Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 10254579 \ CV EXPL 22-5971 (PA)
Uitspraakdatum: 12 juli 2023
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiseres]
[woonplaats]
eiseres
verder te noemen: [eiseres]
gemachtigde: mr. J. Groenewoud
tegen
[gedaagde]
[woonplaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: M. Waal
De zaak in het kort
De vraag die in deze procedure voorligt, is of de huurovereenkomst tussen partijen beëindigd dient te worden op grond van dringend eigen gebruik door eiseres dan wel op grond van niet goed huurderschap. De kantonrechter is van oordeel dat eiseres de aan de huuropzegging ten grondslag gelegde gronden onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. De kantonrechter wijst de vorderingen van eiseres daarom af.
1.Het procesverloop
1.1.
[eiseres] heeft bij dagvaarding van 15 december 2022 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.
1.2.
Op 1 mei 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [eiseres] heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [gedaagde] bij brief van 6 april 2023 nog stukken toegezonden. [eiseres] heeft bij brief van 17 april 2023 gereageerd in de zaak van de tegenvordering en nog stukken toegezonden.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] is eigenaar van de woning aan de [adres] .
2.2.
[gedaagde] huurt van [eiseres] met ingang van 1 januari 2021 een woonruimte aan de [adres] .
2.3.
Bij brief van 25 juli 2022 heeft [eiseres] de huurovereenkomst met [gedaagde] opgezegd op grond van dringend eigen gebruik en niet goed huurderschap. Deze brief is door de deurwaarder op 27 juli 2022 per exploot betekend.
2.4.
[gedaagde] heeft niet ingestemd met de huuropzegging.
3.De vordering, het verweer en de tegenvordering
3.1.
[eiseres] vordert dat de kantonrechter de huurovereenkomst met [gedaagde] beëindigd per 1 december 2022 met ontruiming van het gehuurde.
3.2.
Zij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, omdat zij in de woning gaat wonen en omdat [gedaagde] zich niet gedraagt zoals een goed huurder betaamt.
3.3.
[gedaagde] voert een aantal verweren aan tegen de eis van [eiseres] . In de eerste plaats betwist [gedaagde] dat hij zich niet als goed huurder zou gedragen. Hij betwist verder dat [eiseres] de woning dringend voor eigen gebruik nodig heeft. Verder stelt [gedaagde] dat er geen andere passende woonruimte voor hem beschikbaar is. Tot slot is [gedaagde] van mening dat de belangenafweging in het kader van de beëindiging van de huurovereenkomst in zijn voordeel moet uitvallen.
3.4.
[gedaagde] vordert bij wijze van (voorwaardelijke) tegenvordering dat de kantonrechter [eiseres] veroordeelt tot betaling van een verhuiskostenvergoeding [1] .
4.De beoordeling
de vordering
4.1.
De vraag die in deze procedure voorligt, is of de huurovereenkomst tussen partijen beëindigd dient te worden op grond van dringend eigen gebruik door eiseres dan wel op grond van niet goed huurderschap. De kantonrechter zal de gronden hierna afzonderlijk bespreken.
Geen sprake van niet goed huurderschap
4.2.
[eiseres] stelt dat [gedaagde] zich niet als goed huurder gedraagt. [2] Volgens [eiseres] gedraagt [gedaagde] zich als eigenaar van het gehuurde en denkt hij dat hij zelf kan bepalen wat er in het gehuurde gebeurt. Zo stelt [eiseres] dat [gedaagde] categorisch verzoeken van haar negeert, dat hij de [persoon] niet in de woning heeft gelaten, dat hij [eiseres] niet toelaat tot de woning om inspecties uit te voeren of om de meterstanden op te nemen. Verdere klachten zijn: [gedaagde] neemt de oprit in beslag, hij heeft de sleutel van de meterkast bewust verstopt, hij laat de voordeur vaak ’s avonds laat open staan, de stekker van de wasmachine wordt vaak verstopt, hij veroorzaakt geluidsoverlast, hij hangt camera’s op zonder toestemming en het huis is maandenlang als opslagruimte gebruikt door [gedaagde] . [gedaagde] heeft de stellingen van [eiseres] gemotiveerd betwist. Daarbij merkt [gedaagde] terecht op dat [eiseres] haar stellingen niet nader heeft onderbouwd, door bijvoorbeeld de door haar gestelde verzoeken of klachten te overleggen. Het had op de weg van [eiseres] gelegen om haar vordering nader te onderbouwen en zij had daarbij in moeten gaan op het gemotiveerde verweer van [gedaagde] . Dit heeft [eiseres] niet gedaan. Ten aanzien van de geplaatste camera’s heeft [gedaagde] erkend dat hij camera’s heeft geplaatst. Naar het oordeel van de kantonrechter kan de huurovereenkomst niet opgezegd worden op grond van niet goed huurderschap wegens het enkel plaatsen van camera’s zonder enige sommatie van [eiseres] om deze te verwijderen. Op zitting heeft [gedaagde] overigens toegezegd dat de camera’s worden weggehaald. De kantonrechter gaat er vanuit dat dit inmiddels is gebeurd.
4.3.
Gelet op het bovenstaande kunnen de door [eiseres] aangevoerde omstandigheden niet tot de conclusie leiden dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder gedraagt. Het beroep van [eiseres] op de opzeggingsgrond van artikel 7:274 lid 1 sub a BW Pro slaagt daarom niet.
Geen sprake van dringend eigen gebruik
Geen sprake van dringend eigen gebruik
4.4.
De kantonrechter stelt voorop dat deze vordering is gegrond op artikel 7:274 lid 1 aanhef Pro en onder c BW. Uit deze bepaling volgt dat opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder de huur van woonruimte doet eindigen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.
4.5.
Eerst moet de vraag beantwoord worden of [eiseres] aannemelijk heeft gemaakt dat zij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Als dat aannemelijk is, komt het aan op de vraag of [gedaagde] over andere passende woonruimte kan beschikken en vindt een belangenafweging plaats. De verhuurder zal daartoe aannemelijk hebben te maken dat haar belangen een beëindiging van de huurovereenkomst rechtvaardigen.
4.6.
[eiseres] stelt dat zij het gehuurde nodig heeft omdat zij zelf weer in haar huis wil gaan wonen. Zij mag niet slapen in haar in de achtertuin gebouwde tuinhuis, verkoop van de woning is niet meer aan de orde en zij heeft geen woning waar zij in kan wonen. [gedaagde] stelt dat [eiseres] niet heeft aangetoond dat de gemeente kenbaar heeft gemaakt om te gaan handhaven, dan wel al handhavend heeft opgetreden. De situatie is niet veranderd sinds de totstandkoming van de huurovereenkomst. Daarnaast stelt [gedaagde] dat het aanbod voor andere passende woonruimte voor hem zeer beperkt is.
4.7.
De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Daartoe wordt het volgende overwogen.
4.8.
Vast staat dat [eiseres] de woning in 2010 heeft gekocht en er tot 2019 zelf heeft gewoond. [eiseres] heeft de woning vanaf 2019 verhuurd en is toen gaan wonen in het tuinhuis. Kennelijk had [eiseres] de woning op dat moment niet dringend nodig voor eigen gebruik. [eiseres] wist dat het door de gemeente niet is toegestaan om permanent te wonen in haar tuinhuis. Dat doet [eiseres] ook niet: zij overnacht niet in het tuinhuis. Met [gedaagde] is de kantonrechter van oordeel dat die situatie niet is veranderd sinds de totstandkoming van de huurovereenkomst. [eiseres] heeft niet (met stukken) onderbouwd dat de gemeente bijvoorbeeld kenbaar heeft gemaakt om te gaan handhaven, dan wel handhavend heeft opgetreden. Uit de door [gedaagde] overgelegde brief van de gemeente [plaats] van 24 juni 2021 blijkt juist dat de gemeente [plaats] het verzoek van een buurman om handhaving heeft afgewezen omdat het tuinhuis niet wordt gebruikt om te overnachten en niet als woning wordt gebruikt. Dat [eiseres] de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik is daarom niet aangetoond.
4.9.
[eiseres] heeft nog aangevoerd dat haar financiële situatie niet goed is. [eiseres] stelt dat zij geen hypotheekaftrek heeft omdat zij niet zelf in het pand woont maar heeft verhuurd. De kantonrechter gaat hieraan voorbij, omdat dit het gevolg is van haar eigen keuze om de woning te gaan verhuren. Daar komt bij dat [eiseres] niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij over onvoldoende middelen beschikt om alle vaste lasten te (blijven) voldoen. Weliswaar heeft [eiseres] een financieel overzicht baten en lasten overgelegd, maar dat overzicht is door [gedaagde] betwist. Het overgelegde financieel overzicht is een zelf gemaakt overzicht en toont niet aan dat dit de werkelijke kosten van [eiseres] zijn.
4.10.
De conclusie is dat [eiseres] , gelet op de aangevoerde feiten en omstandigheden, onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij het gehuurde zodanig dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat dit de beëindiging van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De vordering van [eiseres] wordt daarom afgewezen.
4.11.
De proceskosten komen voor rekening van [eiseres] , omdat zij ongelijk krijgt.
de tegenvordering
4.12.
De tegenvordering van [gedaagde] om [eiseres] te veroordelen tot het betalen van een verhuiskostenvergoeding is onder de voorwaarde ingesteld dat de kantonrechter in de zaak van de vordering zou oordelen dat de huurovereenkomst per 1 december 2022 is beëindigd wegens dringend eigen gebruik. Omdat de kantonrechter de vordering van [eiseres] heeft afgewezen, is de voorwaarde waaronder de hiervoor genoemde tegenvordering van [gedaagde] is ingesteld niet in vervulling gegaan. Die tegeneis hoeft daarom niet te worden beoordeeld.
4.13.
Omdat de voorwaarde waaronder de eis in de zaak van de tegenvordering is ingesteld niet is vervuld, wordt aan een proceskostenveroordeling niet toegekomen.
5.De beslissing
De kantonrechter:
de vordering
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 398,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde] ;
5.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Flipse en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter