ECLI:NL:RBNHO:2023:6736

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Zaanstad

zaak/rolnr.: 10208138 / VV EXPL 22-94

datum uitspraak: 1 februari 2022

Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:

de stichting
[eiseres], gevestigd te [plaats 1]

eiseres, hierna te noemen [eiseres]

gemachtigde: mr. R.W. Nederveen

tegen

de stichting
[gedaagde], kantoorhoudende te [plaats 2] , in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen, die (zullen) toebehoren aan [betrokkene 1] , wonende te [plaats 3] , hierna te noemen [betrokkene 1]

gedaagde, hierna ook te noemen de bewindvoerder

gemachtigde: mr. V.J.M.H.Y. van Haaster.

1.Het procesverloop

1.1.

[eiseres] heeft een voorziening gevorderd, zoals omschreven in de daartoe op 1 december 2022 uitgebrachte dagvaarding.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 18 januari 2023. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. De gemachtigde van de bewindvoerder heeft daarbij gebruik gemaakt van overgelegde pleitnotities. Voorafgaand aan de zitting hebben beide partijen stukken toegezonden.

2.De feiten

2.1.Tussen [eiseres] en [betrokkene 1] is met ingang van 10 juli 2019 een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de woning [adres] te [plaats 3] (hierna: de woning). Het betreft een benedenwoning met een keuken, woonkamer, slaapkamer en badkamer. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Huurvoorwaarden [zelfstandige woonruimte] van [eiseres] .

2.2.

In artikel 6 van de Algemene Huurvoorwaarden zijn de algemene verplichtingen van de huurder opgenomen. Hiervan luiden de artikelen 6.2, 6.5, 6.7, 6.9, 6.10 en 6.11:

‘6.2 Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt en zich in al zijn contacten met verhuurder op correcte wijze gedragen.

6.5

Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. Hij zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de overeengekomen bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. (…)

6.7

Het is huurder uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. (…)

6.9

Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in of nabij het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden. (…)

6.1

Het is huurder verboden in het gehuurde of een gedeelte van het gehuurde een bedrijf te exploiteren.

6.11

Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de wet strafbaar zijn gesteld. (…) Indien huurder dit verbod overtreedt is hij van rechtswege een niet voor matiging vatbare boete verschuldigd van tien keer de alsdan geldende bruto-maandhuur.

2.3.

Artikel 9.1 van de Algemene Huurvoorwaarden luidt:
Het is huurder toegestaan veranderingen en toevoegingen aan de binnenzijde van het gehuurde aan te brengen, die zonder noemenswaardige kosten weer ongedaan kunnen worden gemaakt bij het einde van de huurovereenkomst, behalve indien het gaat om veranderingen die gevaar, overlast of hinder voor verhuurder of derden opleveren, of veranderingen die de verhuurbaarheid of verkoopbaarheid zouden kunnen schaden, of die het gehuurde in waarde [kunnen] doen dalen. Voor overige veranderingen en toevoegingen heeft huurder vóóraf schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig.

2.4.

Bij beschikking van 24 december 2021 heeft de kantonrechter tot 15 december 2026 de goederen, die aan [betrokkene 1] (zullen) toebehoren onder bewind gesteld met benoeming van gedaagde tot bewindvoerder.

2.5.

Op 18 oktober 2022 heeft de politie een onderzoek in de woning ingesteld en daarbij in de slaapkamer een in werking zijnde hennepkwekerij aangetroffen. Tijdens het onderzoek heeft de politie verder de volgende zaken in de woning aangetroffen:

- 5.661 gram gedroogde hennep;

- 13 aangesloten LED lampen voorzien van een transformator en geschakeld met een temperatuurregelaar;

- 1 schakelbord waarvan de elektriciteitsdraden naar de kweekruimte gingen;

- 1 koolstoffilter;

- 2 metalen ventilatoren in de kweekruimte;

- 1 metalen ventilator in het drooggedeelte;

- 165 kweekpotten;

- 2 met henneptoppen gevulde droognetten (één net bestaande uit 7 lagen en het andere net bestaande uit 4 lagen);

- een afzuiginstallatie in de droogruimte waarvan de aangesloten slangen uitkwamen in de kweekruimte;

- een watervat in de badkamer voorzien van twee dompelpompen, waarop veel aanslag zichtbaar was;

- illegale afname van stroom;

- een bed in de keuken en aan [betrokkene 1] geadresseerde post op het aanrecht.

2.6.

Bij brief van 24 oktober 2022 heeft [eiseres] aan (de bewindvoerder en) [betrokkene 1] onder meer meegedeeld:
‘Op 18 oktober ’22 is in uw woning hennep ontdekt. De politie heeft geconstateerd dat u hennep in uw woning teelt, bereidt, bewaart, bewerkt en/of verwerkt.

Hiermee handelt u in strijd met één of meerdere van uw verplichtingen als huurder, die voortvloeien uit de huurovereenkomst, de algemene huurvoorwaarden en de wet. U pleegt wanprestatie. Wij accepteren niet dat huurders een hennepkwekerij in het gehuurde hebben. Wij geven utot zeven dagen na hedende tijd om de huurovereenkomst op te zeggen.(…). De huurovereenkomst is naar aanleiding van deze brief niet opgezegd.

2.7.

Bij brief van 10 november 2022 heeft ir. [betrokkene 2] namens de burgemeester van de gemeente [gemeente] [betrokkene 1] en [eiseres] in kennis gesteld van het voornemen om handhavend op te treden en de woning voor een periode van zes maanden te sluiten op grond van artikel 13b van de Opiumwet. In het kader daarvan zijn [betrokkene 1] en [eiseres] in de gelegenheid gesteld een zienswijze op grond van artikel 4:8 van de Algemene wet bestuursrecht aangaande dit voornemen kenbaar te maken. Daarvan is geen gebruik gemaakt.

2.8.

Bij brief van 29 november 2022 heeft de gemachtigde van [eiseres] aan (de bewindvoerder en) [betrokkene 1] onder meer meegedeeld:
(…) Indien de woning daadwerkelijk gesloten wordt, zult u waarschijnlijk moeilijk te bereiken zijn. Om die reden ontbindt [eiseres] buitengerechtelijk reeds nu voor alsdan, uitsluitend voor het geval de woning daadwerkelijk wordt gesloten, de huurovereenkomst tussen u en [eiseres] . Kortom, [eiseres] stuurt u hiermee alvast de ontbindingsverklaring, waarbij de daarin aangezegde ontbinding pas effect zal sorteren op het moment van de feitelijke sluiting van de woning. (…)

2.9.

Op 7 december 2022 heeft de burgemeester van [gemeente] [betrokkene 1] een last onder bestuursdwang opgelegd en heeft hij de sluiting van de woning gelast met ingang van 16 december 2022 voor de duur van zes maanden. Daarbij is meegedeeld dat op die datum het pand zou worden gesloten en verzegeld en dat [betrokkene 1] de woning gedurende zes maanden niet zou mogen betreden.

2.10.

Door gedaagde is bezwaar gemaakt tegen voormeld besluit en is de voorzieningen-rechter van de sector bestuur van deze rechtbank verzocht een voorlopige voorziening te treffen. Ten tijde van de mondelinge behandeling was noch op het bezwaar noch op de verzochte voorlopige voorziening beslist.

3.De vordering

3.1.

[eiseres] vordert bij wijze van voorlopige voorziening (samengevat) veroordeling van de bewindvoerder:

-om - in het geval géén sprake is van een burgemeesterssluiting - de woning binnen drie dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en te verlaten en - in het geval wèl sprake is van een burgemeesterssluiting - de woning binnen drie dagen nadat de burgemeester de sluiting daarvan (tijdelijk) heeft opgeheven te ontruimen en te verlaten, in beide gevallen met afgifte van de sleutels aan [eiseres] en op straffe van een dwangsom van € 500,00 voor elke dag of gedeelte daarvan dat de bewindvoerder hiermee in gebreke blijft;

-tot betaling van de huur ten bedrage van € 658,56 per maand tot aan de dag van de ontruiming;

-tot betaling van een contractuele boete ten bedrage van € 6.585,60, dan wel een voorschot daarop van € 3.000,00, te vermeerderen rente;

-tot betaling van de proces- en nakosten.

3.2.

[eiseres] vordert ontruiming van de woning wegens buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst dan wel wegens een tekortkoming zijdens [betrokkene 1] in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Zij heeft in dit verband het volgende aangevoerd.

3.3.

Als de burgemeester overgaat tot sluiting van de woning op grond van artikel 13b van de Opiumwet heeft [eiseres] het recht om de huurovereenkomst met [betrokkene 1] op grond van artikel 7:231 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) buitengerechtelijk te ontbinden. [eiseres] heeft van dit recht gebruik gemaakt door de bewindvoerder en [betrokkene 1] te berichten dat de buitengerechtelijke ontbinding haar werking heeft vanaf het moment dat de woning feitelijk gesloten is.

3.4.

Indien de buitengerechtelijke ontbinding geen effect heeft gesorteerd, geldt dat de tekortkoming van [betrokkene 1] de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt en daarop vooruitlopend de ontruiming van de woning in kort geding. Artikel 6.11 van de toepasselijke Algemene Huurvoorwaarden bepaalt uitdrukkelijk dat het [betrokkene 1] niet is toegestaan om hennep in de woning te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten, die op grond van de wet strafbaar zijn gesteld. [betrokkene 1] heeft dit verbod overtreden. Daarnaast is [betrokkene 1] op grond van de wet (artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek, hierna: BW) en artikel 6.2 van de Algemene Huurvoorwaarden verplicht zich ten aanzien van het gebruik van de woning als een goed huurder te gedragen. Door het aanwezig hebben van een handelshoeveelheid (soft)drugs in de woning en de overige aangetroffen zaken gedraagt [betrokkene 1] zich niet als een goed huurder, temeer niet nu vaststaat dat dit handelen leidt tot sluiting van de woning voor een periode van zes maanden omdat er volgens de burgemeester van de gemeente [gemeente] sprake is van een ernstige verstoring van de openbare orde en/of aantasting van het woon- en leefklimaat.

Vanwege de overtreding van de expliciete verbodsbepaling van artikel 6.11 van de Algemene Huurvoorwaarden is [betrokkene 1] een contractuele boete verschuldigd van tien keer de geldende bruto maandhuur (€ 658,56), neerkomende op een bedrag van € 6.585,60.

4.Het verweer

4.1.

De bewindvoerder heeft - onder verwijzing naar op voorhand toegezonden producties - verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van de vordering van [eiseres] wegens het ontbreken van een spoedeisend belang en/of omdat het allerminst zeker is dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden. Zij heeft in dit verband het navolgende aangevoerd. [betrokkene 1] is nierpatiënt en hij moet drie keer per week naar het ziekenhuis in [naam] voor een dialyse. Dat valt hem zwaar. Na een niertransplantatie zou dat niet meer nodig zijn en zou hij zijn oude leven weer kunnen oppakken. [betrokkene 1] is daarom op 30 juli 2022 naar Suriname afgereisd om te bezien of één van zijn aldaar wonende familieleden bereid zou zijn om aan hem een nier af te staan. [betrokkene 1] durfde zijn vraag over het doneren van een nier evenwel steeds maar niet te stellen. Daarom heeft [betrokkene 1] zijn verblijf in Suriname moeten verlengen. De bedoeling was aanvankelijk een maand tot zes weken in Suriname te verblijven, maar [betrokkene 1] is uiteindelijk bijna drie maanden in Suriname geweest. Toen hij de bewindvoerder in de persoon van [betrokkene 3] sprak over zijn voornemen om naar Suriname te gaan, werd hem gevraagd ervoor te zorgen dat tweemaal per week zijn post door iemand werd gecheckt om te zien of er door de bewindvoerder actie op moest worden ondernomen. Een neef woonde het dichtst in de buurt en aan hem is de sleutel van de woning gegeven, zodat hij de post kon verzorgen. [betrokkene 1] belde één keer per week met zijn neef om te vragen wat voor post er was gekomen en om te vragen hoe het daar ging. De neef antwoordde steevast dat het goed ging, dat er geen problemen waren en dat [betrokkene 1] zich moest concentreren op zijn gezondheid. Van [betrokkene 1] is misbruik gemaakt. Hij heeft zijn sleutels aan een neef gegeven en hij heeft geen weet gehad van de strafbare activiteiten van die neef en diens vrienden, die daarmee de woning van [betrokkene 1] op het spel hebben gezet. Het zou voor [betrokkene 1] een ramp zijn wanneer hij de woning zou moeten ontruimen. Hij heeft geen familieleden of vrienden waar hij zou kunnen verblijven, zodat hij op straat komt te staan, hetgeen desastreus is voor zijn medische situatie. [betrokkene 1] heeft voorts nog aangevoerd dat de burgemeester weliswaar heeft besloten tot sluiting van de woning per 16 december 2022, maar dat die sluiting niet is geëffectueerd. Hij beschikt nog over de sleutels en hij verblijft overdag in de woning. Omdat de elektriciteit is afgesloten, gaat [betrokkene 1] ’s avonds naar de nachtopvang. Inmiddels onderzoekt netbeheerder Liander of het mogelijk is om [betrokkene 1] vanwege zijn medische situatie weer aan te sluiten op het elektriciteitsnet.

5.De beoordeling

5.1.

Gelet op de in deze procedure bekende en vaststaande feiten en omstandigheden met betrekking tot de in de woning aangetroffen zaken en in aanmerking genomen het door [eiseres] gevoerde (en naar het oordeel van de kantonrechter in redelijkheid te voeren) zerotolerancebeleid in dit soort gevallen, heeft [eiseres] een spoedeisend belang om de vordering tot ontruiming van het gehuurde in kort geding voor te leggen, temeer daar het hier gaat om een schaarse sociale huurwoning, waarvoor lange wachtlijsten bestaan. Het hierop gerichte verweer van de bewindvoerder wordt dan ook gepasseerd

5.2.

In dit kort geding moet aan de hand van de door partijen gepresenteerde feiten, zonder nader onderzoek, beoordeeld worden of de vorderingen van [eiseres] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de vorderingen reeds nu gerechtvaardigd is. In het bijzonder zal beoordeeld moeten worden of [betrokkene 1] (althans de bewindvoerder) gedwongen kan worden de woning thans op korte termijn te ontruimen. Daarbij dient zwaar te wegen dat een veroordeling tot ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening veelal een definitief karakter zal hebben en aldus diep ingrijpt in het woonbelang van de huurder. Terughoudendheid van de kort gedingrechter bij de beoordeling van de vraag of een ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening gerechtvaardigd is, is dan ook geboden. De kantonrechter overweegt in dit verband als volgt.

5.3.

Uit artikel 7:231 lid 2 BW volgt dat indien het gehuurde op grond van artikel 13b van de Opiumwet is gesloten, de verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk kan ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de huurder. Nu van een feitelijke sluiting van het gehuurde nog geen sprake is en evenmin zeker is of het zover gaat komen, heeft de door [eiseres] uitgebrachte ontbindingsverklaring nog geen effect gehad en kan een op buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst gegronde vordering tot ontruiming niet slagen. De kantonrechter zal de vordering tot ontruiming dan ook beoordelen aan de hand van de vraag of [betrokkene 1] zodanig toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, dat ervan moet worden uitgegaan dat de kantonrechter in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal ontbinden, zodat, vooruitlopend daarop, toewijzing van een vordering tot ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is.

5.4.

[betrokkene 1] heeft niet betwist dat op 18 oktober 2022 door de politie in de woning een in werking zijnde hennepkwekerij is aangetroffen, alsmede de zaken, die hiervoor onder 2.5. staan vermeld, en dat dat een tekortkoming in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst oplevert. [betrokkene 1] heeft evenmin betwist dat hij als huurder ingevolge het bepaalde in artikel 7:219 BW jegens [eiseres] op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk is voor de gedragingen van hen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daarop bevinden.

5.5.

De vraag is echter of de hier aan de orde zijnde tekortkoming aan [betrokkene 1] kan worden toegerekend en in een bodemprocedure tot ontbinding van de huurovereenkomst zal leiden als [betrokkene 1] , zoals hij stelt, niets heeft geweten van de strafbare activiteiten van zijn neef en diens vrienden in de woning en hij een en ander ook niet heeft kunnen voorkomen. De kantonrechter beantwoordt deze vraag ontkennend en overweegt in dit verband als volgt.

5.6.

De kantonrechter acht (mede aan de hand van het door [betrokkene 1] overgelegde patiëntenboekje, waaruit volgt dat hij zijn eerste dialyse in Suriname op 1 augustus 2022 heeft ondergaan en de laatste op 18 oktober 2022) voldoende aannemelijk geworden dat [betrokkene 1] vanaf 30 juli 2022 tot in ieder geval 18 oktober 2022 in Suriname heeft verbleven. De namens de bewindvoerder ter zitting aanwezige [betrokkene 3] heeft bevestigd dat [betrokkene 1] op haar verzoek iemand heeft benaderd voor het verzorgen van zijn post tijdens zijn aanwezigheid.

5.7.

Gelet op de voorhanden zijnde stukken en hetgeen ter zitting naar voren is gebracht, acht de kantonrechter onvoldoende aannemelijk geworden dat [betrokkene 1] op de hoogte is geweest van hetgeen zijn neef en diens vrienden in de woning uitspookten tijdens zijn afwezigheid. Door het wekelijks telefonisch informeren bij zijn neef naar de gang van zaken en naar eventuele bijzonderheden kan [betrokkene 1] niet zonder meer worden verweten dat hij onvoldoende toezicht op de woning heeft gehouden. Niet gesteld of gebleken is dat hij wist of kon verwachten dat zijn neef en diens vrienden de woning zouden ombouwen tot, en vervolgens zouden gebruiken als, hennepkwekerij. De kantonrechter is van oordeel dat [betrokkene 1] , mede gelet op diens medische situatie en de afstand, voldoende heeft gedaan om toezicht te houden op de woning tijdens zijn afwezigheid.

5.8.

Verder is het als productie 3 bij de dagvaarding overgelegde formulier van de politie een onvoldoende onderbouwing van de stellingen van [eiseres] en behoeft dat stuk een nadere toelichting. In dat stuk wordt gesteld dat ‘zichtbaar was dat de hennepkwekerij al langer in gebruik was geweest’. Waaruit dat was af te leiden en of dat betekent dat ook vóór het vertrek van [betrokkene 1] naar Suriname al sprake was van een hennepkwekerij in de woning, wordt echter niet duidelijk. Het had op de weg van [eiseres] gelegen om de politie een toelichting op haar stelling te laten geven en deze in het geding te brengen, maar dat is niet gebeurd. In het formulier wordt voorts gesteld dat proces-verbaal zal worden opgemaakt, evenals een bestuurlijke rapportage, maar die stukken ontbreken in het procesdossier, zodat ook daaruit geen (nadere) informatie kan worden geput en/of kan worden afgeleid wat met ‘al langer in gebruik’ wordt bedoeld.

5.9.

De kantonrechter betrekt in zijn overwegingen voorts het gegeven dat niet gebleken is dat buurtbewoners (over)last hebben ondervonden van hetgeen zich tijdens de afwezigheid van [betrokkene 1] in en rondom de woning heeft afgespeeld. Zoals ter zitting is gebleken, is de politie niet naar het gehuurde gekomen in verband met klachten van omwonenden, maar op verzoek van de huismeester van het complex, waarvan de woning deel uitmaakt. Deze had in de omgeving van de woning een henneplucht waargenomen en heeft de woning op 18 oktober 2022 voor de politie geopend. Of dit de eerste keer was dat de huismeester een henneplucht waarnam, is niet bekend. De huismeester en de opsteller van het onder 5.8. genoemde informatieformulier van de politie (hoofdagent van politie D.H. Brouwer) waren niet ter zitting aanwezig om een toelichting op hun handelen en bevindingen te geven.

5.10.

Al met al zijn er onvoldoende aanknopingspunten om tot het oordeel te kunnen komen dat [betrokkene 1] betrokken was bij dan wel op de hoogte was c.q. op de hoogte had kunnen zijn van de strafbare activiteiten in de woning en dat hij onvoldoende heeft gedaan om deze activiteiten te voorkomen dan wel te (laten) stoppen. De onduidelijkheden, zoals hiervoor geformuleerd, rechtvaardigen op dit moment niet het oordeel dat de vastgestelde tekortkoming aan [betrokkene 1] is toe te rekenen en dat een en ander in een bodemprocedure zal leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. Daarom zal de vordering, strekkende tot ontruiming van de woning (op straffe van een dwangsom), worden afgewezen. In het verlengde daarvan geldt hetzelfde voor de gevorderde contractuele boete. De vordering tot het betalen van de maandelijkse huur komt evenmin voor toewijzing in aanmerking. Ingevolge de bepalingen van de huurovereenkomst dient de huur maandelijks bij vooruitbetaling te worden voldaan. Niet gesteld of gebleken is dat deze verplichting niet (stipt) door de bewindvoerder wordt nagekomen. [eiseres] heeft niet gemotiveerd welk (spoedeisend) belang zij heeft bij een veroordeling tot nakoming van de verplichting tot betaling van de maandelijkse huurtermijnen, zodat de vordering ook in zoverre zal worden afgewezen.

5.11.

Gelet op de uitslag van de procedure wordt [eiseres] met de proceskosten belast.

5.12.

Hetgeen door partijen overigens nog is aangevoerd, kan niet tot een andere beslissing leiden en kan dan ook buiten beschouwing blijven.

6.De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

wijst de vordering van [eiseres] af;

6.2.

veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van de bewindvoerder tot en met vandaag worden vastgesteld op € 529,00 wegens salaris gemachtigde.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. Jansen, kantonrechter, en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter