Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer / rolnummer: C/15/343529 / KG ZA 23-460
Vonnis in kort geding van 26 september 2023
in de zaak van
[eiser],
wonende te [plaats],
eiser,
advocaat mr. M. Raaijmakers te Hoofddorp,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaats],
gedaagde,
verschenen in persoon.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met de producties 1 tot en met 7,
- de mondelinge behandeling van 12 september 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de door mr. Raaijmakers ter zitting overgelegde schriftelijke machtiging optreden zitting namens [eiser].
1.2.
Ter zitting van 12 september 2023 zijn verschenen:
- Sukhbir [eiser] namens zijn vader [eiser] (met overlegging van een schriftelijke machtiging), bijgestaan door mr. Raaijmakers voornoemd,
- [gedaagde] in persoon.
- Sukhbir [eiser] namens zijn vader [eiser] (met overlegging van een schriftelijke machtiging), bijgestaan door mr. Raaijmakers voornoemd,
- [gedaagde] in persoon.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Partijen zijn twee overeenkomsten met elkaar aangegaan. Op 20 januari 2021 hebben zij een koopovereenkomst gesloten met uitgestelde levering en een gebruiksbeding ten aanzien van de woning gelegen aan de [adres] [plaats] (hierna: de woning). In deze overeenkomst zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:
“1.3 De koop geschiedt zonder enige ontbindende voorwaarde, in huidig staat van de woning. Bij niet tijdig nakoming van deze koopovereenkomst, zal koper een boetebedrag gelijk aan 10% van de koopprijs aan verkoper verschuldigd zijn, onverlet het recht van de verkoper om een volledige schadevergoeding te vorderen. Indien verkoper niet meewerkt aan de levering zal hij een boete van 10% van de koopprijs aan de koper verschuldigd zijn.
Gebruiksbeding
2.1
Partijen verder komen overeen dat de koper (hierna ook te noemen ‘gebruiker’), de woning (inclusief de roerende zaken) per 1 oktober 2021 in gebruik zal nemen en de gebruikstermijn zal eindigen op de dag van juridische levering via de notaris.
2.2.
Koper zal de gebruiksvergoeding van € 3.000,- per maand aan de eigenaar/verkoper betalen. Dit bedrag zal telkens vooruit (uiterlijk op de eerste dag van de maand) worden voldaan door overmaking van het bedrag naar de rekening van de verkoper/eigenaar.(…)
2.8
Bij niet correcte nakoming van de gebruiksbeding, zal de gebruiksovereenkomst onmiddellijk worden beëindigd en koper onmiddellijk nakoming van de koopovereenkomst vorderen, met dien verstand dat de uitgestelde leveringsbeding niet langer geldig zal zijn en koper binnen een termijn van vier weken zorg zou moeten dragen voor de juridische levering op straffe van het inroepen van het boetebeding ex artikel 1.3. gebruiken de koopovereenkomst.”
2.2.
Op 28 oktober 2021 is door partijen voorts een koopcontract bij de notaris getekend. De hierboven onder 2.1 geciteerde bepalingen zijn eveneens onderdeel van deze laatste overeenkomst. In beide overeenkomsten is bepaald, tenzij partijen later andersluidende afspraken maken, dat de woning op 30 september 2023 zal worden geleverd.
2.3.
[gedaagde] is nalatig gebleven met het tijdig betalen van de overeengekomen vergoeding. De betalingsachterstand is inmiddels opgelopen tot 8 maanden en bedraagt € 22.500.-.
2.4.
Op 1 mei 2023 heeft [eiser] de koopovereenkomst tussen partijen schriftelijk ontbonden wegens het niet correct nakomen van de gebruiksovereenkomst door [gedaagde].
[eiser] heeft [gedaagde] in deze brief een termijn van 4 weken gegeven om de eigendomsoverdracht van de woning te regelen en daarbij aangegeven dat indien [gedaagde] in gebreke blijft met de betaling van de gebruiksvergoeding tevens betaling van de boete ter hoogte van 10% van de koopsom zal worden gevorderd.
2.5.
[eiser] heeft de vordering op [gedaagde] vervolgens uit handen gegeven aan een incassogemachtigde.
2.6.
De rechtbank Noord-Holland heeft [eiser] op 25 juli 2023 verlof verleend om ten laste van [gedaagde] (repeterend) conservatoir derdenbeslag te leggen onder de ING Bank. Dit beslag heeft echter geen doel getroffen. [eiser] heeft inmiddels een bodemzaak aanhangig gemaakt bij deze rechtbank.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, bij wijze van voorlopige voorziening:
- [gedaagde] te veroordelen tot het ontruimen van de woning aan de [adres] te [plaats], desgewenst met behulp van een sterke arm;
- [gedaagde] alvast vooruitlopend op de aanhangige bodemzaak bij wijze van voorschot op de totale schade te veroordelen tegen bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen een bedrag van € 24.670,- vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag van algehele betaling,
- [gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure, waaronder begrepen een bedrag voor salaris advocaat en verschotten van [eiser].
3.2.
[eiser] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] ondanks meerdere betalingstoezeggingen een achterstand van 8 maanden heeft laten ontstaan. Volgens [eiser] rechtvaardigt de betalingsachterstand van inmiddels 8 maanden de gevorderde ontruiming. De gebruiksovereenkomst had tot doel [gedaagde] de gelegenheid te bieden de financiering voor de aankoop van de woning rond te krijgen. Nu [gedaagde] niet in staat is gebleken de maandelijkse gebruiksvergoeding te voldoen, zal hij evenmin in staat zijn om de financiering rond te krijgen. [eiser] heeft de koopovereenkomst in verband met het niet nakomen van de gebruiksovereenkomst dan ook ontbonden.
Aangezien [eiser] zich genoodzaakt zag om de vordering op [gedaagde] uit handen te geven aan een incassogemachtigde vordert hij tevens vergoeding van de incassokosten ten bedrage van € 2.170,-.
3.3.
[gedaagde] erkent de achterstand in de betaling van de gebruiksvergoeding ter hoogte van 8 maanden. Hij voert aan (meer) tijd nodig te hebben om het geld bij elkaar te krijgen om de woning te kunnen kopen.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Een vordering in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat hij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de vordering in een gewone procedure zal worden toegewezen.
4.2.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat het vereiste spoedeisend belang in deze zaak voldoende is gebleken, gelet op de oplopende betalingsachterstand ten aanzien van de door partijen overeengekomen gebruiksvergoeding en het feit dat [eiser] zelf ook aan zijn betalingsverplichtingen die voortvloeien uit de op de woning rustende hypotheek moet voldoen. [eiser] is dan ook ontvankelijk in de onderhavige vorderingen.
4.3.
[eiser] vordert ontruiming van de woning door [gedaagde]. [gedaagde] heeft de betalingsachterstand van 8 maanden niet betwist. Gelet op de hoogte van de achterstand is het zeer waarschijnlijk dat in de bodemprocedure de ontbinding van de gebruiksovereenkomst, ook als deze als huurovereenkomst wordt gekwalificeerd, zal worden toegewezen. De voorzieningenrechter zal daarom daarop vooruitlopend de vordering tot ontruiming van de woning toewijzen.
4.4.
Nu [gedaagde] de hoogte van de achterstand en de bijkomende incassokosten niet heeft weersproken, zal de voorzieningenrechter de vordering van [eiser] tot betaling van € 24.670,- vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag van algehele betaling, eveneens toewijzen.
4.5.
De gevorderde machtiging om de ontruiming van de woning zo nodig met behulp van de sterke arm te doen bewerkstelligen, zal worden afgewezen. Artikel 556 lid 1 van het Wetboek Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) schrijft namelijk voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder. De deurwaarder heeft geen rechterlijke machtiging om de hulp van de sterkte arm in te roepen nodig. Die bevoegdheid ontleent hij rechtstreeks aan artikel 557 Rv, waarin artikel 444 Rv van overeenkomstige toepassing wordt verklaard.
4.6.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
- betekening oproeping € 129,86
- griffierecht € 314,00
- salaris advocaat €
697,00 +
697,00 +
Totaal € 1.140,86
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis het pand aan de [adres] te [plaats] te ontruimen,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] bij wijze van voorschot op de totale schade tegen bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen een bedrag van € 24.670,- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag van algehele betaling,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 1.140,86,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.A. Pott Hofstede en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier op 26 september 2023. [1]