Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Zaanstad
Zaaknr./rolnr.: 10594285 \ VV EXPL 23-54
Uitspraakdatum: 2 augustus 2023
Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:
de stichting
Woningstichting Eigen Haard
Woningstichting Eigen Haard
gevestigd te Amsterdam
eiseres
verder te noemen: Eigen Haard
gemachtigde: mr. K.M.E. Ritzen
tegen
[gedaagde]
[woonplaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. F.R.G. Keijzer
De zaak in het kort
Een verhuurder vordert ontruiming van de door huurder gehuurde woning, omdat in het gehuurde een hennepkwekerij is aangetroffen. Doordat er een hennepkwekerij is aangetroffen, is de huurder tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. De kantonrechter acht het echter onvoldoende aannemelijk dat de huurovereenkomst als gevolg van deze tekortkoming in een eventuele op deze procedure volgende bodemprocedure zal worden ontbonden. De vordering zal dus worden afgewezen.
1.Het procesverloop
1.1.
Eigen Haard heeft [gedaagde] op 11 juli 2023 gedagvaard.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 19 juli 2023. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten, mede aan de hand van pleitaantekeningen, naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft [gedaagde] bij brief van 13 juli 2023 nog een reactie op de vordering van Eigen Haard met daarbij aanvullende stukken toegezonden.
2.De feiten
2.1.
Eigen Haard verhuurt vanaf 6 juni 2007 aan [gedaagde] de woning aan het [adres] (hierna: ‘het gehuurde’). Op de huurovereenkomst zijn de Algemene voorwaarden Woonruimte van 15 december 2003 (hierna: ‘de algemene huurvoorwaarden’) van toepassing verklaard. In deze algemene huurvoorwaarden is, voor zover van belang, het volgende opgenomen.
‘Verplichtingen huurder
(…)
Artikel 10
1. Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte gebruiken.’
2.2.
Op 22 februari 2023 heeft de politie Noord-Holland in het gehuurde een in werking zijnde hennepkwekerij aangetroffen en ontmanteld, waarbij onder andere 55 planten, 49,56 gram hennep, 2 assimilatielampen, 8 ledlampen, een koolstoffilter en groeimiddelen zijn aangetroffen. In de nadien door de politie opgestelde bestuurlijke rapportage is verder, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
Indicatie eerdere oogsten:Stof op koolstoffilters, stof op kappen armaturen, stof op filter koolstoffilter, stof op wandcontactdoos. Verkleuring houten latten waaraan assimilatielampen zijn opgehangen. Binnenzijde wanden tot circa 1.30 meter hoog vervuild, gipsplaten met fabricatiedatum 23-09-2021, lege fles groeistimulator, gebruikte / vervuilde bamboestokken, glazen wekpotten gevuld met hennep.
(…)
Indicatie over het aantal eerdere oogstelen (de duur van de periode waarin de hennepkwekerij, voorafgaand aan de ontmanteling, tenminste heeft gefunctioneerd): 5’
2.3.
Op 28 februari 2023 heeft Eigen Haard een melding ontvangen dat er door de politie een hennepkwekerij in het gehuurde is aangetroffen. Naar aanleiding hiervan heeft Eigen Haard [gedaagde] uitgenodigd voor een gesprek. Dit gesprek heeft plaatsgevonden op 6 maart 2023. Tijdens dit gesprek heeft [gedaagde] aangegeven dat hij veel pijnklachten heeft en hennep gebruikt om de pijn te verzachten. De planten zouden volgens [gedaagde] dan ook voor eigen gebruik zijn. Eigen Haard heeft [gedaagde] vervolgens verzocht stukken toe te sturen waaruit de medische noodzaak om hennep te kweken blijkt.
2.4.
Bij e-mail van 29 maart 2023 heeft Eigen Haard de gemachtigde van [gedaagde] laten weten dat de toegestuurde stukken onvoldoende aantonen dat er een medische noodzaak bestaat tot het kweken van hennep. In de e-mail verzoekt Eigen Haard [gedaagde] de huurovereenkomst op te zeggen.
2.5.
Bij brief van 4 april 2023 heeft de burgemeester van de gemeente Zaanstad aan [gedaagde] zijn voornemen om het gehuurde voor zes maanden te sluiten kenbaar gemaakt. Nadat partijen hun zienswijze hieromtrent kenbaar hebben gemaakt, heeft de burgemeester bestuursdwang toegepast en de sluiting van de woning bevolen vanaf 9 juni 2023 voor de duur van zes maanden. [gedaagde] heeft bezwaar gemaakt tegen dit besluit.
2.6.
Bij brief van 7 juni 2023 heeft Eigen Haard de huurovereenkomst met [gedaagde] buitengerechtelijk ontbonden per 9 juni 2023 en heeft zij [gedaagde] verzocht het gehuurde leeg en ontruimd aan Eigen Haard op te leveren. [gedaagde] heeft dit nagelaten.
2.7.
Op 7 juni 2023 heeft [gedaagde] een verzoek om een voorlopige voorziening ingediend bij de sector bestuursrecht van de Rechtbank Noord-Holland locatie Haarlem, waarin de bestuursrechter gevraagd is om, in afwachting van de beslissing op bezwaar, het gehuurde niet te sluiten. Dit verzoek is door Voorzieningenrechter toegewezen. In de uitspaak van 11 juli 2023 is, voor zover van belang, het volgende opgenomen.
‘In het onderhavige geval is naar het voorlopig oordeel van de Voorzieningenrechter niet gebleken van enige “loop” naar de woning. Van een overlastconstatering in andere zin is, zo blijkt het dossier, ook geen sprake geweest. Voorhands acht de Voorzieningenrechter dan ook niet aannemelijk dat de woning binnen het criminele circuit bekend heeft gestaan als drugspand, althans daarvoor heeft verweerder op dit moment onvoldoende aanknopingspunten aangedragen. Ook is de aangetroffen hennepkwekerij inmiddels volledig ontruimd. Een en ander overziend kan worden betwijfeld of er thans (nog) noodzaak is om over te gaan tot sluiting van de woning.’
3.De vordering en het verweer
3.1.
Eigen Haard vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening [gedaagde] veroordeelt tot ontruiming van het gehuurde. Eigen Haard legt primair aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat zij, omdat het gehuurde door de gemeente op grond van de Opiumwet is gesloten, gerechtigd was de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Deze ontbinding heeft tot gevolg dat [gedaagde] het gehuurde had moeten ontruimen en aan Eigen Haard op had moeten leveren. Dit heeft hij nagelaten. Subsidiair voert Eigen Haard aan dat [gedaagde] , doordat er een hennepkwekerij in zijn woning is aangetroffen, niet gehandeld heeft als een goed huurder (artikel 7:213 BW), de woning gebruikt in strijd met de bestemming (artikel 7:214 BW) en gehandeld heeft in strijd met artikel 10 van de algemene huurvoorwaarden. Deze tekortkoming is zo ernstig dat [gedaagde] het gehuurde, vooruitlopend op een ontbinding, moet ontruimen.
3.2.
[gedaagde] betwist de vordering. Hij voert aan – samengevat – dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtens afdwingbaar is, omdat de Voorzieningenrechter heeft bepaald dat het gehuurde, in afwachting van de uitkomst van de beslissing op bezwaar, niet wordt gesloten. Ten aanzien van de subsidiaire grondslag voert [gedaagde] aan dat er geen sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst en mocht er al sprake zijn van een tekortkoming dan rechtvaardigt die tekortkoming geen ontbinding van de huurovereenkomst. Daarvoor is van belang dat zowel in de huurovereenkomst als in de algemene voorwaarden geen specifiek verbod is opgenomen op het kweken van hennep in het gehuurde. Daar komt bij dat [gedaagde] niet wist dat het kweken van hennep in het gehuurde niet was toegestaan. Verder is van belang dat [gedaagde] de hennepplanten alleen in huis heeft gehaald om zelf medicinale cannabis te kunnen kweken als pijnbestrijding tegen zijn chronische pijnklachten. De aangetroffen hennepkwekerij was slechts van beperkte omvang en de planten stonden er slechts één dag. Van bedrijfsmatig handelen was dan ook geen sprake. Verder voert [gedaagde] nog aan dat er ook geen sprake geweest is van het illegaal aftappen van stroom, (drugs gerelateerde) overlast voor omwonenden of schade aan het gehuurde. Tot slot voert [gedaagde] aan dat hij al sinds 2007 in het gehuurde woont en er nooit eerder incidenten zijn geweest.
4.De beoordeling
4.1.
De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als Eigen Haard daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is hier het geval, omdat Eigen Haard er voldoende belang bij
heeft een zo effectief mogelijk “zero tolerance” anti-hennepbeleid met betrekking tot illegale
hennepkwekerijen te kunnen voeren. Daar past bij dat zij ter effectuering van dit beleid er belang bij heeft een vordering tot ontruiming snel in kort geding voor te kunnen leggen.
4.2.
Kern van het onderhavige geschil is of voldoende grond bestaat de vordering van Eigen Haard tot ontruiming van het gehuurde in kort geding toe te wijzen. Bij de beantwoording van deze vraag geldt als uitgangspunt dat de in kort geding beslissende rechter zich heeft te richten naar de waarschijnlijke uitkomst van de bodemprocedure, maar daarbij grote terughoudendheid dient te worden betracht, gelet op enerzijds de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van woonruimte beschermt en anderzijds de omstandigheid dat in een kort gedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar bestreden feiten. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn indien in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter, indien het geschil aan hem wordt voorgelegd, tot toewijzing van die vordering zal komen.
4.3.
Op de zitting heeft Eigen Haard aangegeven dat zij, in verband met de uitspraak van de Voorzieningenrechter, de primaire grondslag van haar vordering niet handhaaft. In deze zaak zal daarom alleen beoordeeld worden of de gevorderde ontruiming op basis van de subsidiaire grondslag toewijsbaar is.
4.4.
Uitgangspunt is dat iedere tekortkoming de wederpartij de bevoegdheid geeft om een overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, ontbinding met de gevolgen daarvan niet rechtvaardigt. [1] Volgens vaste jurisprudentie geeft alleen een tekortkoming van voldoende gewicht recht op ontbinding van een overeenkomst. Bij de beoordeling daarvan kunnen naast de bijzondere aard of de geringe betekenis van de tekortkoming ook alle overige omstandigheden van het geval van belang zijn. [2]
4.5.
[gedaagde] voert primair aan dat hij niet tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder, omdat in de huurovereenkomst en algemene voorwaarden geen algemeen verbod op het kweken van hennep is opgenomen en hij ook niet wist dat dit niet was toegestaan. Dit verweer faalt. Vast staat dat de aangetroffen hoeveelheid hennep (en de omstandigheden waarin de hennep is aangetroffen) een handeling oplevert die in strijd is met de Opiumwet. Van [gedaagde] had dan ook verwacht mogen worden dat hij wist dat het kweken van hennep in de hoeveelheid en onder de omstandigheden zoals die in zijn woning zijn aangetroffen, niet was toegestaan. Dat in de huurovereenkomst of algemene huurvoorwaarden geen expliciet verbod op het kweken van hennep is opgenomen doet daaraan niets af. Het is immers een feit van algemene bekendheid dat woningbouwcorporaties, waaronder dus ook Eigen Haard, tegenwoordig een strikt non-tolerantiebeleid voeren ten aanzien van het kweken van hennep. De kantonrechter oordeelt dan ook dat [gedaagde] door hennep te kweken zich niet als een goed huurder heeft gedragen en daarmee gehandeld heeft in strijd met art. 7:213 BW en art. 10 van de algemene huurvoorwaarden. [gedaagde] is derhalve tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder.
4.6.
De vraag is vervolgens of deze tekortkoming dusdanig ernstig is dat de huurovereenkomst in een eventuele op deze procedure volgende bodemprocedure zal worden ontbonden. De kantonrechter oordeelt dat dat niet het geval is. Dit wordt als volgt toegelicht.
4.7.
Bij de afweging in het kader van de ‘tenzij bepaling’ van artikel 6:265 lid 1 BW stelt de kantonrechter voorop dat Eigen Haard een woningcorporatie is die mede de zorg heeft voor de leefbaarheid in de buurten en wijken waar haar woningen zich bevinden. Woningen zijn niet geschikt voor hennepkweek en hennepkwekerijen in woningen leveren een verhoogd risico op voor, onder meer, brand en wateroverlast en verloedering van de buurt. Tegenover het belang van Eigen Haard om haar non-tolerantiebeleid strikt toe te kunnen passen en haar verplichting om te waken voor de veiligheid en leefbaarheid in (de buurt van) haar woningbestand, staat het belang van [gedaagde] om in de woning te kunnen blijven wonen. Evident is dat een ontruiming van het gehuurde voor [gedaagde] ingrijpende gevolgen heeft. In de huidige woningmarkt zal het voor hem vermoedelijk erg lastig worden om een andere woning te vinden. Dit geldt temeer nu de kans groot is dat hij, doordat er een hennepkwekerij in zijn woning is aangetroffen op een ‘zwarte lijst’ zal worden geplaatst en het daardoor voor hem lastig zal worden om bij een andere woningcorporatie een woning te gaan huren. Het belang om de woning te behouden is op zichzelf echter onvoldoende om ontruiming van de huurovereenkomst wegens tekortschieten te voorkomen.
4.8.
Bij het afwegen van de belangen van Eigen Haard en [gedaagde] weegt de kantonrechter mee dat dat niet vast is komen te staan dat er sprake is geweest van bedrijfsmatige hennepteelt. Op grond van de door het openbaar ministerie gehanteerde maatstaf geldt dat bij het aantreffen van meer dan vijf hennepplanten (zijnde het maximale aantal planten dat nodig en toegestaan is om in eigen gebruik te kunnen voorzien) wordt aangenomen dat er sprake is van beroeps- of bedrijfsmatige teelt. De in de woning van [gedaagde] aangetroffen hoeveelheid planten – 55 stuks – overstijgt het toegestane aantal voor eigen gebruik ruimschoots. Ondanks dat acht de kantonrechter voldoende aannemelijk (gemaakt) dat de in de woning van [gedaagde] aangetroffen hoeveelheid planten alleen voor eigen gebruik waren bedoeld en dat de planten geen ander doel hadden dan om te zijner tijd gebruikt te worden als pijnmedicatie voor [gedaagde] . Daarvoor is redengevend dat de politie bij de ontmanteling geen zaken heeft aangetroffen die in verband kunnen worden gebracht met bedrijfsmatig handelen, zoals gripzakjes, contant geld en weegschalen. Verder blijkt uit het overgelegde medisch dossier van [gedaagde] dat [gedaagde] al lange tijd kampt met chronische pijnklachten. Uit de verklaring van de huisarts van [gedaagde] blijkt voorts dat [gedaagde] hem eerder heeft gevraagd medicinale cannabis voor te schrijven, maar dat de huisarts dat heeft geweigerd omdat het niet paste binnen de NHG-normen waaraan huisartsen zich moeten houden. Dat [gedaagde] er vervolgens voor heeft gekozen zelf hennep te gaan kweken is dan ook niet volkomen onaannemelijk. Dat er geen sprake is geweest van bedrijfsmatig handelen wordt ondersteund door het feit dat Eigen Haard geen overlastmeldingen heeft ontvangen van buurbewoners en ook niet is gebleken dat er sprake was van enige ‘loop’ naar de woning. Hierdoor is niet aannemelijk dat het gehuurde bekend heeft gestaan als drugspand. Deze omstandigheden maken dat niet aannemelijk is dat er sprake is van bedrijfsmatige teelt. Dat de politie in de bestuurlijke rapportage die is opgesteld na het aantreffen van de hennepkwekerij heeft vermeld dat zij, gezien de staat van de diverse materialen, vermoed dat er voorafgaande aan de ontmanteling vijf eerdere oogsten zijn geweest, maakt dit niet anders. [gedaagde] heeft hiervoor als verklaring gegeven dat hij de tweedehandsmaterialen op internet heeft aangeschaft en dat die dus eerder zijn gebruikt, maar niet door hem. Omdat Eigen Haard onvoldoende feiten en omstandigheden heeft aangevoerd waaruit volgt dat [gedaagde] al langere tijd hennep in de woning teelt, gaat de kantonrechter hier verder aan voorbij.
4.9.
Bij het afwegen van de belangen betrekt de kantonrechter verder nog dat [gedaagde] al ruim 15 jaar in het gehuurde woont en zich niet eerder incidenten voor hebben gedaan. De kantonrechter ziet het gedrag en handelen van [gedaagde] dan ook als een eenmalig incident en gaat ervan uit dat hij inmiddels inziet wat de ingrijpende gevolgen voor zijn woonsituatie kunnen zijn als hij nogmaals de fout in zou gaan.
4.10.
Alle belangen tegen elkaar afwegende acht de kantonrechter het onvoldoende aannemelijk dat in een eventueel op deze procedure volgende bodemprocedure zal worden geoordeeld dat het belang van Eigen Haard bij ontbinding prevaleert boven het belang van [gedaagde] . De daarop vooruitlopende ontruiming van het gehuurde wordt dan ook afgewezen
4.11.
De proceskosten komen voor rekening van Eigen Haard, omdat zij ongelijk krijgt.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vordering af;
5.2.
veroordeelt Eigen Haard tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 529,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde] .
Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. Jansen en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter