verder is de relatie met de buren dusdanig slecht dat hij zich genoodzaakt voelt om een camera op te hangen. Deze is alleen gericht op zijn eigen voordeur en voortuin en eventueel de openbare weg. Daarbij hebben zijn buren ook een camera hangen. Verder betwist hij een spoedeisend belang van Ymere en de gestelde overlast.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als Ymere daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval, nu uit de aard van de vordering en de grondslag hiervan (het in strijd met de huurovereenkomst laten inwonen van een derde in een schaarse huurwoning en onrechtmatig ophangen van een camera) volgt dat Ymere een spoedeisend belang heeft. Als de aannemelijkheid van de tekortkomingen vast zou komen te staan, dan moet de woning zo snel mogelijk beschikbaar komen voor mensen die wel recht hebben op deze schaarse sociale huurwoning. Ymere is daarom ontvankelijk in haar vordering.
4.2.
Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen.
4.3.
Uitgangspunt is dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van zijn verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden. Dit is alleen anders als de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met al haar gevolgen niet rechtvaardigt.
4.4.
Ymere heeft de gestelde (geluids)overlast door [gedaagde] onvoldoende onderbouwd, zodat deze niet is komen vast te stellen. De onderhavige zaak spitst zich daarom toe op de stelling van Ymere dat [gedaagde] in strijd met de huurovereenkomst en in strijd met de daarover met hem gemaakte afspraken, iemand bij zich laat inwonen, alsmede op het feit dat [gedaagde] een camera aan het gehuurde heeft opgehangen en weigert deze te verwijderen.
4.5.
Het aanbod ter zitting van Ymere om alle beschikbare camerabeelden van de inwoner over te leggen, wordt gepasseerd. Ymere heeft een aantal beelden overgelegd en daarnaast een overzicht van de door haar geregistreerde aankomst- en vertrektijden van de vermeende inwoner over een periode van enkele maanden. [gedaagde] heeft niet ontkend dat er vrijwel dagelijks aan het eind van de middag iemand in werkkleding bij het gehuurde aankomt en dat deze persoon de volgende ochtend vroeg weer vertrekt, eveneens in werkkleding. De aanwezigheid van deze persoon is dan ook voldoende vast komen te staan.
4.6.
Ymere heeft [gedaagde] herhaaldelijk uitgenodigd om de aanwezigheid van deze persoon te verklaren, waarbij ook duidelijk is gemaakt dat hij het risico loopt zijn woning kwijt te raken, als hij zonder toestemming van Ymere (wederom) iemand bij zich laat inwonen. [gedaagde] heeft echter geweigerd enige toelichting of verklaring te geven. Ter zitting heeft [gedaagde] slechts verklaard dat het een vriend is, die aanwezig is om te gamen, maar die niet bij hem inwoont. Verder weigert [gedaagde] informatie te verstrekken, naar zijn zeggen omdat hij om redenen van privacy niet wil dat persoonlijke informatie van die vriend bekend wordt bij Ymere.
4.7.
Los van de vraag of zijn vrees voor schending van de privacy wel gerechtvaardigd is, kan [gedaagde] hiermee niet volstaan. Zeker niet nu [gedaagde] al eerder anderen bij zich heeft laten inwonen en expliciet met hem is afgesproken dat dit niet mag en hij er voor heeft getekend dit niet meer te zullen doen. Door, onterecht, geen enkele geloofwaardige informatie te geven over het komen en gaan van de persoon in werkkleding, is het volstrekt onaannemelijk dat sprake is van een vriend die alleen maar komt om ’s nachts te gamen. Het met videobeelden en verklaringen van verschillende omwonenden onderbouwde vermoeden van Ymere, dat [gedaagde] zonder toestemming iemand bij zich laat inwonen, is door [gedaagde] daarom onvoldoende weerlegd. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter is het daarom voldoende aannemelijk dat de persoon in werkkleding daadwerkelijk in het gehuurde verblijft en bij [gedaagde] inwoont. Hiermee is [gedaagde] tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Van een tekortkoming van bijzondere betekening of geringe aard is niet gebleken.
4.8.
[gedaagde] erkent dat hij een camera (niet zijnde een videodeurbel) zonder toestemming van Ymere aan de buitenkant van het gehuurde heeft opgehangen. Ook hiermee schiet [gedaagde] tekort in de nakoming van de huurovereenkomst. Het is [gedaagde] op grond van de wet immers niet toegestaan een camera aan het gehuurde te hangen. Het verweer van [gedaagde] dat hij een camera mag ophangen omdat de verhouding met zijn buurman slecht is en hij zijn woning wil beschermen, wordt verworpen. [gedaagde] meent verder dat de camera mag blijven hangen omdat Ymere ook niet optreedt tegen de camera van de buren. Ook dit verweer faalt. In deze procedure wordt alleen geoordeeld over de situatie van [gedaagde] en niet over die van de buren. [gedaagde] moet de camera verwijderen.
Conclusie
4.9.
Nu het aannemelijk is dat [gedaagde] zonder toestemming van Ymere iemand bij zich laat inwonen en dat hij zonder toestemming van Ymere een camera aan het gehuurde heeft opgehangen en weigert deze weg te halen, is sprake van ernstige tekortkomingen in de nakoming van de verplichtingen van [gedaagde] uit de huurovereenkomst en uit de wet. Het is daarom in voldoende mate waarschijnlijk dat een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst wegens wanprestatie in een nog te voeren bodemprocedure zal worden toegewezen. Toewijzing van de gevorderde ontruiming in kortgeding vooruitlopend op een nog te voeren bodemprocedure is daarom gerechtvaardigd.
4.11.
De gevorderde machtiging om de camera zo nodig zelf te doen verwijderen met behulp van de sterke arm en veroordeling in de hiermee gepaard gaande kosten wordt toegewezen zoals hieronder vermeld.
4.12.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Ymere worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
136,72
- griffierecht
€
130,00
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
944,72
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan [adres] te [plaats] te ontruimen en te verlaten door overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Ymere stellen;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen één week na betekening van dit vonnis de camera die zich bevindt aan de buitenzijde boven het raam aan de voorzijde van de door [gedaagde] gehuurde woning te verwijderen en verwijderd te houden, en, mocht [gedaagde] de camera niet binnen één week na betekening van dit vonnis hebben verwijderd, machtigt Ymere om de camera zelf te verwijderen, zonodig met behulp van de sterke arm;
5.3.
veroordeelt [gedaagde], in het geval Ymere de camera zelf al dan niet met behulp van de sterke arm moet verwijderen, in de hiermee samenhangende kosten;
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 944,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 22 oktober 2024.