Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Zaanstad
Zaaknr./rolnr.: 10604174 \ VV EXPL 23-58
Uitspraakdatum: 24 augustus 2023
Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eiser
verder te noemen: [eiser]
gemachtigde: mr. S.N. Peijnenburg
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. C.C. van Meurs-Janssens
De zaak in het kort
In deze zaak vordert een meerderjarige zoon waarvan de ouders zijn overleden dat de kantonrechter de verhuurder verplicht de huurovereenkomst die er was tussen de verhuurder en de overleden ouders met de zoon (tijdelijk) voort te zetten. Deze vordering leent zich echter niet voor toewijzing in kort geding en wordt daarom afgewezen. Omdat niet kan worden vastgesteld dat het huurverhogingsvoorstel de zoon tijdelijk heeft bereikt, blijft de zoon tot 1 oktober 2023 de oude huurprijs verschuldigd.
1.Het procesverloop
1.1.
[eiser] heeft [gedaagde] op 21 juli 2023 gedagvaard.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 3 augustus 2023. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten, mede aan de hand van pleitaantekeningen, naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft [gedaagde] bij brief van 1 augustus 2023 nog stukken toegezonden.
1.3.
Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen de kantonrechter verzocht de zaak aan te houden, zodat zij alsnog met elkaar konden proberen tot een minnelijke oplossing te komen. Op 10 augustus 2023 heeft de gemachtigde van [eiser] de kantonrechter laten weten dat partijen geen overeenstemming hebben weten te bereiken, waarna vonnis is bepaald.
2.De feiten
2.1.
Bij huurovereenkomst van 31 maart 1982 heeft de rechtsvoorganger van [gedaagde] aan de vader van [eiser] verhuurd de woning aan het adres [woning] te [woonplaats] (hierna: de woning). [eiser] staat vanaf [datum] in het BRP ingeschreven op dit adres.
2.2.
De moeder van [eiser] is op [overlijdensdatum] overleden. De vader van [eiser] is op [overlijdensdatum] overleden.
3.De vordering en het verweer
3.1.
[eiser] vordert – samengevat weergegeven – primair dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening [gedaagde] veroordeelt de bestaande huurovereenkomst op naam van de ouders van [eiser] , met [eiser] voort te zetten. Subsidiair vordert [eiser] dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt de bestaande huurovereenkomst met [eiser] voort te zetten voor de duur van het bodemgeschil vermeerderd met zes maanden en meer subsidiair dat [gedaagde] veroordeeld wordt een tijdelijke huurovereenkomst met [eiser] aan te gaan op basis van dezelfde voorwaarden als zijn ouders hadden. Daarnaast vordert [eiser] zowel primair, subsidiair als meer subsidiair dat de kantonrechter bepaalt dat [eiser] vanaf [datum] maandelijks niet meer dan € 801,67 aan huur verschuldigd is.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat hij de huurovereenkomst die zijn overleden ouders hadden wenst voor te zetten. [gedaagde] wil hier echter niet aan meewerken. In afwachting van de uitspraak in de bodemprocedure, heeft [eiser] er echter spoedeisend belang bij dat wordt bepaald dat hij de huurovereenkomst voort kan zetten, zodat het voor hem mogelijk is huurtoeslag aan te vragen. Zonder huurtoeslag is het voor hem namelijk niet mogelijk de huur maandelijks te betalen.
3.3.
[gedaagde] betwist de vordering. Zij voert allereerst aan – samengevat – dat de door [eiser] ingestelde vorderingen niet kunnen worden toegewezen in een kort geding dan wel dat de juridische grondslag voor de vorderingen ontbreekt. Daarnaast voert [gedaagde] aan dat [eiser] onvoldoende heeft onderbouwd dat hij voldoet aan de juridische vereisten voor het voortzetten van de huurovereenkomst. Zo heeft [eiser] geen bewijs aangeleverd van zijn stelling dat hij een gemeenschappelijke huishouding voerde met zijn inmiddels overleden ouders en dat hij financieel in staat is de huur te betalen. Om de huur te kunnen betalen zal [eiser] in ieder geval huurtoeslag moeten ontvangen. Allerminst zeker is echter dat hij hiervoor in aanmerking komt. Daar komt bij dat, ook als [eiser] wel huurtoeslag ontvangt, hij na aftrek van de huur slechts een beperkt bedrag overhoudt om van te leven. De kans dat er bij onvoorziene omstandigheden betalingsachterstanden in de huur zullen ontstaan is daardoor groot. Ten aanzien van de vordering van [eiser] om te bepalen dat de huurprijs niet meer dan € 801,67 bedraagt, voert [gedaagde] aan dat, ondanks dat in de huurovereenkomst geen huurindexatiebeding is opgenomen, een verhuurder op grond van art. 7:252 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) een voorstel tot een huurprijsverhoging kan doen hetgeen [gedaagde] heeft gedaan. [eiser] is vanaf 1 juli 2023 maandelijks dan ook € 826,45 aan huur verschuldigd.
4.De beoordeling
4.1.
Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde] tegen de vorderingen die [eiser] heeft ingesteld, is dat de vorderingen in kort geding niet toewijsbaar zijn. Dit omdat toewijzing van de vorderingen een constitutief vonnis oplevert. Dit verweer slaagt. Vanwege het karakter van het kort geding mag een rechter in kort geding geen uitspraak doen waarmee een bestaande rechtstoestand wordt gewijzigd, opgeheven of een nieuwe rechtstoestand in het leven wordt geroepen. Dat is in ieder geval aan de orde indien het primair gevorderde zou worden toegewezen, hetgeen [eiser] op de zitting ook heeft erkend. De kantonrechter wijst de primaire vordering dan ook af.
4.2.
Anders dan door [eiser] is betoogd, is de kantonrechter van oordeel dat ook de subsidiaire en meer subsidiaire vordering niet voor toewijzing in aanmerking komen, omdat ook die vorderingen bij toewijzing leiden tot een constitutief vonnis. De kantonrechter wordt immers gevraagd [gedaagde] te veroordelen om overeenkomst met [eiser] te sluiten. Indien deze vorderingen worden toegewezen leidt dit, ook al is dit slechts tijdelijk, tot een wijziging dan wel een nieuwe rechtstoestand tussen partijen. Ook deze vorderingen kunnen in kort geding dus niet worden toegewezen.
4.3.
Voor het geval de subsidiaire en meer subsidiaire vordering begrepen zouden moeten als een niet-constitutief bedoelde vordering overweegt de kantonrechter het volgende. De wet bevat een specifieke regeling voor situaties waarin een persoon die geen medehuurder is na het overlijden van de huurder de huurovereenkomst voort wil zetten. In artikel 7:268 lid 2 BW Pro is namelijk bepaald dat de persoon die zijn hoofdverblijf in de woning heeft en die met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad, gerechtigd is om de huur voort te zetten gedurende zes maanden na het overlijden van de huurder. Als hij de huur ook na die periode wil voortzetten (en de verhuurder daarmee niet instemt) dan kan hij binnen die periode van zes maanden een daartoe strekkende vordering instellen bij de kantonrechter. Voor toewijzing van een dergelijke vordering is blijkens lid 3 van voornoemd artikel tenminste vereist dat [eiser] a) zijn hoofdverblijf in de woning moet hebben, b) met zijn overleden ouders een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad en c) hij vanuit financieel oogpunt voldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur. Verder is in lid 2 van voornoemd artikel bepaald dat zolang er niet onherroepelijk op de ingestelde vordering om de huur voort te zetten is beslist, de huur wordt voortgezet.
4.4.
[eiser] heeft aangegeven een bodemprocedure bij de kantonrechter te willen starten waarin hij vordert dat hij de huur voort mag zetten. Het is dan aan de kantonrechter in die procedure om vast te stellen of aan de daarvoor geldende vereisten is voldaan, aangezien partijen daar over twisten. Door [eiser] is echter betoogd dat hij de uitkomst van een bodemprocedure niet af kan wachten omdat hij zonder huurovereenkomst geen huurtoeslag aan kan vragen, terwijl hij die huurtoeslag nodig heeft om de huur maandelijks te kunnen betalen. Indien het zo zou zijn, zoals door [eiser] ter zitting nader is aangevoerd, dat hij niettegenstaande zijn wettelijke positie zonder schriftelijke door hem getekende huurovereenkomst geen huurtoeslag aan kan vragen is dat een omstandigheid die [eiser] niet aan [gedaagde] kan tegenwerpen en die voor zijn rekening en risico komt. Nu de wet [eiser] de eerder genoemde vorm van huurbescherming biedt en er geen sprake is van een dreigende ontruiming aangezien [gedaagde] heeft aangeboden dat [eiser] tot 31 december 2023 in de woning mag blijven, is de kantonrechter van oordeel dat in dit kort geding voor het tijdelijk voorzetten van de huur voor de duur van de bodemprocedure, danwel voor zes maanden, geen onmiddellijke voorziening bij voorraad vereist is. Dit brengt met zich mee dat de subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen ook om die reden zouden moeten worden afgewezen.
4.5.
Door [eiser] is verder nog gevorderd dat de kantonrechter bepaalt dat [eiser] vanaf [datum] een huurprijs van niet meer dan € 801,67 verschuldigd is. Hoewel in de huurovereenkomst geen huurindexatiebeding is opgenomen, betekent dat niet dat [gedaagde] de huurprijs niet mag verhogen. Uit artikel 7:252 BW Pro volgt namelijk dat een verhuurder één keer per jaar een voorstel tot huurverhoging kan doen. Tevens volgt uit dat artikel aan welke voorwaarden dat voorstel moet voldoen en wanneer het gedaan moet worden. [gedaagde] heeft aangetoond dat in 2021 en 2022 huurindexatie heeft plaatsgevonden. De door [gedaagde] op 21 april 2023 verstuurde brief voldoet aan de eisen die in het artikel aan een voorstel voor huurverhoging worden gesteld. [eiser] heeft echter aangevoerd dat deze brief niet is ontvangen.
4.6.
Omdat [gedaagde] zich op de rechtsgevolgen van het verstuurde huurverhogingsvoorstel per 1 juli 2023 beroept, is het aan haar om te bewijzen dat zij de brief van 21 april 2023 heeft verstuurd en dat de vader van [eiser] die ook heeft ontvangen. [1] Dat heeft [gedaagde] niet gedaan. [gedaagde] heeft alleen aangevoerd dat [eiser] de huurverhoging wel heeft betaald en dat daaruit volgt dat hij de brief moet hebben ontvangen. [eiser] heeft op de zitting toegelicht dat hij de huurverhoging heeft betaald naar aanleiding van de aanmaning van 4 juli 2023 die hij van [gedaagde] heeft ontvangen, omdat hij niet wilde dat er betalingsachterstanden zouden ontstaan. Deze uitleg komt de kantonrechter gelet op de positie van [eiser] niet ongeloofwaardig voor, zodat de enkele omstandigheid dat de huurverhoging is betaald onvoldoende is om vast te stellen dat (de vader van) [eiser] het huurverhogingsvoorstel heeft ontvangen. Verder is door [gedaagde] nog betoogd dat de brief met het voorstel via een ‘systeem’ is verstuurd naar het juiste adres. Dat zal zo zijn, maar daaruit volgt niet dat de brief (de vader van) [eiser] dan ook daadwerkelijk heeft bereikt.
4.7.
Om echter te voorkomen dat een nietigheid verder ingrijpt dan nodig, wordt in procedures over huurverhogingsvoorstellen als de aanzeggingstermijn niet in acht is genomen, in het algemeen de ingangsdatum zoveel later vastgesteld dat tussen het voorstel en de ingangsdatum minimaal een termijn van twee maanden zit. Aangezien [eiser] in ieder geval vanaf 1 augustus 2023 op de hoogte is van het voorstel, omdat het voorstel bij de door [gedaagde] toegestuurde stukken voor deze zitting zat, zal worden bepaald dat de huurverhoging niet eerder ingaat dat 1 oktober 2023 en dat [eiser] tot die datum de huurprijs van € 801,67 verschuldigd is.
4.8.
De proceskosten komen voor rekening van [eiser] , omdat hij overwegend ongelijk krijgt.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
bepaalt dat [eiser] vanaf [datum] tot en met 1 oktober 2023 een huurprijs van € 801,67 verschuldigd is;
5.2.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 529,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde] ;
5.3.
wijst de vorderingen voor het overige af;
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.P. Ploeger en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter