ECLI:NL:RBNHO:2023:939

• Datum uitspraak: 22 februari 2023
• Publicatiedatum: 7 februari 2023
• Zaaknummer: 325973
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: J.J. Dijk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 6 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bewijs van eigendomsverkrijging door verkrijgende verjaring van grond onder uitbouw

In deze civiele zaak stond de vraag centraal of de grond onder een uitbouw door verjaring eigendom was geworden van [gedaagde/eiser1] c.s. De rechtbank baseerde zich op een deskundigenrapport van DEKRA Experts dat het bouwjaar van de uitbouw aantoonde als zijnde veel ouder dan 1975, vermoedelijk begin twintigste eeuw. Dit maakte het aannemelijk dat de uitbouw bij aanvang van de huur in 1975 al bestond.

Kurz c.s. voerden verweer, maar slaagden er niet in het bewijs van [gedaagde/eiser1] c.s. te weerleggen. De rechtbank oordeelde dat [gedaagde/eiser1] c.s. door verkrijgende verjaring eigenaar zijn geworden van de grond onder de uitbouw, uiterlijk op 2 juli 2012 toen de bevrijdende verjaring was voltooid.

Verder wees de rechtbank de vorderingen van Kurz c.s. af, ook een claim tot schadevergoeding wegens vermeend voordeel van [gedaagde/eiser1] c.s. werd verworpen wegens onvoldoende onderbouwing. Kosten van de door [gedaagde/eiser1] c.s. ingeschakelde deskundige kwamen niet voor vergoeding in aanmerking. De proceskosten werden aan Kurz c.s. opgelegd.

Een verzoek om een verklaring van recht met positieve kracht ex artikel 3:27 BW werd afgewezen wegens niet-ontvankelijkheid omdat niet alle rechthebbenden waren gedagvaard. Het vonnis werd uitgesproken door rechter J.J. Dijk op 22 februari 2023.

Uitkomst: De rechtbank verklaart dat de grond onder de uitbouw door verjaring eigendom is geworden van [gedaagde/eiser1] c.s. en wijst de vorderingen van Kurz c.s. af.

Uitspraak

RECHTBANK Noord-Holland

Civiel recht

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: C/15/325973 / HA ZA 22-166

Vonnis van 22 februari 2023

in de zaak van

1. KURZ HOLDING B.V.,

te Amstelveen,
2.
GAZIT HOLDING B.V. ,

te Haarlem,

eisende partijen in conventie,

verwerende partijen in reconventie,

hierna samen te noemen: Kurz c.s.,

advocaat: mr. A.T. Eisenmann te Amsterdam,

tegen

1. [gedaagde/eiser1],

te [woonplaats],

niet verschenen,
2.
[gedaagde/eiser2] ,

te [woonplaats],

advocaat: mr. M. Zwennes te Amsterdam,

gedaagde partijen in conventie,

eisende partijen in reconventie,

hierna samen te noemen: [gedaagde/eiser1] c.s..

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 7 september 2022;
- een akte inzake bewijsopdracht van 30 november 2022;
- een antwoordakte van 28 december 2022.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De verdere beoordeling

in conventie

Het tussenvonnis

2.1.

De rechtbank blijft bij wat in het tussenvonnis is overwogen en beslist.

2.2.

[gedaagde/eiser1] c.s. is bij het tussenvonnis opgedragen te bewijzen dat de uitbouw bij aanvang huur in 1975, althans bij bezitsverkrijging op 2 juli 1992, aanwezig was. [gedaagde/eiser1] c.s. hebben daartoe een akte genomen en daarbij een ‘rapport van expertise’ ingebracht van DEKRA Experts van 31 oktober 2022 (hierna: het rapport). In het rapport staat onder meer:

Wij hebben voor ons onderzoek verzameld:

• Bouwtekeningen [nummer];
• Bouwtekeningen [nummer];
• Bouwtekeningen [nummer];
• Aanvraag bouwvergunning [nummer];
• (…).

(…)

Onderzoekresultaten

A.
Een verklaring van een deskundige waaruit moet blijken wat het bouwjaar (bij benadering) is van de buitenkant van de uitbouw.

Voor het antwoord op deze vraag hebben wij zowel de binnenzijde als de buitenzijde van het object onderzocht. Wij hebben de huidige bedrijfsruimte geïnspecteerd en de locatie van de uitbouw gezocht en inpandig ingemeten (…)

(…)

Achterin de keuken is een professorisch aangebracht luik, waarachter wij restanten van een oud kozijn met schuifraam vonden (…). Het feit dat de “pen en gat” raamverbinding met een toogpen is verbonden (…) wijst erop dat het kozijn van een veel oudere bouwperiode is dan de door de in het vonnis genoemde periode vanaf 1975 tot heden. Een toogpen is een houten pen die er voor zorgt dat de pen van de pen-en-gat-verbinding op zijn plaats blijft. Dit gebeurde zonder houtlijm. Tegenwoordig worden verbindingen verlijmd. Vroeger gebeurde dat met de toognagel of toogpen. Er werden ijzeren toognagels toegepast en houten toogpennen. Houtlijm wordt wel al veel langer toegepast, maar niet bij kozijn- en raamverbindingen. (…)

Gelet op de oudste tekeningen van 1908 en 1926 is het aannemelijk dat het kozijn met het schuifraam in die periode is gemaakt, wat dan ook de bouwperiode van de uitbouw bepaald.

(…)

Stukken te overleggen (zoals van de gemeente of aannemer) waaruit het bouwjaar blijkt.

Voor het antwoord op deze vraag hebben wij het archief van de gemeente [woonplaats] ingezien. Wij hebben tekeningen en bouwaanvragen van [nummer] gevonden uit 1908, 1926, 1973. Voor de onderzoeksvraag beperken wij ons tot de relevante informatie uit de aanvraag en realisatie daarvan uit de periode 1973 tot en met 1974.

Op de voor de bouwaanvraag ingediende stukken (ontvangstdatum 5-12-1973), is de uitbouw met toiletruimtes duidelijk zichtbaar. (…)

Op de tekening met de “oude toestand” (…) is zichtbaar dat de uitbouw voordien als bestond. (…)

(…)

Conclusie

A.
Uit ons onderzoek naar de buitenzijde van de uitbouw stellen wij dat:

ii. op basis van een gevonden kozijn en schuifraam dat de uitbouw veel vroeger is dan 1975.

iii. op basis van het ingekast metselwerk stellen wij dat de uitbouw ouder is dan de muur van [nummer].

B.
Op grond van de bouwvergunning van 16 januari 1974 en een inspectiestaat, met laatst aanvulling van d.d. 23 augustus 1974, stellen wij met absolute zekerheid dat de uitbouw voor 1975 bestond.

2.3.

Gelet op de verklaring van DEKRA Experts in het rapport, staat vast dat de uitbouw bij aanvang huur al aanwezig was en zijn [gedaagde/eiser1] c.s. geslaagd in het bewijs. Ook staat vast dat het bouwjaar van de uitbouw – gelet op de oudste tekeningen – veel vroeger is dan 1975. Aannemelijk wordt geacht dat het bouwjaar in het begin van de twintigste eeuw is gelegen.

2.4.

Concluderend slaagt het verweer van [gedaagde/eiser1] c.s. dat zij door verjaring eigenaar zijn geworden en worden de vorderingen van Kurz c.s. afgewezen.

2.5.

Hetgeen Kurz c.s. in hun antwoordakte hebben aangevoerd maakt dit niet anders, omdat zij niet ingaan op het bewijs of de ingebrachte producties, maar op overwegingen van het tussenvonnis, waar de rechtbank – zoals hiervoor onder 2.1 overwogen – bij blijft. De rechtbank had op die punten immers al uitdrukkelijk en zonder voorbehoud beslist en is daaraan gebonden tenzij die beslissingen zouden berusten op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag. Dat is echter niet het geval.

2.6.

De rechtbank verwerpt het betoog van Kurz c.s. dat ook als sprake zou zijn van verkrijgende verjaring [gedaagde/eiser1] c.s. voordeel hebben genoten en Kurz c.s. moeten compenseren. Zij hebben namelijk niet, althans onvoldoende, onderbouwd op grond waarvan [gedaagde/eiser1] c.s. schadevergoeding verschuldigd zijn. De stelling dat Kurz c.s. bij de aankoop van Pijlslaan 3 zw er gerechtvaardigd van uit mochten gaan dat de situatie was zoals deze in het kadaster was weergegeven, is in elk geval onvoldoende. Dit betoog ziet op wat Kurz c.s. mogelijk in relatie tot hun verkoper mochten verwachten, maar biedt geen grond voor schadevergoeding jegens [gedaagde/eiser1] c.s.. Daar komt bij dat niet vast staat dat Kurz c.s. gerechtvaardigd van bedoelde kadastrale situatie uit mochten gaan, gelet op het door hen ingebrachte eigendomsbewijs van Pijlslaan 3 zw waarin zij als koper het volgende hebben verklaard:

Koper verklaart bekend te zijn met het feit dat de kadastrale grenzen afwijken van de feitelijke situatie en kan hier geen rechten aan ontlenen. Dit betreft de afmeting van de tuin en de zuidelijke perceelsgrens.

Voor zover Kurz c.s. hebben bedoeld te stellen dat [gedaagde/eiser1] c.s. jegens Kurz c.s. ongerechtvaardigd zijn verrijkt, volgt de rechtbank dat betoog evenmin. Niet is immers gebleken dat [gedaagde/eiser1] c.s. zijn verrijkt ten koste van Kurz c.s., omdat [gedaagde/eiser1] c.s. al jaren voordat Kurz c.s. eigenaar van Pijlslaan 3 zw werden, door verjaring de eigendom van de grond onder de uitbouw hebben verkregen. Als al sprake is van een vermogensverschuiving, dan heeft deze plaatsgevonden ten koste van de rechtsvoorganger van [gedaagde/eiser1] c.s..

Compensatie van gemaakte kosten?

2.7.

Voor zover in de antwoordakte van Kurz c.s. al een eisvermeerdering kan worden gelezen voor wat betreft compensatie van de door hen gemaakte kosten, is niet vermeld om welke kosten het gaat. Een bedrag kan daarom niet worden toegewezen. Voor zover Kurz c.s. compensatie van de proceskosten heeft bedoeld, is van nodeloos gemaakte kosten naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. Kurz c.s. hebben zelf besloten een procedure te starten, terwijl zij bekend waren met het verweer van [gedaagde/eiser1] c.s. dat de keuken meer dan dertig jaar geleden in de uitbouw is geplaatst en de uitbouw al meer dan tachtig jaar zou bestaan. Zij hebben daarom het risico aanvaard dat [gedaagde/eiser1] c.s. in een bewijsopdracht zou slagen en hun vorderingen zouden worden afgewezen.

Proceskosten

2.8.

Kurz c.s. zijn de partijen die ongelijk krijgen en zij zullen daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde/eiser1] c.s. als volgt vastgesteld:

- griffierecht

€

1.301,00

- salaris advocaat

€

2.957,50

(2,50 punten × € 1.183,00)

Totaal

€

4.258,50

Kosten deskundige

2.9.

[gedaagde/eiser1] c.s. hebben bij antwoord in conventie geconcludeerd om Kurz c.s. te veroordelen tot vergoeding van de gemaakte kosten in verband met het leveren van het bewijs. Hoewel Kurz c.s. in het ongelijk gesteld zijn, levert artikel 239 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering geen grondslag voor vergoeding van deze kosten. Het feit dat een partij in het ongelijk is gesteld, levert daarnaast geen verplichting tot schadevergoeding op. Procederen is immers op zichzelf, ook wanneer dit niet tot een gunstig resultaat leidt, niet onrechtmatig. Omdat een grondslag ontbreekt, komen de kosten van de door [gedaagde/eiser1] c.s. ingeschakelde deskundige daarom niet voor vergoeding in aanmerking.

in reconventie

Verklaring van recht (artikel 3:302 BW)

2.10.

Aangezien het verweer van [gedaagde/eiser1] c.s. slaagt, is de verklaring van recht dat de grond onder de uitbouw door verjaring eigendom is geworden van [gedaagde/eiser1] c.s. toewijsbaar. Voor zover [gedaagde/eiser1] c.s. immers niet al door verkrijgende verjaring eigenaar zijn geworden, zijn zij dat uiterlijk op 2 juli 2012 geworden, het tijdstip waarop de bevrijdende verjaring van de rechtsvordering tot beëindiging van het bezit is voltooid.

2.11.

Wellicht ten overvloede merkt de rechtbank op dat een verklaring van recht in de zin van artikel 3:302 BW uitsluitend werking heeft tussen partijen (en hun rechtsopvolgers onder algemene en bijzondere titel) en inschrijfbaar is op grond van artikel 3:17 lid 1 sub e BW.

Positieve verklaring van recht (artikel 3:27 Burgerlijk Wetboek (BW))

2.12.

[gedaagde/eiser1] c.s. verzoeken ook om afgifte van een verklaring als bedoeld in artikel 3:27 BW. Dat is een verklaring van recht met bijzondere positieve kracht (mede tegenover derden-belanghebbenden). Door de toekenning van positieve kracht kunnen rechthebbenden buiten hun toedoen hun rechten verliezen en verlangt de verkrijging van een dergelijke verklaring een onpartijdig onderzoek door de rechtbank. [gedaagde/eiser1] c.s. hebben de rechthebbenden (denk aan de andere appartementseigenaar van perceel Pijlslaan en eventuele hypotheekhouders), niet gedagvaard om te horen verklaren dat [gedaagde/eiser1] c.s. het recht waarop zij aanspraak maken, toekomt. Zij worden daarom niet ontvankelijk verklaard in hun vordering tot afgifte van een verklaring als bedoeld in artikel 3:27 BW.

2.13.

Kurz c.s. zijn de partijen die grotendeels ongelijk krijgen en zij zullen daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde/eiser1] c.s. als volgt vastgesteld:

- salaris advocaat

€

598,00

(0,5 x 2,00 punten × € 598,00)

Totaal

€

598,00

3. De beslissing

De rechtbank

in conventie

3.1.

wijst de vorderingen van Kurz c.s. af,

3.2.

veroordeelt Kurz c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde/eiser1] c.s. tot dit vonnis vastgesteld op € 4.258,50, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,

3.3.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

in reconventie

3.4.

verklaart voor recht dat de grond onder de uitbouw door verjaring eigendom is geworden van [gedaagde/eiser1] c.s.,

3.5.

veroordeelt Kurz c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde/eiser1] c.s. tot dit vonnis vastgesteld op € 598,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,

3.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

3.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken op 22 februari 2023.

1621