Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Zaanstad
Zaaknr./rolnr.: 10306647 \ CV EXPL 23-327
Uitspraakdatum: 22 juni 2023
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiser]
wonende te [woonplaats 1]
eiseres
verder te noemen: [eiser]
gemachtigde: mr. J. Veenis
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats 2]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. D. Coskun
De zaak in het kort
In deze zaak vordert een verhuurder betaling van een huurachterstand. Deze vordering wordt toegewezen. De huurder is als contractueel medehuurder hoofdelijk aansprakelijk voor de ontstane huurachterstand. Dat de huurder niet meer betrokken was bij de onderneming die in het gehuurde was gevestigd doet daaraan niet af.
Het procesverloop
1.1. [eiser] heeft bij dagvaarding van 19 januari 2023 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.
1.2. Op 25 mei 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [eiser] heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] en zijn broer [gedaagde] hebben op 30 januari 2017 een huurovereenkomst met [eiser] gesloten voor de huur van een bedrijfsruimte aan de [adres] (hierna: ‘het gehuurde’). De huurprijs bedraagt € 4.475,18 inclusief btw en assurantiepremie per maand.
2.2.
De huurovereenkomst is ingegaan op 1 februari 2017 en is aangegaan voor de duur van vijf jaar. Na afloop van deze termijn is de huurovereenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van vijf jaar. Deze tweede termijn eindigt op 31 januari 2027.
2.3.
Vanaf september 2022 is de huur maandelijks niet of niet volledig betaald, waardoor een huurachterstand is ontstaan die tot en met januari 2023 € 19.900,72 bedraagt.
2.4.
Op 20 december 2022 is de broer van [gedaagde] failliet verklaard.
2.5.
Op 5 januari 2022 heeft [eiser] zich samen met de curator van de broer van [gedaagde] toegang tot het gehuurde verschaft en zijn de sloten vervangen.
2.6.
Bij brief van 9 januari 2022 heeft de curator de huurovereenkomst ten aanzien van [broer gedaagde] opgezegd.
3.De vordering en het verweer
3.1.
[eiser] vordert dat de kantonrechter de tussen partijen bestaande huurovereenkomst ontbindt. Verder vordert [eiser] dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van;
- de huurachterstand tot en met januari 2023 van € 19.900,72 vermeerderd met de wettelijke rente daarover,
- een contractuele boete van € 300,00 per vervallen huurtermijn per maand dat de achterstand heeft voortgeduurd tot aan de dag der algehele voldoening,
- € 974,01 aan buitengerechtelijke incassokosten,
- € 348,58 aan beslagkosten,
- de vervallen huurtermijnen vanaf februari 2023 tot de dag dat de huurovereenkomst zal zijn ontbonden, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van opeisbaarheid en de contractuele boete,
- een bedrag van € 3.508,20 per maand aan schadevergoeding vanaf de ontbindingsdatum tot het moment dat het gehuurde opnieuw zal zijn verhuurd,
- de proces- en nakosten.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] tekort is geschoten in zijn verplichting om de huur tijdig en volledig te betalen, waardoor een huurachterstand is ontstaan. De hoogte van deze huurachterstand rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst. Naast de huurachterstand moet [gedaagde] de schade die [eiser] als gevolg van deze ontbinding lijdt, bestaande uit gederfde huurinkomsten, vergoeden en is hij een contractueel overeengekomen boete verschuldigd. Door het toerekenbaar tekortkomen van [gedaagde] heeft [eiser] zijn vordering uit handen moeten geven en kosten moeten maken. Deze kosten bestaande uit buitengerechtelijke incassokosten, beslagkosten en de proceskosten moet [gedaagde] ook betalen.
3.3.
[gedaagde] betwist de vordering. Hij voert aan – samengevat – dat hij in 2017 weliswaar samen met zijn broer de huurovereenkomst heeft ondertekend, maar dat hij kort daarna is uitgetreden uit de v.o.f. die hij met zijn broer had. Zijn broer heeft nadien vanuit zijn eenmanszaak de onderneming voortgezet. [eiser] was hiervan op de hoogte en heeft er ook mee ingestemd dat de huurovereenkomst alleen door zijn broer zou worden voortgezet. [gedaagde] is daardoor niet aansprakelijk voor de huurachterstand die is ontstaan na zijn uittreden, zodat de vordering moet worden afgewezen.
4.De beoordeling
Huurachterstand
4.1.
In deze zaak gaat het om de vraag of [gedaagde] naast zijn broer hoofdelijk aansprakelijk is voor de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst met [eiser] . De kantonrechter beantwoordt deze vraag bevestigend. Dit wordt als volgt toegelicht.
4.2.
Anders dan door [gedaagde] is betoogd blijkt uit de huurovereenkomst niet dat deze is gesloten met de v.o.f. waarvan [gedaagde] vennoot was. In de overeenkomst staan namelijk alleen [gedaagde] en zijn broer als huurder vermeld en niet de v.o.f. Dit betekent dat [gedaagde] heeft te gelden als contractuele medehuurder en hij hoofdelijk aansprakelijk is voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst zolang de huurovereenkomst niet is geëindigd. Dat de onderneming die in het gehuurde gevestigd was na het uittreden van [gedaagde] werd gerund door de broer van [gedaagde] maakt dat niet anders. De omstandigheid dat hij geen zeggenschap meer had in de onderneming, maakt niet dat hij niet meer aansprakelijk was voor de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Dit was overigens niet anders geweest indien de huurovereenkomst wel was gesloten met de v.o.f. Vennoten zijn naast de v.o.f. hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst tot de huurovereenkomst tussen de verhuurder en de v.o.f. is geëindigd. [1] Indien vennoten uittreden, blijven zij dus ook na hun uittreding hoofdelijk aansprakelijk zolang de huurovereenkomst door de v.o.f. wordt voortgezet.
4.3.
[gedaagde] zou allen niet meer aansprakelijk zijn indien [eiser] hem uit zijn hoofdelijke verplichtingen heeft ontslagen. [gedaagde] heeft op de zitting weliswaar aangevoerd dat de vrouw van [eiser] tijdens een gesprek met [gedaagde] zou hebben toegezegd dat hij niet langer als huurder zou worden aangemerkt, maar [eiser] heeft dat weersproken. Gezien deze betwisting had het op de weg van [gedaagde] gelegen om concreet te onderbouwen wanneer het gesprek had plaatsgevonden en wat er tijdens dat gesprek precies besproken is. Dat heeft [gedaagde] echter nagelaten. Hierdoor is niet vast komen te staan dat [eiser] [gedaagde] uit zijn hoofdelijke verplichting heeft ontslagen.
4.4.
Ook aan het betoog van [gedaagde] dat [eiser] wist dat hij geen bemoeienis meer had met de onderneming en dat hij daarom niet meer aansprakelijk is, gaat de kantonrechter voorbij. Onder (door [gedaagde] te stellen en bij betwisting te bewijzen) omstandigheden kan toewijzing van een vordering van de verhuurder tot nakoming van de hoofdelijke verplichtingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Daartoe is echter onvoldoende dat [eiser] wist dat [gedaagde] niet meer betrokken was bij de onderneming, maar niet (uitdrukkelijk) te kennen heeft gegeven dat hij hem nog steeds aansprakelijk hield voor de uit de huurovereenkomst voortkomende verplichtingen.
4.5.
Gelet hierop, kan in het midden blijven of [eiser] ermee bekend was dat [gedaagde] geen bemoeienis meer had met de onderneming. Ook indien [eiser] daarmee bekend was, bleef [gedaagde] naast zijn broer hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Ook de omstandigheid dat [eiser] voornamelijk contact met de broer van [gedaagde] had over de huurachterstand, betekent niet dat [gedaagde] uit zijn hoofdelijkheid is ontslagen. Het is in de praktijk zeer gebruikelijk dat in het geval er meerdere huurders zijn, één huurder als aanspreekpunt voor de verhuurder fungeert en de verhuurder met die huurder contact onderhoudt. Dat [gedaagde] door de [eiser] pas laat op de hoogte is gesteld van de huurachterstand betekent dan ook niet dat toewijzing van de vordering naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. [gedaagde] mocht er nimmer gerechtvaardigd op vertrouwen dat hij was ontslagen uit zijn hoofdelijke aansprakelijkheid.
4.6.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [gedaagde] hoofdelijk aansprakelijk is voor de ontstane huurachterstand. [gedaagde] zal dan ook veroordeeld worden tot betaling van de door [eiser] gevorderde huurachterstand, met dien verstande dat de bij aanvang van de huur betaalde waarborgsom voor zover deze nog niet is terugbetaald of verrekend met oplevergebreken wordt verrekend met de huurachterstand. Omdat [gedaagde] in verzuim is met betaling van de huur, is hij wettelijke rente verschuldigd. De rente wordt daarom zoals gevorderd toegewezen.
Ontbinding
4.7.
De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst. Aan het verweer dat de huurovereenkomst al is geëindigd en dat deze daarom niet meer ontbonden kan worden, gaat de kantonrechter voorbij. De curator van de broer van [gedaagde] heeft de huurovereenkomst weliswaar opgezegd, maar dat heeft hij alleen namens de broer van [gedaagde] kunnen doen. De curator is immers niet bevoegd om ook namens [gedaagde] op te treden. De huurovereenkomst is ten aanzien van [gedaagde] dus niet geëindigd en zal om dit alsnog te bereiken, ontbonden worden.
Gebruiksvergoeding
4.8.
[eiser] vordert verder dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van huur dan wel een vergoeding voor het gebruik van het gehuurde vanaf februari 2022 tot aan de datum van ontbinding. Vast staat echter dat [eiser] de sloten van het gehuurde op 5 januari 2023 heeft vervangen. [gedaagde] kan daardoor geen gebruik meer maken van het gehuurde. Onder deze omstandigheden, is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar [gedaagde] te veroordelen tot betaling van huur voor een object waarvan hem het huurgenot door toedoen van [eiser] niet is verschaft. De door [eiser] gevorderde huur dan wel gebruiksvergoeding zal dan ook worden afgewezen.
Schadevergoeding
4.9.
[eiser] vordert ook een schadevergoeding gelijk aan de huur voor de periode nadat de huurovereenkomst is ontbonden. Deze vordering is toewijsbaar, maar alleen tot een bedrag van drie maanden huur. Voor toewijzing van een hoger bedrag aan schadevergoeding is nu geen reden, omdat nog niet vast staat dat [eiser] meer schade zal hebben. [eiser] heeft een plicht om de schade te beperken en niet uitgesloten is dat drie maanden na ontbinding een andere huurder kan worden gevonden. De vordering wordt daarom voor de overige gevorderde gestelde schade verwezen naar de schadestaatprocedure.
Boete
4.10.
Ook de gevorderde boete zal worden toegewezen. Op basis van artikel 25.3 van de op de huurovereenkomst van toepassing verklaarde Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte is [gedaagde] deze boete verschuldigd. De kantonrechter is echter van oordeel dat
de contractuele boete slechts verschuldigd is over de periode dat er huur betaald moest worden en er daadwerkelijk gebruik kon worden gemaakt van het gehuurde. De kantonrechter zal het gevorderde boetebedrag dan ook toewijzen over de periode van september tot en met december 2022, hetgeen neerkomt op een bedrag € 1.200,00 (4 x € 300,00).
Buitengerechtelijke incassokosten
4.11.
Ten aanzien van de buitengerechtelijke incassokosten geldt dat [eiser] voldoende heeft onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten zal daarom worden toegewezen.
Beslagkosten
4.12.
[eiser] vordert tot slot dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van de beslagkosten van het door hem ten laste van [gedaagde] gelegde beslag op de woning van [gedaagde] . Deze vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv toewijsbaar. Het door [eiser] gevorderde bedrag zal daarom worden toegewezen zoals gevorderd.
Proceskosten
4.13.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij overwegend ongelijk krijgt. Daarbij wordt [gedaagde] ook veroordeeld tot betaling van € 132,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [eiser] worden gemaakt.
4.14.
De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
ontbindt de tussen [eiser] en [gedaagde] bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 19.900,72, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de datum van opeisbaarheid tot aan de dag van de gehele betaling;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] tot vergoeding van de schade bestaande uit een bedrag van drie maanden huur van € 3.508,20 per maand en veroordeelt [gedaagde] ook tot vergoeding aan [eiser] van de overige – daadwerkelijk geleden –schade nader op te maken bij staat;
5.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 1.200,00 wegens de contractueel overeengekomen boete;
5.5.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 974,01 aan buitengerechtelijke incassokosten;
5.6.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 348,58 aan beslagkosten;
5.7.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser] tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 128,31
griffierecht € 379,00
salaris gemachtigde € 1.058,00
vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
5.8.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 132,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [eiser] worden gemaakt;
5.9.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.10.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. Jansen en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter