ECLI:NL:RBNHO:2023:8305

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

Locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 10589198 \ VV EXPL 23-78

Uitspraakdatum: 25 augustus 2023

Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:

De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Broekerpoort Hof B.V.

gevestigd te Bloemendaal

eiseres

verder te noemen: Broekerpoort Hof

gemachtigde: mr. C.C. van Meurs-Janssens

tegen

De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

R.A. Bewindvoering Nederland B.V.

in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van de heer [betrokkene 1]

gevestigd te Dronten

gedaagde

verder te noemen: de bewindvoerder

gemachtigde: mr. S.G.H. Langeweg

1.Het procesverloop

1.1.

Broekerpoort Hof heeft de bewindvoerder op 1 augustus 2023 gedagvaard.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 11 augustus 2023. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten, mede aan de hand van pleitaantekeningen, naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft de bewindvoerder bij brief van 10 augustus 2023 nog stukken toegezonden.

2.De feiten

2.1.

Broekerpoort Hof verhuurt sinds 1 januari 2023 de zelfstandige woonruimte aan de [adres 1] te [plaats] aan [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1] ) tegen een huurprijs van laatstelijk € 799,50. De woning maakt deel uit van een op 1 januari 2023 opgeleverd appartementencomplex met 22 sociale huurwoningen en 50 koopwoningen.

2.2.

In de huurovereenkomst staat – voor zover relevant – het volgende:
De verplichtingen van de huurder13.3.Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.

13.6.

Het is huurder uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven, voor huisbewaring, dan wel het gehuurde op internet of anderszins aan derden te huur of gebruik aan te bieden (…). Voor ongeoorloofde onderhuur geldt dat huurder een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is van € 2.500,-- te vermeerderen met € 50,-- (prijspeil november 2013 geïndexeerd volgens de CBS Consumentenprijsindex, Alle Huishoudens) per dag voor iedere dag dat de overtreding voortduurt met een maximum van € 15.000, --, onverminderd het recht van verhuurder op nakoming en/of schadevergoeding.

13.8.

Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in, rondom of in de directe nabijheid van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden. Tevens dient huurder zich als goed huurder te gedragen richting medewerkers van verhuurder en/of door verhuurder ingehuurde derden. Fysiek of verbaal geweld, agressiviteit, dan wel ander wangedrag leidt tot passende (juridische) maatregelen jegens huurder, die kunnen leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst.

13.9.

Het is huurder niet toegestaan in de gehuurde hennep te (doen) kweken, drogen of knippen, dan wel andere activiteiten te (doen) verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Huurder is bij overtreding van dit verbod een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd van € 2.500,-- te vermeerderen met € 50,-- (prijspeil november 2013 geïndexeerd volgens de CBS Consumentenprijsindex, Alle Huishoudens) per dag voor iedere dag dat de overtreding voortduurt, met een maximum van €15.000,--. onverminderd het recht van verhuurder op nakoming en/of schadevergoeding

Boete21.1Indien huurder enige bepaling uit deze Algemene Huurvoorwaarden overtreedt, is huurder ten behoeve van verhuurder ene onmiddellijke opeisbare boete verschuldigde van€ 25,00 (prijspeil november 2013 geïndexeerd volgende de CBS Consumentenprijsindex, Alle Huishoudens) per kalenderdag met een maximum van € 15.000,--, onverminderd de verplichting van huurder om alsnog overeenkomstig deze Algemene Huurvoorwaarden te handelen en onverminderd het recht van verhuurder op nakoming en/of schadevergoeding. Dit algemene boetebeding is niet van toepassing, indien aan overtreding van een van de verplichtingen uit deze Algemene Huurvoorwaarden een specifiek boetebeding is gekoppeld. Deze boete zal, zonder rechterlijke tussenkomst voor elke dag waarin de overtreding voortduurt, verschuldigd zijn.

2.3.

Op onder andere 16 februari 2023, 9 maart 2023, 16 maart 2023, 1 april 2023, 4 april 2023, 14 april 2023, tweemaal op 15 april 2023, 10 mei 2023 en 20 mei 2023 is de politie en/of de wijkagent aan de deur geweest bij [betrokkene 1] wegens meldingen van door [betrokkene 1] veroorzaakte overlast. De wijkagent heeft [betrokkene 1] gewaarschuwd.

2.4.

Op 2 april 2023 heeft de wijkagent aan Broekerpoort Hof geschreven:
(…)Ik ben werkzaam bij de politie Noord-Holland als wijkagent in de gemeente [gemeente] . (…)

Sinds enkele maanden krijgt de politie meerdere overlast meldingen van bovenstaand adres aan de [adres 1] te [plaats] . De bewoner trekt een aantal personen aan welke 24 uur per dag bij hem op bezoek komen en voor een gevoel van onveiligheid voor de andere bewoners zorgen.

Samen met mijn collega ben ik enkele weken bij deze bewoner op visite geweest en hebben daar een stop gesprek gehouden. In de woning was een bezoeker welke wij ambtshalve ook zeer goed kennen.

Via een andere huurster en bewoonster [betrokkene 2] ( geen familie) hebben wij vernomen dat er inmiddels meerdere keren contact is geweest met u over de geconstateerde overlast. Kunt u ons op de hoogte stellen van wat voor maatregelen u gaat treffen om het gevoel van onveiligheid weg te nemen en de overlast te doen stoppen? (…)

2.5.

Op 16 februari 2023, 16 maart 2023 en op of omstreeks 23 maart 2023 is een ambulance bij [betrokkene 1] geweest om hemzelf of een bij hem verblijvende vrouw van medisch bijstand te voorzien en/of daadwerkelijk naar een ziekenhuis af te voeren.

2.6.

Vanaf 15 februari 2023 hebben meerdere omwonenden klachten over [betrokkene 1] bij Broekerpoort Hof ingediend. Deze meldingen zien op de gedragingen van een bij [betrokkene 1] verblijvende vrouw, (nachtelijke) geluidsoverlast, schreeuwende ruzies in en om de woning van [betrokkene 1] , vervuiling, verdwenen spullen, activiteiten die doen vermoeden dat er sprake is van het gebruik van drugs en/of drugshandel, overlast onder invloed van alcohol en/of andere verdovende middelen, onbekende personen die op zoek zijn naar [betrokkene 1] en voor overlast zorgen.

2.7.

[betrokkene 1] heeft bij e-mail van 27 maart 2023 de overlast erkend en verbetering beloofd.

2.8.

Op 17 april 2023 heeft Broekerpoort Hof [betrokkene 1] een brief heeft overhandigd:
De afgelopen maanden krijgen wij veel te veel serieuze klachten van omwonenden van zowel huurders als eigenaren van het complex [adres 2] . (totaal 74 woningen) De klachten die ons bereiken zijn dat u veel bezoek aantrekt die op zoek zijn naar uw appartement maar veelal bij andere aanbellen zowel bij de voordeur als op de galerij. Daarnaast krijgen wij veel berichten van lawaai eigenlijk 24 uur per dag komen de meldingen binnen zowel van uit het appartement als bezoekers die schreeuwend uw aandacht vragen om de voordeur open te doen, medebewoners voelen zich hierbij onveilig en worden hier regelmatig in de nacht wakker van. Dit kunnen wij niet tolereren.

Het is van belang dat hier op korte termijn verandering in komt om het woonplezier en de veiligheid in [complex] voor iedereen te waarborgen!

Het lukt ons niet om met u in contact te komen het opgegeven telefoon nummer is niet beschikbaar, de eerdere vraag voor de brievenbus sleutel die bij ons klaar ligt is nog niet door u opgehaald.

Graag kom is a.s. vrijdag 14 april bij u langs op de [adres 1] om 10 uur om dit te bespreken en afspraken te maken hierover:

Dan wil ik afspraken met u maken omtrent de volgende onderwerpen:

De overlast voor de andere 21 appartementen moet stoppen en wel direct,
Uw bezoekers goed informeren waar u woont de aangegeven lawaai overlast stoppen en geen andere bewoners lastig vallen hiermee, zowel intern als extern
Het bezoekers gedrag doseren en ze hierop aanspreken,
[complex] moet voor iedereen een veilig en prettig woonklimaat hebben en u bent daar mede verantwoordelijk voor zoals omschreven in het huur contract en in het prettige aanname gesprek dat wij met u hebben gehad in november 2022, waarin de woon filosofie uitgebreid met u is besproken en door U aanvaard!
Graag een bereikbaar telefoon nummer,
De openstaande huur van 2 maanden.

2.9.

[betrokkene 1] heeft de brief voor akkoord getekend. De beheerder heeft op 17 april 2023 aan de bestuurder van Broekerpoort Hof verslag gedaan van het gesprek met [betrokkene 1] :
(…) Brief met hem doorgenomen op de 4 betreffende punten en aangegeven dat dit een ernstige waarschuwing voor hem is end at het ons menens is inzake de overlast en ontoelaatbaar! Hij erkent de inhoud en ziet het belang ervan in. (…) De heer [betrokkene 1] heeft de brief ondertekend en is zich bewust van de situatie en de overlast die hij en zijn “entourage” veroorzaakt. Hij geeft aan dat hij alles gaat doen om de situatie voor iedereen leefbaar te maken. (…)

2.10.

De huur over de maanden maart en april 2023 is onbetaald gelaten.

2.11.

Ook na 17 april 2023 hebben meerdere omwonenden klachten bij Broekerpoort Hof ingediend over door [betrokkene 1] en zijn bezoekers veroorzaakte overlast. Op 23 mei 2023 heeft Broekerpoort Hof [betrokkene 1] een voorstel gedaan om de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden te beëindigen.

2.12.

Op 30 mei 2023 heeft [betrokkene 1] in reactie daarop geschreven:

Hallo, ik heb een advocaat ingeschakeld er komen al weken geen bezoekers, ik zou volgende week opgenomen worden ivm hulp voor mijn verslaving dit valt nu voor me gevoel in de soep door jullie dreigement.. ik heb dan ook een advocaat ingeschakeld..en de wijkagent en de gemeente (vangnet en advies), gaat voor mij bemiddellen.. ik zou minimaal 6 weken weggaan naar een kliniek volgende week.. dit word door jullie dreigement in de soep gegooid.. je weet mijn situatie dat sinds mijn dochter der dood ik worstel met problemen en verslaving en dat ik hier aan ga werken.. en toch probeer je me onmenselijk om te kopen en op straat te gooien.. wat ik heel jammer vind.. ook heb ik geen officiële laatste waarschuwing ontvangen.. wat ik ook vreemd vind.. doordat jullie mij een deadline geven kom ik in de problemen met mijn opname waar ik al zolang op wacht.. er is al weken geen overlast of politie geweest.. dus ik ga niet akkoord met jullie aanbieding en bangmakerij over de opiumwet.. mijn excuses voor al het voorgaande wat gebeurd is. Maar ik ben nu aan mezelf aan het werk en word volgende week opgenomen voor minimaal 6 weken..en vind dat ik de kans verdien om nuchter en helder een woning te hebben en niet op straat gezet te worden mvg [naam]

2.13.

Op 8 juni 2023 hebben Broekerpoort Hof en [betrokkene 1] telefonisch contact gehad. [betrokkene 1] heeft een laatste kans gekregen en partijen kwamen een vrijwillige gedragsaanwijzing overeen.

2.14.

Op 20 juni 2023 heeft de gemachtigde van Broekerpoort Hof aan de gemachtigde van [betrokkene 1] geschreven:
(…) De situatie is onhoudbaar en de overlastmeldingen blijven binnenstromen. Afgelopen weekend is het weer volledig uit de hand gelopen en is de politie (wederom) ter plaats geweest. Meerdere omwonenden hebben geconstateerd dat er minimaal nog één persoon naast uw cliënt in de woning verblijft. Er vinden vermoedelijke drugstransacties plaats in en rondom het gehuurde, er worden sigaretten peuken vanuit het gehuurde naar beneden gegooid en er is geluidsoverlast. Cliënte heeft zich na ons telefonisch overleg van 13 juni jl. bereid getoond een vrijwillige gedragsaanwijzing overeen te komen, maar onder deze omstandigheden is daar geen basis voor. Indien uw cliënt er niet uiterlijk binnen 24 uur na heden zorg voor draagt dat er buiten hemzelf geen personen meer in het gehuurde verblijven en de overlast - in de breedste zin des woords - binnen die termijn staakt en gestaakt houdt, is een regeling definitief van de baan en is een kort geding onvermijdelijk.’

2.15.

[betrokkene 1] heeft op 20 juni 2023 als volgt gereageerd:
Ik wou even zeggen dat na me laatste waarschuwing ik hartstikke rustig leef.. er niemand hier woont en ik niet eens muziek durf op te zetten omdat er steeds neppe meldingen worden gemaakt.. nou hoor ik weer dat er politie is geweest hier.. dit is onzin! Check het maar na bij de politie vraag maar na.. er worden meldingen gemaakt wat gelogen is en complete onzin.. ik snap dat er dingen zijn gebeurd maar dit gaat echt te ver.. aantal weken geleden is de politie hier binnen geweest omdat ze overlast meldingen zouden hebben.. ze hebben hier 2x 20m voor de deur gestaan en mij zelf verteld dat de meldingen niet kloppen en er helemaal geen geluidsoverlast was te horen zij kwamen dit mij ook toen vertellen... er worden dus nepmeldingen gemaakt door buurtbewoners.. waardoor ik me huis straks kwijt ben en op straat kom te staan.. vervolgens is er vandaag weer een melding dat er hier al meer als een maand een vriend woont.. dit is complete onzin.. kom aub kijken.. er woont hier niemand behalve ik.. jullie kunnen komen kijken.. ik vind het echt van de zotte dat mij niks gemeld word constant... en er alleen maar spookmeldingen komen wat complete onzin is.. hier kan dus ook totaal geen bewijs van zijn.. ik zit met smacht te wachten op me klinische opname om me leven te beteren... en mensen hier in de flat verpesten straks alles voor mij.. ik klaag ook niet omdat er hier elke dag een blaffende hond op de verdieping loopt of ze buiten met muziek boxen aan zitten de hele dag.. ik zou heel graag eens in gesprek gaan op een hele normale rustige manier.. waarom deze mensen iets zoeken om me op te pakken en meldingen maken wat niet waar is.. compleet gelogen.. en waarom een vrouw constant foto's maakt van mij hier...en er niemand even wat aan mij vraagt.. of aanbelt om te zeggen wat ze dwars zit.. ik sta hier graag voor open voor een gesprek..

2.16.

Op een verzoek van de gemachtigde van [betrokkene 1] aan de gemachtigde van Broekerpoort Hof heeft die laatste als volgt gereageerd:
(…) Door de recente ontwikkelingen is een regeling evenwel van de baan dus verder overleg over een vrijwillige gedragsaanwijzing heeft geen zin. De overlast is onverminderd voortgezet en de situatie is onhoudbaar. Uit de e-mail die uw cliënt afgelopen dinsdag aan cliënte stuurde blijkt dat uw cliënt geen enkele verantwoordelijkheid neemt. Hij stelt slechts dat er ''spookmeldingen'' zouden zijn en dat de omwonenden liegen.

De maat is vol. Cliënte heeft jegens haar huurders en de overige omwonenden de verplichting om de overlast definitief te beëindigen en treft in dat kader voorbereidingen om in kort geding ontruiming van de woning te vorderen. Dat kan alleen worden voorkomen indien uw cliënt instemt met een beëindiging van de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden. Cliënte stelt uw cliënt voor de laatste maal in de gelegenheid om in te stemmen met het voorstel uit mijn brief van 23 mei jl (…)Bij beschikking van 25 juli 2023 is [betrokkene 1] onder bewind gesteld van RA Bewindvoering Nederland BV.

3.De vordering

3.1.

Broekerpoort Hof vordert (samengevat) dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening RA Bewindvoering Nederland BV, in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [betrokkene 1] veroordeelt:
- om het gehuurde te ontruimen en verlaten onder afgifte van alle sleutels en ter vrije en algehele beschikking van Verhuurder
- tot betaling van de huur van € 799,50 per maand vanaf datum vonnis tot dag van ontruiming,
- tot betaling van de huurachterstand van € 1.599,- over de maanden februari en maart 2023, te vermeerderen met de wettelijke rente;

- tot betaling van de contractueel verbeurde boete van € 2.500,00 te vermeerderen met € 50,00 voor iedere dag dat de overtreding voortduurt met een maximum van € 15.000,00 wegens schending van artikel 13.6 van de huurovereenkomst vanaf 4 april 2023,

-
tot betaling aan Verhuurder van de proceskosten, te vermeerderen met de nakosten

Een en ander te vermeerderen met wettelijke rente.

3.2.

Broekerpoort Hof legt aan de vordering ten grondslag – samengevat – dat de gedragingen van [betrokkene 1] een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst opleveren en de bewindvoerder/ [betrokkene 1] in strijd handelt met het goed huurderschap ex artikel 7:213 BW.

4.Het verweer

4.1.

De Bewindvoerder betwist de vordering. Niet alle klachten kunnen aan [betrokkene 1] worden toegerekend: een deel daarvan is vals, berust op aannames of heeft betrekking op derden. De wel door [betrokkene 1] veroorzaakte overlast zou niet moeten leiden tot ontruiming van het gehuurde. [betrokkene 1] verdient nog een laatste kans. De overlast is inmiddels sterk afgenomen, de overlast gevende vrienden zijn niet meer in beeld, [betrokkene 1] is inmiddels afgekickt van ghb en ook bezig om van zijn andere verslavingen af te komen. Dat laatste zou door het verlies van zijn woning in gevaar komen, nog afgezien van de verdere gevolgen daarvan.

4.2.

Voor wat betreft de gevorderde boetes voert de bewindvoerder aan dat van onderverhuur geen sprake is geweest en dat evenmin is vastgesteld dat er in de woning meer dan de toegelaten gebruikershoeveelheid verdovende middelen aanwezig was. Voorts doet de bewindvoerder een beroep op matiging.

4.3.

De bewindvoerder betwist de ontstane huurachterstand niet maar kan en zal hiervoor een regeling treffen.

5.De beoordeling

5.1.

De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als Broekerpoort Hof daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval. Een voorlopige voorziening als de onderhavige, waarin ontruiming van een woning wordt gevorderd wegens ernstige overlast en daarmee samenhangende boetes, is naar haar aard spoedeisend. Of de overlast van dien aard is dat, alle omstandigheden meegewogen, de uitkomst van de bodemprocedure niet kan worden afgewacht, ligt vervolgens ter beoordeling voor.

5.2.

Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
Vordering tot ontruiming

5.3.

De kantonrechter stelt voorop dat een huurder zich als goed huurder moet gedragen. Dit betekent onder meer dat hij en zijn bezoekers geen overlast voor omwonenden mogen veroorzaken. Indien de huurder toch overlast veroorzaakt, is sprake van een tekortkoming. Om een ontruiming te kunnen toewijzen, moet de overlast ernstig en structureel zijn. Ook moet de verhuurder zich hebben ingespannen, door bijvoorbeeld het voeren van gesprekken, om de overlastgever te bewegen zijn of haar gedrag te veranderen.

5.4.

Uit de vele meldingen van omwonenden aan Broekerpoort Hof blijkt dat vrijwel vanaf het moment dat [betrokkene 1] in het gehuurde is komen wonen en over een geruime tijd meerdere bewoners veelvuldig hebben geklaagd over overlast van [betrokkene 1] en zijn bezoekers. Uit de aanhoudende klachten blijkt bovendien dat de overlast vaak ‘s nachts plaatsvindt, waardoor de nachtrust verstoord wordt en waarbij ook sprake is van intimidatie van de omwonenden. De overlast was zodanig ernstig dat ook de politie en ambulance meerdere keren zijn langs gekomen.

5.5.

Vast staat dat Broekerpoort Hof [betrokkene 1] meerdere keren heeft gewaarschuwd en ook met hem heeft besproken dat hij zijn gedrag moest veranderen. Met het ondertekenen van de brief van 17 april 2023 heeft [betrokkene 1] de verplichting om zich als goed huurder te gedragen en geen overlast te veroorzaken, die ook al uit de huurovereenkomst en de wet voortvloeien, nog eens uitdrukkelijk aanvaard. In die gedragsovereenkomst is specifiek beschreven aan welke gedragsregels [betrokkene 1] zich moest houden. Deze regels zien enerzijds op het niet veroorzaken van overlast en anderzijds op betaling van de huurachterstand. Daarbij is aan [betrokkene 1] duidelijk gemaakt dat hij hiermee een laatste kans kreeg om te laten zien dat hij zich als een goed huurder kan gedragen.

5.6.

Echter ook nadien heeft Broekerpoort Hof meerdere klachten van verschillende buren van [betrokkene 1] ontvangen. De meeste klachten gaan over overlast onder invloed van alcohol of drugs, hard schreeuwen, bonken, harde muziek en fysieke aanvaringen tussen [betrokkene 1] en derden die in zijn woning aanwezig waren, zowel overdag als gedurende de nachtelijke uren. [betrokkene 1] is dus niet in staat gebleken het veroorzaken van overlast te staken. Dat de laatste weken de overlast mogelijk minder is dan voorheen, lijkt eerder het gevolg van het feit dat [betrokkene 1] tijdelijk bij zijn ouders verblijft en zijn frequente bezoekers [betrokkene 3] en [betrokkene 4] in detentie zitten, dan het gevolg van een gedragswijziging van [betrokkene 1] .

5.7.

De stelling van de bewindvoerder dat de omwonenden ten onrechte klagen, sneller/eerder meldingen doen en klagen over kwesties die buiten de macht van [betrokkene 1] liggen of hem niet toegerekend kunnen worden (bijvoorbeeld rommel in de poort of rijgedrag van weggebruikers) doet niets af aan de (eerder) door hem veroorzaakte overlast. Een deel van de overlastmelding is inderdaad van algemene aard en kan [betrokkene 1] niet (direct) worden toegerekend. De meerderheid van de meldingen (ook na het ondertekenen van de brief van 17 april 2023) betreft overlast die direct met [betrokkene 1] en/of de bij hem verblijvende personen te maken heeft en daarmee kunnen die gedragingen aan [betrokkene 1] worden toegerekend. [betrokkene 1] is immers ook verantwoordelijk voor de overlast gevende gedragingen van de personen die met zijn goedvinden in het gehuurde verblijven.

5.8.

Gelet op het voorgaande is voldoende komen vast te staan dat [betrokkene 1] structureel en ernstige overlast bij omwonenden veroorzaakt. Die overlast levert schending van de verplichtingen uit de huurovereenkomst en artikel 7:213 BW op. Op grond hiervan kan de huurovereenkomst op grond van artikel 6:265 BW ontbonden worden, tenzij de tekortkoming van [betrokkene 1] , gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. [betrokkene 1] heeft in dat verband aangevoerd dat de overlast sterk is verminderd, dat hij inmiddels stappen heeft ondernomen om zijn verslaving te overwinnen en zijn leven weer op orde te brengen en dat de gevolgen van ontruiming voor hem zeer groot zijn: niet alleen heeft hij dan geen woning meer, maar ook loopt zijn traject om van zijn verslavingen af te komen hierdoor gevaar. Mede gelet op de vele tegenslagen die [betrokkene 1] in zijn leven heeft gehad, de verslavingen en de diagnose PTSS, verdient hij een laatste kans. Hij wordt hierin gesteund door zijn ouders, de wijkagent en de bewindvoerder.

5.9.

Daar tegenover staat het belang van Broekerpoort Hof om te waken voor de veiligheid en leefbaarheid in (de buurt van) haar woningbestand. Meerdere omwonenden ondervinden al geruime tijd ernstige overlast en sommigen voelen zich niet meer veilig in hun woning. Daarbij komt dat de bezoekers van [betrokkene 1] zich bezig houden met drugs, waardoor niet kan worden uitgesloten dat de woning wordt gezien als afleverpunt voor drugs en het gehuurde wordt bedreigd met sluiting door de burgemeester. Broekerpoort Hof heeft er geen vertrouwen meer in dat [betrokkene 1] blijvend in staat zal zijn om zijn leven te beteren, nu hij meerdere kansen die hem zijn geboden, niet heeft gegrepen. Daarbij zijn er enkele (korte) periodes van verbetering geweest, waarna de overlast weer in alle hevigheid terugkeerde.

5.10.

Zoals hiervoor al is overwogen en beslist, is sprake van ernstige en structurele overlast, al bijna vanaf het moment dat [betrokkene 1] in het complex kwam wonen. Die overlast wordt door meerdere omwonenden (zowel huurders van Broekerpoort Hof als individuele eigenaren) ondervonden. Dat [betrokkene 1] veel tegenslag heeft gehad, PTSS heeft en verslaafd is, vormt daarvoor geen rechtvaardiging. [betrokkene 1] heeft ondanks de meerdere kansen die hem zijn geboden en ondanks serieuze waarschuwingen, niet laten zien dat hij in staat is zich als goed huurder te gedragen. Het gegeven dat de overlast gedurende de laatste tijd minder ernstig is, biedt onvoldoende vertrouwen voor de toekomst. [betrokkene 1] verbleef immers de afgelopen weken bij zijn ouders, terwijl zijn vaste bezoekers [betrokkene 3] en [betrokkene 4] gedetineerd zijn. De pogingen van [betrokkene 1] om van zijn verslavingen af te komen zijn, hoe zeer ook te prijzen, zodanig pril dat van enige bestendigheid nog niet kan worden gesproken. Verder zijn er onvoldoende aanwijzingen dat [betrokkene 1] in de nabije toekomst wel in staat zal zijn om ongewenste bezoekers de deur te wijzen.

5.11.

Bij deze stand van zaken kan niet worden gezegd dat de tekortkoming van [betrokkene 1] (de overlast), gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen (die voor [betrokkene 1] ernstig zijn) niet rechtvaardigt.

5.12.

De gevorderde ontruiming zal dan ook, vooruitlopend op de ontbinding, worden toegewezen, met dien verstande dat de termijn voor ontruiming wordt gesteld op 14 dagen na betekening van het vonnis.

Gevorderde boetes

5.13.

Het antwoord op de door de kantonrechter ambtshalve te stellen vraag of de boetebedingen waarop Broekerpoort Hof zich beroept, al dan niet onredelijk zijn in de zin van de Richtlijn 93/13/EG kan in het midden blijven. Ook als de bedingen redelijk zouden zijn, kunnen de gevorderde boetebedragen niet worden toegewezen vanwege het volgende.

5.14.

Voor wat betreft de boete voor illegale onderverhuur of ingebruikgeving geldt dat een redelijke uitleg van de betreffende artikelen in de huurovereenkomst veronderstelt dat de huurder bij die onderverhuur of ingebruikgeving aan derden, zelf niet meer het hoofdverblijf in de woning heeft. Het verbod, althans de boete, ziet dus niet op de situatie van inwoning. Gesteld noch gebleken is dat [betrokkene 1] zijn hoofdverblijf niet meer in het gehuurde heeft gehad. Veeleer lijkt er sprake van te zijn geweest dat hij één of meer voor hem bekenden tijdelijk heeft laten inwonen of logeren, waarbij Broekerpoort Hof ook niet heeft gespecificeerd op welke dagen dat was. Dat betekent dat de boete niet verschuldigd is.

5.15.

Voor wat betreft de boete die van toepassing is bij overtreding van de Opiumwet geldt het volgende. Ter (concrete) onderbouwing van die vordering heeft Broekerpoort Hof alleen aangevoerd dat [betrokkene 1] op 16 februari 2023 verboden middelen in het gehuurde aanwezig gehad moet hebben omdat op die dag een vrouw met een overdosis ghb met de ambulance uit zijn woning is weggevoerd. Dat is echter onvoldoende omdat volgens de Opiumwet het bezitten, verhandelen, verkopen of maken van harddrugs verboden is, terwijl het gebruik ervan niet strafbaar is. Niet staat vast dat de betreffende vrouw de ghb van [betrokkene 1] heeft gekregen of gekocht, zodat ook niet vast staat dat hij de ghb in bezit heeft gehad. De gevorderde boete kan daarom niet worden toegewezen. Het betoog van Broekerpoort Hof dat aannemelijk is dat [betrokkene 1] in de woning op meerdere momenten heeft gehandeld in strijd met de Opiumwet, kan niet tot een ander oordeel leiden omdat onvoldoende bepaald is om welke handelingen het ging en wanneer die hebben plaatsgevonden.

5.16.

Nu de huurachterstand niet betwist is, zal deze worden toegewezen.

5.17.

Nu de gevorderde rente niet betwist is, zal deze worden toegewezen.

5.18.

De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van Broekerpoort Hof grotendeels zal toewijzen.

5.19.

De proceskosten komen voor rekening van de bewindvoerder omdat zij ongelijk krijgt.

6.De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

veroordeelt de bewindvoerder in de hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [betrokkene 1] het gehuurde, te weten de woning aan het adres [adres 1] te [plaats] ) te binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken en het huurder onder afgifte van alle sleutels er vrije en algehele beschikking van Broekerpoort Hof te stellen.

6.2.

veroordeelt de bewindvoerder in de hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [betrokkene 1] tot betaling aan Broekerpoort Hof van € 4.599,00 over de maanden februari en maart 2023 te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de vervaldatum tot aan de dag van de gehele betaling;

6.3.

veroordeelt de bewindvoerder in de hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [betrokkene 1] tot betaling aan Broekerpoort Hof van de huurpenningen, gelijk aan de huurprijs van € 799,50 per maand, vanaf de datum van dit vonnis tot en met de dag van de algehele ontruiming, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de vervaldatum tot de dag van de volledige betaling.

6.4.

veroordeelt de bewindvoerder in de hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [betrokkene 1] tot betaling van de nakosten van € 132,00, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis en – voor het geval voldoening van de nakosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvinden, te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.

6.5.

veroordeelt de bewindvoerder in de hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [betrokkene 1] tot betaling van de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover te rekenen vanaf veertien dagen na dagtekening van het vonnis, die de kantonrechter aan de kant van Broekerpoort Hof tot en met vandaag vaststelt op:

dagvaarding € 106,73

griffierecht € 365,00

salaris gemachtigde € 529,00 ;

6.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.7.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter