Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Alkmaar
Zaaknummer: 11009941 \ CV EXPL 24-848
Vonnis van 2 oktober 2024
in de zaak van
HET VOSSENHOL ZWARTEBROEK B.V.,
te Nijkerk,
eisende partij,
hierna te noemen: Het Vossenhol Zwartebroek,
gemachtigde: mr. J.J.F.M. Konings,
tegen
[gedaagde],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
De zaak in het kort
Deze zaak gaat om een huurder met een huurachterstand van drie jaar. De kantonrechter wijst de vordering tot betaling van de huurachterstand toe. De huurder heeft geen reden om de huur niet te betalen. Ook de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden toegewezen. Hoewel de verhuurder lang heeft stilgezeten en geen melding in het kader van vroegsignalering heeft gedaan en de huurder een groot belang heeft in het gehuurde te blijven wonen, weegt in dit geval het belang van de verhuurder bij ontbinding zwaarder. Ook tijdens deze procedure is de huur niet betaald en de huurder heeft geen onderbouwing gegeven dat zij de lopende huur in de toekomst wel kan betalen. Ook ontbreekt een concreet uitzicht op het inlopen van de huurachterstand.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 20 februari 2024
- het mondeling antwoord van 22 mei 2024 en de aanvullende schriftelijke reactie van 28 mei 2024
- het tussenvonnis van 12 juni 2024
- de mondelinge behandeling van 9 september 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de akte overlegging nadere stukken en vermeerdering van eis van Het Vossenhol Zwartebroek.
- de akte overlegging nadere stukken en vermeerdering van eis van Het Vossenhol Zwartebroek.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Vanaf 1 augustus 2020 huurt [gedaagde] van Het Vossenhol Zwartebroek de woning aan het adres [adres] in [plaats] voor een maandelijkse huurprijs van destijds
€ 900,00 en momenteel € 971,00.
€ 900,00 en momenteel € 971,00.
2.2.
[gedaagde] heeft de huur van oktober 2021 tot en met september 2024 van in totaal
€ 33.325,80 niet betaald.
€ 33.325,80 niet betaald.
3.Het geschil
3.1.
Het Vossenhol Zwartebroek vordert na wijziging van eis per akte en op de zitting - samengevat - veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 36.984,61 en ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
3.2.
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Het Vossenhol Zwartebroek.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Huurachterstand
4.1.
Het Vossenhol Zwartebroek heeft de huurachterstand gespecificeerd en deze bestaat uit onbetaalde huur over de periode oktober 2021 tot en met september 2024. Uit de specificatie blijkt verder dat de huur per 1 juli 2022 en 1 juli 2024 is verhoogd. In dat kader constateert de kantonrechter dat in de huurovereenkomst een huurprijsverhogingsbeding staat (artikel 6).
4.2.
Omdat het hier gaat om een professionele verhuurder en een consument-huurder, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of in de huurovereenkomst en algemene voorwaarden bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument. [1] Dit kan immers gevolgen hebben voor (de hoogte van) de vordering.
4.3.
Het beding in de huurovereenkomst over de huurprijsverhoging kwalificeert als een kernbeding, omdat hier sprake is van geliberaliseerde huur. Naar het oordeel van de kantonrechter is dit beding begrijpelijk en duidelijk geformuleerd, zodat geen sprake is van algemene voorwaarden en dit beding niet ambtshalve moet worden getoetst. [2] Overigens vindt de kantonrechter dat het beding dat een wijziging van de huurprijs regelt eerlijk is, omdat die wijziging is gegrond op en verwijst naar de regels van de consumentenprijsindex zonder verdere opslagen. De huurverhogingen zijn dus terecht.
4.4.
De hoogte van de huurachterstand van € 33.325,80 is niet weersproken door [gedaagde] . Zij moet dit bedrag op zichzelf betalen.
4.5.
Volgens [gedaagde] is sprake van gebreken in het gehuurde, zoals vocht, lekkage en schimmelvorming, en heeft zij gebreken hersteld en daarvoor kosten gemaakt. [gedaagde] is in haar verweer en ook tijdens de mondelinge behandeling onduidelijk of zij in haar reactie op de vordering van Het Vossenhol Zwartebroek (heeft bedoeld) een tegenvordering in te stellen, bijvoorbeeld tot vermindering van de huurprijs, tot herstel van gebreken of tot betaling van de door haar gemaakte herstelkosten. Als [gedaagde] een tegenvordering heeft of heeft willen indienen, moet zij concreet en duidelijk omschrijven wat zij vordert en deze vordering voldoende toelichten. Hoewel [gedaagde] in persoon procedeert en daarom daaraan niet te hoge eisen mogen worden gesteld, neemt dat niet weg dat zij in ieder geval duidelijk moet maken dat zij in deze procedure een vordering wil instellen en wat die vordering inhoudt. Dat heeft [gedaagde] niet gedaan, ook niet na de vragen van de kantonrechter. In het mondelinge antwoord heeft ze gezegd dat een tegenvordering nu niet aan de orde is. De mededelingen in het schriftelijke verweer dat er veel moet gebeuren in huis, ze een lijst met achterstallig onderhoud heeft, ze een lekkage samen met de buren op eigen kosten heeft hersteld en de aannemer een hoog bedrag voor renovatie/verbetering van het huis heeft geschat, zijn te vaag en onbepaald. Ook haar mededeling op de zitting dat ze wel een vordering heeft omdat haar buren ook een zaak hebben en dat ze vordert dat iets gedaan wordt met de huurachterstand, is te vaag en onbepaald.
4.6.
Aan een eventueel beroep van [gedaagde] op opschorting of verrekening, wordt voorbij gegaan, omdat zij heeft nagelaten de gestelde gebreken voldoende concreet te motiveren en met stukken te onderbouwen. Daarbij weegt mee dat Het Vossenhol Zwartebroek (met uitzondering van een lekkage in de meterkast die [gedaagde] bij een onverwacht bezoek heeft laten zien) betwist dat [gedaagde] melding heeft gemaakt van gebreken. [gedaagde] heeft op haar beurt niet onderbouwd met bijvoorbeeld brieven en bijgevoegde foto’s dat zij melding van de gebleken heeft gemaakt en herstel van de gebreken heeft verzocht.
4.7.
Dit betekent dat [gedaagde] geen reden heeft om de huur niet te betalen. Ze zal daarom worden veroordeeld tot betaling van de huurachterstand van € 33.325,80.
Wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten
4.8.
Het Vossenhol Zwartebroek maakt verder aanspraak op wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat daarover in de huurovereenkomst geen bedingen zijn opgenomen.
4.9.
Omdat [gedaagde] in verzuim is met de betaling van de huur, is zij op grond van de wet wettelijke rente aan Het Vossenhol Zwartebroek verschuldigd. [3] De gevorderde wettelijke rente van € 2.626,17, welke naar de kantonrechter begrijpt is berekend tot en met de dag van de zitting (9 september 2024), en de gevorderde wettelijke rente na die datum zijn dan ook toewijsbaar. De gevorderde rente over de reeds verschenen rente wordt afgewezen, omdat niet is gesteld dat die rente al over een vol jaar verschuldigd is. De gevorderde rente over de toekomstige huur wordt afgewezen, omdat deze nog niet verschuldigd is.
4.10.
Het Vossenhol Zwartebroek heeft aan [gedaagde] een aanmaning gestuurd die voldoet aan de wettelijke eisen om aanspraak te kunnen maken op buitengerechtelijke incassokosten. [4] De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van
€ 1.032,64 is gelijk aan het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief behorend bij de hoofdsom zoals vermeld in de brief van januari 2024 (productie 4 bij dagvaarding) en wordt daarom toegewezen. De gevorderde btw over de buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen, omdat niet is gesteld of gebleken dat de btw niet kan worden verrekend. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke kosten is toewijsbaar vanaf 9 september 2024, zoals gevorderd.
€ 1.032,64 is gelijk aan het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief behorend bij de hoofdsom zoals vermeld in de brief van januari 2024 (productie 4 bij dagvaarding) en wordt daarom toegewezen. De gevorderde btw over de buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen, omdat niet is gesteld of gebleken dat de btw niet kan worden verrekend. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke kosten is toewijsbaar vanaf 9 september 2024, zoals gevorderd.
4.11.
Uit het voorgaande volgt dat in totaal het volgende bedrag wordt toegewezen:
- hoofdsom
€
33.325,80
- buitengerechtelijke incassokosten
- wettelijke rente t/m 9 september 2024
€
€
1.032,64
2.626,17
+
totaal
€
36.984,61
- betalingen
€
0,00
-/-
Totaal
€
36.984,61
Ontbinding en ontruiming
4.12.
[gedaagde] heeft een uitzonderlijk hoge huurachterstand van bijna drie jaar. Deze huurachterstand levert een ernstige tekortkoming op. De huurovereenkomst kan op zich dus worden ontbonden. De kantonrechter vindt in dit geval de ontbinding met haar gevolgen ook gerechtvaardigd op basis van de volgende omstandigheden.
4.13.
Beide partijen hebben lang stilgezeten. Aan de ene kant heeft Het Vossenhol Zwartebroek de huurachterstand op zijn beloop gelaten. Hierbij speelde het overlijden van de oude eigenaar van het bedrijf een grote rol. Aan de andere kant heeft [gedaagde] geen melding gemaakt van de volgens haar grote hoeveelheid gebreken. [gedaagde] heeft op de zitting verklaard dat zij daarnaast al lange tijd geen (stabiel) inkomen heeft om de huur te kunnen betalen. [gedaagde] werkt als zelfstandige en de financiële problemen ontstonden als gevolg van Corona en later door persoonlijke, medische omstandigheden. Verder is op de zitting gebleken dat de relatie tussen de huidige eigenaar (de zonen) en [gedaagde] inmiddels verstoord is.
4.14.
Per 1 januari 2021 zijn verhuurders op grond van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening (Bgs) verplicht om bij een betalingsachterstand persoonlijk contact te zoeken en de huurder te informeren over de mogelijkheden tot schuldhulpverlening (ook schriftelijk). Als de huurder geen stappen onderneemt, moet de verhuurder de huurachterstand melden bij de gemeente zodat een schuldhulpverlener betrokken raakt die zicht heeft op de persoonlijke (financiële) situatie van de huurder. Gelet op de ratio van het Bgs gaat de meldplicht van de verhuurder pas een rol spelen op het moment dat er signalen zijn die wijzen op problematische schulden waarbij huisuitzetting kan plaatsvinden. Als de verhuurder aan zijn verplichting niet heeft voldaan, kan dat ertoe leiden dat de gevorderde ontbinding en ontruiming worden afgewezen.
4.15.
Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat Het Vossenhol Zwartebroek begin 2024 [gedaagde] per e-mail heeft geïnformeerd over schuldhulpverlening en aanmelding van [gedaagde] bij de gemeente. [gedaagde] heeft daarop geantwoord dat zij al in contact was met de gemeente, ook over haar financiële situatie. Op dat moment was al sprake van een zeer hoge huurachterstand. Hoewel Het Vossenhol Zwartebroek dus feitelijk niet aan haar verplichting uit het Bgs heeft voldaan, vindt de kantonrechter de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd. [gedaagde] is in oktober 2021 gestopt met het betalen van de huur. Dat was in eerste instantie door financiële problemen door de Coronaperiode. Daar zijn later de medische omstandigheden bijgekomen. De kantonrechter acht het niet aannemelijk dat een vroegsignalering het oplopen van de huurachterstand had kunnen voorkomen. Ook nadat [gedaagde] hulp van de gemeente had ingeschakeld (volgens haar was dat eind december 2023) is er namelijk - zonder daarvoor een reden te geven - geen huur meer betaald. Ook tijdens deze procedure heeft zij de lopende huur niet betaald en de huurachterstand niet ingelopen. Verder heeft [gedaagde] niet duidelijk gemaakt dat zij de huur in de toekomst wel kan betalen en ontbreekt een concreet uitzicht op het inlopen van de huurachterstand. In deze omstandigheden weegt het belang van Het Vossenhol Zwartebroek bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder dan het (woon)belang van [gedaagde] .
4.16.
Dit betekent dat de gevorderde ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst en de ontruiming van de woning worden toegewezen.
4.17.
Partijen hebben geprobeerd tot een regeling te komen tijdens de mondelinge behandeling. Dat is niet gelukt, maar Het Vossenhol Zwartebroek heeft wel aangegeven akkoord te gaan met een langere ontruimingstermijn, namelijk uiterlijk op 31 januari 2025. De kantonrechter zal daarom de ontbinding uitspreken op een termijn van iets minder dan vier maanden, namelijk op 1 februari 2025.
4.18.
Tot het moment dat [gedaagde] het gehuurde daadwerkelijk heeft ontruimd, zal zij voor het gebruik van het gehuurde moeten blijven betalen. De daarop gerichte vordering van Het Vossenhol Zwartebroek is toewijsbaar.
4.19.
De gevorderde machtiging tot gedwongen ontruiming is niet toewijsbaar. Indien noodzakelijk voor de tenuitvoerlegging van dit vonnis, kan de deurwaarder met inachtneming van het bepaalde in de wet zonder toestemming van de bewoner / gebruiker het betreffende pand betreden en ontruimen. [5]
Proceskosten
4.20.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Het Vossenhol Zwartebroek worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
113,54
- griffierecht
€
1.409,00
- salaris gemachtigde
€
1.086,00
(2 punten × € 543,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.743,54
4.21.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met ingang van 1 februari 2025,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde aan het [adres] in [postcode] [plaats] voor de datum van ontbinding van de huurovereenkomst (dus voor 1 februari 2025) te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze niet het eigendom van Het Vossenhol Zwartebroek zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Het Vossenhol Zwartebroek te stellen,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan Het Vossenhol Zwartebroek te betalen een bedrag van € 36.984,61, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over € 33.325,80 en over € 1.032,64 vanaf 10 september 2024 tot de dag van volledige betaling,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] om aan Het Vossenhol Zwartebroek te betalen een bedrag van € 971,00 per maand vanaf 1 oktober 2024 tot de dag van algehele ontruiming,
5.5.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.743,54, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.6.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.H. Lips en in het openbaar uitgesproken op 2 oktober 2024.