ECLI:NL:RBNHO:2023:5219

• Datum uitspraak: 7 juni 2023
• Publicatiedatum: 6 juni 2023
• Zaaknummer: 10307634 \ CV EXPL 23-531
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.S. Reid
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over speeltoestel in tuin en toestemming verhuurder

In deze zaak vordert Stichting Wooncompagnie, de verhuurder, de verwijdering van een speeltoestel met glijbaan dat door de huurder, [gedaagde], in de tuin van de gehuurde woning is geplaatst. Wooncompagnie stelt dat [gedaagde] hiervoor geen toestemming heeft gevraagd, zoals vereist volgens artikel 7:215 lid 6 van het Burgerlijk Wetboek en de algemene huurvoorwaarden. De kantonrechter heeft op 7 juni 2023 geoordeeld dat het speeltoestel geen verandering of toevoeging is in de zin van de wet, en dat [gedaagde] het speeltoestel niet hoeft te verwijderen. De kantonrechter oordeelt dat de tuin wel degelijk tot het gehuurde behoort, maar dat het speeltoestel, als mobiel object, niet onder de bepalingen valt die toestemming vereisen. De vordering van Wooncompagnie wordt afgewezen, en de proceskosten worden aan Wooncompagnie opgelegd, omdat zij ongelijk krijgt. De zaak benadrukt de noodzaak van duidelijke afspraken in huurovereenkomsten over veranderingen in en aan de woning, en de rol van de rechter in het beoordelen van dergelijke geschillen.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Alkmaar

Zaaknr./rolnr.: 10307634 \ CV EXPL 23-531

Uitspraakdatum: 7 juni 2023

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

de stichting
Stichting Wooncompagnie

gevestigd te Hoorn

eiseres

verder te noemen: Wooncompagnie

gemachtigde: mr. G. Meijerink

tegen

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

verder te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. H.J.J. Hendrikse

De zaak in het kort

In deze zaak vordert Wooncompagnie (verhuurder) verwijdering van een door [gedaagde] (huurder) aangebracht speeltoestel met glijbaan in de tuin van het gehuurde omdat [gedaagde] geen toestemming aan Wooncompagnie heeft gevraagd voor het plaatsen van het speeltoestel met glijbaan. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] het speeltoestel met glijbaan niet hoeft te verwijderen. Het speeltoestel met glijbaan is niet een verandering of een toevoeging als bedoeld in de wet. Het speeltoestel met glijbaan valt ook niet onder de bepalingen uit de allonge en of de privacy van de buurvrouw wordt geschonden is een privaatrechtelijk geschil tussen [gedaagde] en haar buurvrouw. De vordering van Wooncompagnie wordt daarom afgewezen.

1. Het procesverloop

1.1.

Wooncompagnie heeft bij dagvaarding van 24 januari 2023 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.

1.2.

Op 16 mei 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. Wooncompagnie is verschenen bij buurtconsulenten [naam] de gemachtigde en een kantoorgenoot van de gemachtigde. [gedaagde] , [partner] (partner van [gedaagde] ) en haar gemachtigde zijn ook verschenen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Wooncompagnie heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft Wooncompagnie bij brief van 5 mei 2023 nog stukken toegezonden.

2. De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt sinds 26 mei 2021 van Wooncompagnie de woning, met tuin aan het adres [adres] . Op de tussen partijen gesloten huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte, d.d. 1 april 2021 van verhuurder (hierna: algemene huurvoorwaarden) van toepassing en de Allonge behorende bij de huurovereenkomst voor de woningen [adres] (hierna: allonge).

2.2.

De algemene huurvoorwaarden bepalen – voor zover van belang – het volgende:

“
Artikel 11.1 Het is huurder niet toegestaan veranderingen en toevoegingen die zonder noemenswaardige kosten weer ongedaan gemaakt kunnen worden aan de binnenzijde van het gehuurde aan te brengen, behalve indien het gaat om veranderingen die gevaar, overlast of hinder voor verhuurder of derden opleveren. Voor alle overige veranderingen en toevoegingen, waaronder die aan de buitenzijde van het gehuurde, heeft huurder vóóraf schriftelijke toestemming van verhuurder nodig;

Artikel 11.2 Verhuurder kan aan zijn toestemming voorwaarden verbinden, die onder meer betrekking kunnen hebben op: - de aard en kwaliteit van te gebruiken materialen - het voorkomen van schade aan de constructie van het gehuurde of het gebouw/complex; (bouwtechnische) voorschriften van de overheid; - het onderhoud van de verandering of toevoeging; - aanvullende voorzieningen om overlast voor derden te voorkomen; - verzekering, belasting en aansprakelijkheid. Verhuurder zal bij het verlenen van toestemming aangeven of de verandering of toevoeging aan het einde van de huur door huurder ongedaan moet worden gemaakt. Alle veranderingen die in strijd met de voorwaarden van de verhuurder of zonder diens voorafgaande schriftelijke toestemming zijn aangebracht zullen op eerste aanzegging van verhuurder ongedaan worden gemaakt door huurder.”

2.3.

De allonge bepaalt – voor zover van belang – het volgende:

“H. Het is niet toegestaan serres, veranda’s of andere aanbouwen tegen de woning of in de tuin te plaatsen.”

2.4.

Bij brief van 28 oktober 2022 heeft Wooncompagnie [gedaagde] verzocht om het speeltoestel met kraaiennest en glijbaan (hierna: het speeltoestel of de glijbaan) weg te halen.

2.5.

[gedaagde] heeft het speeltoestel niet verwijderd.

3. De vordering

3.1.

Wooncompagnie vordert dat de kantonrechter:

[gedaagde] veroordeelt om het aangebrachte speeltoestel met glijbaan in de tuin van het gehuurde, gelegen aan het adres [adres] , binnen tien dagen na betekening van het vonnis te verwijderen en verwijderd te houden, een en ander op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag met een maximum van € 5.000,00;

Wooncompagnie machtigt, indien het maximum aan dwangsommen zoals sub 1 gevorderd wordt bereikt, terwijl nog steeds niet aan sub 1 is voldaan, het aangebrachte speeltoestel met glijbaan in de tuin van het gehuurde te verwijderen en verwijderd te houden;

[gedaagde] veroordeelt, voor zover [gedaagde] weigert om te voldoen aan de veroordeling onder sub 1, om de woning binnen drie dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en verlaten, met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Wooncompagnie zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Wooncompagnie, dan wel een door Wooncompagnie in te schakelen derde, te stellen zo lang als dat noodzakelijk is om de onder sub 2 gevorderde machtiging uit te voeren;

[gedaagde] veroordeelt om alle kosten samenhangende met het (laten) verrichten van de onder sub 2 genoemde werkzaamheden te betalen binnen één maand na verzending van een gespecificeerde factuur door Wooncompagnie aan [gedaagde] ;

[gedaagde] veroordeelt in de kosten van deze procedure.

3.2.

Wooncompagnie legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] voor het plaatsen van het speeltoestel geen voorafgaande schriftelijke toestemming heeft gevraagd aan noch gekregen van Wooncompagnie. [gedaagde] moet het speeltoestel daarom op grond van artikel 7:215 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en artikel 11.2 van de algemene huurvoorwaarden verwijderen. Het speeltoestel maakt inbreuk of althans kan inbreuk maken op de privacy van omwonenden. De mensen die op het speeltoestel staan komen namelijk boven de schutting uit en kijken direct in de tuin en woning van de buren.

4. Het verweer

4.1.

[gedaagde] betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat niet uit artikel 7:215 lid 6 BW volgt dat het aanbrengen van speeltoestellen onder de in dat artikel genoemde uitzonderingsgevallen valt en dat in dergelijke gevallen altijd toestemming van de verhuurder is vereist. Dat stelt Wooncompagnie ten onrechte. Dit artikel ziet op de buitenzijde van de woonruimte. De tuin bij een woonruimte is geen woonruimte in strikte zin. Dit artikel kan dan ook bezwaarlijk gelden voor de in de tuin aangebrachte toestellen, c.q. wijzigingen. Wooncompagnie heeft een bredere uitleg aan het artikel gegeven dan de wetgever heeft bedoeld. Hetzelfde geldt voor artikel 11.1 van de algemene huurvoorwaarden, welk artikel aansluiting zoekt bij artikel 7:215 lid 6 BW. [gedaagde] is van mening dat het speeltoestel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet verwijderd hoeft te worden. Zij heeft het speeltoestel in haar tuin gezet voor haar minderjarige (thans 5 jaar) zoon. Hij heeft een licht autistische beperking en is doof aan zijn rechter oor, waardoor het niet altijd mogelijk is om hem alleen buiten de woning, op straat, te laten spelen. Daarnaast is het speeltoestel niet aanstootgevend, is het veilig en kan na het einde van huurovereenkomst eenvoudig worden verwijderd. Ook brengt het normaal gebruik van het toestel geen schending van de privacy van derden met zich mee en de hoogte is niet strijdig met algemene wettelijke bouwvoorschriften en/of gemeentelijke regelgeving. Het aanzien van de buurt wordt in het geheel niet aangetast. In de omgeving bevinden zich meer tuinen met een toestel. Tegen die eigenaren treedt Wooncompagnie niet op. Het speeltoestel heeft ook geen enkele invloed op de leefbaarheid in de buurt. Het staat in een beschutte omgeving van de tuin en heeft geen verdere uitstraling naar de algemene leefbaarheid in de directe omgeving.

5. De beoordeling

5.1.

De kantonrechter stelt voorop dat de huurder bevoegd is de inrichting of gedaante van het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen, wanneer het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd ^[1] .

5.2.

De verhuurder mag hiervan in het huurcontract afwijken als het de “buitenzijde van gehuurde woonruimte” betreft ^[2] . Dit laatste betekent dat de verhuurder mag bepalen dat toestemming is vereist om aan de buitenzijde van gehuurde woonruimte veranderingen en toevoegingen aan te brengen. Wooncompagnie heeft van deze mogelijkheid gebruik gemaakt. In artikel 11.1 van de Algemene Huurvoorwaarden staat dat de huurder toestemming nodig heeft voor alle veranderingen en toevoegingen aan de buitenzijde van het gehuurde, ook als deze zonder noemenswaardige kosten weer ongedaan gemaakt kunnen worden.

5.3.

Partijen twisten over de vraag of voor de glijbaan toestemming had moeten worden gevraagd aan Wooncompagnie. De kantonrechter volgt overigens niet de primaire stelling van [gedaagde] dat de tuin van het gehuurde niet behoort tot het gehuurde als bedoeld in artikel 7:215 BW. Dat doet de tuin wel.

5.4.

Wooncompagnie stelt dat sprake is van een bouwwerk, inclusief afdak met regengoot en regenpijp. Zij stelt dat zij niet wil dat “
dit soort voorzieningen ” in de tuin wordt aangelegd. Dat moge zo zijn, maar deze glijbaan is niet een verandering of een toevoeging als bedoeld in de wet. Het is een mobiel speeltoestel. De kantonrechter realiseert zich dat denkbaar is dat een huurder een zodanig massief aard- en nagelvast speeltoestel aanlegt dat dit wél als verandering of toevoeging van het gehuurde moet worden aangemerkt. Deze glijbaan voldoet daar echter niet aan.

5.5.

Wooncompagnie vreest voorts dat het toestaan van het speeltoestel leidt tot precedentwerking, waardoor andere bewoners bijvoorbeeld ook “een tuinhuis of afdak” gaan aanbrengen. De kantonrechter volgt dit standpunt niet. Meergenoemde allonge bij de huurovereenkomst verbiedt al: ‘
serres; veranda’s of andere aanbouwen tegen de woning of in de tuin. ’ Ook de aanleg van een afdak is reeds in de allonge uitdrukkelijk aan het toestemmingsvereiste onderworpen. Naar het oordeel van de kantonrechter valt de glijbaan niet onder deze bepalingen. De kantonrechter merkt ten overvloede op het Wooncompagnie wel vrij staat om in haar toekomstige huurovereenkomsten bepalingen op te nemen omtrent de maximum toegestane hoogte en omvang van speeltoestellen in de tuin, maar dat is dan geen uitvloeisel van het bepaalde in artikel 7:215 BW, maar een uitvloeisel van contractsvrijheid.

5.6.

Wooncompagnie legt verder aan haar vordering ten grondslag dat de buurvrouw van [gedaagde] door de glijbaan in haar privacy wordt geschonden. Wat daar van zij, dat is een geschil tussen [gedaagde] en haar buurvrouw. De kantonrechter overweegt voorts dat dit standpunt van Wooncompagnie in deze zaak onbegrijpelijk is. De standaard erfafscheidingen die Wooncompagnie tussen de tuinen in de Patrijsstraat heeft geplaatst bestaan namelijk uit een doorzichtig draadhek van 140 centimeter hoog, zodat men zonder overdrijven kan stellen dat men geen glijbaan hoeft te installeren om in de tuin van de buren te kunnen kijken.

5.7.

De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van Wooncompagnie zal afwijzen.

5.8.

De proceskosten komen voor rekening van Wooncompagnie, omdat zij ongelijk krijgt.

6. De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

wijst de vordering af;

6.2.

veroordeelt Wooncompagnie tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 398,00 (2 x € 199,00) aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde] .

Dit vonnis is gewezen door mr. J.S. Reid en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter

Voetnoten

1. Artikel 7:215 lid 1 BW.

2. Artikel 7:215 lid 6 BW.