ECLI:NL:RBNHO:2023:9461

• Datum uitspraak: 27 september 2023
• Publicatiedatum: 25 september 2023
• Zaaknummer: 10610136 \ VV EXPL 23-86
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: S.N. Schipper
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurcontract en ontruiming bij gebrek aan juiste aanzegging

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Noord-Holland op 27 september 2023 uitspraak gedaan in een kort geding tussen [eiser] en de gedaagden [gedaagde 1] en [gedaagde 2]. De eiser, vertegenwoordigd door mr. P.P. Otte, vorderde ontruiming van de door de gedaagden gehuurde woning, omdat de huurovereenkomst volgens hem was geëindigd. De gedaagden, vertegenwoordigd door mr. P.J. van der Putt, betwistten deze vordering en stelden dat de huurovereenkomst nog steeds van kracht was, omdat de eiser niet tijdig en correct had aangezegd dat de huurovereenkomst zou eindigen.

De feiten van de zaak zijn als volgt: [gedaagde 1] en [gedaagde 2] huurden sinds 17 februari 2021 een woning van [eiser] voor een bepaalde tijd tot 15 februari 2023. Eiser had hen op 10 januari 2023 een opzeggingsbrief gestuurd, maar deze was niet correct, omdat deze alleen aan [gedaagde 1] was gericht en niet aan [gedaagde 2]. De kantonrechter oordeelde dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig was beëindigd, omdat eiser niet aan zijn informatieplicht had voldaan. Hierdoor bleef de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd doorlopen.

De kantonrechter heeft de vordering van [eiser] afgewezen en hem veroordeeld tot betaling van de proceskosten. De rechter benadrukte dat de huurovereenkomst niet was beëindigd en dat de gedaagden niet verplicht waren de woning te ontruimen. Dit vonnis biedt belangrijke inzichten in de vereisten voor de beëindiging van huurcontracten en de rol van correcte aanzegging.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 10610136 \ VV EXPL 23-86

Uitspraakdatum: 27 september 2023

Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:

[eiser]

wonende te [plaats]

eiser

verder te noemen: [eiser]

gemachtigde: mr. P.P. Otte

tegen

1. [gedaagde 1]2. [gedaagde 2]

beiden wonende te [plaats]

gedaagden

verder gezamenlijk te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2]

gemachtigde: mr. P.J. van der Putt

1. Het procesverloop

1.1.

[eiser] heeft [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op 18 juli 2023 gedagvaard.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 12 september 2023. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten, mede aan de hand van pleitaantekeningen, naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bij brief van 7 september 2023 nog stukken toegezonden.

2. De feiten

2.1.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] huren sinds 17 februari 2021 van [eiser] de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning). De huurovereenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd van 17 februari 2021 tot en met 15 februari 2023.

2.2.

In de huurovereenkomst staat – voor zover hier relevant – het volgende:
(…) 3.1 Deze overeenkomst is aangegaan op 17-02-2021 en loopt tot en met 15-02-2023. (…) 3.4 De huurovereenkomst eindigt na ommekomst van de in artikel 3.1 genoemde periode, indien de in artikel 3.1 genoemde bepaalde termijn korter is dan of gelijk is aan twee (2) jaren in geval van zelfstandige woonruimte vijf (5) jaren in het geval van onzelfstandige woonruimte en de verhuurder de huurder tijdig, overeenkomstig art. 18.2 van de algemene bepalingen, informeert over de dag waarop de huurovereenkomst eindigt. Indien de verhuurder de huurder niet of niet tijdig informeert en de in art. 3.1 genoemde periode verstrijkt, loopt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door.

2.3.

In de algemene voorwaarden staat – voor zover hier relevant – het volgende:
(…) 18.2 Een huurovereenkomst aangegaan voor een bepaalde termijn, die korter is dan of gelijk aan twee jaren (in het geval van een zelfstandige woonruimte), respectievelijk vijf jaren (in het geval van onzelfstandige woonruimte), eindigt niet door opzegging maar door mededeling, die dient te geschieden per aangetekende brief, inhoudende dat de huurovereenkomst eindigt op de in de huurovereenkomst genoemde bepaalde termijn. Deze mededeling dient door verhuurder te zijn gedaan niet later dan één maand voor het verstrijken van de in die huurovereenkomst bepaalde termijn en niet eerder dan drie maanden voor het verstrijken van die termijn.

2.4.

Per brief d.d. 10 januari 2023 heeft [eiser] aan [gedaagde 1] het volgende geschreven:
(…) Aan: [gedaagde 1] (…) Geachte mevrouw [gedaagde 1] Sinds 17-02-2021 huurt [gedaagde 2] en [gedaagde 1] bij mij een woning aan de [adres] in [plaats]. Zoals u weet is deze overeenkomst opgesteld voor een vaste periode van 2 jaar en wordt deze niet verlengd.

Ik heb meerdere brieven gericht aan [gedaagde 2] deze zijn helaas nooit in ontvangst genomen. Met de ongelukkige ontwikkelingen betreft de situatie rondom zijn bedrijf en de drugsvangst bij zijn bedrijf, begrijp ik dat het voor [gedaagde 2] onmogelijk was om de brief aangetekend in ontvangst te nemen aangezien [gedaagde 2] is gearresteerd. Daarom verstuur ik de opzeggingsbrief nogmaals aangetekend gericht aan u.

Vervolgens ben ik [gedaagde 2] gaan bellen en ook stond zijn telefoon uit. Dus ben ik voor de zekerheid bij u langs geweest, u heeft aangegeven, dat u zelf ook totaal verrast was met betrekking tot de arrestatie van [gedaagde 2] en u in ieder geval nog extra tijd nodig had om te verhuizen. Uit coulance ga ik hiermee akkoord, gezien de situatie waarin u zich bevindt. En ik de woning pas over 6 maanden zelf nodig heb voor het samenwonen met mijn vriendin.

Afsluitend:

Met deze brief zeg ik de huur van de oude huurovereenkomst nogmaals op gesloten tussen

[gedaagde 2] en mij als persoon per 10 januari 2023. Ik houd hierbij rekening met de opzegtermijn.

Ik zorg voor een nieuwe huurovereenkomst ingaande op 15-02-2023 tussen u en ik als persoon voor een periode van 6 maanden, deze nieuwe overeenkomst eindigt dan ook na deze periode en zal niet meer verlengd worden. (…)

2.5.

[gedaagde 1] en [eiser] hebben op 15 februari 2023 een vaststellingsovereenkomst getekend waarin onder meer staat dat zij overeenkomen dat [gedaagde 1] met ingang van 15 februari 2023 de woning van [eiser] huurt en zij de woning uiterst op 15 augustus 2023 dient te ontruimen.

2.6.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben de woning niet verlaten.

3. De vordering

3.1.

[eiser] vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk veroordeelt:
I. de woonruimte staande en gelegen te [plaats] aan de [adres] binnen drie dagen na betekening van dit vonnis, met alle zich daarin bevindende personen en (roerende) zaken, voor zover deze niet het eigendom van [eiser] zijn, te verlaten en te ontruimen en aldus ontruimd en verlaten te houden met overhandiging der sleutels en algehele beschikking van [eiser] te stellen, met machtiging van [eiser] om die ontruiming, indien [gedaagde 1] en [gedaagde 2] daarmee in gebreke zou blijven, zelf te doen bewerkstelligen, zo nodig met behulp van de sterke arm der justitie en politie en op kosten van [gedaagde 1] en [gedaagde 2];
II. om aan [eiser] te betalen de som van € 1.300,00 voor iedere maand of gedeelte van de maand dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] het gehuurde na 15 augustus 2023 in gebruik houden vermeerderd met de wettelijke (handels)rente;
III. in de proceskosten inclusief de nakosten.

3.2.

[eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat hij heeft geprobeerd om een maand voor het einde van de huurovereenkomst het einde van de huurovereenkomst te melden aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2]. [gedaagde 2] nam echter geen brieven in ontvangst en kon telefonisch niet bereikt worden omdat hij in het huis van bewaring zat. Nadat [gedaagde 1] aan [eiser] heeft gemeld dat zij meer tijd nodig had om de woning te verlaten, heeft [eiser] haar uit coulance een nieuw tijdelijk huurcontract aangeboden tot en met 15 augustus 2023. Inmiddels verblijven [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zonder recht of titel in de woning.

4. Het verweer

4.1.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten de vordering en voeren aan – samengevat – dat het gaat om een overeenkomst van contractuele medehuur zodat de ondertekening van de vaststellingsovereenkomst door [gedaagde 1] niet tot rechtsgevolg heeft dat de huurovereenkomst is beëindigd. Daarbij komt nog dat [gedaagde 1] de vaststellingsovereenkomst onder ontoelaatbare druk heeft moeten tekenen. Verder heeft [eiser] niet in het timeframe tussen 15 november 2023 en 15 januari 2023 aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de contractuele en wettelijk vereiste aanzegging van het einde van de huurovereenkomst gedaan. Immers heeft [eiser] op 10 januari 2023 een brief aan [gedaagde 1] gestuurd waarin hij de huurovereenkomst met [gedaagde 2] opzegt per 15 januari 2023 maar dat is niet de einddatum van de bepaalde duur en deze opzegging is niet gericht aan [gedaagde 1].
[gedaagde 2] heeft nooit een mededeling tot beëindiging van de huurovereenkomst ontvangen. Omdat zowel [gedaagde 2] als [gedaagde 1] een aanzegging hadden moeten ontvangen, is de huurovereenkomst voor bepaalde tijd niet beëindigd en loopt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door. Gelet hierop hoeven [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woning niet te ontruimen.

5. De beoordeling

5.1.

De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als [eiser] daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval, nu [eiser] stelt dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zonder recht of titel in de woning verblijven en het voor partijen belangrijk is dat hier duidelijkheid over komt.

5.2.

Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

5.3.

Een eerste punt van geschil tussen partijen is of er sprake is van een zelfstandig of onzelfstandige woonruimte die gehuurd wordt. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben betwist dat er sprake is van een onzelfstandige woning en [eiser] heeft nagelaten dit nader te onderbouwen. Omdat [eiser] zelf in de woning wil gaan wonen met zijn vrouw, is het ook niet aannemelijk dat de keuken en badkamer gedeeld worden (zoals in de huurovereenkomst staat). Daarvan is in ieder geval niets in het geding gebracht door [eiser]. Gelet hierop gaat de kantonrechter ervan uit dat het gaat om een zelfstandige woning die gehuurd wordt. Daarom geldt het volgende.

5.4.

Ingevolge artikel 7:271 lid 1 BW is voor de huur van zelfstandige woonruimte van twee jaar of korter dan twee jaar conform artikel 7:228 lid 1 BW geen opzegging van de huurovereenkomst vereist. De verhuurder dient ten minste drie maanden en minimaal één maand voor het verstrijken van de bepaalde duur de huurder(s) schriftelijk te informeren. Voldoet de verhuurder niet aan voormelde informatieplicht dan wordt de huurovereenkomst voor onbepaalde duur verlengd. In artikel 18.2 van de algemene bepalingen is nader overeengekomen dat de mededeling (aanzegging einde huur) dient te geschieden per aangetekende brief. Dit betekent dat de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] alleen per 15 februari 2023 had kunnen eindigen wanneer [eiser] uiterlijk op 15 januari 2023 schriftelijk aan zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] de beëindiging daarvan had aangezegd; dat wil zeggen aan hen had laten weten dat de huurovereenkomst na 15 februari 2023 zou zijn geëindigd.

5.5.

[eiser] heeft niet aan dit wettelijk vereiste voldaan. Weliswaar heeft [eiser] gesteld dat hij [gedaagde 2] meerdere keren over de beëindiging van de huurovereenkomst heeft geïnformeerd maar van een tijdige schriftelijke aanzegging door [eiser] is niet gebleken. Daarnaast heeft [eiser] zelf gesteld dat [gedaagde 2] geen brieven in ontvangst heeft genomen en ook telefonisch niet bereikbaar was. Dit betekent dat [eiser] heeft verzuimd het einde van de huurovereenkomst aan [gedaagde 2] aan te zeggen. De stelling van [eiser] dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een koppel zijn, gaat niet op. Immers voert [eiser] zelf aan dat [gedaagde 1] heeft medegedeeld dat de relatie tussen hen verbroken was en gaat het hierbij om contractuele medehuur zodat [eiser] beide huurders diende aan te schrijven. De brief d.d. 10 januari 2023 waarin [eiser] de huurovereenkomst opzegt met [gedaagde 2] is alleen gericht en geadresseerd aan [gedaagde 1] zodat deze brief ook niet kan worden gezien als een aanzegging aan [gedaagde 2].

5.6.

Ten aanzien van [gedaagde 1] geldt ook dat [eiser] heeft verzuimd om aan haar de beëindiging van de huurovereenkomst tijdig aan te zeggen. [eiser] heeft in de brief d.d. 10 januari 2023 alleen de huurovereenkomst met [gedaagde 2] proberen op te zeggen. Daarbij komt nog dat [eiser] en [gedaagde 1] een nieuwe huurovereenkomst hebben gesloten op 15 februari 2023. Van een aanzegging dat de huurovereenkomst op 15 februari 2023 eindigt, is verder niet gebleken.

5.7.

Gelet hierop is de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet beëindigd per 15 februari 2023 en zal de vordering worden afgewezen.

5.8.

De proceskosten komen voor rekening van [eiser], omdat hij ongelijk krijgt.

6. De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

wijst de vordering af;

6.2.

veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden vastgesteld op een bedrag van € 529,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2];

6.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter