ECLI:NL:RBNHO:2023:8532

• Datum uitspraak: 30 augustus 2023
• Publicatiedatum: 28 augustus 2023
• Zaaknummer: 10561771
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: S.N. Schipper
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurovereenkomst en huurbescherming onder de Leegstandswet

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Noord-Holland op 30 augustus 2023 uitspraak gedaan in een kort geding tussen eiser en gedaagde, waarbij eiser vorderingen heeft ingesteld tegen gedaagde met betrekking tot de gebreken in het gehuurde. Eiser, die sinds januari 2010 een woning huurt van gedaagde, heeft gedaagde op 20 juni 2023 gedagvaard. De mondelinge behandeling vond plaats op 16 augustus 2023. Eiser vorderde dat gedaagde binnen zeven dagen na betekening van het vonnis de gebreken, waaronder het ontbreken van warm water, verwarming en elektriciteit, zou herstellen, met een dwangsom van € 500 per dag tot een maximum van € 25.000. Gedaagde betwistte de vordering en stelde dat er sprake was van een tijdelijk huurcontract, dat hij correct had opgezegd, en dat eiser illegaal in het gehuurde verbleef.

De kantonrechter oordeelde dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig was beëindigd, omdat gedaagde niet had voldaan aan de vereisten van de Leegstandswet. De rechter stelde vast dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd was voortgezet, omdat er geen einddatum was genoemd en de opzegging niet tijdig was gedaan. Bovendien werd vastgesteld dat er sprake was van een all-in huurprijs, wat betekent dat gedaagde verantwoordelijk was voor de nutsvoorzieningen zonder extra kosten voor eiser. De kantonrechter heeft de vordering van eiser toegewezen, gedaagde veroordeeld tot herstel van de gebreken en tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten. De beslissing werd uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 10561771 \ VV EXPL 23-71

Uitspraakdatum: 30 augustus 2023

Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:

[eiser]

wonende te [woonplaats]

eiser

verder te noemen: [eiser]

gemachtigde: R. Koster-de Jong

tegen

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

verder te noemen: [gedaagde]

procederend in persoon

1. Het procesverloop

1.1.

[eiser] heeft [gedaagde] op 20 juni 2023 gedagvaard.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 16 augustus 2023. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft [gedaagde] bij brief van 11 augustus 2023 en [eiser] bij brief van 14 augustus 2023 nog stukken toegezonden.

2. De feiten

2.1.

[eiser] huurt sinds januari 2010 van [gedaagde] de woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: het gehuurde). In de huurovereenkomst staat – voor zover hier relevant – het volgende:
Model huurcontract inzake tijdelijke verhuur op grond van artikel 15 van de Leegstandwet (…) Partijen komen een maandelijkse kale huurprijs overeen van € 750,- (…) De kosten voor gebruik van bijkomende leveringen en diensten zoals gebruik c.q. verbruik van gas ,water, verwarming, elektriciteit, telefoon en kabel zijn voor rekening van verhuurder’ (…) De huurovereenkomst wordt aangegaan voor een periode van minimaal zes maanden, ingaande op en eindigend op . De vergunning als bedoeld in artikel 15 lid 1 Leegstandswet is verleend voor een periode van ……. (…) De opzegtermijn is één maand bij opzegging door huurder. De opzegtermijn is 3 maanden bij opzegging door verhuurder. (…) Bijlagen: (…) - Kopie vergunning als bedoeld in artikel 15 lid 1 Leegstandwet

2.2.

Per brief d.d. 27 oktober 2021 heeft [gedaagde] het volgende – voor zover hier relevant – geschreven aan [eiser] :
(…) Jij bent huurder van een bovenwoning op bovengenoemd adres Helaas zijn wij genoodzaakt de huurovereenkomst per 01-09-2022 te beëindigen. De reden hiervoor is dat het gebruikt gaat worden voor eigen gebruik. Wij verzoeken u per 30-08-2022 het pand oplever klaar te hebben, dat wil zeggen geheel ontruimd, schoon en in de staat waarin u het pand te huur aangeboden heeft gekregen. (…)

2.3.

[eiser] heeft het gehuurde niet verlaten waarna [gedaagde] de nutsvoorzieningen van het gehuurde heeft af laten sluiten.

2.4.

[eiser] heeft [gedaagde] per e-mail d.d. 3 oktober en 8 november 2022 in gebreke gesteld en gesommeerd om het warme water en de verwarming weer aan te sluiten. Per
e-mail d.d. 5 juni 2023 heeft [eiser] [gedaagde] gesommeerd om binnen zeven dagen de gebreken (het ontbreken van gas en stroom in het gehuurde) te herstellen.

3. De vordering

3.1.

[eiser] vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening [gedaagde] veroordeelt:
I. om uiterlijk binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis de gebreken, namelijk de oorzaak van het ontbreken van warm water, verwarming en stroom in het gehuurde te herstellen met daaraan verbonden een dwangsom van € 500,00 per dag, voor elke dag dat [gedaagde] na betekening van dit vonnis met herstel in gebreke mocht blijven, met een maximum van € 25.000,00;
II. tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 462,50;
III. tot betaling van de proceskosten inclusief de nakosten en de wettelijke rente hierover.

3.2.

[eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] sinds 1 september 2022 het gas heeft afgesloten en per 26 mei 2023 de stroom heeft afgesloten van het gehuurde. Het ontbreken van warm water, verwarming en stroom in het gehuurde is een gebrek, die [gedaagde] dient te herstellen. Hoewel [eiser] [gedaagde] heeft gesommeerd dit te herstellen, heeft [gedaagde] dit niet gedaan.

4. Het verweer

4.1.

[gedaagde] betwist de vordering en voert aan – samengevat – dat hij met [eiser] een tijdelijk contract heeft gesloten waarbij voor de verhuurder een opzegtermijn van drie maanden geldt. Deze opzegtermijn heeft [gedaagde] in acht genomen, zodat [eiser] inmiddels illegaal in het gehuurde woont. Omdat de servicekosten veel hoger zijn geworden en [eiser] inmiddels met zijn vriendin samenwoont in het gehuurde, is het niet eerlijk dat [eiser] niet meebetaalt aan deze servicekosten.

5. De beoordeling

5.1.

[eiser] heeft de spoedeisendheid van de vordering voldoende onderbouwd en deze wordt ook niet betwist door [gedaagde] , zodat de vordering inhoudelijk kan worden beoordeeld.

5.2.

Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

5.3.

De kantonrechter zal het door [eiser] gevorderde toewijzen en overweegt daartoe als volgt. [gedaagde] heeft zich verweerd door aan te voeren dat er sprake is van een tijdelijk contract tussen [eiser] en [gedaagde] die [gedaagde] heeft opgezegd zodat [eiser] illegaal in de woning woont. Dit verweer van [gedaagde] slaagt niet. [gedaagde] heeft de tussen partijen gesloten huurovereenkomst overgelegd. Hier staat boven: ‘Model huurcontract inzake tijdelijke verhuur op grond van artikel 15 van de Leegstandwet’. [gedaagde] heeft hiernaar verwezen zodat de kantonrechter er vanuit gaat dat [gedaagde] een beroep doet op de Leegstandswet. De kantonrechter stelt voorop dat De Leegstandswet voorziet (ter voorkoming van leegstand) in de mogelijkheid om in bepaalde gevallen, waaronder voorgenomen sloop van de woning, een tijdelijke huurovereenkomst te sluiten. De huurder heeft dan geen huurbescherming (en meestal is de huur daarom lager dan gebruikelijk). In verband met het ontbreken van huurbescherming heeft de wetgever het belangrijk gevonden dat de huurder dit ook duidelijk wordt verteld bij het aangaan van de huurovereenkomst. Dit komt onder meer tot uiting in de wetsgeschiedenis en in specifieke bepalingen van de Leegstandswet. Het gaat dan met name om artikel 16 lid 12 van de Leegstandswet, waarin staat:

(i) de huurovereenkomst moet schriftelijk worden aangegaan.

(ii) in deze overeenkomst moet melding worden gemaakt van de door burgemeester en wethouders verleende vergunning tot tijdelijke verhuur zonder huurbescherming op grond van artikel 15 lid 1 van de Leegstandswet.

(iii) in deze overeenkomst moet verder onder meer melding worden gemaakt van de periode waarvoor de vergunning is verleend.

5.4.

Als artikel 16 lid 12 van de Leegstandswet niet wordt nagekomen is de sanctie voor de verhuurder dat de huurder toch huurbescherming heeft (artikel 16 lid 13 van de Leegstandswet). In het huurcontract tussen [eiser] en [gedaagde] is geen melding gemaakt wanneer en voor welke periode de vergunning is verleend. Daarbij komt nog dat, hoewel de vergunning als bijlage is genoemd in de huurovereenkomst, deze niet is overgelegd. Gelet hierop is niet voldaan aan artikel 16 lid 12 en heeft [eiser] huurbescherming krachtens de wet.

5.5.

Gelet hierop geldt het volgende. Hoewel er in de overeenkomst geen ingangsdatum noch een einddatum van de huurovereenkomst wordt genoemd, gaat de kantonrechter, mede gelet op de kop van de huurovereenkomst en hetgeen partijen ter zitting hebben verklaard, er vanuit dat partijen in beginsel hebben bedoeld een tijdelijke huurovereenkomst te sluiten. Voor het beëindigen van een tijdelijke huurovereenkomst gelden strikte regels. Als daaraan niet wordt voldaan, wordt een tijdelijke huurovereenkomst voor onbepaalde tijd voortgezet. Artikel 7:228 lid 1 BW bepaalt dat de huur voor bepaalde tijd eindigt door verloop van de overeengekomen periode. Artikel 7:271 BW bepaalt dat uiterlijk een maand voor afloop van die periode een schriftelijke mededeling door de verhuurder aan de huurder moet worden gedaan en de huur anders voor onbepaalde tijd wordt verlengd. In de huurovereenkomst staat genoemd dat de huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van minimaal zes maanden maar er wordt geen einddatum genoemd. Nu er geen nieuwe huurovereenkomsten zijn overgelegd en [eiser] inmiddels 13 jaar lang het gehuurde huurt, is de kantonrechter van oordeel dat de aanzegging van de beëindiging van de huurovereenkomst (d.d. 27 oktober 2021) niet tijdig is gedaan en er al enige tijd sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Dit betekent dat, omdat [eiser] niet heeft ingestemd met de opzegging van [gedaagde] , de huurovereenkomst niet beëindigd is en [gedaagde] hier geen beroep op kan doen in deze procedure.

5.6.

Gelet op het voorgaande, geldt ten aanzien van de servicekosten het volgende. Er is sprake van een all-in huurprijs. Dit volgt uit het contract waarin staat: ‘Partijen komen een maandelijkse kale huurprijs overeen van € 750,-‘ en ‘De kosten voor gebruik van bijkomende leveringen en diensten zoals gebruik c.q. verbruik van gas ,water, verwarming, elektriciteit, telefoon en kabel zijn voor rekening van verhuurder’. Dat er sprake is van een all-in huurprijs is ook niet betwist door [gedaagde] . Gelet hierop heeft [eiser] recht op nutsvoorzieningen, zonder daarvoor extra te betalen zoals [gedaagde] heeft betoogd. Dat de servicekosten een stuk hoger zijn geworden is het risico van het afspreken van een all-in huurprijs, hetgeen voor rekening van [gedaagde] komt.

5.7.

De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [eiser] zal toewijzen als hierna bepaald. De gevorderde dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd.

5.8.

Wat partijen verder nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking meer, nu dit in het licht van wat in dit vonnis is vastgesteld en overwogen, niet tot een andere beslissing kan leiden.

5.9.

[eiser] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat aan de vereisten zoals gesteld in artikel 6:96 BW is voldaan. Daarmee is de vergoeding verschuldigd en zal het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten worden toegewezen.

5.10.

De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij ongelijk krijgt. Daarbij wordt [gedaagde] ook veroordeeld tot betaling van het nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [eiser] worden gemaakt.

5.11.

De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis.

6. De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

veroordeelt [gedaagde] om uiterlijk binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis, de gebreken, namelijk de oorzaak van het ontbreken van warm water, verwarming en stroom in het gehuurde te herstellen op straffe van een dwangsom van € 100,00 per dag, voor elke dag dat [gedaagde] na betekening van dit vonnis met herstel in gebreke mocht blijven, met een maximum van € 10.000,00;

6.2.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 462,50 aan buitengerechtelijke incassokosten;

6.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser] tot en met vandaag vaststelt op:

dagvaarding € 106,73

griffierecht € 86,00

salaris gemachtigde € 529,00 ;

vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

6.4.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 132,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [eiser] worden gemaakt vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

6.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.6.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter