Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: 10932726 \ CV EXPL 24-1087
Vonnis van 30 oktober 2024
in de zaak van
[eiser],
wonende te [plaats 1],
eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiser],
gemachtigde: mr. P.G.Th.M. Visser-van Daal,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaats 2],
gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde],
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie
- de mondelinge behandeling van 3 oktober 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 1 november 1999 de woning aan het adres [adres] te [plaats 2]. [eiser] is op 1 mei 2002 eigenaar en verhuurder geworden.
2.2.
Op 30 april 2021 heeft [gedaagde] melding gemaakt van (onder andere) gebreken in het keukenblok en een verrotte dorpel van de schuifpui.
2.3.
Op 20 maart 2022 heeft [gedaagde] opnieuw melding gemaakt van het keukenblok en de schuifpui en ook van een klemmende achterdeur.
2.4.
Op 5 juli 2022 heeft [eiser] aan de bewonerscommissie bericht:
“(…)
“(…)
Om een voorbeeld te noemen, er is reeds kort na ons contact in April akkoord gegeven op een offerte van een partij voor de schuifpuien. (…) Hij is voornemens om in September aan te vangen met de werkzaamheden.
(…)Daarnaast, zal een volledige vernieuwing van de volledige keuken komen met een huurverhoging. Mochten bewoners hier niet mee akkoord gaan, dan zal, en slechts in het geval dat vernieuwing écht noodzakelijk is, een basiskeukenblok zonder apparatuur wordt geplaatst.
(…)Ventilatieroosters:Naar aanleiding van de samenwerking heeft de aannemer opdracht gehad om bij alle adressen waar deze klachten destijds zijn gemeld, alle roosters eenmalig na te lopen, en waar niet werkzaam, deze weer werkend te maken en schoon te maken. (…) Daarnaast hebben wij reeds destijds gemeld dat onze actie slechts eenmalig en uit coulance zou worden uitgevoerd. Het onderhouden en schoonmaken van ventilatieroosters is een huurdersaangelegenheid en dient minimaal 2 maal per jaar te worden uitgevoerd.
(…)
Hang- en sluitwerk:
(…) De huurder is verantwoordelijk voor het gangbaar houden van alle hang- en sluitwerk, inclusief de voor- en achterdeuren. Slechts in een situatie waar volledige vernieuwing noodzakelijk is, zou de verhuurder mogelijk kunnen worden gevraagd om actie. Echter, gaan hang- en sluitwerk, bij correct onderhoud, 30-50 jaar mee. Het lijkt ons derhalve onwaarschijnlijk dat hiervan sprake kan zijn., mocht dit wel het geval zijn, ontvangen wij graag een nieuwe melding, met foto’s.”
2.5.
Op 30 juli 2022 heeft [gedaagde] als volgt gereageerd:
“(…) Ik wil gewoon het basiskeukenblok, zoals dat er nu ook in zit. (…) Hier zitten voor mij als huurder dus geen verdere kosten aan en dus ook geen huurverhoging. Ik hoor graag wanneer dat keukenblok geplaatst kan worden.”
2.6.
Op 10 april 2023 heeft [gedaagde] een brief verzonden met als onderwerp: “laatste kans”:
“Het betreft – hoewel genoegzaam bij u bekend – de vervanging van de schuifpui, de vervanging van de keuken inclusief kraan zonder huurverhoging, het onderhoud van de ventilatieroosters in de ramen, vervanging van het achterdeurslot.”
2.7.
In juli 2023 zijn de schuifpuien verwijderd, de wieltjes en het schuifmechanisme vervangen en zijn de schuifpuien weer teruggeplaatst. In september 2023 zijn de ventilatieroosters boven het isolatieglas vervangen.
2.8.
[gedaagde] heeft op 1 juli 2023 een verzoek ingediend bij de Huurcommissie om de huur te verlagen op grond van gebreken in het gehuurde.
2.9.
In het Rapport van onderzoek is opgenomen:
“De onderzoeker is van mening dat ondanks het keukenblok nog wel bruikbaar is, er te veel “kleine” mankementen aanwezig zijn. Om deze reden heeft de onderzoeker de klacht dan ook gekwalificeerd als een gebrek in de categorie CNa8 en een gebrek (kraan), analoog gesteld aan CNc1.
“De onderzoeker is van mening dat ondanks het keukenblok nog wel bruikbaar is, er te veel “kleine” mankementen aanwezig zijn. Om deze reden heeft de onderzoeker de klacht dan ook gekwalificeerd als een gebrek in de categorie CNa8 en een gebrek (kraan), analoog gesteld aan CNc1.
(…)
(CNa8) Het aanrechtblad is zodanig verouderd en versleten dat praktisch alle laden en deuren niet meer functioneren of sluiten.
(CNc1) Door een technisch gebrek of door ouderdom laat de wastafel of het fonteintje zichtbaar water door (lekt).”
2.10.
Op 26 december 2023 heeft de Huurcommissie uitspraak gedaan:
“BeslissingDe woonruimte heeft op 1 januari 2023 de volgende ernstige gebreken:Het keukenblok is verouderd en vertoont diverse gebreken. Deze kleine mankementen bij elkaar leiden tot een ernstig gebrek. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer Na8 en Nc1).De geldende huurprijs van € 929,27 wordt vanaf 1 januari 2023 tijdelijk verlaagd tot€ 371,70 per maand.”
2.11.
Op 15 januari 2024 heeft [eiser] diverse werkzaamheden uit laten voeren aan het keukenblok. Op 17 januari 2024 heeft de aannemer [gedaagde] bericht:
“Via deze weg wil ik bevestigen dat alle herstelpunten naar ons oordeel zijn opgelost, namelijk:- Het rechteronderkastje is hersteld en sluit weer goed
- Het bovenkastje is hersteld en sluit weer goed
- De schuifladen sluiten correct
- Alle keukenkastjes zijn gesteld
- Het keukenblad is in goede conditie. Er zit een kleine en ondiep scheurtje in welke geen vocht doorlaat, en naar ons oordeel dus geen gebrek is. Desalniettemin heeft de monteur dit, voor zover mogelijk vanwege de geringe omvang, nog proberen op te vullen.
- De afvoer van de sifon is hersteld en lekt niet meer. Om dit goed te kunnen doen is ook een stuk leiding en het toevoerkraantje voor u vervangen.
- De spoelbak is opnieuw afgekit en de kraan is vervangen.
Daarnaast heeft de monteur, buiten de opdracht om, ook nog het keukenblad tegen de wand afgekit en het slot van de tuindeur gesmeerd.”
2.12.
[gedaagde] heeft op 17 januari 2024 bericht:
“Aan het aanrechtblad is echter helemaal niets gedaan, omdat het volgens de monteur dan alleen maar slechter werd. De scheur lekt nu nog niet, dat is correct, maar men mag verwachten dat dit op termijn wel gaat gebeuren.(…)De monteur heeft inderdaad het slot van de achterdeur ingespoten, maar ik had hem daarvoor al gemeld da tik dat zelf ook al geprobeerd had en dat dit niet helpt. Wij waren er beiden getuige van dat ik de achterdeur niet open kreeg. Het slot gaat nu vaker niet dan wel open.(…)Het is en blijft een oude, gammele keuken, waar niets hersteld is maar waar werkzaamheden zijn uitgevoerd om in ieder geval te zorgen dat het op er het oog nog aardig uitziet, maar de gaten in het bovenkastje zitten er nog. Het kastje kan nu goed sluiten doordat er twee magneetachtige spijkertjes in de sponning en het deurtje zijn geslagen, maar ik weet niet of dit (…) op de langere termijn het geval blijft.
Ik ben in ieder geval wel heel blij met het feit dat ik een nieuwe, niet lekkende kraan heb, dat de spoelbakken niet meer lekken en dat deze ook nog even afgekit zijn om toekomstige lekkages te voorkomen en dat ook de beschimmelde kitrand aan de achterwand van het keukenblad door de heren meegenomen is. Ook ben ik blij dat het kasdeurtje van het onderkastje weer teruggeplaatst is (…). Dat alle deurtjes en laatje weer zo goed als recht hangen is ook een beter gezicht. Al met al is er veel irritatie weggevaagd door deze acties.
(…)
In mijn mail aan [eiser] heb ik ook nog gemeld in afwachting te zijn van een nieuwe dorpel onder de schuifpui en het afhangen van de keukendeur, zoals in het onderzoeksrapport stond.”
2.13.
[eiser] heeft vervolgens als volgt gereageerd naar [gedaagde]:
“Ten aanzien van de dorpel onder de schuifpui is geconstateerd dat u uw terras tegen de houten onderkant heeft aan gelegd op afschot naar de schuifpui. Daardoor is deze drempel gaan rotten. Deze dient op uw kosten vervangen te worden. (…)Door de huurcommissie zijn aan de achterdeur, en het slot daarvan, geen gebreken geconstateerd. In tegenstelling tot hetgeen u schrijft heeft de onderhoudsmonteur die eergisteren bij u heeft gewerkt geen gebreken aan het slot geconstateerd. Hij heeft ons meegedeeld dat er niets mis is met het slot van de achterdeur en dat dit naar behoren werkte. (…)”
“Ten aanzien van de dorpel onder de schuifpui is geconstateerd dat u uw terras tegen de houten onderkant heeft aan gelegd op afschot naar de schuifpui. Daardoor is deze drempel gaan rotten. Deze dient op uw kosten vervangen te worden. (…)Door de huurcommissie zijn aan de achterdeur, en het slot daarvan, geen gebreken geconstateerd. In tegenstelling tot hetgeen u schrijft heeft de onderhoudsmonteur die eergisteren bij u heeft gewerkt geen gebreken aan het slot geconstateerd. Hij heeft ons meegedeeld dat er niets mis is met het slot van de achterdeur en dat dit naar behoren werkte. (…)”
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiser] vordert – samengevat – te verklaren voor recht dat het gehuurde geen ernstige gebreken heeft, er geen reden is voor huurverlaging en de door [gedaagde] genoemde gebreken te kwalificeren als “kleine herstellingen”. Verder vordert [eiser] [gedaagde] te verplichten om mee te werken aan herstel, onder verbeurte van een dwangsom, en dat de huurpenningen tijdig worden voldaan.
3.2.
[gedaagde] voert aan dat niet alle werkzaamheden uitgevoerd zijn.
in reconventie
3.3.
[gedaagde] vordert – samengevat – instandhouding van de door de Huurcommissie vastgestelde huurverlaging tot dat alle klachten van april 2021 en maart 2022 zijn hersteld, onder verbeurte van een dwangsom. Tevens vordert zij dat, zodra alle werkzaamheden zijn uitgevoerd en door [gedaagde] akkoord bevonden, de teveel betaalde huurpenningen worden teruggestort.
3.4.
[eiser] voert verweer.
3.5.
Op de stellingen van partijen in conventie en reconventie wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Gezien de samenhang van de vorderingen in conventie en reconventie, worden deze gezamenlijk behandeld.
In conventie en reconventie
4.2.
[eiser] heeft [gedaagde] tijdig gedagvaard en daarmee is de uitspraak van de Huurcommissie die op 23 december 2023 werd verzonden geheel vervallen. De kantonrechter zal op grond van artikel 7:262 BW opnieuw beslissen over de standpunten die aan de Huurcommissie zijn voorgelegd, zijnde I) de keuken, II) de (dorpel van de) schuifpui en III) keukendeur naar buiten die niet goed sluit.
Keuken
4.3.
Uit artikel 7:206 BW volgt dat een verhuurder verplicht is op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen. Als sprake is van vermindering van huurgenot door die gebreken, kan de huurprijs verminderd worden. Echter, een herstelverplichting en recht op huurprijsvermindering geldt niet ten aanzien van “kleine herstellingen”. Hieronder wordt verstaan herstellingen die door de gemiddelde handige huurder, zonder al te veel kosten en/of specialistische kennis kunnen worden verricht. Kleine herstellingen moeten derhalve door een huurder zelf opgelost worden.
4.4.
De kantonrechter is van oordeel dat de klachten in de keuken onder kleine herstellingen vallen. Immers, uit de werkzaamheden van [eiser] in januari 2024 blijkt dat de klachten zonder al te veel kosten of specialistische kennis opgelost konden worden. De werkzaamheden vallen daarom onder de verantwoordelijkheid van [gedaagde]. Haar argument dat zij niet wilde investeren in de keuken omdat deze vervangen zou worden, kan niet slagen. De voorman heeft weliswaar foto’s gemaakt en uitspraken gedaan over de keuken maar hij heeft geen bevoegdheid om een nieuwe keuken toe te zeggen. Het is niet gebleken dat [eiser] vervolgens een dergelijke toezegging wel heeft gedaan. Het lag dan ook op de weg van [gedaagde] om de kleine herstellingen zelf uit te voeren.
4.5.
Het staat wel vast dat de keuken verouderd is. [eiser] heeft gekozen voor herstel van de oude keuken in plaats van vervanging, wat zijn recht is. De kans is echter groot dat de keuken opnieuw gebreken zal vertonen waar [eiser] wel verantwoordelijk voor kan worden gehouden, namelijk ouderdom.
Schuifpui
4.6.
Het is niet gebleken dat de schuifpui mankementen vertoont. [eiser] heeft ter zitting verklaard dat de dorpel geen constructieve gebreken vertoont. Er is dan ook geen sprake van een gebrek die door [eiser] hersteld moet worden of kan leiden tot een huurprijsverlaging.
Slotwerk achterdeur
4.7.
Tijdens huisbezoeken haperde het slot van de achterdeur soms wel soms niet. Het is echter niet gebleken dat dit veroorzaakt wordt door een verouderd achterdeur. Hang- en sluitwerk valt onder kleine herstellingen waar [gedaagde] verantwoordelijk voor is. Het is dan ook geen gebrek die door [eiser] hersteld moet worden of kan leiden tot een huurverlaging.
Overige vorderingen [eiser]
4.8.
[gedaagde] is al op grond van de huurovereenkomst en de wet verplicht mee te werken aan benodigd onderhoud en tijdige betaling van de huurpenningen, zodat die vorderingen van [eiser] hieromtrent bij gebrek aan belang worden afgewezen.
Conclusie
4.9.
De conclusie is dat de gebreken aan de keuken, al dan niet in samenhang, geen ernstige gebreken zijn en vallen onder kleine herstellingen waarvoor [gedaagde] verantwoordelijk voor is. [eiser] hoeft daarnaast de dorpel en hang- en sluitwerk niet te vervangen. Een huurprijsverlaging is daarom niet aan de orde. De vordering van [eiser] hieromtrent wordt daarom toegewezen en de vorderingen van [gedaagde] in reconventie worden afgewezen. De overige vorderingen van [eiser] worden afgewezen
4.10.
[gedaagde] is in conventie en reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
137,40
- griffierecht
€
87,00
- salaris gemachtigde
€
542,00
(2 punten × € 271,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
901,40
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie en reconventie
5.1.
verklaart voor recht dat:
- het gehuurde geen ernstige gebreken heeft;
- geen reden is voor een huurverlaging op grond van ernstige gebreken;
- de door [gedaagde] benoemde gebreken, door de rapporteur van de Huurcommissie omschreven als ‘kleine mankementen’ aan de keuken geen ernstige gebreken zijn maar kleine herstellingen;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 901,40, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders in conventie en reconventie gevorderde af,
Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en in het openbaar uitgesproken op 30 oktober 2024.