Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 10958540 CV EXPL 24-596
Uitspraakdatum: 31 juli 2024
Verstekvonnis in de zaak van:
de besloten vennootschap
Nul = Nul B.V.
Nul = Nul B.V.
te Schagen
de eisende partij
gemachtigde: [gemachtigde] , gerechtsdeurwaarder
tegen
1.[gedaagde 1]
2.
[gedaagde 2]
[gedaagde 2]
te [plaats]
de gedaagde partijen
niet verschenen
1.De procedure
1.1.
De eisende partij heeft de gedaagde partijen gedagvaard. Tegen de gedaagde partijen is
verstek verleend.
2.De vordering
2.1.
De eisende partij vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst betreffende de woning aan de [adres] te [plaats] , ontruiming van het gehuurde en veroordeling van de gedaagde partijen tot betaling van de huurachterstand inclusief servicekosten tot en met februari 2024, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten, de wettelijke rente, een gebruiksvergoeding voor iedere maand dat het gehuurde in gebruik blijft en de proceskosten.
2.2.
De eisende partij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de gedaagde partijen tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomst, welke tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
3.De beoordeling
Ambtshalve toetsing van:de Huurovereenkomst en de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte ROZ 20 maart 2017(hierna: de algemene voorwaarden)
3.1.
De huurovereenkomst is aangegaan per 1 maart 2023 met een aanvangshuur van € 1.450,00 per maand. De kantonrechter constateert dat sprake is van geliberaliseerde huur.
3.2.
Voordat de kantonrechter een eindoordeel over de vordering kan geven, moet de kantonrechter eerst ambtshalve beoordelen of op de overeenkomst met de gedaagde partijen algemene voorwaarden van toepassing zijn en zo ja, of daarin geen bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument, in de zin van artikel 3 van de
Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn), omdat dit gevolgen kan hebben voor (de hoogte van) de vordering. Dit artikel is in het Nederlandse recht tot uitdrukking gebracht in artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek (BW), waarin kort gezegd is bepaald dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is.
3.3.
De kantonrechter moet in dit verband beoordelen of bedingen, waaraan een consument gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. In dat geval moet de kantonrechter daar consequenties aan verbinden, met de bedoeling dat de consument erop kan vertrouwen dat de ‘kleine lettertjes’ niet oneerlijk voor hem uitpakken – en dat hij wordt beschermd als hij zijn handtekening heeft gezet onder een overeenkomst waarin oneerlijke bedingen blijken te zijn opgenomen.
3.4.
De kantonrechter voegt hier nog aan toe dat het gaat om een beoordeling van de bedongen afspraken, die de rechten en plichten van partijen over en weer vastleggen en waar de consument door het sluiten van de overeenkomst contractueel aan kan worden gehouden. Of de eisende partij de consument ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant. De omstandigheid dat een eisende partij alleen een beroep doet op wettelijke bepalingen ontslaat de kantonrechter namelijk niet van de verplichting om ambtshalve te toetsen. In dat laatste geval heeft de eisende partij ook geen recht op de gevorderde wettelijke vergoeding. [1] Dat geldt voor de gevorderde hoofdsom, maar ook voor bijkomende vorderingen, zoals de gevorderde vergoedingen voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten of rente.
3.5.
Samenvattend moet de kantonrechter in iedere procedure over ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Als de kantonrechter oordeelt dat een contractuele afspraak niet eerlijk is, moet het beding worden vernietigd en moet de vordering op dat onderdeel worden afgewezen (ook als de eisende partij in de procedure een beroep doet op wettelijke bepalingen in plaats van op die contractuele afspraak).
3.6.
Uit de door de eisende partij overgelegde huurovereenkomst blijkt dat daarop de ‘
Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte, vastgesteld op 20 maart 2017’ van toepassing zijn verklaard. Deze algemene voorwaarden heeft eisende partij eveneens overgelegd.
Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte, vastgesteld op 20 maart 2017’ van toepassing zijn verklaard. Deze algemene voorwaarden heeft eisende partij eveneens overgelegd.
Servicekostenbeding
3.7.
In artikel 17 van de algemene voorwaarden zijn servicekostenbedingen opgenomen.
Omdat de eisende partij op grond van het beding slechts de werkelijke servicekosten in rekening kan brengen, is de kantonrechter van oordeel dat dit artikel als niet oneerlijk kunnen worden beschouwd.
Huurprijswijzigingsbeding(en)
3.8.
In artikel 6.2 van de huurovereenkomst is een huurprijswijzigingsbeding opgenomen. Dat beding luidt als volgt:
‘(…) wordt de huurprijs voor het eerst per1 maart 2024en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in artikel 16 van de algemene bepalingen. Bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig artikel 16 van de algemene bepalingen, heeft de verhuurder het recht om de huurprijs te verhogen met conform het CBS.’
3.9.
Artikel 16 van de algemene voorwaarden luidt als volgt:
“Huurprijswijziging
16. Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft:
- vindt de jaarlijkse huurprijswijziging plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2015=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS);
- wordt de gewijzigde huurprijs berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de vierde kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de zestiende kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast;
- zal de huurprijs niet gewijzigd worden indien de aanpassing leidt tot een lagere huurprijs dan de laatstgeldende, doch in dat geval blijft die laatstgeldende huurprijs ongewijzigd, totdat bij een volgende indexering het indexcijfer van de kalendermaand, die ligt vier kalendermaanden vóór de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, hóger is dan het indexcijfer op basis waarvan de huurprijs voor het laatst is gewijzigd;
- zal een zoveel mogelijk vergelijkbaar indexcijfer worden gehanteerd, indien het CBS de bekendmaking van bedoeld prijsindexcijfer staakt of op basis van de berekening daarvan wijzigt, en kan bij verschil van mening hieromtrent door meest gerede partij aan de directeur van het CBS een uitspraak worden gevraagd die voor partijen bindend is. De eventueel hieraan verbonden kosten worden door partijen elk voor de helft gedragen;
- geldt de gewijzigde huurprijs ook indien van de wijziging aan huurder geen afzonderlijke mededeling wordt gedaan.”
3.10.
Artikel 6.2 van de huurovereenkomst biedt de verhuurder de mogelijkheid om de huurprijs jaarlijks te verhogen (i) conform artikel 16 van de algemene voorwaarden en daarbovenop (ii) met ‘conform het CBS’. Het eerste deel van dit beding is niet oneerlijk, omdat artikel 16 van de algemene voorwaarden verwijst naar de regels van de CPI die worden gehanteerd door het CBS. Het tweede deel verwijst eveneens naar het CBS zonder enige specificatie. De kantonrechter is van oordeel dat hieruit moet worden afgeleid dat geen extra verhoging (boven de indexering conform CPI) kan worden toegepast. Dat betekent dat ook het tweede deel niet oneerlijk is. Bij de verdere beoordeling kan de kantonrechter dan ook uitgaan van de in de dagvaarding opgegeven huurprijs.
3.11.
Mede gelet op het voorgaande is de gevorderde huurachterstand van € 4.350,00 toewijsbaar. Deze huurachterstand is tenminste gelijk aan drie maanden huur en daarmee zodanig van omvang dat deze de gevorderde ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. Deze vorderingen alsmede die tot betaling van voormelde huurachterstand en tot betaling van de lopende huur respectievelijk gebruiksvergoeding tot de datum van ontbinding respectievelijk ontruiming zullen worden toegewezen, evenals die tot ontbinding en ontruiming.
Buitengerechtelijke incassokosten
3.12.
In artikel 25.2 van de algemene voorwaarden is een beding opgenomen met betrekking tot buitengerechtelijke incassokosten. Dat luidt als volgt:
‘
In alle gevallen waarin (ver)huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (ver)huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (ver)huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of huurder tot ontruiming te dwingen, is (ver)huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door (ver)huurder te betalen proceskosten – aan (ver)huurder te voldoen, voor zover op de vergoeding van die kosten de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten niet van toepassing is.’
In alle gevallen waarin (ver)huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (ver)huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (ver)huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of huurder tot ontruiming te dwingen, is (ver)huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door (ver)huurder te betalen proceskosten – aan (ver)huurder te voldoen, voor zover op de vergoeding van die kosten de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten niet van toepassing is.’
3.13.
De kantonrechter is van oordeel dat het beding in artikel 25.2 van de algemene voorwaarden op zichzelf, hoewel niet duidelijk en begrijpelijk geformuleerd, als niet oneerlijk kan worden beschouwd ten aanzien van de buitengerechtelijke incassokosten omdat deze kosten worden beperkt tot wat wettelijk is toegestaan.
Proceskosten
3.14.
De eisende partij maakt verder nog aanspraak op de proceskosten. Voornoemd artikel 25.2 van de algemene voorwaarden ziet ook op de proceskosten. Voor zover de eisende partij op grond van dit beding aanspraak kan maken op gerechtelijke kosten die boven het liquidatietarief uitkomen, is dit beding oneerlijk. Dit heeft echter geen gevolg voor de proceskostenveroordeling in deze procedure, omdat de (kanton)rechter op grond van de artikelen 237 en 242 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering ertoe gehouden is om de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten niet lager mogen worden vastgesteld dan het liquidatietarief.
Conclusie
3.15.
De vordering tot vergoeding van de verschenen wettelijke rente zal worden toegewezen.
3.16.
De vordering komt de kantonrechter voor het overige niet onrechtmatig of ongegrond voor, met dien verstande dat de mede gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren door een gerechtsdeurwaarder, overbodig is. Artikel 556 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering (Rv) schrijft namelijk al voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder. Deze behoeft geen rechtelijke machtiging om de hulp van de sterke arm in te roepen. Die bevoegdheid ontleent hij rechtstreeks aan artikel 557 Rv, waarin artikel 444 Rv van overeenkomstige toepassing wordt verklaard. De gevorderde machtiging zal dan ook worden afgewezen.
3.17.
Gelet op de ingrijpende gevolgen voor de gedaagde partijen wordt de ontruimingstermijn gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
3.18.
De gedaagde partijen worden overwegend in het ongelijk gesteld en zullen daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Daarbij worden de gedaagde partijen ook veroordeeld tot betaling van € 135,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door de eisende partij worden gemaakt.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;
4.2.
veroordeelt de gedaagde partijen om het perceel aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaats] binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen, te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken – voor zover deze laatste niet het eigendom van de eisende partij zijn – en onder overgave der sleutels ter vrije beschikking van de eisende partij te stellen;
4.3.
veroordeelt de gedaagde partijen hoofdelijk om aan de eisende partij te betalen een bedrag van € 4.350,00 aan achterstallige huurpenningen (inclusief servicekosten) tot en met februari 2024, te vermeerderen met € 677,60 aan buitengerechtelijke incassokosten, € 87,24 aan verschenen wettelijke rente en de wettelijke rente over € 4.350,00 vanaf 28 februari 2024 tot aan de dag van volledige betaling;
4.4.
veroordeelt de gedaagde partijen hoofdelijk om aan de eisende partij te betalen een bedrag van € 1.450,00 per maand, voor iedere maand dat de gedaagde partijen het gehuurde vanaf 1 maart 2024 in gebruik houden;
4.5.
veroordeelt de gedaagde partijen in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van de eisende partij begroot op:
€ 137,47 wegens dagvaardingskosten,
€ 496,00 wegens griffierecht en
€ 271,00 wegens salaris gemachtigde;
4.6.
veroordeelt de gedaagde partijen tot betaling van € 135,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door de eisende partij worden gemaakt;
4.7.
verklaart deze veroordeling(en) tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter