ECLI:NL:RBNHO:2023:7957

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 10211722 \ CV EXPL 22-6890

Uitspraakdatum: 9 augustus 2023

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

[eiseres] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

eiseres,

verder te noemen: [eiseres] ,

gemachtigde: mr. S.H.N. de Wijs,

tegen

[gedaagden] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagden,

verder te noemen: [gedaagden] .

gemachtigde: mr. R.D. van der Woude.

1.De zaak in het kort

Deze zaak gaat over de vraag of tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen en [gedaagden] ., als (potentiële) huurders, daarom één huurtermijn aan [eiseres] zijn verschuldigd. De kantonrechter oordeelt dat dat niet het geval is. Uit de communicatie die heeft plaatsgevonden tussen [gedaagden] . en Lighthouse, de makelaar van [eiseres] , hebben [gedaagden] . redelijkerwijs niet hoeven afleiden dat hun huuraanbod was aanvaard. Dit komt omdat in de afzonderlijke e-mails en ook in de gehele communicatie in samenhang bezien, niet duidelijk wordt gecommuniceerd dat [eiseres] akkoord is met het aanbod en dus een overeenkomst tot stand is gekomen. De aanvaarding blijkt niet uit de tekst van de emails. In de communicatie staat juist de benodigde goedkeuring van het dossier door Huurcheck en de financiële positie van [gedaagden] . centraal. Ook wordt een ‘aanvraagformulier’ gebruikt dat innerlijke tegenstrijdige informatie bevat.

2.Het procesverloop

2.1.

[eiseres] heeft bij dagvaarding van 14 november 2022 een vordering tegen [gedaagden] . ingesteld. [gedaagden] . hebben op 24 januari 2023 schriftelijk geantwoord.

2.2.

Bij vonnis van 15 februari 2023 heeft de kantonrechter bepaald dat een mondelinge behandeling zal plaatsvinden. Die zitting heeft op 24 juli 2023 plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.

3.De feiten

3.1.

[eiseres] is eigenaar van de woning aan de [adres] (hierna: de woning).

3.2.

Op 26 mei 2022 heeft [eiseres] makelaarskantoor Lighthouse Property Services (hierna: Lighthouse) opdracht gegeven om een huurder voor de woning te vinden.

3.3.

Op 9 juni 2022 hebben bezichtigingen voor de huur van de woning plaatsgevonden. Lighthouse ontvangt op 9 en 10 juni 2022 meerdere e-mails van potentiële huurders die de woning willen huren. Op 10 juni 2022 schrijven [gedaagden] . in een e-mail aan Lighthouse:

‘Wij zouden graag de woning op [adres] huren. Wij gaan akkoord met de gevraagde huurprijs van € 3.000 per maand met een tijdelijk huurcontract. Wij zijn ook akkoord met een ingangsdatum van 1 augustus hoewel een latere datum voor ons geen bezwaar is. […]’

3.4.

Op 13 juni 2022 stuurt Lighthouse aan [gedaagden] . de volgende e-mail:

‘Beste [gedaagden] ,

Hierbij sturen we jullie het aanvraagformulier voor het huren van de woning aan [adres] te [woonplaats 2] . Wij willen jullie ook uitnodigen om een online dossier aan te maken in Huurcheck. Vanuit dat systeem doen wij achtergrondchecks en maken we de huurovereenkomst op en zetten we de overeenkomst klaar om digitaal te tekenen.

Jullie moeten allebei een eigen online dossier aanmaken, dus we ontvangen graag ook het email adres van [gedaagden] zodat we haar ook daarvoor kunnen uitnodigen.

Vriendelijke groet,

[…]’

3.5.

Bij de e-mail van 13 juni 2022 is een ‘aanvraagformulier huurwoning’ (hierna: het aanvraagformulier) bijgevoegd. Op dit formulier staan gegevens over de te sluiten huurovereenkomst, zoals onder andere het adres, de huursom, de ingangsdatum, de huurperiode en de opzegtermijn. Ook staat op pagina één de passage:

‘Door het invullen en retourneren van dit formulier bevestigt u de totstandkoming van de huurovereenkomst tussen u en de verhuurder van de woning aan [adres] te [woonplaats 2] .’

Op pagina twee staat in dikgedrukte letters onder meer:

‘Indien de eigenaar akkoord is gegaan met uw voorstel is dit onder voorbehoud van de goedkeuring van Huurcheck. Wij zullen u een uitnodiging van Huurcheck Nederland via e-mail sturen.’

3.6.

Op 14 juni 2022 wordt het aanvraagformulier door [gedaagden] . ingevuld geretourneerd.

3.7.

Op 16 juni 2022 stuurt Lighthouse per e-mail aan [gedaagden] .:

‘Zojuist heb ik jullie dossier doorgenomen en de documenten gecontroleerd. Ik zie alleen van beiden een paspoort en een DigiD overzicht. Hieruit blijken helaas niet de inkomsten zoals deze zijn genoemd op het aanvraagformulier. Zoals ook is vermeld op het aanvraagformulier hebben we in ieder geval documenten nodig die de maandelijkse inkomsten aantonen.

Kunnen jullie de volgende documenten aanleveren of toevoegen aan jullie dossier:

-
- Bankafschriften met hierop zichtbaar: bijschrijving van inkomsten van de laatste 3 maanden.

• Bewijs van inkomen (meest recente pensioenoverzicht)

• Indien relevant en van toepassing: Bankafschriften met hierop het eigen vermogen

Wanneer de opbrengsten uit huurwoningen ook onderdeel zijn van de maandelijkse inkomsten, dan zien we ook graag de documenten waaruit dit blijkt. Denk dan aan de maandelijkse huurinkomsten van de afgelopen 3 maanden en de huidige hypotheeklast voor deze woningen.

Tot slot ontvangen we ook graag een verhuurdersverklaring van jullie huidige verhuurder. Omdat jullie nu ook een woning huren, zien we graag een referentie tegemoet om de verhuurder zekerheid te bieden.

Mochten er nog vragen zijn, dan horen we het graag.’

3.8.

Op 22 juni 2022 stuurt Lighthouse per e-mail naar [gedaagden] . dat het dossier met de aangeleverde informatie is ingediend ter goedkeuring door Huurcheck en dat zij wachten op terugkoppeling van Huurcheck.

3.9.

Op 24 juni 2022 stuurt Lighthouse per e-mail aan [gedaagden] .:

‘Hierbij het concept van de huurovereenkomst. Graag horen wij van jullie of deze duidelijk en akkoord is.’

3.10.

Op 25 juni 2022 sturen [gedaagden] . als antwoord op de ontvangst van het concept van de huurovereenkomst:

‘[…] Erg fijn te vernemen dat het contract kan worden getekend. Wij zitten momenteel in Oostenrijk maar zijn woensdag as weer terug in Nederland. Wij maken graag die dag, als dat schikt, een afspraak om nog enkele details van het contract te bespreken en het contract te tekenen. Graag horen we of dat akkoord is. […]’

3.11.

Op 27 juni 2022 schrijft Lighthouse aan [gedaagden] .:

‘[…] Het contract kan digitaal worden getekend, wij sturen jullie daarvoor een link per email.

Het zou fijn zijn als jullie nu al per mail jullie vragen doorgeven, dan kunnen we die beantwoorden en dan het contract klaarzetten ter ondertekening. […]’

3.12.

Op 28 juni 2023 stuurt Lighthouse in een e-mail aan [gedaagden] . de terugkoppeling van Huurcheck op hun dossier. Hierbij wordt toegelicht:

‘[…] Dit heeft iets langer geduurd, doordat het vermogen grotendeels afkomstig is uit Crypto en dit niet gebruikelijk is. Helaas is gebleken dat het vermogen van crypto niet meegenomen kan worden in de screening, omdat dit een te groot risico is. Dit geldt altijd voor beleggingen en crypto valuta. Het kan van de een op de andere dag niets meer waard zijn. We kunnen zien dat jullie ook bankrekeningen hebben met een behoorlijk vermogen, maar daarvoor geldt dat dat morgen uitgegeven kan zijn. Wat van belang is zijn de structurele maandelijkse inkomsten.

Om jullie dossier te kunnen valideren, hebben we daarom de volgende documenten nodig:

• Bankafschriften met daarop zichtbaar de inkomsten van de 2 vakantiehuisjes van de afgelopen 6 maanden en zijn deze inkomsten iedere maand gelijk?

• Van beiden: kopie bankafschriften met de stortingen van de pensioenen van de afgelopen 3 maanden.

Je kunt deze documenten zelf toevoegen aan het dossier of apart naar ons mailen.

Zodra we alles hebben ontvangen, kunnen we het concept van de huurovereenkomst met jullie delen.’

3.13.

[gedaagden] . sturen deze aanvullend opgevraagde documenten niet. Op 30 juni 2022 sturen [gedaagden] . aan Lighthouse de volgende e-mail:

“Beste […],

Het spijt ons erg om te moeten mededelen dat we besloten hebben af te zien van het huren van het huis. De turbulente ontwikkelingen van de afgelopen weken in de cryptomarkt hebben voor ons grote verliezen opgeleverd en we moeten rekening houden met nog meer verliezen in de nabije toekomst. Het is daarom voor ons financieel niet verantwoord om op dit moment te gaan verhuizen naar een hogere huur met bijkomende verhuiskosten.

We waren erg enthousiast over ons nieuwe huis en het was daarom voor ons een moeilijke en

pijnlijke beslissing waarvoor ik hoop dat er begrip is.’

3.14.

Op 1 juli 2022 schrijft Lighthouse in een e-mail aan [gedaagden] . dat zij vinden dat tussen [eiseres] en [gedaagden] . een huurovereenkomst tot stand is gekomen, ook al is er geen overeenkomst getekend. In de e-mail staat ook:

‘In uw mail van gisteren geeft u aan dat u wilt afzien van het huren van het huis, omdat u verliezen heeft geleden op de cryptomarkt.

Wij hebben van u naast informatie over uw vermogen in crypto ook informatie ontvangen over overig vermogen en inkomsten. Deze gegevens zijn gecheckt door HUURCHECK en zij hebben ons laten weten dat ze het vermogen in crypto niet kunnen meerekenen voor de financiële toetsing, maar dat u daarnaast voldoende vermogen en inkomen heeft om de huur te kunnen betalen. Zij hebben het dossier daarom beschermd verklaard.

Ik heb bovenstaande zojuist besproken met de verhuurder van de woning en zij houdt u aan de gesloten overeenkomst. Dat betekent dat u de keuze heeft om de woning toch te betrekken per 1 augustus òf u kunt de huurovereenkomst direct opzeggen, met inachtneming van een volle kalendermaand opzegtermijn. Dat betekent dat u de verhuurder in dat geval een bedrag van € 3.000,- (1 maand huur) verschuldigd bent.’

3.15.

[gedaagden] . schakelen hun rechtsbijstandsverzekering in. Op 4 juli 2022 schrijven [gedaagden] . aan Lighthouse dat zij vinden dat er geen contract is afgesloten en daarom ook geen maand huur moeten betalen.

3.16.

Namens [gedaagden] . wordt op 12 juli 2022 een brief naar Lighthouse gestuurd. Hierin wordt hun standpunt dat geen overeenkomst tot stand is gekomen herhaald. Ook wordt de huur per 1 september 2022 opgezet voor het geval toch een huurovereenkomst tot stand is gekomen.

3.17.

Bij brief van 17 augustus 2022 wordt namens de gemachtigde van [eiseres] inhoudelijk gereageerd op de brief van 12 juli 2022. Hierin worden [gedaagden] . gesommeerd € 3.000,- te betalen en wordt geschreven dat indien hier niet aan wordt voldaan, de opdracht door [eiseres] is gegeven om een gerechtelijke procedure te starten.

3.18.

In de brief van 1 september 2022 handhaaft de gemachtigde van [gedaagden] . kortgezegd het standpunt dat geen sprake is van een overeenkomst.

4.De vordering

4.1.

[eiseres] vordert kort weergegeven, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagden] . te veroordelen:

a. a) tot betaling van de huurtermijn voor de maand augustus van € 3000,-;

b) tot betaling van de wettelijke rente, berekend over de huurtermijn vanaf het moment dat de vordering opeisbaar was;

c) in de (buitengerechtelijke) kosten van deze procedure en de (na)kosten van de gemachtigde.

4.2.

[eiseres] legt aan haar vorderingen samengevat ten grondslag dat zij op 13 juni 2022 het aanbod tot huur van de woning van [gedaagden] . van 10 juni 2022 heeft geaccepteerd. Volgens [eiseres] is daarom met ingang van 1 augustus 2022 een huurovereenkomst tot stand gekomen. Op grond van deze overeenkomst zijn [gedaagden] . verplicht een maand huur te betalen, omdat zij met de brief van 12 juli 2022 hebben opgezegd per 1 september 2022, aldus [eiseres] .

4.3.

[gedaagden] . voeren gemotiveerd verweer en betwisten dat een overeenkomst tot stand is gekomen. Zij concluderen tot afwijzing van de vorderingen.

5.De beoordeling

5.1.

In deze zaak staat de vraag centraal of tussen [eiseres] en [gedaagden] . een huurovereenkomst tot stand is gekomen en [gedaagden] . daarom één maand huur van € 3.000.- zijn verschuldigd aan [eiseres] .

5.2.

De kantonrechter is van oordeel dat er tussen partijen geen huurovereenkomst tot stand is gekomen. [gedaagden] . hoeven daarom niets te betalen aan [eiseres] . De kantonrechter licht het oordeel als volgt toe.

5.3.

Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding. Of hiervan sprake is dient te worden vastgesteld aan de hand van de wilsvertrouwensleer, zoals bepaald in de artikelen 3:33 en 3:35 van het Burgerlijk Wetboek. Daarbij is van belang wat partijen over en weer hebben verklaard en wat zij uit elkaars verklaringen en gedragingen redelijkerwijs hebben mogen afleiden.

5.4.

Partijen zijn het erover eens dat de e-mail van 10 juni 2022 van [gedaagden] . kwalificeert als aanbod tot het sluiten van een huurovereenkomst. In geschil is de vraag of dit aanbod door [eiseres] is aanvaard.

5.5.

In de dagvaarding stelt [eiseres] dat sprake is van aanvaarding, omdat Lighthouse met de e-mail van 13 juni 2022 aan [gedaagden] . bevestigt dat [eiseres] akkoord is gegaan met het voorstel. Er wordt in deze e-mail (geciteerd in overweging 3.4) een ‘aanvraagformulier huurwoning’ meegestuurd en [gedaagden] . worden uitgenodigd om een online dossier aan te maken voor Huurcheck voor het uitvoeren van achtergrondchecks. In deze e-mail staat echter niet dat de verhuurder akkoord is met het voorstel en evenmin strekt deze email, qua tekst en bewoording, tot (bevestiging van de) aanvaarding van het aanbod. In de e-mail wordt in zijn geheel niet gerefereerd aan de totstandkoming van een overeenkomst. Ook het onderwerp van de e-mail ‘RE: [adres] ’ geeft geen aanwijzing dat sprake is van een aanvaarding. Als bijlage wordt een aanvraagformulier meegestuurd, terwijl die benaming ook eerder in de richting wijst dat nog geen sprake is van een overeenkomst. Uit de tekst van de e-mail van 13 juni 2022 hoefden [gedaagden] . daarom naar het oordeel van kantonrechter niet af te leiden dat [eiseres] akkoord was met hun aanbod tot het sluiten van een huurovereenkomst.

5.6.

[eiseres] stelt verder dat de passage over de totstandkoming van de overeenkomst in het bijgevoegde aanvraagformulier essentieel is, omdat daar met zeer duidelijke bewoordingen staat dat door het invullen en retourneren van het formulier de totstandkoming van de huurovereenkomst wordt bevestigd. Dit is op zichzelf juist. Maar zoals [gedaagden] . terecht hebben aangevoerd, staat op pagina twee van hetzelfde formulier, dikgedrukt: ‘
Indien de eigenaar akkoord is gegaan met uw voorstel is dit onder voorbehoud van de goedkeuring van Huurcheck’. Dit maakt het formulier innerlijk tegenstrijdig: op de eerste pagina staat weliswaar dat met het insturen van het aanvraagformulier een overeenkomst tot stand komt, maar op de tweede pagina staat dat het voorbehoud alleen geldt als de verhuurder akkoord is gegaan met het voorstel. Hierdoor kan aan de tekst op de eerste pagina niet de doorslaggevende betekenis worden gegeven die [eiseres] stelt en blijft de vraag staan op welk moment [gedaagden] . hadden moeten begrijpen dat [eiseres] akkoord was met hun aanbod tot het sluiten van een huurovereenkomst. Dat hoefden zij ook niet af te leiden uit de inhoud van het bijgevoegde aanvraagformulier.

5.7.

Vervolgens vangt het traject aan waarbij [gedaagden] . (financiële) gegevens moeten uploaden in de omgeving van Huurcheck. [gedaagden] . heeft ter zitting toegelicht dat zij dachten dat voor de totstandkoming van de overeenkomst in elk geval een goedkeuring door Huurcheck vereist was. [eiseres] heeft verklaard dat voor haar Huurcheck niet zo belangrijk is, omdat zij als verhuurder ook bij afkeuring van een dossier kan aangeven de huurovereenkomst aan te willen gaan. [eiseres] verklaart verder dat zij in de veronderstelling was dat Huurcheck al voor 21 juni 2022 akkoord was. Toen heeft zij namelijk het concept huurovereenkomst van Lighthouse ontvangen en dat sturen zij altijd pas toe na goedkeuring door Huurcheck, aldus [eiseres] .

5.8.

De beleving van beide partijen over het belang van de beoordeling door Huurcheck bij de totstandkoming van de overeenkomst verschilt sterk. De feitelijke communicatie die hierover heeft plaatsgevonden tussen [gedaagden] . en Lighthouse (zoals weergegeven onder de feiten) strookt niet met de stelling van [eiseres] dat de beoordeling van Huurcheck van ondergeschikt belang was. In de communicatie wordt juist de indruk gewekt dat de beoordeling een belangrijke stap in het proces is voor de totstandkoming van een overeenkomst. Lighthouse vraagt veel financiële documenten op en gebruikt in de e-mails woorden als goedkeuring, validering en een risico-inschatting. Ook schrijft Lighthouse in de e-mail van 28 juni 2022 de concept overeenkomst pas te kunnen verzenden zodra alle documenten zijn ontvangen (overigens is de concept overeenkomst op dat moment al door [gedaagden] . ontvangen). De communicatie geeft verder geen blijk dat op enig moment al een overeenkomst tot stand is gekomen. Door het opvragen van extra documenten door Lighthouse wordt bij [gedaagden] . juist onzekerheid gecreëerd of de overeenkomst nog wel tot stand kan komen. Lighthouse schrijft bijvoorbeeld dat het ‘
vermogen van crypto’ en het overig vermogen een te groot risico is en niet meegenomen kan worden in de screening. Ook wordt naar de stortingen van het pensioeninkomen en ander maandelijks inkomen gevraagd. [gedaagden] . hebben verklaard daardoor het gevoel te hebben gekregen dat de overeenkomst niet meer rond zou komen. Door deze wijze van communiceren over Huurcheck mochten [gedaagden] . er op vertrouwen dat, op zijn vroegst, een overeenkomst tot stand zou komen na goedkeuring van hun dossier door Huurcheck.

5.9.

[eiseres] heeft nog toegelicht pas in deze procedure op de hoogte te zijn geraakt van de communicatie tussen [gedaagden] . en Lighthouse over Huurcheck. [gedaagden] . mocht echter vertrouwen op de communicatie door Lighthouse, als tussenpersoon van [eiseres] . Mogelijke ruis in de communicatie tussen Lighthouse en [eiseres] ligt in de risicosfeer van [eiseres] en kan niet aan [gedaagden] . worden tegengeworpen.

5.10.

Na ontvangst van de e-mail dat [gedaagden] . willen afzien van de huur, antwoordt Lighthouse op 1 juli 2022 dat al een overeenkomst tot stand is gekomen en dat Huurcheck heeft laten weten dat [gedaagden] . voldoende vermogen en inkomen hebben om de huur te kunnen betalen (zie punt 3.14). Huurcheck heeft daarom het dossier van [gedaagden] . beschermd verklaard, aldus Lighthouse in de e-mail. Dit staat echter haaks op het bericht van drie dagen eerder waarin juist om aanvullende documenten gevraagd wordt (zie punt 3.12). Het is op basis van de stukken in het dossier niet verklaarbaar waarom Huurcheck, zonder de ontvangst van aanvullende documenten, tot een ander oordeel komt. Ook partijen konden hier desgevraagd op de mondelinge behandeling geen verklaring voor geven. Deze verandering in de beoordeling van Huurcheck is ook niet voorafgaand aan de intrekking van het aanbod aan [gedaagden] . gecommuniceerd, zodat daar verder in deze beoordeling geen gevolgen aan verbonden kunnen worden.

5.11.

Pas ter zitting is door [eiseres] gesteld dat al op 10 juni 2022, voorafgaand aan de e-mail van 13 juni 2022, het aanbodzou zijn aanvaard. Toen is volgens haar door Lighthouse gebeld met [gedaagden] . waarin aangegeven zou zijn dat zij de enige gegadigden zijn en dat de huurovereenkomst rond is. [gedaagden] . zouden in dit telefoongesprek hebben gezegd: ‘
yes, we zijn het geworden’. [gedaagden] . hebben bevestigd dat er een telefoongesprek heeft plaatsgevonden, waarin door Lighthouse is gezegd: ‘
de keus is op jullie gevallen’. [gedaagden] . hadden dit opgevat als een bevestiging dat zij verder mochten in het onderhandelingsproces. Naar het oordeel van de kantonrechter kan uit deze mededeling van Lighthouse niet zonder meer worden geconcludeerd dat [eiseres] het huuraanbod heeft aanvaard. Mede gelet op het verdere verloop van de communicatie tussen Lighthouse en [gedaagden] ., hebben zij dit telefoongesprek mogen opvatten als een volgende stap in de totstandkomingsprocedure van de huurovereenkomst.

5.12.

De kantonrechter laat verder buiten beschouwing dat de bezichtiging en communicatie heeft plaatsgevonden vlak voor de zomerperiode waarin de huurmarkt stil komt te liggen, zoals [eiseres] stelt. Dit maakt immers de communicatie die heeft plaatsgevonden richting [gedaagden] . en de beoordeling of sprake is van aanvaarding niet anders.

5.13.

De conclusie is dat [gedaagden] . het telefoongesprek van 10 juni 2022, de e-mail van 13 juni 2022 en de communicatie in de twee weken daarna redelijkerwijs niet hebben hoeven opvatten als een aanvaarding van het huuraanbod, althans dat zij ervan uit mochten gaan dat het sluiten van de overeenkomst afhankelijk was van de toetsing door Huurcheck. De kantonrechter zal de vorderingen van [eiseres] daarom afwijzen.

5.14.

Ten overvloede overweegt de kantonrechter dat ook in het geval wel een overeenkomst tot stand zou zijn gekomen tussen partijen, [gedaagden] . geen huurtermijn van € 3.000,- verschuldigd zouden zijn. De e-mail van 30 juni 2022 waarin [gedaagden] . afzien van de huur kan in dat geval namelijk als opzegging van de huurovereenkomst kwalificeren, waarbij de opzegtermijn van één kalendermaand voorafgaand aan de ingangsdatum 1 augustus 2022 in acht wordt genomen.

5.15.

De proceskosten komen voor rekening van [eiseres] , omdat zij ongelijk krijgt en die worden begroot als hierna vermeld.

6.De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

wijst de vorderingen af;

6.2.

veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagden] . worden vastgesteld op een bedrag van € 464,- aan salaris van de gemachtigde van [gedaagden] ..

Dit vonnis is gewezen door mr. A.K. Korteweg en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter

type: 1604