Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Zaanstad
Zaaknr./rolnr.: 10386151 \ CV EXPL 23-790
Uitspraakdatum: 31 augustus 2023
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eiser
verder te noemen: [eiser]
gemachtigde: mr. F.J.C. van Altena
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. H. Beekelaar
De zaak in het kort
In deze zaak vordert een verhuurder van een bedrijfsruimte dat gedaagde wordt veroordeeld tot betaling van een huurachterstand en tot vergoeding van de schade die de verhuurder heeft geleden, omdat in het gehuurde een hennepkwekerij is aangetroffen. Gedaagde betwist echter dat hij met de verhuurder een huurovereenkomst heeft gesloten uit hoofde waarvan hij gehouden is de door de verhuurder gevorderde bedragen te vergoeden. De kantonrechter oordeelt dat uit de feiten en omstandigheden volgt dat gedaagde wel als huurder moet worden aangemerkt. De vordering van de verhuurder wordt dan ook grotendeels toegewezen.
1.Het procesverloop
1.1.
[eiser] heeft bij dagvaarding van 1 maart 2023 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 24 juli 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten, mede aan de hand van pleitaantekeningen, naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiser] bij brieven 8 juni en 9 juli 2023 nog stukken toegezonden. [gedaagde] heeft bij e-mails van 13 juli en 22 juli 2023 eveneens nog stukken toegezonden.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is eigenaar van een bedrijfsruimte aan de [adres] (hierna: ‘het gehuurde’).
2.2.
[eiser] heeft het gehuurde verhuurd. In de huurovereenkomst staat als huurder vermeld ‘ [gedaagde] , gevestigd te [woonplaats] ’. Verder is in de op juni 2020 ondertekende huurovereenkomst, voor zover van belang, het volgende opgenomen.
‘Artikel 2. Huurtermijn
2.1.
Deze overeenkomst is aangegaan voor een periode van drie jaar, ingaande op 1 februari 2020 en derhalve eindigende op 31 januari 2023.
Artikel 3. Huurprijs, waarborgsom en betaling
3.1.
De aanvangshuurprijs op jaarbasis bedraagt € 12.644,64 (zegge: twaalfduizendzeshonderdvierenveertig euro en 64 eurocent) exclusief BTW (€ 1.053,72 per maand exclusief BTW)
(…)
3.4.
Indien huurder achterstallig is met het betalen van huurpenningen of andere bedragen die hij krachtens deze overeenkomst verschuldigd is of te eniger tijd zal zijn, is hij aan verhuurder een rente verschuldigd van 2% per maand over het achterstallige bedrag, telkens afgerond naar boven op een hele maand met een minimum van € 300,00, onverlet de overige rechten en bevoegdheden van verhuurder dan wel diens beheerder.
Artikel 5. Overige en kosten
(…)
5.3.
Boven de huurprijs zijn voor rekening van huurder de kosten van levering, transport, de meting en het verbruik van water, gas, elektriciteit en warmte ten behoeve van het gehuurde, waaronder begrepen de kosten van het aangaan van betreffende overeenkomsten en de meterhuur, alsmede eventuele andere kosten en boetes die door de nutsbedrijven in rekening worden gebracht.(…)
Artikel 6 Bestemming en staat van het gehuurde
6.1.
Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden gebruikt overeenkomstig zijn wezenlijke bestemming, zijnde kantoorpand.
Artikel 8. Verbods- en gebruiksbepalingen
(…)
8.6.
De huurder is verplicht het huurobject zodanig te gebruiken, dat niet in strijd wordt gehandeld met enige wet, verordening, of enig ander overheidsvoorschrift en dat ook niet het gevaar ontstaat dat enige overheidsvergunning zal of kan worden ingetrokken.’
2.3.
Tussen 7 juli 2020 en 12 januari 2022 heeft [eiser] huurbetalingen ontvangen die afkomstig zijn van de bankrekening van [gedaagde] .
2.4.
Op 8 februari 2022 heeft de Nationale Politie in het gehuurde een in werking zijnde hennepkwekerij aangetroffen en ontmanteld, waarbij onder andere 334 planten, 16 assimilatielampen en een koolstoffilter zijn aangetroffen. Daarnaast heeft de politie geconstateerd dat er sprake is van het illegaal afnemen van stroom in het gehuurde.
2.5.
Bij brief van 24 maart 2022 heeft de burgemeester van de gemeente [gemeente] aan [eiser] zijn besluit om het gehuurde voor negen maanden te sluiten kenbaar gemaakt. [eiser] heeft bezwaar gemaakt tegen dit besluit. Naar aanleiding van dit bezwaar heeft de gemeente op 17 juni 2022 besloten dat het besluit in stand blijft. [eiser] is hiertegen in beroep gegaan en in beroep is geoordeeld dat de duur van de sluiting wordt verkort tot zes maanden.
2.6.
Bij brief van 2 maart 2022, welke per deurwaardersexploot van 3 maart 2022 aan [gedaagde] is betekend, heeft [eiser] de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 januari 2023. Daarnaast heeft [eiser] [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor alle schade die is ontstaan doordat een hennepkwekerij in het gehuurde is aangetroffen.
2.7.
Per 1 oktober 2022 heeft [eiser] het gehuurde verhuurd aan een derde tegen een huurprijs van € 750,00 exclusief btw, zijnde € 907,50 inclusief btw, per maand.
2.8.
In januari 2023 heeft [eiser] conservatoir beslag gelegd op een bankrekening en onroerende zaak van [gedaagde] .
3.De vordering en het verweer
3.1.
[eiser] vordert dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt tot betaling van:
- € 15.000,00 aan onbetaald gelaten huur over de periode februari 2022 tot en met januari 2023, vermeerderd met een boete van € 300,00 per maand wegens het niet tijdig betalen van de huur,
- € 49.405,28 voor een factuur van Liander, vermeerderd met een contractuele boete van 2% per maand vanaf de factuurdatum van 22 februari 2022 tot aan de maand van algehele voldoening,
- € 18.198,40 aan herstelkosten, vermeerderd met een boete van € 300,00 per maand vanaf september 2022,
- € 30.000,00 aan gederfde huuropbrengsten,
- € 6.559,29 aan juridische kosten,
- € 621,56 aan beslagkosten,
- de proces- en nakosten.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] op basis van de huurovereenkomst de huur maandelijks uiterlijk op de eerste van de maand moet betalen. Dit heeft hij nagelaten, waardoor een huurachterstand is ontstaan. Naast de huurachterstand moet [gedaagde] tevens een contractueel overeengekomen boete betalen. Daarnaast is [gedaagde] tekort geschoten in zijn verplichtingen als huurder doordat er een hennepkwekerij in het gehuurde is aangetroffen. [gedaagde] is verplicht om alle schade die [eiser] als gevolg van deze tekortkoming heeft geleden aan [eiser] te vergoeden.
3.3.
[gedaagde] betwist de vordering. Hij voert aan – samengevat – dat hij nimmer een huurovereenkomst met [eiser] heeft gesloten, dat de handtekening en paraaf onder de overeenkomst niet van hem zijn en hij nooit in het gehuurde is geweest. Volgens [gedaagde] is er sprake geweest van identiteitsfraude en heeft [persoon] , een oud collega (hierna: ‘ [persoon] ’) zijn ID-kaart gebruikt voor het afsluiten van de huurovereenkomst. Dat er huur is betaald vanaf zijn rekening komt doordat de oud collega/ vriend hem had gevraagd dat, tegen een vergoeding, te doen. Dat hij de betalingen heeft verricht, maakt hem echter geen contractspartij. [gedaagde] betwist dan ook dat hij gehouden is de door [eiser] gevorderde bedragen te betalen.
4.De beoordeling
Is er sprake van een huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] ?
4.1.
De grondslag van de vordering van [eiser] is gelegen in de huurovereenkomst die tussen hem en [gedaagde] tot stand zou zijn gekomen. [gedaagde] ontkent echter stellig dat de overeenkomst door hem is ondertekend en/of geparafeerd en betwist daarmee dat er tussen hem en [eiser] een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Uitgangspunt in dergelijke gevallen is dan dat de overeenkomst geen bewijs oplevert van de tussen partijen gemaakte afspraken zolang niet bewezen is van wie de ondertekening afkomstig is. [1] Indien een eisende partij echter voldoende feiten en omstandigheden aanvoert waaruit volgt dat gedaagde de overeenkomst wel heeft ondertekend en gedaagde die feiten en omstandigheden onvoldoende weerspreekt dan kan het zijn dat de enkele betwisting van de ondertekening en/of parafering onvoldoende is om vast te houden aan het uitgangspunt dat de overeenkomst geen bewijs oplevert van de tussen partijen gemaakte afspraken zolang niet bewezen is van wie de ondertekening afkomstig is. [2]
4.2.
[eiser] heeft aangevoerd dat hij, voorafgaande aan het sluiten van de huurovereenkomst, het gehuurde met [gedaagde] heeft bekeken. Tijdens dit bezoek heeft [eiser] de gegevens van [gedaagde] genoteerd en een foto gemaakt van de ID-kaart van [gedaagde] waarna [eiser] een concept van de huurovereenkomst heeft opgeteld. Dit concept is door [gedaagde] , tijdens een tweede bezoek aan het gehuurde, in juni 2020 ondertekend. Vervolgens heeft [eiser] tussen juli 2020 en januari 2022 huurbetalingen ontvangen die zijn betaald van de rekening van [gedaagde] .
4.3.
Ter weerlegging van hetgeen [eiser] naar voren heeft gebracht, heeft [gedaagde] aangevoerd dat de handtekening op de huurovereenkomst niet van hem is. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft [gedaagde] stukken overgelegd waarop zijn handtekening staat. Hoewel de kantonrechter constateert dat de handtekening op de huurovereenkomst en op de andere stukken niet volledig identiek is, stelt de kantonrechter wel vast dat de handtekeningen op elkaar lijken. Bovendien is de constatering dat de handtekeningen niet volledig identiek zijn
onvoldoende om te concluderen dat [gedaagde] de huurovereenkomst niet heeft ondertekend. Handtekeningen zijn immers, ook als dezelfde persoon deze zet, nooit volledig identiek.
4.4.
Daar komt bij dat [eiser] over een kopie van de ID-kaart van [gedaagde] beschikt. Dit vormt een sterke aanwijzing dat [gedaagde] huurder is. [gedaagde] heeft echter aangevoerd dat [persoon] zijn ID-kaart heeft gebruikt voor het sluiten van de huurovereenkomst. De kantonrechter acht dit echter weinig geloofwaardig. [eiser] heeft namelijk op de zitting verklaard dat hij [gedaagde] , ondanks dat hij [gedaagde] slechts twee keer eerder heeft gezien, direct en zonder twijfel herkende als zijnde de persoon die hij bij de bezoeken aan het gehuurde heeft gezien en als degene die de huurovereenkomst heeft ondertekend. Dat [gedaagde] degene is geweest die de huurovereenkomst heeft ondertekend wordt ondersteund door de schriftelijke verklaring die [eiser] heeft overgelegd van een getuige die die verklaart [gedaagde] te kennen en aanwezig te zijn geweest bij de ondertekening van de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] . Volgens [gedaagde] is die verklaring niet betrouwbaar, omdat in de verklaring als adres van het gehuurde [adres] staat vermeld. Aan dat verweer gaat de kantonrechter echter voorbij, omdat de onjuiste vermelding van het huisnummer niets afdoet aan de betrouwbaarheid van de verklaring. [gedaagde] heeft verder nog aangevoerd dat hij het opmerkelijk vindt dat [eiser] toen hij door de politie werd gehoord niet heeft gezegd dat er een getuige aanwezig was bij het tekenen van de huurovereenkomst. Toen [eiser] werd verhoord was echter nog niet bekend dat [gedaagde] zou gaan betwisten dat hij huurder was, zodat er voor [eiser] geen aanleiding was dit te vermelden. Verder is in dit kader nog van belang dat [gedaagde] op de zitting heeft verklaard dat hij en [persoon] niet op elkaar lijken, omdat zij qua lengte en postuur erg van elkaar verschillen. Dat [persoon] zich heeft voorgedaan als [gedaagde] en dat [eiser] dat dan niet zou zijn opgevallen, is dan ook, zoals [gedaagde] ook heeft bevestigd, niet waarschijnlijk.
