ECLI:NL:RBNHO:2023:8298

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 10190588 \ CV EXPL 22-6652

Uitspraakdatum: 23 augustus 2023

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

de stichting
Stichting Pré Wonen

gevestigd te Haarlem

eiseres

verder te noemen: Pré Wonen

gemachtigde: mr. D. de Vries

tegen

[gedaagde]

wonende te [plaats]

gedaagde

verder te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. L. Stolk-Hogeterp

1.Het procesverloop

1.1.

Pré Wonen heeft bij dagvaarding van 4 november 2022 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.

1.2.

Op 3 augustus 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Pré Wonen en [gedaagde] hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft Pré Wonen bij brief van 19 juli 2023 en [gedaagde] bij brief van 24 juli 2023 nog stukken toegezonden.

2.De feiten

2.1.

Pré Wonen verhuurt sinds 10 april 2014 aan [gedaagde] de woning aan de [adres] [plaats] (hierna: de woning) voor een huurprijs van € 407,82 per maand. Op de huurovereenkomst zijn de door Pré Wonen gehanteerde Algemene Huurvoorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte versie 2005 van toepassing.

2.2.

Naar aanleiding van een melding van een omwonende begin 2020 is het woon- en leefgedrag van [gedaagde] onder de aandacht van Pré Wonen gekomen. In 2021 heeft Pré Wonen een onderzoek gestart naar woonfraude door [gedaagde].

2.3.

Op 11 juli 2022 heeft Pré Wonen [gedaagde] een brief gestuurd waarin [gedaagde] werd verzocht de huurovereenkomst op te zeggen en een boete te betalen van € 9.250,00 wegens woonfraude.

2.4.

[gedaagde] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd.

3.De vordering

3.1.

Pré Wonen vordert dat de kantonrechter:
I. de huurovereenkomst tussen Pré Wonen en [gedaagde] betreffende de woonruimte, gelegen aan de [adres] [plaats] ontbindt per vonnisdatum;
II. [gedaagde] veroordeelt om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] [plaats] met alle aan haar toebehorende aanwezige goederen en personen te verlaten, met overgifte aan Pré Wonen van de sleutels en al hetgeen tot het gehuurde behoort ter vrije en algehele beschikking van Pré Wonen te stellen op straffe van een dwangsom van € 500,00 voor elke dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] hiermee in gebreke blijft, met een maximum van € 20.000,00;
III. [gedaagde] veroordeelt om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de boete van € 10.000,00 te vermeerderen met de wettelijke kosten, aan Pré Wonen te voldoen;
IV. [gedaagde] veroordeelt om de kosten van de ontruiming aan Pré Wonen te voldoen, binnen zeven dagen na toezending van en conform het proces-verbaal van ontruiming van de deurwaarder, te vermeerderen met de wettelijke rente;
V. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten en de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.

3.2.

Pré Wonen legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] op grond van de wet, de huurovereenkomst en de Algemene Huurvoorwaarden verplicht is tot het gebruik van het gehuurde en aldaar hoofdverblijf te houden. Het is [gedaagde] niet toegestaan om zonder toestemming van Pré Wonen het gehuurde onder te verhuren of in gebruik te geven aan derden. Daarnaast is de bedreiging van een medewerker van Pré Wonen door [gedaagde] in strijd met de wet en de Algemene Huurvoorwaarden. Dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft en zijn woning in gebruik geeft aan derden, blijkt uit verklaringen van omwonenden, de huisbezoeken van Pré Wonen en het ontbreken van een reactie van [gedaagde] op de brieven van Pré Wonen. Daarbij komt nog dat het belang van Pré Wonen dat haar medewerkers niet blootgesteld worden aan belediging, bedreiging en intimidatie moet prevaleren boven het belang van [gedaagde] om in de woning te blijven wonen.

4.Het verweer

4.1.

[gedaagde] betwist de vordering en voert aan – samengevat – dat er geen sprake is van onderhuur/in gebruik geven van de woning. Het neefje van [gedaagde] dreigde dakloos te worden zodat [gedaagde] heeft toegelaten hem ongeveer vier weken, zonder dat hij [gedaagde] enige betaling verschuldigd was, te laten overnachten in het gehuurde. Ook is er een vriendin van [gedaagde] een aantal dagen blijven logeren. Wat betreft de bedreiging, hebben de emoties van [gedaagde] tijdens het gesprek met de medewerker van Pré Wonen de overhand genomen en heeft hij bepaalde uitingen gedaan waar hij nu spijt van heeft. Hij heeft echter niet gedreigd met een pistool.

5.De beoordeling

5.1.

Tussen partijen is in geschil of [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn huurdersverplichtingen en of de door Pré Wonen gestelde tekortkomingen – te weten geen hoofdverblijf te houden in het gehuurde en de bedreiging – de ontruiming van de woning rechtvaardigen. Vooropgesteld wordt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 van het Burgerlijk wetboek, hierna: BW). Bij de beoordeling moet rekening worden gehouden met alle door partijen aangevoerde omstandigheden van het geval, waaronder de belangen van verhuurder en het woonbelang van huurder.

5.2.

Verder overweegt de kantonrechter over de procesrechtelijke kant van dit geschil het volgende. Indien een verhuurder zijn stelling dat de huurder zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft, voldoende concreet onderbouwt en huurder deze betwist, blijft de bewijslast weliswaar bij de verhuurder rusten, maar mag van de huurder worden verlangd dat hij feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van zijn betwisting om de verhuurder aanknopingspunten voor eventuele bewijslevering te verschaffen. Dit is de zogenoemde verzwaarde motiveringsplicht. Als de huurder hier naar het oordeel van de rechter niet aan voldoet, kan hij de stellingen van de verhuurder als onvoldoende betwist voor waar aannemen, al of niet met de mogelijkheid van tegenbewijs door de huurder.

5.3.

Hoofdverblijf is volgens vaste rechtspraak de plaats waar iemand werkelijk woont, waar hij de zetel van haar fortuin heeft, zijn zaken behartigt en waar de eigendommen staan, de plek waar het leven van iemand zich in hoofdzaak afspeelt. Het gaat erom waar zich het middelpunt van zijn persoonlijke belangen bevindt en waar hij ’s avonds (meestal) weer naar terugkeert.

5.4.

Naar het oordeel van de kantonrechter is onvoldoende gebleken dat [gedaagde] niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft. Daartoe is het volgende redengevend.

5.5.

Pré Wonen heeft, ter onderbouwing van haar stelling dat [gedaagde] in het gehuurde zijn hoofdverblijf niet heeft, het volgende aangevoerd:
- Pré Wonen heeft tijdens een buurtonderzoek op 6 januari 2021 geconstateerd dat [gedaagde] de deur niet opendeed en dat de brievenbus van [gedaagde] vol zat;
- Pré Wonen is op 11 februari en 3 maart 2021 op huisbezoek geweest, maar [gedaagde] werd niet in de woning aangetroffen;
- op 15 juni 2021 belde een omwonende om aan te geven dat er een ander persoon dan [gedaagde] in de woning woonde die veel overlast veroorzaakte;
- Pré Wonen is op 16 juni 2021 langs gegaan bij de woning waarbij zij hebben geconstateerd dat er andere personen van [gedaagde] in de woning wonen;
- naar aanleiding van dit bezoek heeft [gedaagde] telefonisch contact opgenomen met Pré Wonen en een medewerker bedreigd;
- Pré Wonen heeft met buren van [gedaagde] gesproken die hebben verklaard dat zij [gedaagde] bijna nooit zien, dat hij er al 1,5 jaar niet meer woont en dat het neefje van [gedaagde] in de woning woont.

5.6.

[gedaagde] heeft hier tegenover gesteld:
- dat op 16 juni 2021 het neefje van [gedaagde] in de woning aanwezig was omdat hij tijdelijk logeerde in de woning;
- dat de emoties van [gedaagde] in het gesprek d.d. 16 juni 2021 de overhand hebben genomen, dat hij daar spijt van heeft maar dat hij niet heeft gedreigd met een pistool;
- dat hij vaak afwezig is in de woning maar dat dat komt omdat [gedaagde] al jarenlang mantelzorger is voor zijn hoogbejaarde moeder;
- dat hij zeer regelmatig en langdurig bij zijn moeder is maar dat hij altijd de bedoeling heeft gehad om terug te keren naar zijn eigen woning;
- dat de onderlinge verhoudingen tussen [gedaagde] en enkele omwonenden op gespannen voet staan waardoor zij [gedaagde] de woning uit willen werken;
- dat de verklaringen anoniem zijn en niet geverifieerd kunnen worden;
- dat [gedaagde] na een problematisch verleden zijn leven eindelijk een beetje op de rit heeft en verlies van de woning desastreus voor hem zou uitpakken.

5.7.

[gedaagde] heeft zijn betoog onderbouwd door het overleggen van een gespreks- en onderzoeksverslag van een aanvraag WMO, een verklaring van Vattenfall dat er uitgesloten kan worden dat er in de woning sprake zou zijn van een alternatief gebruik en een verklaring van een vriendin van [gedaagde].

5.8.

Uit hetgeen [gedaagde] heeft aangevoerd blijkt voldoende dat hij zijn hoofdverblijf, zoals bedoeld in r.o. 5.3 in het gehuurde heeft en heeft Pré Wonen onvoldoende onderbouwd dat dit niet het geval is. Hoewel Pré Wonen zich heeft beroepen op een aantal verklaringen van omwonenden zijn deze verklaringen summier en bevatten deze naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende concrete waarnemingen. Zo verklaren verschillende buurtbewoners het volgende:
- ‘Ik heb meneer [gedaagde] al zeker een jaar niet gezien’,
- ‘Woont een oude man, maar hij is niet vaak thuis. Voor zover ik weet woont er niemand anders ik zie nooit iemand anders’,
- ‘Het neefje woont er, maar hij doet gewoon niet open. Die man heb ik al tijden niet gezien’, - ‘Ik zie mijn bovenbuurman heel incidenteel, hij is hier hooguit een keer in de maand’
- Ik zie hem alleen af en toe de post ophalen, Hij woont er al zeker 4 jaar niet meer’,
- Ik zie de betreffende persoon nog maar heel zelden hier bij de woning. Ik weet niet precies hoe vaak. Binnen een paar minuten vertrekt hij dan ook weer. Verder zie ik geen ander teken van leven in en rondom die woning.’

5.9.

Uit deze verklaringen volgt niet persé dat [gedaagde] niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft (gehad). De omwonenden verklaren daarvoor te weinig, met name verklaren zij onvoldoende specifiek over de avonden en nachten. Daarnaast zijn de verklaringen inconsistent, waarbij sommigen omwonenden [gedaagde] helemaal niet zouden zien maar waarbij anderen hem wel een aantal keer zien. Hetzelfde geldt voor het feit dat het neefje van [gedaagde] in de woning zou wonen; sommigen geven aan dat het neefje in de woning woont terwijl anderen verklaren dat er verder geen teken van leven in en rondom de woning is. De verklaringen passen bij [gedaagde] zijn verweer dat hij regelmatig en langdurig bij zijn moeder is om haar te verzorgen. De verklaringen sluiten niet uit dat hij overdag weg is en ’s nachts in de woning slaapt, zoals [gedaagde] heeft betoogd. Verder heeft [gedaagde] gemotiveerd onderbouwd dat hij veelvuldig voor zijn moeder zorgt hetgeen Pré Wonen ook niet meer heeft betwist. Dit wordt nog bevestigd door de verklaring van de moeder van [gedaagde]. Tot slot heeft [gedaagde] gemotiveerd gesteld dat hij niet bij zijn moeder kan wonen en heeft Pré Wonen niet aangegeven waar [gedaagde] dan anders zou (kunnen) wonen.

5.10.

Gelet op het voorgaande is de conclusie dat geen sprake is van wanprestatie zodat het beroep van Pré Wonen op ontruiming zal worden afgewezen. Ook de bedreiging door [gedaagde] van een medewerker van Pré Wonen is niet voldoende om de gevorderde ontruiming toe te wijzen. Hoewel [gedaagde] de bedreiging niet heeft ontkend, heeft hij inmiddels spijt betuigd, is de bedreiging reeds 2 jaar geleden en zijn er in de tussentijd geen nieuwe incidenten geweest. Gelet hierop en het feit dat een ontruiming voor [gedaagde] verstrekkende gevolgen zou hebben, prevaleert het woonbelang van [gedaagde] boven het belang van Pré Wonen en rechtvaardigt de bedreiging van [gedaagde] de ontruiming niet.

5.11.

De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van Pré Wonen zal afwijzen. De nevenorderingen delen datzelfde lot.

5.12.

De proceskosten komen voor rekening van Pré Wonen, omdat zij ongelijk krijgt.

6.De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

wijst de vordering af;

6.2.

veroordeelt Pré Wonen tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 398,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde].

6.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter