Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 10295293 \ CV EXPL 23-410 (TB)
Uitspraakdatum: 26 juli 2023
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de besloten vennootschap
Bohémien Beheer B.V.
Bohémien Beheer B.V.
gevestigd te Alkmaar
eisende partij in het verzet
verder te noemen: Bohémien
gemachtigde: mr. A. Glijnis
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde partij in het verzet
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. H. van Lingen
1.Het procesverloop
1.1.
[gedaagde] heeft bij inleidende dagvaarding van 26 september 2022 een vordering ingesteld tegen Bohémien.
1.2.
Bohémien is niet verschenen, waarna Bohémien bij verstekvonnis van 26 oktober 2022 is veroordeeld.
1.3.
Bij dagvaarding van 24 november 2022 is Bohémien in verzet gekomen van dat verstekvonnis en heeft daarbij een tegenvordering ingediend.
1.4.
[gedaagde] heeft vervolgens nog schriftelijk gereageerd in de zaak van de tegenvordering.
1.5.
Op 31 mei 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Bohémien en [gedaagde] hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd.
2.De feiten
2.1.
Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten betreffende de recreatiewoning [adres] in [plaats] .
2.2.
In de koopovereenkomst is – voor zover van belang – het volgende opgenomen:
“Artikel 4 Eigendomsoverdracht
“Artikel 4 Eigendomsoverdracht
4.1
De akte van levering zal gepasseerd worden op 2 mei 2022 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen, (…).4.2 Verkoper staat in voor zijn bevoegdheid tot verkoop en tot eigendomsoverdracht ten tijde van het passeren van de akte van levering.[…]
Artikel 7 Feitelijke levering/Overdracht aanspraken7.1 De feitelijke levering en aanvaarding vindt plaats op het moment van het ondertekenen van de akte van levering zoals weergegeven in artikel 4.1, tenzij tussen verkoper en koper een ander tijdstip is overeengekomen, […].
Artikel 10 Risico-overgang/ Beschadiging door overmacht10.1 De onroerend zaak is met ingang van het moment van tekenen van de akte van levering voor risico van koper, tenzij de feitelijke levering eerder plaatsvindt, in welk geval het risico per dat moment overgaat op de koper.[…]
Artikel 11 Ingebrekestelling/ Ontbinding11.1 indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.11.2 Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.[…]11.6 Er kunnen geen boetes meer worden verbeurd op grond van artikel 11.2 en/of artikel 11.3 zodra de koopsom is betaald en de levering van de onroerende zaak heeft plaatsgevonden. (…) De omstandigheid dat geen boetes meer kunnen worden verbeurd krachtens artikel 11.2 en/of 11.3 (nadat de koopsom is betaald en de onroerende zaak aan koper is geleverd), laat onverlet dat een partij schadevergoeding kan vorderen indien aan de daarvoor geldende wettelijke eisen is voldaan.
2.3.
In de e-mail van 6 mei 2022 van de notaris aan [gedaagde] is opgenomen:
“De akte van levering zal, overeenkomstig het bepaalde in het koopcontract op dinsdag 24 mei 2022 worden ondertekend.”.
“De akte van levering zal, overeenkomstig het bepaalde in het koopcontract op dinsdag 24 mei 2022 worden ondertekend.”.
2.4.
Op 29 juni 2022 heeft de notaris het aankoopbedrag naar [gedaagde] terug gestort.
2.5.
Op zowel 18 juli 2022 als 10 augustus 2022 heeft [gedaagde] per aangetekende brief Bohémien in gebreke gesteld en gesommeerd om binnen acht dagen alsnog te voldoen aan de verplichtingen uit de koopovereenkomst en de recreatiewoning (juridisch) te leveren.
2.6.
Bij brief van 22 augustus 2022 van (de gemachtigde van) [gedaagde] heeft [gedaagde] de sommatie herhaald. Daarnaast ontbindt [gedaagde] de koopovereenkomst indien en voor het geval Bohémien niet voldoet aan de sommaties/ingebrekestellingen en maakt hij aanspraak op de boete conform het bepaalde in artikel 11 van de overeenkomst.
3.De vordering en het verweer
3.1.
[gedaagde] heeft bij inleidende dagvaarding van Bohémien betaling gevorderd van € 20.975,00 (hoofdsom € 20.000,00 en buitengerechtelijke incassokosten € 975,00) te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening, met veroordeling van Bohémien in de proceskosten.
3.2.
[gedaagde] heeft aan de vordering ten grondslag gelegd – kort weergegeven – dat Bohémien tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst doordat geen levering van de recreatiewoning heeft plaatsgevonden. [gedaagde] heeft de overeenkomst na in gebreke stelling op 22 augustus 2022 ontbonden. [gedaagde] maakt op grond van het bepaalde in artikel 11 van de overeenkomst aanspraak op de boete van 10% van de koopsom, zijnde € 20.000,00. Omdat Bohémien ondanks daartoe te zijn verzocht en gesommeerd niet is overgegaan tot betaling van de boete, maakt [gedaagde] aanspraak op vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten.
3.3.
Bohémien is door de kantonrechter bij verstek veroordeeld tot betaling van het gevorderde. Ook de nevenvorderingen zijn toegewezen.
3.4.
Bohémien vordert, in de verzetdagvaarding, ontheffing van de veroordeling en afwijzing van de oorspronkelijke vordering. Daartoe voert Bohémien aan dat zij niet tekort is geschoten in enige verplichting. De recreatiewoning is zoals afgesproken feitelijk op 24 mei 2022 aan [gedaagde] geleverd.
3.5.
Bohémien vordert – na akte wijziging eis – bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt tot betaling van
I. een (gebruiks)vergoeding van € 12.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van betekening van de verzetdagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;
II. € 2.000,00 per maand of een gedeelte daarvan dat [gedaagde] de recreatiewoning vanaf 1 december 2022 in gebruik houdt, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de laatste dag van de desbetreffende maand tot de dag van voldoening;
III. € 1.200,00 aan energiekosten in verband met het gebruik van de recreatiewoning over de periode tot 1 december 2022, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van betekening van de verzetdagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;
IV. € 200,00 per maand of een gedeelte daarvan dat hij de recreatiewoning vanaf 1 december 2022 in gebruik houdt uit hoofde van energiekosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de laatste dag van de desbetreffende maand tot de dag van voldoening;
V. € 1.449,96 aan parkkosten over de periode tot 1 december 2022, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van betekening van de verzetdagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;
VI. € 241,66 per maand of gedeelte daarvan dat hij de recreatiewoning vanaf 1 december 2022 in gebruik houdt uit hoofde van parkkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de laatste dag van de desbetreffende maand tot de dag van voldoening;
VII. de kosten van deze procedure en de nakosten;
VIII. € 2.240,00 aan herstelkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 31 mei 2023 tot aan de dag van algehele voldoening.
3.6.
Zij legt aan de tegenvordering ten grondslag – samengevat – dat [gedaagde] sinds 24 mei 2022 het gebruik en genot heeft van de recreatiewoning. Over de periode van gebruik is [gedaagde] een vergoeding verschuldigd. [gedaagde] houdt de recreatiewoning nog onder zich en voldoet niet aan verzoeken om de recreatiewoning terug te leveren Bohémien.
3.7.
[gedaagde] voert verweer tegen de tegenvordering.
4.De beoordeling
4.1.
Vastgesteld wordt dat Bohémien – met de verzetdagvaarding van 24 november 2022 – tijdig verzet heeft ingesteld en om die reden ontvankelijk is in het verzet tegen het verstekvonnis.
De vordering
4.2.
De kern van het geschil is of [gedaagde] de tussen partijen gesloten koopovereenkomst terecht heeft ontbonden.
4.3.
Daarbij geldt dat volgens artikel 6:265 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een verbintenis aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming – gezien haar geringe aard of geringe betekenis – deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
4.4.
Bohémien stelt dat partijen zijn overeengekomen dat de recreatiewoning op 24 mei 2022 feitelijk aan [gedaagde] geleverd wordt – een mogelijkheid die ook is vermeld in artikel 10.1 van de overeenkomst - waarbij [gedaagde] het recht tot gebruik van de recreatiewoning geleverd heeft gekregen. Bohémien is economisch eigenaar van de recreatiewoning en de [gemeente] is juridisch eigenaar. Bohémien heeft [gedaagde] volledig geïnformeerd over deze constructie voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst. De sleutels zijn aan [gedaagde] overhandigd en [gedaagde] is de recreatiewoning ook daadwerkelijk gaan gebruiken, hij heeft verbouwingswerkzaamheden uitgevoerd. De recreatiewoning is dus feitelijk geleverd aan [gedaagde] . Daarmee is aan de verplichtingen uit de koopovereenkomst voldaan, aldus Bohémien.
4.5.
De kantonrechter overweegt als volgt. Uitgangspunt is de koopovereenkomst waarin is bepaald dat de eigendom overgedragen wordt en dat de akte van levering zal passeren bij de notaris. Uit de feiten blijkt dat de akte van levering niet is gepasseerd. Nergens blijkt uit dat partijen een ander tijdstip voor juridische levering zijn overeengekomen of zijn overeengekomen dat feitelijke levering voldoende was. Bovendien is door [gedaagde] terecht opgemerkt dat voor het enkel feitelijk leveren van de recreatiewoning geen notariële akte vereist is, zodat uit het feit dat van het begin af aan een notaris betrokken was bij de afspraken over de levering blijkt dat een juridische levering overeengekomen was. Uit het voorgaande blijken naar het oordeel van de kantonrechter geen aanknopingspunten voor de door Bohémien gestelde afwijkende afspraak. Ook de stelling van Bohémien dat zij [gedaagde] zou hebben geïnformeerd over het feit dat zij slechts economisch eigenaar is en de [gemeente] juridisch eigenaar, faalt. Deze is onvoldoende onderbouwd omdat deze op geen enkele manier concreet is gemaakt, zoals door aan te geven wanneer deze informatie verstrekt zou zijn en op welke manier. Dit klemt temeer omdat in artikel 4.2 van de koopovereenkomst staat dat Bohémien in staat voor zijn bevoegdheid tot verkoop.
4.6.
Omdat Bohémien niet aan haar stelplicht heeft voldaan, wordt niet toegekomen aan bewijslevering en neemt de kantonrechter als vaststaand aan dat op grond van de koopovereenkomst de volledige eigendom moet worden overgedragen en geen sprake is van een daarvan afwijkende afspraak. De (juridische) levering van de recreatiewoning heeft niet plaatsgevonden, waardoor Bohémien toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst.
4.7.
Bohémien heeft subsidiair nog aangevoerd dat de tekortkoming gezien haar bijzondere aard en geringe betekenis de ontbinding niet rechtvaardigt. Daar is geen sprake van en Bohémien heeft dit niet onderbouwd, zodat de kantonrechter dit verweer niet zal bespreken.
4.8.
Bohémien stelt tenslotte dat de koopovereenkomst niet is ontbonden op de wijze zoals partijen zijn overeengekomen. Enerzijds omdat niet alle sommaties naar de notaris zijn gestuurd, hetgeen volgens de woonplaatskeuze in de koopovereenkomst nodig is. Anderzijds omdat op 30 augustus 2022 – de datum waarop volgens Bohémien [gedaagde] uitgaat van ontbinding – nog geen 8 dagen verstreken zijn. Dit verweer gaat niet op. [gedaagde] heeft Bohémien bij brief van 22 augustus 2022 in gebreke gesteld en - conform artikel 11.1 van de koopovereenkomst - in de gelegenheid gesteld om alsnog binnen 8 dagen medewerking te verlenen aan de levering van de recreatiewoning. De brief van 22 augustus 2022 is zowel naar de notaris als naar Bohémien per aangetekende post verstuurd. Daarmee is voldaan aan hetgeen partijen in artikel 11.1 van de koopovereenkomst zijn overeengekomen. Daar komt bij dat uit de toelichting op de NVM koopakte volgt dat de woonplaatskeuze vooral bedoeld is als achtervang en eerder al tenminste twee sommaties naar het adres van Bohémien zijn gestuurd. Verder eist de ingebrekestelling nakoming binnen acht dagen na de datum van deze brief. Dit is gezien het tijdsverloop sinds mei 2022 een redelijke termijn en deze heeft Bohémien laten verlopen. De datum waarop Bohémien deze brief ontvangen heeft maakt dat niet anders, zeker nu uit de reactie van Bohémien op deze brief– per e-mail van 29 augustus 2022 - blijkt dat op die datum - en ook ten tijde van de mondelinge behandeling - nog steeds niet duidelijk is wanneer nagekomen kan worden. Dat [gedaagde] uitgaat van een ontbinding per 30 augustus 2022 blijkt nergens uit. De tekortkoming van Bohémien rechtvaardigt naar het oordeel van de kantonrechter ontbinding van de gehele overeenkomst.
4.9.
De conclusie is dat [gedaagde] het recht had om - op grond van artikel 11.1 van de koopovereenkomst - de koopovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, hetgeen hij heeft gedaan bij brief van 22 augustus 2022. In die brief heeft [gedaagde] tevens terecht aanspraak gemaakt op de - op grond van artikel 11.2 van de koopovereenkomst - verschuldigde boete van 10% van de koopsom, zijnde een bedrag van € 20.000,00. Voor matiging bestaat geen aanleiding. Bohémien voert in dat kader aan dat [gedaagde] bekend was met het feit dat Bohémien alleen de economische eigendom had, hetgeen – indien al relevant - niet is komen vast te staan. Dat [gedaagde] het volledige genot zou hebben doet evenmin ter zake, aangezien hiervoor al is overwogen dat [gedaagde] recht heeft op juridische levering.
4.10.
Daarmee komt de kantonrechter toe aan de bespreking van het beroep op verrekening van Bohémien van de (toewijsbare) vordering van € 20.000,00 met haar tegenvordering. De kantonrechter zal hierna daarom eerst de tegenvordering bespreken.
De tegenvordering
4.11.
Bohémien stelt dat feitelijke levering van de recreatiewoning op 24 mei 2022 heeft plaatsgevonden en dat [gedaagde] met ingang van die dag het gebruik en genot van de recreatiewoning heeft. Na ontbinding van de overeenkomst is sprake van een ongedaanmakingsverbintenis zodat [gedaagde] over die periode uit hoofde van artikel 6:272 lid 1 BW een vergoeding verschuldigd is omdat die prestatie niet meer ongedaan gemaakt kan worden. Die vergoeding is volgens Bohémien ook verschuldigd op grond van onrechtmatig handelen - [gedaagde] leverde ondanks verzoeken daartoe de woning niet terug - dan wel ongerechtvaardigde verrijking. Bohémien maakt verder aanspraak op een aantal vergoedingen.
4.12.
[gedaagde] voert hiertegen aan dat hij niet meer dan de feitelijke beschikking over de recreatiewoning kreeg, dit omdat hij al een toezegging voor één week (van 11-18 juli 2022) had gedaan aan een huurder. Dit was een voorstel van Bohémien omdat de recreatiewoning nog niet notarieel geleverd kon worden en dit met enkele weken wel het geval zou zijn. [gedaagde] stelt dat hij de sleutels op 18 juli 2022 heeft ingeleverd in de brievenbus aan het kantoor van Bohémien. Die bus is mede bestemd voor het afgeven van sleutels door de diverse huurders van diverse recreatiewoningen op het park. [gedaagde] heeft de recreatiewoning zelf niet gebruikt. Bohémien had al die tijd zelf ook een sleutel en is dus steeds – en zeker vanaf 18 juli 2022 - in de feitelijke mogelijkheid gebleven om de woning te verhuren. [gedaagde] is niet in verzuim ten aanzien van enige verbintenis, aangezien Bohémien geen enkel verzoek of sommatie heeft uit laten gaan. Schade kan dus, alleen om die reden al, niet geclaimd worden door Bohémien, aldus [gedaagde] .
4.13.
De kantonrechter stelt voorop dat in de koopovereenkomst weliswaar wordt gesproken over de mogelijkheid dat feitelijke levering en het passeren van de akte van levering bij de notaris niet op hetzelfde moment plaatsvinden, maar dat daarbij wel uitgangspunt is dat daadwerkelijk juridisch geleverd wordt. Dat is in de onderhavige zaak niet gebeurd. Bovendien bepaalt de koopovereenkomst in artikel 7.1 dat de feitelijke levering plaatsvindt op het moment van ondertekenen van de akte van levering, tenzij een ander tijdstip is overeengekomen. In de onderhavige zaak is niet gesteld of gebleken dat een afspraak of overeenkomst bestaat tussen partijen die inhoudt dat de feitelijke en juridische levering op verschillende tijdstippen zouden plaatsvinden. Het enige dat is gebeurd is dat Bohémien de sleutel ter beschikking heeft gesteld aan [gedaagde] . Voor een feitelijke levering met eventueel bijkomende verplichtingen, is meer nodig. Anders zou bij iedere huurder of gebruiker van een (recreatie)woning sprake zijn van feitelijke levering met daarbij komende (financiële) verplichtingen en risico’s. Over enige afspraak in verband met de ter beschikking stelling van de sleutel is niets gesteld of gebleken. Ook blijkt niet dat [gedaagde] de woning feitelijk is gaan gebruiken. De uitdraai van gegevens over in en uitrijden bij de slagboom van het park die Bohémien in dat kader inbrengt kunnen de stelling dat [gedaagde] de woning heeft gebruikt niet onderbouwen. Allereerst blijkt dat Bohémien bepaalt op wiens naam een tag - die de slagboom opent - wordt gesteld, en daarnaast blijkt uit de uitdraai dat [gedaagde] al in december 2021 van deze sleutel gebruik gemaakt zou hebben. [gedaagde] heeft dat uitdrukkelijk betwist en Bohémien kan dat evenmin verklaren zodat de gegevens op de uitdraai onbetrouwbaar zijn.
De stelling dat [gedaagde] de woning verhuurt is evenmin onderbouwd. Het enige gebruik dat [gedaagde] van de woning heeft gemaakt is dat hij andere meubels in de woning heeft gezet en muren heeft geschilderd. Hij heeft onbetwist gesteld dat zijn meubels ook weer zijn weggehaald en de oorspronkelijke meubels zijn teruggeplaatst en dat de verfbeurt een verbetering heeft opgeleverd.
De stelling dat [gedaagde] de woning verhuurt is evenmin onderbouwd. Het enige gebruik dat [gedaagde] van de woning heeft gemaakt is dat hij andere meubels in de woning heeft gezet en muren heeft geschilderd. Hij heeft onbetwist gesteld dat zijn meubels ook weer zijn weggehaald en de oorspronkelijke meubels zijn teruggeplaatst en dat de verfbeurt een verbetering heeft opgeleverd.
4.14.
Feitelijk is aldus de enige prestatie die Bohémien heeft geleverd en die niet ongedaan gemaakt kan worden, het feit dat Bohémien [gedaagde] - door afgifte van een sleutel - in de gelegenheid heeft gesteld de woning – opgeknapt – ter beschikking te stellen aan de huurder. Aangezien de opbrengst van deze prestatie – onbetwist – ten goede is gekomen aan Bohémien bestaat geen aanleiding [gedaagde] te veroordelen tot enige schadevergoeding omdat deze prestatie niet meer ongedaan gemaakt kan worden. De vorderingen uit hoofde van schadevergoeding stranden omdat [gedaagde] terecht stelt dat geen sprake is van verzuim, hetgeen ook geldt voor de gevorderde herstelkosten.
4.15.
Het feit dat partijen over genoemd feitelijk gebruik door [gedaagde] – dat beperkt is gebleven tot opknappen en aan een huurder ter beschikking stellen – verder geen afspraken hebben gemaakt, betekent dat geen grondslag bestaat voor een gebruiksvergoeding, vergoeding van energiekosten of parkkosten. Uit het voorgaande blijkt verder dat niet komt vast te staan dat [gedaagde] de woning heeft gebruikt of verhuurd zodat geen sprake is van ongerechtvaardigde verrijking.
4.16.
De conclusie is dat de tegenvordering van Bohémien zal worden afgewezen.
4.17.
De proceskosten komen voor rekening van Bohémien, omdat zij ongelijk krijgt.
De vordering
4.18.
Uit hetgeen in de zaak van de tegenvordering is overwogen, volgt dat het beroep van Bohémien op verrekening niet opgaat.
4.19.
De conclusie is dat de vordering van [gedaagde] zal worden toegewezen tot € 20.000,00.
4.20.
[gedaagde] vordert een bedrag ter vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat voldoende is gesteld en onderbouwd dat er buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag van € 975,00 komt overeen met het gebruikelijke tarief en zal worden toegewezen.
4.21.
De conclusie is dat het verzet ongegrond is en dat het verstekvonnis zal worden bevestigd.
4.22.
Bohémien zal als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld worden in de kosten van de verzetprocedure.
5.De beslissing
De kantonrechter:
De vordering
5.1.
verklaart het verzet ongegrond en bevestigt het verstekvonnis van 26 oktober 2022;
5.2.
veroordeelt Bohémien tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 1.058,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde] .
5.3.
verklaart dit vonnis in de vordering uitvoerbaar bij voorraad.
De tegenvordering
5.4.
wijst de vordering af;
5.5.
veroordeelt Bohémien tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op € 529,00;
5.6.
verklaart dit vonnis in de tegenvordering uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Merkus en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter