Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Alkmaar
Zaaknummer: 10542252 \ KG EXPL 23-75
Vonnis in kort geding van 27 juni 2023
in de zaak van
de stichting
WONINGSTICHTING KENNEMER WONEN,
gevestigd te Heiloo,
eisende partij,
hierna te noemen: Kennemer Wonen,
gemachtigde: mr. M.J. Dekker,
tegen
[eiser],
wonende te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. W. Suttorp.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 8 juni 2023 met 12 producties,
- de conclusie van antwoord in kort geding,
- de mondelinge behandeling van 13 juni 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de pleitaantekeningen van Kennemer Wonen.
- de mondelinge behandeling van 13 juni 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de pleitaantekeningen van Kennemer Wonen.
2.De uitgangspunten
2.1.
[eiser] huurt sinds 1 maart 2013 de woning met berging aan de [adres] [plaats] (hierna: de woning) van Kennemer Wonen. De twee meerderjarige dochters van [eiser] staan ook op het adres ingeschreven.
2.2.
De politie heeft op 18 april 2023 een onderzoek ingesteld in de woning. Tijdens de doorzoeking van de woning en de berging heeft de politie een zeer grote hoeveelheid cocaïne en contant geld aangetroffen. In de berging die bij de woning hoort werden meerdere sporttassen aangetroffen met daarin in totaal 131 kilo cocaïne. In de woning werd ongeveer 60 gram cocaïne en € 38.500,- aan contant geld aangetroffen.
2.3.
Bij besluit van 20 april 2023 heeft de burgemeester van de gemeente [plaats] (hierna: de burgemeester) de woning en de daarbij behorende berging per direct voor een nog nader te bepalen termijn gesloten vanwege het overtreden van de Opiumwet.
2.4.
De politie heeft op 26 april 2023 een bestuurlijke rapportage opgesteld.
Naar aanleiding van die rapportage heeft de burgemeester op 8 mei 2023 aan Kennemer Wonen meegedeeld dat zij het voornemen had om de sluiting van de woning tot 19 april 2024 te laten voortduren.
2.5.
Kennemer Wonen heeft bij brief van 12 mei 2023 de huurovereenkomst tussen partijen buitengerechtelijk ontbonden. [eiser] heeft hierin niet berust.
2.6.
Op 6 juni 2023 heeft de burgemeester besloten om de woning voor de duur van zes maanden gesloten te houden, tot 19 oktober 2023.
3.Het geschil
3.1.
Kennemer Wonen vordert samengevat - ontruiming van de woning op straffe van verbeurte van een dwangsom, onder veroordeling van [eiser] om met ingang van 1 juni 2023 maandelijks de verschuldigde huur/gebruiksvergoeding van € 662,37 per maand te betalen totdat de woning is ontruimd, een en ander onder veroordeling van [eiser] in de kosten van dit geding.
3.2.
Kennemer Wonen legt aan de vordering het volgende ten grondslag.
Op grond van de artikelen 7:213 en 7:214 Burgerlijk Wetboek (BW) rust op [eiser] een verplichting om zich als een goed huurder te gedragen en de woning te gebruiken als woonruimte. Dit volgt ook uit artikel 2 van de algemene huurvoorwaarden (hierna: de huurvoorwaarden) die ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst door Kennemer Wonen aan [eiser] ter hand zijn gesteld. Op grond van de huurvoorwaarden is het een huurder in ieder geval niet toegestaan de bestemming van het gehuurde te wijzigen, overlast aan omwonenden te veroorzaken en in het gehuurde handelingen te verrichten die verboden zijn op grond van de Opiumwet. [eiser] heeft voornoemde verplichtingen veronachtzaamd. Deze tekortkomingen zijn zo ernstig dat ontbinding van de huurovereenkomst als bedoeld in artikel 6:265 BW en ontruiming van de woning gerechtvaardigd is. Indien de buitengerechtelijke ontbinding in een bodemprocedure geen stand zou houden, zal de kantonrechter de huurovereenkomst wegens de ernst van de tekortkoming zelf ontbinden. Kennemer Wonen heeft een niet-gedoogbeleid ten aanzien van drugs in haar woningen en geeft een duidelijk signaal af aan andere huurders door bij constatering consequent de beëindiging van de huurovereenkomst na te streven. De hoeveelheid drugs kan bovendien als professioneel en bedrijfsmatig worden gekarakteriseerd, zodat er ook sprake is van een wijziging van de bestemming van de woning, in strijd met de bepalingen in de huurovereenkomst. Kennemer Wonen voelt zich ook geroepen het maatschappelijk belang te dienen en te streven naar een veilige en drugsvrije omgeving voor haar huurders en andere omwonenden.
3.3.
[eiser] voert verweer. [eiser] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Kennemer Wonen, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Kennemer Wonen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Kennemer Wonen in de kosten van deze procedure.
3.4.
[eiser] voert het volgende aan. [eiser] heeft ten aanzien van de bestuursrechtelijke sluiting van de woning twee voorlopige voorzieningenprocedures aanhangig gemaakt en naar verwachting zullen de beslissingen van de burgemeester tot sluiting geen stand houden, zodat in kort geding niet vooruit gelopen behoort te worden op een beëindiging van de huurrelatie tussen partijen. De drugs is voor het merendeel in de berging aangetroffen, waar [eiser] vrijwel nooit komt. Blijkbaar heeft de ex-vriend van [eiser] , zonder haar medeweten en toestemming, gebruik gemaakt van de berging. [eiser] heeft ook niets te maken met de hoeveelheid drugs die verstopt zat in de printer in de woning en het aangetroffen bedrag in contanten. De politie heeft geen verdere strafrechtelijke stappen ondernomen. Hieruit blijkt dat er in geen enkel opzicht sprake is van betrokkenheid van [eiser] en/of haar dochters. Van productie, verkoop of het verstrekken van drugs vanuit de woning is niets gebleken en ook niet van een verstoring van de openbare orde. Kennemer Wonen heeft met deze omstandigheden geen rekening gehouden, terwijl zij op grond van artikel 7:231 lid 2 BW een afgewogen beslissing had moeten nemen. Dit heeft zij niet gedaan. Daarbij komt dat de persoonlijke omstandigheden van [eiser] , waarvoor zij onder behandeling staat bij de huisarts, aan een ontruiming in de weg staan.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Daarbij geldt dat de door Kennemer Wonen aan de vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden in dit kort geding voldoende aannemelijk moeten zijn en dat het ook in hoge mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats.
Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
4.2.
Verder moet Kennemer Wonen een spoedeisend belang hebben bij ontruiming en moet er sprake zijn van een zodanig ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door [eiser] dat de beslissing in de bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Hiervan is sprake, omdat het hier gaat om een vordering tot ontruiming wegens het in strijd met de huurvoorwaarden aanwezig hebben van een grote (handels)hoeveelheid harddrugs. Kennemer Wonen voert op dit punt een zerotolerancebeleid en heeft tegenover haar overige huurders de verplichting om te zorgen voor een veilige, leefbare woonomgeving. Daarnaast is er gelet op de huidige woningnood noodzaak om de woning zo spoedig mogelijk te laten terugkeren in het woningaanbod van Kennemer Wonen.
4.3.
Het gaat in deze zaak om de vraag of de door Kennemer Wonen gevorderde ontruiming van de woning moet worden toegewezen wegens de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door Kennemer Wonen, dan wel dat in hoge mate waarschijnlijk is dat de kantonrechter in een nog te voeren bodemprocedure de huurovereenkomst zal ontbinden wegens een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door [eiser] . De kantonrechter beantwoordt deze vraag bevestigend en overweegt daartoe het volgende.
4.4.
In de huurvoorwaarden die deel uitmaken van de huurovereenkomst is bepaald dat het [eiser] verboden is om in de woning activiteiten te verrichten die strafbaar zijn op grond van de Opiumwet.
De in de berging en in de woning aangetroffen hoeveelheid cocaïne (131 kilo respectievelijk 60 gram) is een handelshoeveelheid. Er zijn in de berging ook lege sporttassen aangetroffen die gelijk zijn aan de sporttassen waarin de cocaïne zat en in de woning is een grote hoeveelheid geld in contanten aangetroffen; dit levert ook een aanwijzing op dat er sprake is geweest van handel in drugs. Alleen al door de aanwezigheid van een grote hoeveelheid cocaïne in de berging en de woning, heeft [eiser] (artikel 6.8 van) de huurvoorwaarden overtreden.
4.5.
Zelfs als wordt aangenomen dat [eiser] niet wist van de aanwezigheid van de drugs in haar berging, valt haar in ieder geval te verwijten dat ze onvoldoende toezicht heeft gehouden op en in de woning, waardoor er overtredingen van de Opiumwet hebben plaatsgevonden in haar woning (en berging). Uit het besluit van de burgemeester blijkt dat er al eerder melding bij de politie is gedaan van handel in drugs vanuit de woning en [eiser] heeft verklaard dat zij op de hoogte was van het drugsverleden van haar ex-partner. Desondanks heeft zij haar ex-partner bij herhaling buiten haar toezicht in de woning toegelaten, waarbij hij zich kennelijk ook toegang tot de berging heeft verschaft. Dit komt, in de relatie tot Kennemer Wonen, voor rekening en risico van [eiser] . Het gaat bovendien niet alleen om de berging. In een slaapkamer is ook een hoeveelheid drugs gevonden en het bedrag aan contanten. Voor de aanwezigheid daarvan heeft [eiser] geen redelijke verklaring gegeven. De burgemeester heeft in haar definitieve besluit tot sluiting van de woning toegelicht dat de aanwezigheid van een dergelijk grote hoeveelheid harddrugs een verstoring van de openbare orde vormt en dat er in het onderhavige geval sprake is van een groot risico voor de maatschappij en heeft hierbij ook een belangenafweging gemaakt. [1]
4.6.
Los van de uitkomst van de bestuursrechtelijke procedure, waarin nog geen onherroepelijke beslissing is genomen, kan in dit kort geding worden geconcludeerd dat sprake is van zo een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst dat aannemelijk is dat de bodemrechter de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst in stand zal laten. Zo niet, dan is in ieder geval in hoge mate aannemelijk dat de kantonrechter in de bodemprocedure de huurovereenkomst zal ontbinden en de ontruiming van de woning zal bevelen. Wat [eiser] hier verder tegen heeft aangevoerd (dat zij nergens anders kan verblijven met haar dochters en dat [eiser] onder behandeling van de huisarts staat) weegt onvoldoende op tegen de ernst van de tekortkomingen en het (gestelde en onvoldoende betwiste) zwaarwegende belang van Kennemer Wonen bij de ontbinding van de overeenkomst.
4.7.
De vordering van Kennemer Wonen zal dus worden toegewezen. Gelet op de omstandigheid dat de woning als gevolg van het besluit van de burgemeester gesloten wordt gehouden tot 19 oktober 2023 zal de vordering aldus worden toegewezen dat [eiser] deze dient te ontruimen binnen drie dagen na afloop van de sluitingstermijn, dan wel binnen drie dagen nadat de burgemeester haar anderszins toestaat de woning te ontruimen.
4.8.
De gevorderde dwangsom zal op hierna te noemen wijze worden gematigd en gemaximeerd.
4.9.
De gevorderde gebruiksvergoeding van € 662,37 per maand of gedeelte daarvan totdat de woning is ontruimd, is niet betwist en zal worden toegewezen, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals gevorderd.
4.10.
[eiser] is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Kennemer Wonen vastgesteld op € 1.050,14 aan verschotten, zijnde € 129,14 aan kosten dagvaarding en
€ 128,- aan griffierecht, en op € 793,- aan salaris van de advocaat.
4.11.
De nakosten zijn volgens vaste rechtspraak begrepen in de proceskosten-veroordeling en zijn vergoedbaar volgens het liquidatietarief. De kantonrechter zal daarom de nakosten niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [eiser] om binnen drie dagen nadat de burgemeester van de gemeente [plaats] de sluiting van de woning inclusief aanhorigheden aan de [adres]
te [plaats] heeft opgeheven, dan wel binnen drie dagen nadat de burgemeester haar toestaat de woning te ontruimen, te ontruimen en ontruimd te houden en te verlaten, met alle daarin van haar, de haren en derden aanwezige personen en zaken, en de woning leeg en bezemschoon en onder afgifte van alle sleutels van de woning aan Kennemer Wonen op te leveren,
5.2.
veroordeelt [eiser] om aan Kennemer Wonen een dwangsom te betalen van € 250,- voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de hoofdveroordeling onder 5.1. voldoet, tot een maximum van € 15.000,- is bereikt,
5.3.
veroordeelt [eiser] tot betaling aan Kennemer Wonen van een bedrag van € 662,37 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat de woning niet is ontruimd met ingang van 1 juni 2023 totdat de woning is ontruimd, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum waarop deze termijnen opeisbaar worden tot aan de dag van de gehele betaling;
5.4.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van Kennemer Wonen tot dit vonnis vastgesteld op € 1.050,14,
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Gisolf en in het openbaar uitgesproken op 27 juni 2023.
LK/JG