Uitspraak
RECHTBANK Noord-Holland
Civiel recht
Zittingsplaats Alkmaar
Zaaknummer: C/15/327001 / HA ZA 22-231
Vonnis van 22 februari 2023
in de zaak van
de vereniging
DE VERENIGING VAN EIGENAARS NABIJ [adres] TE [plaats 1],
die is gevestigd in [plaats 1] , gemeente [plaats 1] ,
de eisende partij,
hierna te noemen: de VvE,
advocaat: mr. H.J.M. van Schie kantoorhoudende te Haarlem,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
AANNEMINGSMAATSCHAPPIJ DE GEUS B.V.,
die is gevestigd in Broek op Langedijk, gemeente Dijk en Waard,
de gedaagde partij,
hierna te noemen: De Geus,
advocaat: mr. E. Hoekstra kantoorhoudende te Alkmaar.
De zaak in het kort
In deze zaak heeft de aannemer vlonderplanken aangebracht op de verdiepingsvloeren van een recreatiecomplex. De vlonderplanken trokken in de loop van de tijd krom en gingen scheuren. De vraag is onder meer of de aannemer aansprakelijk kan worden gehouden voor de herstelkosten. De rechtbank komt in dit vonnis niet toe aan de beantwoording van deze vraag. Eerst moet het partijdebat worden gevoerd over de vervaltermijn waarop de aannemer zich heeft beroepen. De eisende partij mag zich over deze vervaltermijn nog schriftelijk uitlaten.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 30 maart 2022 met bijlagen 1 tot en met 11,
- de incidentele conclusie houdende de exceptie van onbevoegdheid,
- de conclusie van antwoord in incident met bijlagen 12 en 13,
- het vonnis in incident van 29 juni 2022 waarin de rechtbank de vordering om zich onbevoegd te verklaren heeft afgewezen,
- de conclusie van antwoord met bijlagen 1 tot en met 10,
- het tussenvonnis van 24 augustus 2022 waarin de rechtbank een mondelinge behandeling heeft bevolen. Deze zitting heeft op 21 november 2022 plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. De advocaten van partijen hebben gebruik gemaakt van spreekaantekeningen, die aan het procesdossier zijn toegevoegd. Daarnaast zijn aan het procesdossier toegevoegd de akte overlegging producties van de VvE met bijlagen 14 tot en met 20 en de akten overlegging producties van De Geus met bijlagen 11 tot en met 15. Aan het eind van de zitting heeft de rechter de zaak op verzoek van partijen in verband met schikkingsonderhandelingen tot 21 december 2022 aangehouden. Partijen hebben echter geen schikking bereikt, waarna de rechter heeft bepaald dat in deze zaak vonnis zal worden gewezen. De datum van dit vonnis is (uiteindelijk) bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
In 2015/2016 is het hotel [naam] in [plaats 1] op [plaats 1] gerenoveerd en uitgebreid tot een recreatiecomplex met 43 hotelsuites. Eind 2014/begin 2015 werden de toen nog te bouwen suites verkocht aan particuliere beleggers die de suites konden verhuren. De Geus was medeverkoper van de appartementsrechten en tevens de aannemer die de suites en de gemeenschappelijke delen van het recreatiecomplex heeft gebouwd. Ten behoeve van de bouw heeft De Geus eind 2014/begin 2015 met iedere toekomstige eigenaar afzonderlijk een aannemingsovereenkomst gesloten. Op deze (gelijkluidende) aannemingsovereenkomsten zijn de algemene voorwaarden van De Geus (de AVA 2013) van toepassing (hierna: de algemene voorwaarden).
2.2.
De eigenaren van de suites zijn lid van de VvE. De VvE heeft als doel het beheren en onderhouden van de gemeenschappelijke delen van het recreatiecomplex.
2.3.
De Geus heeft het recreatiecomplex in 2016 opgeleverd. Tot de opgeleverde gemeenschappelijke delen horen de galerijen op de eerste en tweede verdieping van het hotel en de derde verdieping van het hotel. Op deze verdiepingsvloeren heeft De Geus begin 2016 op grond van de aannemingsovereenkomsten vlonderplanken aangebracht.
2.4.
In februari 2019 is De Geus ervan op de hoogte gesteld dat sommige vlonderplanken waren kromgetrokken en gescheurd. De VvE heeft De Geus begin mei 2019 gesommeerd over te gaan tot herstel. Partijen hebben vervolgens afgesproken dat De Geus in november 2019 herstelwerkzaamheden aan de vlonderplanken zou uitvoeren. De Geus heeft de afgesproken herstelwerkzaamheden in november 2019 verricht.
2.5.
Eind mei/begin juni 2020 heeft de VvE De Geus wederom gevraagd om gescheurde vlonderplanken te vervangen. Nadat De Geus op 2 juni 2020 de vlonderplanken op locatie had bekeken, heeft De Geus de VvE bij brief van 30 juni 2020 laten weten dat zij daartoe niet bereid was en dat de VvE de vlonderplanken voor eigen rekening en risico diende te vervangen.
2.6.
Vervolgens heeft de VvE Buro Ton Hol ontwerpers & bouwadviseurs B.V. (hierna: Buro Ton Hol) ingeschakeld. Buro Ton Hol heeft de vlonderplanken op de eerste en tweede verdieping op 14 oktober 2020 geïnspecteerd en daarover op 6 november 2020 een rapport opgesteld (hierna: het rapport van Buro Ton Hol).
2.7.
In maart 2021 heeft de VvE door onderhoudsbedrijf Best Gaan 25 vlonderplanken laten vervangen.
2.8.
De advocaat van de VvE heeft het rapport van Buro Ton Hol op 16 december 2021 naar De Geus gestuurd. In de begeleidende brief is De Geus gesommeerd aansprakelijkheid te erkennen voor de gebreken die in het rapport zijn vermeld. De Geus heeft aansprakelijkheid van de hand gewezen.
3.Het geschil
3.1.
De VvE vordert dat de rechtbank voor recht verklaart dat De Geus aansprakelijk is voor de herstelkosten van de aangebrachte vlonders op de eerste, tweede en derde verdieping en dat De Geus wordt veroordeeld om deze kosten ten bedrage van € 147.923,47 te vergoeden, met veroordeling van De Geus in de kosten van deze procedure.
3.2.
Aan deze vorderingen legt de VvE ten grondslag dat De Geus tekort is geschoten in de nakoming van de aannemingsovereenkomsten die De Geus met de eigenaren van de suites heeft gesloten. Volgens de VvE heeft De Geus namelijk de (constructie van de) vlonderplanken op een ondeugdelijk manier aangebracht, waardoor de vlonderplanken zijn gaan kromtrekken en scheuren. Daarnaast is De Geus volgens de VvE aansprakelijk te houden voor de ongeschiktheid van het toegepaste materiaal. De schade die de VvE door de wanprestatie van De Geus stelt te hebben geleden bedraagt € 147.923,47.
3.3.
De Geus vindt dat de vorderingen van de VvE moeten worden afgewezen omdat de VvE niet tijdig over de vermeende gebreken heeft geklaagd en de vorderingen op grond van de vervaltermijn die opgenomen is in de toepasselijke algemene voorwaarden, te laat zijn ingesteld. Afgezien van deze formele verweren betwist De Geus dat zij de (constructie van de) vlonderplanken niet goed zou hebben aangebracht. Verder betwist De Geus de (omvang en hoogte van de) schade en stelt zij dat de VvE eigen schuld heeft aan het ontstaan van de schade.
3.4.
De rechtbank zal op de stellingen van partijen nader ingaan als dat voor de beoordeling van de vorderingen van belang is.
4.De beoordeling
4.1.
De Geus stelde zich aanvankelijk op het standpunt dat de VvE niet bevoegd is om deze procedure namens haar leden aanhangig te maken omdat de aannemingsovereenkomsten door de eigenaren van de suites (de leden van de VvE) zijn gesloten. Ter zitting heeft De Geus aangegeven dat zij dit verweer niet langer handhaaft. De rechtbank hoeft dit verweer dus niet te beoordelen.
Vervaltermijn in de algemene voorwaarden
4.2.
De vraag is vervolgens of de VvE de vorderingen om een andere reden niet tegen De Geus zou kunnen instellen. Volgens De Geus is dat het geval omdat de VvE de procedure op grond van de geldende vervaltermijn te laat aanhangig heeft gemaakt. De Geus beroept zich in dit verband op artikel 16.3 lid 4 in verbinding met artikel 9 lid 8 van de algemene voorwaarden. In deze artikelen is het volgende bepaald:
“Artikel 9: Oplevering en onderhoudstermijn
(…)
8. Na de dag waarop het werk als opgeleverd geldt, gaat een onderhoudstermijn van 30 dagen in.
(…)
Artikel 16: Aansprakelijkheid van de aannemer
(…)
16.3
Aansprakelijkheid na oplevering
1. Na de dag waarop het werk als opgeleverd geldt, is de aannemer niet meer aansprakelijk voor tekortkomingen aan het werk.
2. Het in het eerste lid bepaalde lijdt uitzondering indien sprake is van een gebrek:
(…)
b. dat na afloop van de onderhoudstermijn aan de dag is getreden, dat redelijkerwijs niet bij oplevering door de opdrachtgever onderkend had kunnen worden en waarvan de opdrachtgever aannemelijk maakt dat het gebrek met grote mate van waarschijnlijkheid moeten worden toegeschreven aan een omstandigheid, die aan de aannemer kan worden toegerekend.
(…)
4. De rechtsvordering uit hoofde van het in lid 2 sub b bedoelde gebrek is niet ontvankelijk, indien zij wordt ingesteld na verloop van vijf jaren na het verstrijken van de onderhoudstermijn. (…)”
4.3.
De Geus gaat er volgens haar ter zitting gegeven toelichting van uit dat de oplevering van de vlonders op de verdiepingsvloeren begin februari 2016 heeft plaatsgevonden. De Geus stelt zich op het standpunt dat de voor de vlonders geldende onderhoudstermijn van 30 dagen op 1 maart 2016 is verstreken en dat de VvE de procedure op grond van artikel 16.3 lid 4 van de algemene voorwaarden dus vóór 1 maart 2021 aanhangig had moeten maken. Omdat de VvE de procedure echter na 1 maart 2021 is begonnen, dient de VvE in haar vorderingen volgens De Geus niet-ontvankelijk te worden verklaard.
4.4.
De Geus heeft dit verweer pas voor het eerst gevoerd tegen het einde van de zitting. De rechtbank vindt dat de VvE onvoldoende gelegenheid heeft gehad om daarop te reageren. De VvE zal daarom in de gelegenheid worden gesteld om zich bij akte uit te laten over het door De Geus gedane beroep op artikel 16.3 lid 4 van de algemene voorwaarden.
4.5.
Iedere verdere beslissing wordt in afwachting van deze akte aangehouden.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
woensdag 22 maart 2023voor het nemen van een akte door de VvE over wat is vermeld in 4.4 van dit vonnis,
woensdag 22 maart 2023voor het nemen van een akte door de VvE over wat is vermeld in 4.4 van dit vonnis,
5.2.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.C. Haverkate en in het openbaar uitgesproken op
22 februari 2023.
type: NBI
coll: