Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
Locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 10397221 \ CV EXPL 23-1529
Uitspraakdatum: 13 september 2023
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiser]
wonende te [plaats]
eiseres
verder te noemen: [eiser]
gemachtigde: mr. E.B. Doganer
tegen
[gedaagde]
wonende te [plaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. R.H. Bouwman
1.Het procesverloop
1.1.
[eiser] heeft bij dagvaarding van 3 maart 2023 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 21 augustus 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [eiser] heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiser] bij brief van 7 augustus 2023 nog stukken toegezonden.
2.De feiten
2.1.
[eiser] huurde van 18 juli 2014 tot 1 juni 2021 van [gedaagde] de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning).
2.2.
Partijen zijn een kale huurprijs overeengekomen van € 600,00 per maand. Tevens zijn partijen een bedrag aan servicekosten overeengekomen van € 200,00 per maand.
2.3.
Op 24 mei 2019 heeft de Huurcommissie, gelet op het aantal punten dat aan de woning kan worden toegekend, de huur bepaald op € 340,09 met ingang van 1 september 2018.
2.4.
Op 13 augustus 2021 heeft de Huurcommissie, vanwege aan de woning klevende gebreken, de huur bepaald op € 136,04 met ingang van 1 juni 2019.
2.5.
Op 24 mei 2019 heeft de Huurcommissie de hoogte van de servicekosten over het jaar 2015 bepaald op € 1.906,44.
2.6.
Op 23 maart 2021 heeft de Huurcommissie de hoogte van de servicekosten over het jaar 2016 bepaald op € 930,04.
2.7.
Op 23 maart 2021 heeft de Huurcommissie de hoogte van de servicekosten over het jaar 2017 bepaald op € 1.160,78.
2.8.
Op 23 maart 2021 heeft de Huurcommissie de hoogte van de servicekosten over het jaar 2018 bepaald op € 1.502,79.
2.9.
Op 16 juni 2021 heeft de Huurcommissie de hoogte van de servicekosten over het jaar 2019 bepaald op € 522,49.
2.10.
Op 13 juni 2022 heeft de Huurcommissie de hoogte van de servicekosten over het jaar 2020 bepaald op € 534,51.
2.11.
[eiser] is – ondanks de uitspraken van de Huurcommissie – de huur en de servicekosten zoals bepaald in de huurovereenkomst blijven voldoen.
2.12.
Partijen hebben in december 2019 afspraken gemaakt over verrekening van het toen verschuldigde bedrag. [eiser] heeft als gevolg daarvan van december 2019 tot en met augustus 2020 geen huur of servicekosten betaald.
2.13.
Op 1 juni 2021 is de huurovereenkomst beëindigd.
3.De vordering
3.1.
[eiser] vordert – na wijziging eis – om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van
€ 11.115,93 en een bedrag ad € 1.085,93 aan buitengerechtelijke kosten, een en ander vermeerderd met wettelijke rente.
€ 11.115,93 en een bedrag ad € 1.085,93 aan buitengerechtelijke kosten, een en ander vermeerderd met wettelijke rente.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de Huurcommissie over de jaren 2018 – 2020 een lagere kale huurprijs heeft vastgesteld dan in de huurovereenkomst staat en over de jaren 2015 – 2022 een lager bedrag aan servicekosten heeft vastgesteld dan [eiser] heeft betaald. [eiser] heeft steeds de oorspronkelijke huurprijs en servicekosten betaald met als gevolg dat [eiser] onverschuldigd huurpenningen en servicekosten aan [gedaagde] heeft voldaan.
4.Het verweer
4.1.
[gedaagde] betwist de vordering gedeeltelijk. Zij erkent dat de Huurcommissie tot tweemaal toe de huur heeft verlaagd en lagere servicekosten heeft vastgesteld. [gedaagde] stelt dat [eiser] zeven maanden geen huur heeft betaald en de achtste maand een korting van € 351,67 heeft gekregen. Een bedrag van € 4.132,30 dient daarom in mindering te komen op de vordering. [gedaagde] heeft tevens aangegeven dat de Huurcommissie de servicekosten (op instigatie van [eiser]) verkeerd heeft berekend. Zij is [eiser] verder al voldoende tegemoet gekomen en [eiser] heeft niet meegewerkt aan de verbouwing en/of een minnelijk oplossing.
5.De beoordeling
5.1.
De huurcommissie heeft diverse uitspraken gedaan over de hoogte van de huur en de servicekosten over de periode 2015 - 2020. Nu geen van beide partijen binnen acht weken na de betreffende uitspraken een procedure ex artikel 7:262 BW Pro bij de kantonrechter aanhangig heeft gemaakt, worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraken is vastgesteld. Hiermee staan de hoogte van de huur en servicekosten zoals door de Huurcommissie is bepaald vast tussen partijen.
5.2.
Aan het verweer van [gedaagde] – dat de servicekosten verkeerd zijn berekend, dat [gedaagde] [eiser] al veelvuldig tegemoet is gekomen met de verbouwing, dat [eiser] niet voldoende heeft meegewerkt aan de verbouwing en/of niet constructief heeft meegewerkt aan een eerdere oplossing – wordt dan ook voorbij gegaan. Deze verweren doen immers niet af aan hetgeen naar aanleiding van de uitspraken van de Huurcommissie tussen partijen geldt.
5.3.
Daarmee staat ook vast dat al hetgeen [eiser] méér heeft voldaan dan wat de Huurcommissie heeft bepaald, door haar onverschuldigd is voldaan. Dat betekent dat de vordering voor toewijzing gereed ligt.
5.4.
[gedaagde] heeft echter nog aangevoerd een bedrag van € 4.132,30 op het gevorderde in mindering moet komen omdat [eiser] van december 2019 tot en met augustus 2020 geen huur of servicekosten heeft betaald. [eiser] heeft ter zitting erkend dat in 2019 afspraken waren gemaakt over verrekening van het toen verschuldigde bedrag. [eiser] heeft ook erkend dat zij over de periode december 2019 tot en met augustus 2020 geen huur heeft betaald en zij heeft ter zitting haar vordering verminderd met een bedrag van € 1.624,22. Daarbij is zij uitgegaan van de huurprijs zoals die door de Huurcommissie is bepaald en niet, zoals [gedaagde] ten onrechte heeft gedaan, van de in de huurovereenkomst bepaalde bedragen aan huur en servicekosten. [gedaagde] heeft de hoogte van de gewijzigde hoofdsom vervolgens niet meer betwist. Die hoofdsom zal daarom worden toegewezen.
5.5.
[eiser] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Aan de vereisten zoals gesteld in artikel 6:96 BW Pro is voldaan. Nu de hoofdsom verminderd is, is het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten hoger dan het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief. Het bedrag wordt toegewezen tot het wettelijke tarief, te weten € 886,16. Nu [eiser] de btw niet kan verrekenen wordt een bedrag van € 186,09 aan btw toegewezen.
5.6.
Nu de wettelijke rente niet is betwist door [gedaagde], wordt deze toegewezen.
5.7.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde], omdat zij in het ongelijk wordt gesteld.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 12.188,18 te vermeerderen met de wettelijke rente over € 11.115,93 vanaf 3 januari 2023 tot aan de dag van de gehele betaling;
6.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser] tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 129,14
griffierecht € 693,00
salaris gemachtigde € 792,00
6.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.4.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter