Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer / rolnummer: C/15/344081 / KG ZA 23-492
Vonnis in kort geding van 25 september 2023
in de zaak van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BUSINESS BAY VASTGOED RENOVATIE B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
2.
[eiser 1],
[eiser 1],
wonende te [plaats 1],
3.
[eiser 2],
[eiser 2],
wonende te [plaats 2],
4.
[eiser 3],
[eiser 3],
wonende te [plaats 3],
eisers,
advocaat mr. E.W. Baart te Amsterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ELSCHOT B.V.,
gevestigd en kantoor houdende te Oosterhout,
gedaagde,
advocaat mr. J. de Roo te Oosterhout (NB).
Eisers zullen hierna gezamenlijk genoemd worden Business Bay c.s. en ieder afzonderlijk Business Bay, [eiser 1], [eiser 2] en [eiser 3] en gedaagde Elschot.
1.De procedure
1.1.
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding op verkorte termijn met producties
- de producties van de zijde van Elschot
- de aanvullende producties van de zijde van Business Bay c.s.
- de aanvullende producties van de zijde van Elschot
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van Business Bay c.s.
- de pleitnota van Elschot.
1.2.
Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling op 22 september 2023 zijn verschenen namens Business Bay c.s. [eiser 1] (bestuurder van Business Bay), bijgestaan door mr. Baart voornoemd en namens Elschot de heer [betrokkene 1] (bestuurder), bijgestaan door mr. De Roo voornoemd.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Business Bay, voorheen genaamd RH Vastgoed B.V., is eigenaar van de onroerende zaken aan de Hoofdweg 64, 64A en 64 B te Lijnden, gemeente Haarlemmermeer (hierna gezamenlijk: Hoofdweg 64). Zij is ook eigenaar van de onroerende zaak aan de Hoofdweg 68 te Lijnden (hierna: Hoofdweg 68).
2.2.
RH Vastgoed heeft op 19 november 2021 een geldlening gesloten met Elschot voor een bedrag van € 1.375.000,- tegen een rente van 11% per jaar en met een looptijd tot uiterlijk 31 mei 2022. Ter zekerheid tot terugbetaling heeft RH Vastgoed een hypotheekrecht verstrekt op Hoofdweg 64. Business Bay heeft betalingsachterstanden laten ontstaan en de lening is door Elschot opgezegd. Bij vonnis van 16 augustus 2023 heeft rechtbank [plaats 1] Business Bay veroordeeld Elschot uit hoofde van die overeenkomst van geldlening een bedrag van ruim € 1.350.000 te betalen.
2.3.
Business Bay heeft een geldleningsovereenkomst gesloten met [betrokkene 2]. Ter zekerheid voor terugbetaling voor die lening heeft zij een hypotheekrecht verstrekt op Hoofdweg 68. Ook bij de terugbetaling van deze lening is Business Bay tekortgekomen.
2.4.
[eiser 2] heeft zich op enig moment verbonden als medeschuldenaar voor terugbetaling van een deel van de door Business Bay van Elschot geleende bedragen. [eiser 3] heeft zich ten opzichte van Elschot voor Business Bay borg gesteld tot een bedrag van € 50.000,-.
2.5.
Business Bay heeft getracht haar vastgoedportefeuille te herfinancieren. Business Bay is daar nog niet in geslaagd. Aangezochte financiers zagen vooral een bezwaar in verschillende beslagen van schuldeisers die rusten op onroerende zaken van Business Bay.
2.6.
Op 18 september 2023 heeft in opdracht van Elschot en [betrokkene 2] een executieveiling plaatsgevonden. Hoofdweg 64 en 68 zijn eerst afzonderlijk aangeboden en vervolgens gezamenlijk (hierna: in de massa). Voor de beide percelen gezamenlijk is een bod uitgebracht van € 1.430.000,-. Voor Hoofdweg 64 afzonderlijk was een bedrag geboden van € 820.000,-.
2.7.
Op grond van de toepasselijke veilingvoorwaarden hebben de veilingverkopers recht van beraad of de percelen voor het geboden bedrag worden gegund. Die termijn van beraad voor gunning loopt af op 26 september 2023 te 17:00 uur.
2.8.
Business Bay heeft voorafgaande aan de executieveiling zowel aan [betrokkene 2] als aan Elschot een voorstel gedaan. Dit voorstel hield in dat er aan ieder van de hypotheekhouders een bedrag van € 124.000,- zou worden betaald op voorwaarde dat de veiling zou worden uitgesteld tot 20 november 2023 teneinde Business Bay c.s. meer tijd te gunnen om te komen tot herfinanciering van haar vastgoedportefeuille, waaronder de percelen Hoofdweg 64 en 68.
2.9.
[betrokkene 2] was aanvankelijk akkoord, maar van de toegezegde betaling van
€ 50.000,- voorafgaande aan de veiling werd slechts € 25.000,- betaald. Elschot heeft het voorstel direct al afgewezen.
2.10.
In een e-mail van [betrokkene 2] aan het notariskantoor van 20 september 2023 te 17:04 uur, welke e-mail in cc onder anderen is verzonden aan de veilingnotaris, deelt [betrokkene 2] het volgende mee:
Na overleg hebben wij besloten in de massa te gunnen per einde dag a.s. maandag. [betrokkene 1] zal dit nog per mail bevestigen (…) indien dit correcte weergave is van ons overleg zojuist.
2.11.
Elschot is voornemens Hoofddorp 64 te gunnen aan de veilingkoper, maar heeft ter zitting aangegeven dat nog niet aan de notaris te hebben kenbaar gemaakt, omdat dit kort geding aanhangig was gemaakt en zij dat niet wilde doorkruisen.
3.Het geschil
3.1.
Business Bay c.s. vorderen samengevat – dat de voorzieningenrechter, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
Elschot zal verbieden de onroerende zaak Hoofdweg 64, 64A en 64 B te Lijnden, gemeente Haarlemmermeer op basis van de uitslag van de executieveiling van 18 september 2023 te gunnen;
Elschot zal gebieden de veilingnotaris opdracht te geven de veiling van deze onroerende zaak uit te stellen tot 20 november 2023;
Elschot zal veroordelen in de kosten van dit geding, te vermeerderen met nakosten en rente.
3.2.
Business Bay c.s. leggen aan de vorderingen ten grondslag dat Elschot misbruik maakt van haar executierecht door Business Bay c.s. niet langer uitstel te willen verlenen. Zij stellen dat zij het volste vertrouwen er in hebben dat de herfinanciering van de vastgoedportefeuille gaat lukken, maar dat nog 6 tot 8 weken nodig is om de financiering rond te krijgen. Zij verklaren dat Business Bay de afgelopen twee weken schikkingen heeft kunnen treffen met beslagleggers en zij benadrukken dat de lening van Elschot vervolgens in één keer kan worden afgelost zonder dat Elschot verlies hoeft te nemen. Zij wijzen daarbij op hun belang bij het gevraagde uitstel: daarmee zou kapitaalvernietiging worden voorkomen.
3.3.
Elschot voert verweer. Zij benadrukt dat Business Bay c.s. tot nu toe niet met stukken onderbouwd hebben dat de herfinanciering reële kans van slagen heeft en al maanden de tijd heeft gehad om haar vordering te voldoen, bijvoorbeeld door herfinanciering. Zij wijst er op dat Business Bay c.s. ook nu alleen nog maar verlopen termsheets overgelegd hebben, en geen offerte voor een financiering, althans niet voor een toereikend bedrag.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Aan de orde is de vraag of Elschot moet worden verboden de geveilde onroerende zaken aan de Hoofdweg 64 te gunnen aan koper. De executieveiling heeft al plaatsgevonden zodat van uitstel van die veiling geen sprake meer kan zijn.
4.2.
Business Bay c.s. hebben gesteld dat Elschot misbruik maakt van haar executierecht als zij thans tot gunning aan de veilingkoper zal overgaan. In dit betoog wordt Business Bay c.s. niet gevolgd. Elschot heeft een hypotheekrecht als zekerheid voor terugbetaling van een door haar verstrekte lening. Business Bay is in gebreke gebleven volledig aan haar verplichtingen te voldoen, met als gevolg dat Elschot inmiddels het recht heeft dat hypotheekrecht uit te winnen. Elschot heeft geen vertrouwen meer in de toezeggingen van Business Bay c.s. en is niet bereid om aan hen nog langer uitstel te verlenen om te komen tot een herfinanciering. Sinds januari 2023 heeft Elschot Business Bay te kennen gegeven dat zij voornemens is gebruik te maken van haar recht tot parate executie. Elschot heeft als hypotheekhouder dat recht. De veiling is eerst op 18 september 2023 gehouden. In de tussentijd is Business Bay niet in staat gebleken haar schulden te herfinancieren. Business Bay c.s. stellen weliswaar dat de herfinanciering mogelijk is maar zij hebben dit ook ten tijde van de behandeling van het kort geding nog op geen enkele wijze met concrete stukken onderbouwd. Dat Elschot onder die omstandigheden hun niet nog langer uitstel wil verlenen, maakt niet dat zij misbruik maakt van haar executierecht.
4.3.
Door Business Bay c.s. zijn bovendien onvoldoende feiten of omstandigheden aangevoerd op grond waarvan geoordeeld kan worden dat aan de zijde van Business Bay c.s. een noodtoestand zal ontstaan als Elschot Hoofdweg 64 zal gunnen aan de veilingkoper. De enkele omstandigheid dat hierdoor voor Business Bay c.s. een hoge restschuld zal overblijven is het ondernemingsrisico van Business Bay en noopt niet tot een andere beoordeling.
4.4.
De vorderingen van Business Bay c.s. zullen worden afgewezen. Business Bay c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit geding tot op heden aan de zijde van Elschot begroot op:
vastrecht € 676,00
salaris advocaat
€ 1.079,00
€ 1.079,00
totaal € 1.755,00
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt Business Bay c.s. hoofdelijk, des dat de een betalende de anderen voor dat bedrag zullen zijn gekweten, tot betaling aan Elschot van € 1.755,00 ter zake van de proceskosten;
5.3.
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Wolfs en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier C. Vis-van Zanden op 25 september 2023. [1]