Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Zaanstad
Zaaknr./rolnr.: 10357481 VV EXPL 23-18
Uitspraakdatum: 15 mei 2023
Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eiser
verder te noemen: [eiser]
gemachtigde: mr. A.J.M. van Kooten
tegen
1.[gedaagde]
gevestigd te [kantoorplaats]
2. [gedaagde]
wonende te [woonplaats]
3. [gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagden
verder gezamenlijk te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. A.J. Engelsma.
De zaak in het kort
In deze zaak vordert de verhuurder in kort geding ontruiming van een bedrijfsruimte. De vordering wordt afgewezen, omdat de verhuurder onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de huurster tekort is geschoten in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst.
1.Het procesverloop
1.1.
[eiser] heeft [gedaagde] op 2 maart 2023 gedagvaard.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 13 maart 2023. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten, [gedaagde] mede aan de hand van pleitaantekeningen, naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft [gedaagde] bij e-mail van 10 maart 2023 stukken toegezonden.
1.3.
Na afloop van de mondelinge behandeling is de zaak aangehouden tot 24 april 2023 om partijen in de gelegenheid te stellen te bezien of zij een minnelijke regeling konden treffen Bij e-mail van 18 april 2023 heeft de gemachtigde van [eiser] de kantonrechter laten weten dat partijen niet tot minnelijke overeenstemming zijn gekomen en heeft verzocht vonnis te wijzen.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] exploiteert sinds 1996 in de bedrijfsruimte aan het [adres] in [bedrijfsplaats] een Thais afhaalrestaurant (hierna: het gehuurde). Vanaf 2006 vindt de exploitatie plaats met [gedaagde] als medevennoot in v.o.f. [gedaagde] .
2.2.
Met ingang van 1 januari 2008 is [eiser] verhuurder. Partijen hebben een
“HUUROVEREENKOMST WINKELRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW”gesloten (hierna: de huurovereenkomst). Op de huurovereenkomst zijn de “ALGEMENE BEPALINGEN
HUUROVEREENKOMST WINKELRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW”van toepassing (hierna: de algemene bepalingen). Per 1 januari 2008 was de huur € 11.681,84 per jaar.
“HUUROVEREENKOMST WINKELRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW”gesloten (hierna: de huurovereenkomst). Op de huurovereenkomst zijn de “ALGEMENE BEPALINGEN
HUUROVEREENKOMST WINKELRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW”van toepassing (hierna: de algemene bepalingen). Per 1 januari 2008 was de huur € 11.681,84 per jaar.
2.3.
Bij brief van 24 maart 2022 heeft (de toenmalige gemachtigde van) [eiser] voorgesteld
“de status van het dossier te bespreken”en heeft onder andere het volgende aan [gedaagde] geschreven:
“de status van het dossier te bespreken”en heeft onder andere het volgende aan [gedaagde] geschreven:
“(…) Eerder heeft uw verhuurder de huurovereenkomst met u opgezegd en laten weten dat de huurovereenkomst met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn van een jaar, eindigt op 1 januari 2022. (…) U heeft tot op heden geen gehoor gegeven aan de opzegging van de huurovereenkomst en schriftelijk laten weten dat u niet instemt met de opzegging. (…) Door het wijzigen van het bestemmingsplan, alsmede het beroep op dringend eigen gebruik van cliënten, dient de huurovereenkomst tussen u en de verhuurder te worden ontbonden.
Daarnaast huurt u al sinds 2008 het pand (…) en is al sinds 2012 geen jaarlijkse huurverhoging meer aangekondigd, noch toegepast. (…) Kortom zijn cliënten gerechtigd om met terugwerkende kracht 5 jaar de indexering te vorderen. (…) De vordering bedraagt op dit moment ongeveer € 7.000,-. De specificatie van de vordering zal bij het gesprek overgelegd worden. (…)”
2.4.
Bij brief gedateerd op 6 december 2022 heeft [eiser] [gedaagde] verzocht een bedrag van € 6.990,80 aan achterstallige huur tot 1 april 2022 en € 1.992,87 aan achterstallige huur over de periode van 1 april 2022 tot 1 januari 2023 aan hem te voldoen, welke achterstand bestaat uit onbetaald gebleven huurverhogingen. [eiser] heeft daarbij geschreven:
“De huurprijsverhoging is in lijn met de daarvoor geldende afspraken.”[gedaagde] heeft deze huurverhoging betwist.
“De huurprijsverhoging is in lijn met de daarvoor geldende afspraken.”[gedaagde] heeft deze huurverhoging betwist.
3.De vordering
3.1.
[eiser] vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening [gedaagde] veroordeelt:
om het gehuurde binnen acht dagen na betekening van dit vonnis, met alle zich daarin bevindende goederen volledig, bezemschoon en onder afgifte van de sleutels te verlaten en te ontruimen en verlaten en ontruimd te houden, welke ontruiming zo nodig door een deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm;
om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 9.295,35 te vermeerderen met de boeterente van 2% per maand met een minimum van € 300,00, alsmede te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum waarop deze termijnen opeisbaar zijn geworden, althans vanaf de dag der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening;
om aan [eiser] tegen behoorlijke bewijs aan kwijting te voldoen een gebruikersvergoeding van € 1.261,25 per maand vanaf 1 maart 2023 tot aan de dag der ontruiming van het gehuurde;
om aan [eiser] te betalen de contractueel overeengekomen buitengerechtelijke kosten ten bedrage van € 1.394,30, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag van algehele voldoening;
in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag van algehele voldoening.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] op grond van de huurovereenkomst gehouden is om maandelijks bij vooruitbetaling de (contractueel overeengekomen) huur aan hem te betalen. Omdat [gedaagde] de aangezegde indexeringsverhoging niet betaalt komt zij haar verplichting niet na. Tot 1 januari 2023 bedroeg de huurachterstand € 8.983,67. In januari en februari 2023 heeft [gedaagde]
€ 1.105,41 in plaats van € 1.261,25 betaald, zodat de huurachterstand inmiddels in totaal
€ 9.295,35 bedraagt. Deze huurachterstand is ernstig genoeg om ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen. [gedaagde] is op grond van de algemene bepalingen boeterente en buitengerechtelijke incassokosten ter hoogte van € 1.394,30 verschuldigd.
4.Het verweer
4.1.
[gedaagde] betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat de staat van het gehuurde zeer slecht is en er is sprake van achterstallig onderhoud. [gedaagde] mocht er redelijkerwijs van uitgaan dat [eiser] , omdat hij niets aan de gebreken deed, bewust de huur niet verhoogde. Zolang de gebreken aan het gehuurde niet verholpen zijn, is een huurverhoging niet aan de orde. [eiser] heeft zelf afgezien van huurverhogingen en hij kan daar niet zomaar op terugkomen. [gedaagde] heeft de huur altijd gewoon betaald en er is eerder nooit sprake geweest van huurverhogingen. [eiser] heeft de huurverhogingen nooit nader gespecificeerd en separaat gevorderd. Uit alles blijkt dat [eiser] de huurovereenkomst wil beëindigen. [eiser] stelt het gehuurde nodig te hebben wegens dringend eigen gebruik. Niet duidelijk is wat het dringend eigen gebruik behelst en waarom dit van dusdanig belang zou zijn dat de huurovereenkomst daarom ontbonden dient te worden. Tot slot betwist [gedaagde] dat [eiser] een spoedeisend belang heeft.
5.De beoordeling
5.1.
De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als [eiser] daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval, omdat het hier gaat om een vordering tot ontruiming vanwege de door [eiser] gestelde wanprestatie door [gedaagde] .
5.2.
Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Daarbij moet het belang dat [eiser] heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [gedaagde] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
5.3.
[eiser] vordert in deze procedure in de eerste plaats ontruiming van het gehuurde. Hij legt aan deze vordering ten grondslag dat [gedaagde] door een huurachterstand te laten ontstaan dusdanig tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst dat, vooruitlopend op een eventuele bodemprocedure, ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is.
5.4.
De door [eiser] gestelde huurachterstand bestaat uit door hem in rekening gebrachte en door [gedaagde] niet betaalde indexeringsverhogingen. [gedaagde] is steeds de oude en dus niet-geïndexeerde huurprijs blijven betalen. De eerste vraag is dan ook of [eiser] de huurprijs op een rechtsgeldige manier heeft geïndexeerd.
5.5.
Als meest verstrekkende verweer voert [gedaagde] aan dat partijen medio 2011/2012 mondeling overeen zijn gekomen dat de huur niet zou worden verhoogd. Vanwege de zeer slechte staat van het gehuurde en achterstallig onderhoud, is [gedaagde] ervan uitgaan dat [eiser] ook in de jaren daarna, waarin door [eiser] geen onderhoud verricht werd, bewust de huur niet verhoogde. [eiser] erkent dat er destijds een gesprek is geweest en dat daarin is gezegd dat de huur niet zou worden verhoogd. Het is echter niet de bedoeling geweest om de huur nooit meer te verhogen; deze afspraak was eenmalig en gold voor een jaar, aldus [eiser] .
5.6.
Op grond van de huurovereenkomst en de algemene bepalingen kan [eiser] de huurprijs jaarlijks indexeren. Deze huurprijsindexering kan met terugwerkende kracht over vijf jaar worden gevorderd. Vast staat dat [eiser] sinds 2012 geen jaarlijkse huurprijsindexering meer heeft toegepast. Niet is gesteld of gebleken dat [eiser] tot aan de brief van zijn voormalige gemachtigde in 2022 op enige wijze aanspraak heeft gemaakt op een huurprijsindexering. Daarbij acht de kantonrechter relevant dat door [eiser] ter zitting is bevestigd dat de staat van onderhoud van het gehuurde zeer slecht is, dat het gehuurde te oud en versleten is om nog te kunnen verbouwen en dat er wat aan of met het gehuurde moet worden gedaan. Vast staat ook dat [eiser] zelf tien jaar niet in het gehuurde is geweest. [eiser] heeft ter zitting laksheid als enige verklaring voor het niet indexeren van de huur gegeven.
5.7.
De hiervoor geschetste feiten en omstandigheden leiden naar het oordeel van de kantonrechter tot de conclusie dat [eiser] alle omstandigheden in aanmerking genomen, tegenover de betwisting door [gedaagde] , in dit kort geding onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat [gedaagde] de geïndexeerde huurprijs aan hem verschuldigd is. Uit het feit dat sinds 2012 de huur niet meer is verhoogd zou kunnen worden afgeleid dat de door partijen medio 2011/2012 gemaakte afspraak over het niet verhogen van de huur voor langere tijd gold en niet, zoals [eiser] stelt, slechts voor één jaar. Niet weersproken is dat het afzien in 2012 van huurprijsindexering in verband stond met de slechte staat van het gehuurde en het niet verrichten van achterstallig onderhoud. Dat [gedaagde] de afspraak zo heeft mogen opvatten dat indexering van de huurprijs niet zou plaatsvinden zolang er aan de slechte staat van het gehuurde weinig tot niets gedaan werd, waarbij [gedaagde] de verhuurder daarop ook niet zou aanspreken, is niet zonder meer onaannemelijk te achten. De omstandigheid dat deze situatie thans nog voortduurt is dan ook een relevant gegeven. Verder valt zonder nadere toelichting en onderbouwing, die ontbreekt, niet in te zien hoe [eiser] tien jaar lang alleen uit laksheid de huurprijs niet heeft geïndexeerd en hiertoe pas overgaat nadat een opzegging door [eiser] van de huurovereenkomst per 1 januari 2022 niet het door hem gewenste effect had gehad. Om vast te kunnen stellen welke afspraken partijen destijds precies hebben gemaakt zal nader onderzoek en nadere bewijslevering nodig zijn en daar leent dit kort geding zich niet voor.
5.8.
Omdat [gedaagde] de oude huurprijs tijdig is blijven betalen is dan ook onvoldoende aannemelijk gemaakt dat [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van haar betalingsverplichting op grond van de huurovereenkomst en dat er sprake is van een betalingsachterstand. Daarom is het op dit moment onvoldoende waarschijnlijk dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden ontbonden.
5.9.
Daarbij overweegt de kantonrechter ook dat [eiser] zijn belang bij toewijzing van de eis en de spoedeisendheid daarvan, tegenover het belang van [gedaagde] bij het kunnen voortzetten van haar afhaalrestaurant, onvoldoende heeft toegelicht en onderbouwd. De gevolgen voor [gedaagde] zijn met name als in deze procedure een ontruiming van het gehuurde wordt toegewezen die in een bodemprocedure weer wordt teruggedraaid immers zeer groot, terwijl het gestelde spoedeisend belang van [eiser] bij die onmiddellijke ontruiming niet is gebleken.
5.10.
De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [eiser] tot ontruiming van het gehuurde zal afwijzen. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat de vordering tot betaling van de door [eiser] gestelde huurachterstand eveneens niet toewijsbaar is. Hetzelfde geldt voor de door [eiser] gevorderde betaling van de toekomstige huurtermijnen tot aan de ontruiming van het gehuurde. Het gehuurde wordt immers niet ontruimd en de huur voor deze maanden is nog niet opeisbaar. Bovendien vloeit de verplichting om de huur te betalen al voort uit de huurovereenkomst en is niet in geschil dat [gedaagde] de huur, exclusief de betwiste huurverhogingen, steeds heeft betaald. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden ook afgewezen, nu deze geen zelfstandig bestaansrecht hebben.
5.11.
De proceskosten komen voor rekening van [eiser] , omdat hij ongelijk krijgt.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
wijst de vordering af;
6.2.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 529,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde] .
Dit vonnis is gewezen door mr. A.P. Ploeger en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter