Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: 10522365 \ VV EXPL 23-59
Vonnis in kort geding van 28 juli 2023
in de zaak van
de stichting
STICHTING VELISON WONEN,
te IJmuiden,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: Velison,
gemachtigde: mr. T. de Nijs,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. R.P. Groot.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 12 juni 2023 met productie 1 tot en met 8;
- nagekomen producties 9 en 10 van de kant van Velison;
- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie van 19 juli 2023 met 3 producties;
- de mondelinge behandeling van 21 juli 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie van 19 juli 2023 met 3 producties;
- de mondelinge behandeling van 21 juli 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Zaak in het kort
2.1.
Velison is eigenaresse van een complex met veertig woningen waarvan zij één aan [gedaagde] verhuurt. Velison voert werkzaamheden ter verbetering van de brandveiligheid aan de woningen uit. [gedaagde] weigert vooralsnog zijn medewerking hieraan te verlenen. Naar zijn mening moet Velison eerst isolerende maatregelen nemen, omdat hij in zijn woongenot wordt aangetast door tocht, vocht en schimmel in de woning.
2.2.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat op voorhand aannemelijk is dat de werkzaamheden dringende werkzaamheden zijn in de zin van artikel 7:220 lid 1 BW, zodat [gedaagde] deze met gedogen en hieraan medewerking moet verlenen. De bezwaren die [gedaagde] tegen (onderdelen van) de werkzaamheden heeft aangevoerd, leiden niet tot een ander oordeel. Omdat [gedaagde] ook ter zitting volhardde in zijn weigerachtige houding, die niet alleen voor hemzelf, maar ook voor omwonenden en voor Velison een risico mee brengt, wordt ook de gevorderde tijdelijke en gedeeltelijke ontruiming van de woning toegewezen.
2.3.
De vordering in reconventie zal worden afgewezen, omdat - voor zover sprake al is van een gebrek en niet van woningverbetering-, niet is gebleken dat [gedaagde] heeft geklaagd. En voor zover [gedaagde] al wel heeft geklaagd, heeft hij inspectie van de woning geweigerd.
3.De feiten
3.1.
Velison, een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet, verhuurt de woning gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde of de woning) aan [gedaagde] .
3.2.
Het gehuurde maakt deel uit van een complex gebouwd in 1964 bestaande uit veertig woningen (hierna: het complex).
3.3.
Naar aanleiding van onderzoek in 2018 heeft de gemeente Velsen geadviseerd om verder onderzoek te doen en de woningen in het complex zodanig aan te passen dat deze voldoen aan de eisen van brandveiligheid.
3.4.
Het door Velison ingeschakelde onderzoeksbureau, Efectis Nederland B.V. (hierna: Efectis), heeft in haar rapport van december 2019 geadviseerd om aanpassingen door te voeren om de brandwerendheid te verhogen.
3.5.
Op 21 december 2022 heeft Velison de bewoners van het complex een brief gestuurd, waaronder [gedaagde] , met de aankondiging dat zij van plan is om de brandveiligheid in het complex te verbeteren. Ook wenst Velison rookmelders te plaatsen, gezien de wettelijke verplichting hiertoe die vanaf 1 juli 2022 geldt.
3.6.
De door Velison ingeschakelde aannemer heeft in februari 2023 aan Velison gemeld dat het niet gelukt is om contact te krijgen met [gedaagde] .
3.7.
[gedaagde] heeft Velison daarna telefonisch laten weten dat hij niet wil meewerken aan inspectie van- en werkzaamheden in zijn woning zolang er geen isolatiemaatregelen worden genomen.
3.8.
Velison heeft [gedaagde] er op 24 maart 2023 per brief op gewezen dat hij verplicht is mee te werken en hem gesommeerd om uiterlijk op 30 maart 2023 een afspraak met de aannemer voor inspectie van de woning te maken. De gemachtigde van Velison heeft in een brief van 4 april 2023 [gedaagde] verzocht om uiterlijk op 7 april 2023 met de aannemer contact op te nemen. [gedaagde] heeft Velison telefonisch opnieuw laten weten niet mee te willen werken.
3.9.
Op de woning van [gedaagde] na, waaraan helemaal nog geen werkzaamheden zijn uitgevoerd, zijn bij de meeste woningen in het complex de werkzaamheden inmiddels al volledig of grotendeels uitgevoerd.
4.Het geschil
in conventie
4.1.
Velison vordert - samengevat - dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] veroordeelt om:
- per direct de werkzaamheden toe te laten en te gedogen in en aan het gehuurde en zo nodig daaraan zijn medewerking te verlenen, die noodzakelijk zijn in verband met het brandveilig maken van het complex waar het gehuurde deel van uit maakt;
- als [gedaagde] niet vrijwillig aan de hiervoor gevorderde veroordeling voldoet, het gehuurde tijdelijk te ontruimen;
- de proceskosten en nakosten te betalen.
4.2.
Velison legt aan de vordering ten grondslag dat de werkzaamheden te gelden hebben als dringende werkzaamheden in de zin van artikel 7:220 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW). [gedaagde] is daarom gehouden om de aannemer(s) die Velison heeft ingeschakeld gelegenheid te geven voor de uitvoering van die werkzaamheden. Deze verplichting rust mede op grond van artikel 8.2 van de op de huurovereenkomst van toepassing verklaarde algemene bepalingen op hem. Door geen medewerking te verlenen, schiet [gedaagde] ernstig tekort in zijn wettelijke- en contractuele verplichting om zich als goed huurder te gedragen.
4.3.
[gedaagde] voert verweer. Hij is het in beginsel eens met een uitvoering van de werkzaamheden, maar maakt onderdelen bezwaar. Ook moet volgens hem de woning eerst geïsoleerd worden. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Velison, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Velison in de proceskosten en nakosten.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
4.5.
[gedaagde] vordert – samengevat – dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening, uitvoerbaar bij voorraad, Velison veroordeelt tot herstel van de gebreken aan de woning door middel van het isoleren van de gevels en de ramen van de woning, met veroordeling in de (na)kosten.
4.6.
[gedaagde] legt aan de vordering ten grondslag dat hij in zijn woongenot wordt aangetast, omdat sprake is van tocht, vocht en schimmel in de woning.
4.7.
Velison voert verweer. Velison concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
4.8.
Velison voert aan dat bewijs ontbreekt en dat Velison niet bekend was met de klachten. Voor zover zij wel bekend was met de klachten, heeft Velison geen gelegenheid gehad om de woning te inspecteren. Omdat [gedaagde] zelf werkzaamheden in de woning heeft verricht, is het de vraag welk deel te wijten is aan de leeftijd van de woning en welk deel aan de werkzaamheden van [gedaagde] zelf.
4.9.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
in conventie
5.1.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De rechter moet daarom eerst beoordelen of Velison wonen ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de rechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
Spoedeisend belang
5.2.
De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als Velison daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval, nu het hier gaat om een voorziening ten aanzien van het verlenen van medewerking aan uitvoering van dringende werkzaamheden in de zin van artikel 7:220 lid 1 BW, welke werkzaamheden complexmatig worden uitgevoerd en voor een groot deel al zijn uitgevoerd.
Werkzaamheden toelaten en gedogen
5.3.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat op voorhand aannemelijk is dat de werkzaamheden dringende werkzaamheden zijn in de zin van artikel 7:220 lid 1 BW. [gedaagde] heeft dit ook niet betwist. De gevorderde veroordeling om per direct de werkzaamheden in en aan het gehuurde toe te laten en te gedogen en zo nodig daaraan medewerking te verlenen, wordt daarom toegewezen. De bezwaren die [gedaagde] tegen (onderdelen van) de werkzaamheden heeft aangevoerd, leiden niet tot een andere oordeel gelet op het volgende.
5.4.
Het bezwaar van [gedaagde] tegen het plaatsen van een deurdranger bij de voordeur slaagt niet. Hoewel Velison niet heeft onderbouwd op grond van welke regelgeving zij verplicht is om in dit bestaande complex de woningtoegangsdeur zelfsluitend te maken - dit blijkt immers niet uit het rapport van Efectis en evenmin uit het Bouwbesluit 2012 -, betekent dat niet dat [gedaagde] de deurdranger mag weigeren. Velison heeft namelijk toegelicht dat zij hiermee het complex brandveiliger wil maken doordat in geval van brand de vluchtweg voor medebewoners langer beschikbaar blijft als alle woningen die uitkomen op één portiek een zelfsluitende deur hebben. Hoewel mogelijk niet wettelijk verplicht, is het aanbrengen van een deurdranger dus in het belang van de veiligheid van alle bewoners van het complex, waaronder ook [gedaagde] zelf. Daarnaast heeft [gedaagde] in verband met zijn privacy als bezwaar aangevoerd dat de deurdranger wordt aangesloten op een centraal systeem. Velison heeft dit betwist.
Van een mogelijke inbreuk op de privacy van [gedaagde] is daarom niet gebleken. Ten slotte heeft [gedaagde] aangevoerd dat zijn buurvrouw heeft gemerkt dat de deurdranger af en toe in het slot slaat en zij de woning dan niet meer uit kan. Velison heeft daartegen aangevoerd dat zij niet bekend is met klachten over deuren die in het slot slaan. Dat dit een risico is van het aanbrengen van de deurdranger is daarom ook niet komen vast te staan.
Van een mogelijke inbreuk op de privacy van [gedaagde] is daarom niet gebleken. Ten slotte heeft [gedaagde] aangevoerd dat zijn buurvrouw heeft gemerkt dat de deurdranger af en toe in het slot slaat en zij de woning dan niet meer uit kan. Velison heeft daartegen aangevoerd dat zij niet bekend is met klachten over deuren die in het slot slaan. Dat dit een risico is van het aanbrengen van de deurdranger is daarom ook niet komen vast te staan.
5.5.
[gedaagde] heeft bezwaar aangevoerd tegen het plaatsen van een brandklep in het ventilatiekanaal in de badkamer, omdat hier volgens hem asbesthoudend materiaal in zit. Bij een aantal van zijn buren is in het verleden asbest verwijderd uit een ventilatiekanaal in de muur van de badkamer of het toilet, aldus [gedaagde] . Velison heeft betwist dat er asbest aanwezig is. Dit is volgens haar in geen enkel kanaal bij de andere woningen in het complex aangetroffen. Voor zover al (niet gebonden) asbest zou worden aangetroffen, heeft Velison verklaard dat zij dit zal saneren volgens de daarvoor geldende regelgeving. Gelet op deze verklaring en omdat vooralsnog niet is gebleken van asbest in het ventilatiekanaal in de badkamer van de woning, ontbreekt een geldige reden om het plaatsen van een brandklep in het ventilatiekanaal van de badkamer van de woning niet toe te staan.
5.6.
Niet is gebleken dat de aannemer Velison het plaatsen van een brandmanchet bij de CV installatie niet netjes zal afwerken, zodat ook aan dit bezwaar van [gedaagde] wordt voorbijgegaan.
5.7.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat in de wc geen gas- maar een waterleiding zit. Aangezien hij op zichzelf geen bezwaar heeft tegen het brandwerend afwerken van de betreffende leiding in de wc, zal ook uitvoering van dit onderdeel van de werkzaamheden worden toegewezen.
5.8.
Het bezwaar van [gedaagde] tegen het brandwerend afwerken van de zolder, dat er op neer komt dat hij niet in staat is om op korte termijn de spullen op zijn zolder te verplaatsen, slaagt evenmin. Velison heeft namelijk toegelicht dat het alleen gaat om het vrijmaken van de zolder tot 1,5 meter van de muur. Bovendien heeft zij aangeboden om [gedaagde] te helpen met het tijdelijk verhuizen of verplaatsen van de spullen. Dat deze werkzaamheden niet noodzakelijk zijn, omdat uit het door Velicon overgelegde overzicht van de voortgang van de werkzaamheden zou blijken dat slechts één zolder is gedaan, is daarbij voldoende gemotiveerd betwist. Velison heeft namelijk toegelicht dat het overzicht dateert van het moment van indienen van de dagvaarding. Na die tijd zijn volgens haar op twee woningen (waaronder die van [gedaagde] ) na de zolderwerkzaamheden overal in het complex uitgevoerd. Bij de andere woning waarbij dat nog niet kon, is de zolder afgetimmerd wat het werk moeilijker maakt.
5.9.
[gedaagde] heeft ten slotte aangevoerd dat hij al rookmelders in zijn woning heeft, zodat er geen noodzaak is om rookmelders te plaatsen. Gelet op het belang van Velison om in alle woningen hetzelfde type rookmelder te plaatsen in verband met onderhoud en eensluidende instructies aan de bewoners, gaat de voorzieningenrechter ook aan dit bezwaar voorbij.
(Tijdelijke) ontruiming
5.10.
De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is die diep ingrijpt (ook wanneer deze tijdelijk is) in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Anderzijds moet een verhuurder de gelegenheid hebben om het gehuurde te betreden in geval van dringende werkzaamheden in de zin van artikel 7:220 lid 1 BW. De civiele rechter is echter op grond van de Algemene wet op het binnentreden niet bevoegd om een schriftelijke machtiging af te geven voor het binnentreden van de woning zonder toestemming van de bewoner. Wanneer de verhuurder verwacht dat de huurder niet vrijwillig medewerking zal verlenen, zoals in dit geval, kan de verhuurder daarom tijdelijke ontruiming van de woning vorderen met dien verstand dat de huurder in dat geval het gehuurde tijdelijk – voor de duur van de werkzaamheden – moet verlaten en de inboedel zodanig moet verplaatsen dat de werkzaamheden ter hand genomen kunnen worden.
5.11.
[gedaagde] heeft desgevraagd verklaard dat hij niet zal meewerken aan de door Velison te verrichten werkzaamheden zolang Velison zijn woning niet isoleert, althans geen duidelijkheid geeft over wanneer zij welke isolerende maatregelen zal nemen (daarover hierna in 5.13 e.v.). De weigerachtige houding van [gedaagde] brengt niet alleen voor hemzelf, maar ook voor omwonenden en voor Velison een risico mee, omdat het gehuurde in de huidige staat niet voldoet aan de geldende brandveiligheidsnormen. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is daarom op voorhand gebleken dat tijdelijke en gedeeltelijke ontruiming van de woning nodig is.
[gedaagde] heeft overigens geen verweer gevoerd op de vordering tot ontruiming, zodat niet is gebleken dat [gedaagde] geen onderdak heeft in de periode dat de werkzaamheden worden uitgevoerd. Voor het geval [gedaagde] niet vrijwillig zijn medewerking aan de uitvoering van de werkzaamheden verleent, zal de voorzieningenrechter daarom de vordering tot tijdelijke en gedeeltelijke ontruiming van de woning toewijzen, uitsluitend voor zover dit voor de uitvoering en de duur van de werkzaamheden noodzakelijk is.
Proceskosten
5.12.
[gedaagde] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten (inclusief nakosten) worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Velison wonen als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
106,73
- griffierecht
€
128,00
- salaris gemachtigde
€
529,00
- nakosten
€
132,00
Totaal
€
895,73
in reconventie
5.13.
[gedaagde] vordert in reconventie veroordeling van Velison tot herstel van de gebreken aan de woning door middel van het isoleren van de gevels en de ramen van de woning. Omdat [gedaagde] heeft aangegeven dat het om een verbetering van de woning gaat, maar dat de muren ook scheuren hebben en schimmelvorming vertonen, is niet eenduidig of het hier gaat om verbeteringen of gebreken.
Voor zover [gedaagde] verbeteringen van de woning zou verlangen, geldt dat hij niet heeft aangevoerd op grond waarvan Velison daartoe enige verplichting zou hebben. Daar komt bij dat een dergelijke vordering zich voor kort geding niet leent.
5.14.
Voor zover [gedaagde] stelt dat sprake is van een gebrek, heeft hij het bestaan van dat gebrek in deze procedure onvoldoende aannemelijk gemaakt. Uit de door [gedaagde] overgelegde foto’s is weliswaar af te leiden dat de wanden zich in niet al te beste staat bevinden en dat mogelijk sprake is van schimmelvorming, maar wat daarvan de oorzaak is, is thans onduidelijk. Hierdoor kan niet worden vastgesteld of het door [gedaagde] gestelde gebrek wellicht is ontstaan door toedoen van [gedaagde] , mede gelet op de omstandigheid dat [gedaagde] zelf werkzaamheden aan de wanden heeft verricht. Zou het gebrek door toedoen van [gedaagde] zijn ontstaan, dan is Velison hiervoor niet aansprakelijk.
5.15.
Echter, ook als wel aannemelijk zou zijn dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW, dan kan de vordering tot herstel in dit kort geding niet worden toegewezen. Immers, niet is gebleken dat [gedaagde] daarover op zodanige wijze heeft geklaagd dat voor Velison duidelijk was wat het gebrek is en wat [gedaagde] van Velison verwachtte. [gedaagde] heeft in ieder geval geen schriftelijke klachten overgelegd. Voor zover telefoongesprekken tussen [gedaagde] en Velison in februari 2023 als klachten kunnen worden aangemerkt, heeft Velison bovendien onweersproken verklaard dat zij heeft aangeboden om langs te komen om de woning te inspecteren en samen naar een oplossing te zoeken. Aangezien [gedaagde] inspectie van de woning heeft geweigerd kan thans niet worden vastgesteld dat sprake is van een gebrek (zie ook r.o. 5.14), terwijl wel vast staat dat [gedaagde] Velison niet de gelegenheid heeft gegeven om een eventueel gebrek zelf te constateren en te verhelpen. Gelet op het vorenstaande zal de vordering in reconventie worden afgewezen.
5.15.
[gedaagde] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Velison wonen als volgt vastgesteld:
- salaris gemachtigde
€
529,00
Totaal
€
529,00
6.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
6.1.
veroordeelt [gedaagde] om per direct de navolgende werkzaamheden toe te laten en te gedogen in en aan het gehuurde gelegen aan de [adres] te [plaats] , en zo nodig daaraan zijn medewerking te verlenen, onder meer door het verschaffen van toegang tot deze woning aan medewerkers van Velison en/of derden die van Velison opdracht hebben gekregen om de werkzaamheden uit te voeren:
vervangen van de voordeur voor een nieuwe brandwerende deur met deurdranger;
vervangen van de meterkastdeur op de galerij voor een nieuwe brandwerende deur;
plaatsen van een brandklep in het ventilatiekanaal in de badkamer;
plaatsen van een brandmanchet bij de CV installatie;
brandwerend afwerken gasleiding in wc en hal;
brandwerend afwerken van de zolder;
plaatsen rookmelder(s),
6.2.
veroordeelt [gedaagde] , wanneer hij niet vrijwillig aan de veroordeling onder 6.1 voldoet, om na betekening van deze uitspraak, de woning aan de [adres] te ([postcode]) [plaats] , voor de duur van de onder 6.1 bedoelde werkzaamheden te ontruimen, althans een voor deze werkzaamheden vereist gedeelte van de woning, een en ander ter uitsluitende beoordeling van Velison, te bewerkstelligen door de deurwaarder,
6.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Velison tot dit vonnis vastgesteld op € 895,73, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Wordt bij niet betaling het vonnis daarna betekend, dan moet Jansen ook de kosten van betekening betalen,
6.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
6.5.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
6.6.
wijst de vorderingen van [gedaagde] af,
6.7.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Velison wonen tot dit vonnis vastgesteld op € 529,00,
6.8.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken op 28 juli 2023.
1621