4.5.
Een andere sterke aanwijzing dat [gedaagde] huurder is, is het feit dat [eiser] huurbetalingen heeft ontvangen die zijn verricht vanaf het rekeningnummer van [gedaagde] . Op de vraag van de kantonrechter waarom hij dit deed als hij niet de huurder was, heeft [gedaagde] verklaard dat [persoon] hem dat had gevraagd, omdat hij [persoon] een ander pand huurde en niet nog pand kon huren. [persoon] zou [gedaagde] daarom contante bedragen hebben gegeven die [gedaagde] vervolgens overmaakte aan [eiser] . [gedaagde] zou dit hebben gedaan, omdat hij hiervoor van [persoon] een vergoeding van € 250,00 per keer kreeg. Op de vraag van de kantonrechter waarom [persoon] geen tweede pand kon huren, heeft [gedaagde] verklaard dat dit waarschijnlijk met zwart geld te maken had, maar dat hij verder niet heeft doorgevraagd. [gedaagde] heeft zijn verweer dat hij de huur doorstortte voor [persoon] in het geheel niet onderbouwd. Zo heeft hij bijvoorbeeld nagelaten om bankafschriften te overleggen waaruit blijkt dat hij, kort voordat de huurbetalingen aan [eiser] zijn gedaan, de contante bedragen die hij van [persoon] heeft ontvangen op zijn rekening heeft gestort. Zonder nadere onderbouwing acht de kantonrechter ook dit betoog van [gedaagde] niet geloofwaardig.
4.6.
Alles overwegende komt de kantonrechter dan ook tot de conclusie dat [gedaagde] de in rechtsoverweging 4.2 genoemde feiten en omstandigheden onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. Dit heeft tot gevolg dat de enkele betwisting van de ondertekening en/of parafering onvoldoende is om – in het licht van de door [eiser] gestelde feiten en omstandigheden – vast te houden aan het uitgangspunt dat de overeenkomst geen bewijs oplevert van de tussen partijen gemaakte afspraken zolang niet bewezen is van wie de ondertekening afkomstig is. De kantonrechter betrekt in haar oordeel verder nog dat [gedaagde] op de zitting heeft verklaard dat hij strafrechtelijk is veroordeeld in verband met de in het gehuurde aangetroffen hennepkwekerij en een boete heeft moeten betalen. Voor welk strafbaar feit hij precies is veroordeeld kon [gedaagde] op de zitting niet vertellen, maar uit de omstandigheid dat hij veroordeeld is volgt wel dat hij op enige wijze betrokken is geweest bij de hennepteelt in het gehuurde. Wat de kantonrechter verder nog opmerkelijk vindt is dat [gedaagde] in eerste instantie niet heeft gereageerd op de aansprakelijkheidstelling die op 3 maart 2022 bij deurwaardersexploot aan hem is betekend. Indien [gedaagde] op dat moment al van mening was dat hij ten onrechte door [eiser] aansprakelijk werd gesteld, dan was het logisch geweest als hij dat [eiser] toen direct had laten weten en ook toen al aangifte had gedaan van identiteitsfraude. Dit heeft [gedaagde] nagelaten, omdat het volgens hem op dat moment niet goed met hem ging en zijn moeder ziek was. Dit moge zo zijn, maar als je ten onrechte aansprakelijk wordt gehouden, dan laat je dat niet op zijn beloop en neem je contact op. Uiteindelijk heeft [gedaagde] pas toen [eiser] conservatoir beslag heeft gelegd, en hij dus daadwerkelijk werd geconfronteerd met de gevolgen van de aansprakelijkheidstelling, contact opgenomen en aangifte van identiteitsfraude gedaan.
4.7.
De kantonrechter gaat hiermee voorbij aan het verweer van [gedaagde] dat de huurovereenkomst onjuistheden bevat en dat dit vragen oproept omtrent de betrouwbaarheid van die overeenkomst. Zo zouden onder andere de plaats waar de overeenkomst is ondertekend en de ingangsdatum niet kloppen. Op de zitting heeft [eiser] echter toegelicht dat bij het opstellen van de huurovereenkomst gebruik is gemaakt van een ‘format’ en dat per abuis de plaats van ondertekening ‘ [gemeente] ’ en de ingangsdatum ‘1 februari 2020’ niet is aangepast. Hoewel duidelijk is dat deze gegevens in de huurovereenkomst niet kloppen, aangezien de huurovereenkomst pas in juni 2020 is ondertekend bij het gehuurde in [gemeente] , maken die omissies in de huurovereenkomst niet dat daaruit volgt dat [gedaagde] de huurovereenkomst niet heeft ondertekend of dat hij niet gebonden is aan de inhoud van de overeenkomst. Ook de omstandigheid dat de betaalde huurprijs niet overeenkomt met de in de huurovereenkomst genoemde huurprijs, leidt niet tot een ander oordeel. Ondanks dat uit de huurovereenkomst volgt dat de huurprijs € 1.275,00 inclusief btw per maand bedroeg, blijkt uit de dagvaarding dat [eiser] ook is uitgegaan van een huurprijs van € 1.250,00 per maand – zijnde het maandbedrag wat [gedaagde] heeft betaald. Er kan dan ook vanuit worden gegaan dat partijen overeenstemming hadden over dat bedrag. [gedaagde] heeft tot slot nog aangevoerd dat hij het opmerkelijk vindt dat hij nooit aanmaningen heeft ontvangen, terwijl uit de overgelegde betaalbewijzen blijkt dat niet alle huurtermijnen tot het moment dat de hennepkwekerij werd aangetroffen zijn betaald. [eiser] heeft op de zitting verklaard wel aanmaningen te hebben gestuurd, maar heeft nagelaten dit met stukken te onderbouwen. De vraag of er wel of geen aanmaningen zijn verstuurd kan echter in het midden blijven, aangezien dat aan de vordering of de rechtsgeldigheid van de huurovereenkomst niets af doet.
4.8.
Nu [gedaagde] zijn verweer dat hij geen contractspartij is onvoldoende gemotiveerd heeft onderbouwd, wordt zijn verweer om die reden gepasseerd. De insinuatie door [gedaagde] op de zitting dat [eiser] en [persoon] samen hebben gewerkt en [gedaagde] er proberen in luizen, blijkt nergens uit. De kantonrechter houdt het er dan ook voor dat [gedaagde] als contractspartij moet worden aangemerkt. Nu het gehuurde is aangewend als kweekruimte voor hennepplanten heeft [gedaagde] gehandeld in strijd met bepaalde in artikel 6.1 en artikel 8.6 van de huurovereenkomst. [gedaagde] is dan ook tekort geschoten in zijn verplichtingen als huurder en daardoor verplicht de schade die [eiser] als gevolg daarvan heeft geleden te vergoeden. [3] In het navolgende gedeelte zullen de door [eiser] gevorderde kostenposten afzonderlijk van elkaar worden besproken.
Achterstallige huur / gebruiksvergoeding en boete
4.9.
[eiser] vordert allereerst dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van achterstallige huur vanaf 8 februari 2022 tot en met 31 januari 2023 (zijnde de datum waartegen [eiser] de huurovereenkomst middels de brief van 2 maart 2022 heeft opgezegd). Op basis van de huurovereenkomst is [gedaagde] , totdat de huurovereenkomst is geëindigd, maandelijks huur aan [eiser] verschuldigd. Dat [gedaagde] , doordat het gehuurde na de vondst van de hennepkwekerij op last van de gemeente is gesloten en [gedaagde] daardoor geen gebruik meer heeft kunnen maken van het gehuurde, doet daaraan niets af. [gedaagde] zal dan ook veroordeeld worden tot betaling van de achterstallige huurtermijnen. Wel ziet de kantonrechter, aangezien [eiser] het gehuurde per 1 oktober 2022 aan een derde heeft gehuurd, aanleiding [gedaagde] over de maanden oktober 2022 tot en met januari 2023 slechts te veroordelen tot betaling van het verschil tussen de door [gedaagde] verschuldigde huurprijs en de huurprijs die [eiser] van de nieuwe huurder heeft ontvangen. Dit betekent dat [gedaagde] zal worden veroordeeld tot betaling van € 11.370,00 (8 x € 1.250,00 voor de maanden februari tot en met september 2022 en 4 x € 342,50 voor de maanden oktober 2022 tot en met januari 2023).
4.10.
Naast betaling van de achterstallige huurtermijnen vordert [eiser] een boete van € 300,00 per maand voor iedere maand of gedeelte daarvan dat de huur niet tijdig is betaald. [gedaagde] heeft aangevoerd dat deze boete onredelijk hoog is en gematigd dient te worden omdat deze buiten proportie is.
4.11.
Op grond van art. 6:94 BW kan de rechter een boete matigen indien de redelijkheid dit klaarblijkelijk eist. Met die bevoegdheid dient terughoudend omgegaan te worden. Matiging is alleen aan de orde als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. [4]
4.12.
Naar het oordeel van de kantonrechter leidt onverkorte toepassing van het boetebeding tot een onaanvaardbaar en buitensporig resultaat, omdat er sprake van een wanverhouding tussen de wettelijke schadevergoeding vanwege het uitblijven van de betaling van de huurprijs en het op grond van het boetebeding verschuldigde bedrag. De wanverhouding is het gevolg van het feit dat in de huurovereenkomst is gekozen voor een vast minimum boetebedrag. Het effect daarvan is dat juist bij relatief lage huurprijzen, zoals hier, het effect van de boete het sterkst is. In plaats van 2% van de huurprijs behelst de boete 24% van de huurprijs. Onder deze omstandigheden eist de billijkheid klaarblijkelijk dat de boete wordt gematigd. De kantonrechter zal de boete matigen tot € 100,00 per maand dat de huur niet tijdig is betaald. Vanaf oktober 2022 kan [eiser] echter geen aanspraak meer maken op deze boete, omdat hij het gehuurde vanaf dat moment aan een derde heeft gehuurd. In totaal zal de kantonrechter [gedaagde] derhalve veroordelen tot betaling van € 900,00 aan contractuele boetes wegens het niet (tijdig) betalen van de huur.
Factuur Liander en boete
4.13.
Ten aanzien van de factuur die [eiser] van Liander heeft ontvangen voor het geschatte verbruik van ongeregistreerde verbruik van elektriciteit heeft [gedaagde] aangevoerd dat de huurovereenkomst geen grondslag biedt op basis waarvan deze kosten aan hem kunnen worden doorbelast. Dit betoog faalt. Op grond van artikel 5.3 van de huurovereenkomst komen de kosten van levering, transport en verbruik van elektriciteit, alsmede ook de andere kosten en boetes die nutsbedrijven in rekening brengen voor rekening van de huurder. Daarmee biedt de huurovereenkomst dus wel degelijk een grondslag op basis waarvan [eiser] het door Liander gefactureerde en door hem betaalde bedrag aan [gedaagde] kan doorbelasten. Het door [eiser] gevorderde bedrag van € 49.405,28 is dan ook toewijsbaar.
4.14.
De door de [eiser] gevorderde contractuele boete van 2% per maand over het factuurbedrag van Liander is niet toewijsbaar. Anders dan de huur die maandelijks steeds uiterlijk op de eerste van de maand betaald moest worden, is voor de betaling van de energiekosten geen fatale termijn overeengekomen. Dit betekent dat [gedaagde] pas tekortschiet in zijn betalingsverplichting indien hij ten aanzien daarvan in verzuim is. Voor het intreden van verzuim is vereist dat de schuldenaar in gebreke wordt gesteld bij een schriftelijke aanmaning waarbij hem een redelijke termijn voor de nakoming wordt gegeven, en nakoming binnen deze termijn uitblijft [5] . [eiser] heeft [gedaagde] weliswaar bij brief van 2 maart 2022 aansprakelijk gesteld voor de geleden schade, maar in die brief is [gedaagde] niet gesommeerd de afrekening van Liander binnen een bepaalde termijn te voldoen. Ook zijn er geen stukken overgelegd waaruit blijkt dat [eiser] [gedaagde] later nog heeft gesommeerd de factuur van Liander te betalen. [gedaagde] is ten aanzien van de factuur van Liander dan ook niet in verzuim komen te verkeren, zodat de gevorderde contractuele rente moet worden afgewezen.
Herstelkosten
4.15.
Ook de door [eiser] gevorderde herstelkosten van € 18.198,40 komen voor toewijzing in aanmerking. [gedaagde] heeft weliswaar aangevoerd dat niet vaststaat dat [eiser] deze kosten daadwerkelijk heeft gemaakt, maar hij heeft niet betwist dat als gevolg van de hennepteelt schade aan het gehuurde is ontstaan. Deze schade heeft [eiser] logischerwijs moeten herstellen voordat hij het gehuurde opnieuw kon verhuren. Ter onderbouwing van de door hem gemaakte herstelkosten heeft [eiser] een offerte van een aannemer overgelegd. De op deze offerte genoemde bedragen komen de kantonrechter niet onredelijk voor. Bovendien heeft [gedaagde] de op de offerte genoemde bedragen onvoldoende gemotiveerd weersproken. De kantonrechter wijst het door [eiser] gevorderde bedrag aan herstelkosten dan ook toe.
4.16.
De algemene contractuele boete is door [eiser] ook gevorderd over de herstelkosten. Die boete zal worden afgewezen, omdat niet gesteld of gebleken is dat [eiser] , naast de door haar gevorderde schadeposten, verdere schade heeft geleden. Op grond van artikel 6:92 BW kan namelijk niet zowel boete als schadevergoeding worden gevorderd, tenzij anders is overeengekomen. Dat partijen dit zijn overeengekomen is gesteld nog gebleken.
Gederfde huurinkomsten
4.17.
[eiser] vordert verder dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van € 30.000,00 aan gederfde huurinkomsten. Dit bedrag bestaat uit het verschil tussen de huurprijs van € 1.250,00 die [gedaagde] betaalde per maand en de huurprijs die de nieuwe huurder betaalt van € 750,00 per maand over een periode van 60 maanden. Dit deel van de vordering komt niet voor toewijzing in aanmerking. Anders dan door [eiser] is betoogd, is het naar het oordeel van de kantonrechter geen feit van algemene bekendheid dat de huurprijs van een pand waarin eerder een hennepkwekerij is ontmanteld daalt. [eiser] had zijn standpunt dat dit wel het geval is dan ook moeten onderbouwen. Dit geldt temeer nu [eiser] het gehuurde snel nadat het gehuurde was opgeknapt en de sluiting was opgeheven, weer heeft verhuurd. Dat er geen animo voor het gehuurde was doordat er eerder een hennepkwekerij in het gehuurde was aangetroffen, staat dan ook allerminst vast. Wellicht dat [eiser] , zoals door [gedaagde] terecht betoogd, indien hij iets langer had gezocht naar een nieuwe huurder, een hogere huurprijs had kunnen krijgen.
Kosten juridische rechtsbijstand
4.18.
De door [eiser] gevorderde juridische kosten komen slechts gedeeltelijk voor vergoeding in aanmerking, namelijk alleen voor zover de kosten betrekking hebben gehad op het bezwaar en beroep tegen de gelaste sluiting van het gehuurde door de gemeente. Deze kosten kunnen aangemerkt worden als kosten ter voorkoming en beperking van schade en komen als zodanig op grond van art. 6:96 lid 2 BW voor vergoeding in aanmerking. Dat [eiser] volgens [gedaagde] kan worden verweten dat hij onvoldoende toezicht hield op het gehuurde en deze juridische kosten daarvan een gevolg zijn, doet daaraan niets af. Het ontbreken van toezicht ontslaat een huurder immers niet van zijn verplichting zich als ‘goed huurder’ te gedragen. De juridische kosten die verband houden met het vinden van een nieuwe huurder komen naar het oordeel van de kantonrechter niet voor vergoeding in aanmerking. Indien de huurovereenkomst door [gedaagde] was opgezegd dan had [eiser] immers ook op zoek gemoeten naar een nieuwe huurder. Huur is naar zijn aard tijdelijk en dat een verhuurder dus af ten een andere huurder moet zoeken, hoort bij het zijn van verhuurder.
4.19.
Uit de urenspecificatie van de gemachtigde van [eiser] valt niet nauwkeurig op te maken welke werkzaamheden precies betrekking hebben gehad op het indienen van bezwaar en beroep en welke uren op andere werkzaamheden. Indien schade niet nauwkeurig kan worden vastgesteld, mag de kantonrechter de schade schatten. [6] Hierbij beschikt de kantonrechter over een zekere mate van vrijheid. Uit de overgelegde stukken volgt dat [eiser] voor de bezwaar- en beroepsprocedures € 498,00 aan griffierechten heeft betaald. Dit bedrag komt sowieso voor toewijzing in aanmerking. Daarnaast volgt uit de urenspecificatie van de gemachtigde dat het beroepschrift op 28 juli 2022 is ingediend. De kantonrechter gaat ervan uit dat de werkzaamheden die tot aan die datum zijn verricht in overwegende mate betrekking hebben gehad op het indienen van bezwaar en beroep. De tot aan 28 juli 2022 gemaakte uren, in totaal 14,6 uur, komen dan ook voor vergoeding in aanmerking. Uitgaande van het uurtarief van de gemachtigde van [eiser] van € 180,00 per uur zullen de kosten voor van de werkzaamheden worden begroot op € 2.628,00 exclusief btw, zijnde € 3.242,80 inclusief btw. Dit maakt dat [gedaagde] zal worden veroordeeld tot € 3.740,80 aan kosten voor juridische bijstand. De over dat bedrag gevorderde wettelijke rente is eveneens toewijsbaar.
Conclusie
4.20.
Resumerend wijst de kantonrechter een bedrag van in totaal € 83.614,48 toe (€ 11.370,00 aan onbetaald gelaten huurtermijnen, € 900,00 aan contractuele boetes in verband met het te laat betalen van de huur, € 49.405,28 aan kosten Liander, € 18.198,40 aan herstelkosten en € 3.740,80 aan juridische kosten).
Beslagkosten
4.21.
[eiser] vordert verder nog dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 621,58 aan beslagkosten. Ter onderbouwing van dit bedrag heeft [eiser] afrekeningen van een deurwaarder overgelegd waaruit de gemaakte beslagkosten blijken. Hiertegen is door [gedaagde] geen afzonderlijk verweer gevoerd. Het door [eiser] gevorderde bedrag zal daarom worden toegewezen evenals de door [eiser] gevorderde rente over de beslagkosten.
Proceskosten
4.22.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij overwegend ongelijk krijgt. Daarbij wordt [gedaagde] ook veroordeeld tot betaling van € 132,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [eiser] worden gemaakt. De gevorderde rente over de proces- en nakosten zal worden toegewezen ingaande de 15e dag na de datum van betekening van dit vonnis.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 83.614,48, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 3.740,80 vanaf 1 maart 2023 tot aan de dag van de gehele betaling;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 621,58 aan beslagkosten, te vermeerderen de wettelijke rente over dat bedrag ingaande de 15e dag na de datum van betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling
5.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser] tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 125,86
griffierecht € 379,00
salaris gemachtigde € 1.588,00 ;
5.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 131,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [eiser] worden gemaakt;
5.5.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente over de proces- en nakosten ingaande de 15e dag na de datum van betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.7.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Woerdman en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter