Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Zaanstad
Zaaknr./rolnr.: 10971231 CV EXPL 24-510
Uitspraakdatum: 13 juni 2024
Tussenvonnis in de zaak van:
de Stichting
Woningstichting Rochdale
Woningstichting Rochdale
te Amsterdam
de eisende partij
gemachtigde: Flanderijn gerechtsdeurwaarders
tegen
[gedaagde]
te [plaats]
de gedaagde partij
niet verschenen
1.De procedure
1.1.
De eisende partij heeft de gedaagde partij gedagvaard. Tegen de gedaagde partij is verstek verleend.
2.De vordering
2.1.
De eisende partij vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en veroordeling van de gedaagde partij tot betaling van de huurachterstand en servicekosten, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten, de wettelijke rente, een gebruiksvergoeding voor iedere maand dat het gehuurde in gebruik blijft en de proceskosten.
2.2.
De eisende partij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de gedaagde partij tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst, welke tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
3.De beoordeling
Ambtshalve toetsing van:de huurovereenkomst en de Algemene Huurvoorwaarden Woonruimten 2004(hierna: de algemene voorwaarden)
3.1.
De kantonrechter constateert dat sprake is van sociale huur.
3.2.
Voordat de kantonrechter een eindoordeel over de vordering kan geven, moet de kantonrechter eerst ambtshalve beoordelen of op de overeenkomst met de gedaagde partij algemene voorwaarden van toepassing zijn en zo ja, of daarin geen bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument, in de zin van artikel 3 van de
Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn), omdat dit gevolgen kan hebben voor (de hoogte van) de vordering. Dit artikel is in het Nederlandse recht tot uitdrukking gebracht in artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek (BW), waarin kort gezegd is bepaald dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is.
3.3.
De kantonrechter moet in dit verband beoordelen of bedingen, waaraan een consument gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. In dat geval moet de kantonrechter daar consequenties aan verbinden, met de bedoeling dat de consument erop kan vertrouwen dat de ‘kleine lettertjes’ niet oneerlijk voor hem uitpakken – en dat hij wordt beschermd als hij zijn handtekening heeft gezet onder een overeenkomst waarin oneerlijke bedingen blijken te zijn opgenomen.
3.4.
De kantonrechter voegt hier nog aan toe dat het gaat om een beoordeling van de bedongen afspraken, die de rechten en plichten van partijen over en weer vastleggen en waar de consument door het sluiten van de overeenkomst contractueel aan kan worden gehouden. Of de eisende partij de consument ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant. De omstandigheid dat een eisende partij alleen een beroep doet op wettelijke bepalingen ontslaat de kantonrechter namelijk niet van de verplichting om ambtshalve te toetsen. In dat laatste geval heeft de eisende partij ook geen recht op de gevorderde wettelijke vergoeding. [1] Dat geldt voor de gevorderde hoofdsom, maar ook voor bijkomende vorderingen, zoals de gevorderde vergoedingen voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten of rente.
3.5.
Samenvattend moet de kantonrechter in iedere procedure over ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Als de kantonrechter oordeelt dat een contractuele afspraak niet eerlijk is, moet het beding worden vernietigd en moet de vordering op dat onderdeel worden afgewezen (ook als de eisende partij in de procedure een beroep doet op wettelijke bepalingen in plaats van op die contractuele afspraak).
Huurprijswijzigingsbeding
3.6.
In artikel 5 van de huurovereenkomst staat een huurprijswijzigingsbeding dat als volgt luidt:
De huurprijs wordt jaarlijks gewijzigd overeenkomstig de bij of krachtens de wet bepaalde wijze.’
De huurprijs wordt jaarlijks gewijzigd overeenkomstig de bij of krachtens de wet bepaalde wijze.’
3.7.
Omdat dit beding verwijst naar de wettelijke regels omtrent het wijzigen van de huurprijs, is de kantonrechter van oordeel dat deze bepaling als niet oneerlijk kan worden beschouwd.
Servicekostenbeding
3.8.
Artikel 6 van de algemene voorwaarden betreft een servicekostenbeding. De kantonrechter heeft dit beding getoetst en niet oneerlijk bevonden, omdat de eisende partij op grond van het beding slechts de werkelijke servicekosten in rekening kan brengen.
Rente
3.9.
Artikel 4.1 van de algemene voorwaarden betreft een rentebeding en luidt als volgt: ‘
De huurder betaalt de overeengekomen bruto huurprijs vooruit, uiterlijk voor de eerste van de maand. Betaalt de huurder niet tijdig, dan is hij direct in verzuim. In dat geval kan de verhuurder vanaf dat moment de wettelijke rente in rekening brengen.’
De huurder betaalt de overeengekomen bruto huurprijs vooruit, uiterlijk voor de eerste van de maand. Betaalt de huurder niet tijdig, dan is hij direct in verzuim. In dat geval kan de verhuurder vanaf dat moment de wettelijke rente in rekening brengen.’
3.10.
Dit rentebeding is in overeenstemming met de regeling in artikel 6:119 BW en is daarom niet oneerlijk.
Buitengerechtelijke incassokosten
3.11.
Artikel 19.2 van de algemene voorwaarden luidt als volgt:
“
Buitengerechtelijke kosten
Buitengerechtelijke kosten
19.2.
Is één van beide partijen in verzuim als bedoeld in het vorige lid en moet de wederpartij als gevolg daarvan buitengerechtelijke en/of gerechtelijke maatregelen nemen, dan zijn alle daaraan verbonden kosten voor rekening van de partij die in verzuim is.”
3.12.
De kantonrechter is van oordeel dat dit beding oneerlijk is en overweegt daartoe als volgt. De algemene voorwaarden moeten worden getoetst aan de hand van de wet- en regelgeving die gold op het moment waarop de overeenkomst is gesloten. Op 3 oktober 2005 was op een vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten artikel 6:96 lid 2 BW en het Rapport Voorwerk II van toepassing. Op grond van het Rapport Voorwerk II wordt aan de hand van vaste tarieven op basis van het geldende liquidatietarief een bedrag toegewezen. Er is dus sprake van gelimiteerde kosten. Artikel 19.2 van de algemene voorwaarden verwijst echter niet naar artikel 6:96 lid 2 BW en het Rapport Voorwerk II. Het biedt de eisende partij de mogelijkheid om ongelimiteerd kosten in rekening te brengen bij de consument indien er als gevolg van het verzuim maatregelen moeten worden genomen. Daarmee verstoort dit beding het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument en is sprake van een oneerlijk beding. Het maakt daarbij niet uit of de eisende partij ook daadwerkelijk gebruik maakt van de mogelijkheid ongelimiteerd kosten in rekening te brengen.
3.13.
Gelet op het voorgaande is de kantonrechter voornemens om het beding te vernietigen vanwege het oneerlijke karakter. De eisende partij krijgt de gelegenheid om zich hierover uit te laten.
Proceskosten
3.14.
Artikel 19.2 van de algemene voorwaarden ziet ook op de proceskosten. Voor zover de eisende partij op grond van dit beding aanspraak kan maken op gerechtelijke kosten die boven het liquidatietarief uitkomen, is dit beding oneerlijk. Dit heeft echter geen gevolg voor de proceskostenveroordeling in deze procedure, omdat de (kanton)rechter op grond van de artikelen 237 en 242 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering ertoe gehouden is om de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten niet lager mogen worden vastgesteld dan het liquidatietarief.
Ontbinding, ontruiming, huurachterstand, rente en gebruiksvergoeding
3.15.
De vordering wordt voor het overige toegewezen, omdat deze de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voorkomt. Daarbij is van belang dat de huurachterstand meer dan drie maanden bedraagt.
3.16.
Gelet op de ingrijpende gevolgen voor de gedaagde partij wordt de ontruimingstermijn gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
Conclusie
3.17.
De vordering wordt gedeeltelijk toegewezen. De eisende partij wordt in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over het voorshands uitgesproken oordeel omtrent de oneerlijkheid van het hiervoor genoemde beding en de gevolgen daarvan.
3.18.
De gedaagde partij wordt overwegend in het ongelijk gesteld en zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld.
3.19.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;
4.2.
veroordeelt de gedaagde partij om het perceel aan de [adres] [plaats] binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken (voor zover deze laatste niet het eigendom van de eisende partij zijn) en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van de eisende partij te stellen;
4.3.
veroordeelt de gedaagde partij om aan de eisende partij te betalen een bedrag van € 4.41,72 aan achterstallige huurpenningen (inclusief servicekosten) tot en met februari 2024, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 28 februari 2024 tot aan de dag van volledige betaling;
4.4.
veroordeelt de gedaagde partij om aan de eisende partij de maandelijks verschuldigde huurbedragen te betalen, voor iedere maand dat de gedaagde partij het gehuurde vanaf 1 maart 2024 in gebruik houdt, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van het opeisbaar worden van de betreffende huurbedragen tot aan de dag van volledige betaling;
4.5.
veroordeelt de gedaagde partij in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van de eisende partij begroot op:
€ 136,83 wegens dagvaardingskosten,
€ 496,00 wegens griffierecht en
€ 271,00 wegens salaris gemachtigde;
4.6.
verklaart de veroordelingen tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
4.7.
verwijst de zaak naar de rol van
donderdag 11 juli 2024om de eisende partij in de gelegenheid te stellen zich bij akte uit te laten over het voorshands uitgesproken oordeel zoals hiervoor is overwogen;
donderdag 11 juli 2024om de eisende partij in de gelegenheid te stellen zich bij akte uit te laten over het voorshands uitgesproken oordeel zoals hiervoor is overwogen;
4.8.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Woerdman en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter