Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Zaanstad
Zaaknr./rolnr.: 10301849 \ CV EXPL 23-264
Uitspraakdatum: 15 juni 2023
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de besloten vennootschap
Woonfonds Noord-Holland 2 B.V.
Woonfonds Noord-Holland 2 B.V.
gevestigd te [plaats 1]
eiseres
verder te noemen: Woonfonds
gemachtigde: Gerechtsdeurwaarders Bazuin & Partners
tegen
1.[gedaagde sub 1]
wonende te [plaats 2]
Gedaagde sub 1
verder te noemen: [gedaagde sub 1]
niet verschenen
2.[gedaagde sub 2]
wonende te [plaats 3]
gedaagde sub 2
verder te noemen: [gedaagde sub 2]
gemachtigde: mr. L. Stork – Hogeterp
1.Het procesverloop
1.1.
Woonfonds heeft bij dagvaarding van 20 januari 2023 een vordering tegen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ingesteld. [gedaagde sub 2] heeft schriftelijk geantwoord en heeft haar antwoord nadien schriftelijk verder aangevuld. [gedaagde sub 1] heeft verstek laten gaan.
1.2.
Op 15 mei 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft [gedaagde sub 2] bij e-mail van 10 mei 2023 nog stukken toegezonden.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben met (de rechtsvoorganger van) Woonfonds een huurovereenkomst gesloten voor de huur van een woning aan de [het gehuurde] (hierna: ‘het gehuurde’). De ingangsdatum van de huurovereenkomst is 1 februari 2014. De huurprijs bedroeg laatstelijk € 830,14 per maand.
2.2.
In de huurovereenkomst is, voor zover van belang, het volgende opgenomen.
’11.6Huurder zal voor de sleuteloverdracht in handen van verhuurder stellen een waarborgsom van 3 x de huurprijs€ 2.030,76(zegge: tweeduizend dertig EURO en zes en zeventig cent).’
2.3.
[gedaagde sub 2] staat vanaf 23 september 2019 ingeschreven op het [adres] .
2.4.
Vanaf januari 2020 is de huur maandelijks niet of niet volledig betaald, waardoor een huurachterstand is ontstaan. [gedaagde sub 1] heeft het gehuurde in december 2022 verlaten en het gehuurde aan Woonfonds opgeleverd. De huurachterstand tot en met het einde van de huurovereenkomst (31 december 2022) bedraagt € 20.304,55.
3.De vordering en het verweer
3.1.
Woonfonds vordert dat de kantonrechter [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] veroordeelt tot betaling van € 21.562,96. Dit bedrag bestaat naast de huurachterstand uit buitengerechtelijke incassokosten inclusief btw van € 1.143,01 en wettelijke rente van € 115,40.
3.2.
Woonfonds legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] op basis van de huurovereenkomst iedere maand huur aan Woonfonds moesten betalen. Zij hebben dit echter nagelaten, waardoor een huurachterstand is ontstaan. Vanwege het uitblijven van betaling heeft Woonfonds haar vordering uit handen moeten geven. Woonfonds maakt daarom ook aanspraak op buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente.
3.3.
[gedaagde sub 1] is niet verschenen en heeft geen verweer gevoerd tegen de vordering. [gedaagde sub 2] is wel verschenen. Zij voert aan – samengevat – dat zij gedurende een lange periode niet meer in het gehuurde woont. Woonfonds was hiervan op de hoogte en heeft haar eerder niet aangemaand tot betaling van de huur. Woonfonds heeft hierdoor haar rechten verwerkt en kan [gedaagde sub 2] niet meer aanspreken tot betaling van de huurachterstand.
4.De beoordeling
Ten aanzien van [gedaagde sub 1]
4.1.
is niet verschenen en heeft geen verweer gevoerd. Tegen hem is daarom verstek verleend.
4.2.
Omdat de vordering de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voorkomen, zal de vordering ten aanzien van [gedaagde sub 1] worden toegewezen, met dien verstande dat de kantonrechter de waarborgsom die [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben betaald bij het sluiten van de overeenkomst in mindering zal laten strekken op het toe te wijzen bedrag. Dit omdat niet gesteld of gebleken is dat Woonfonds de waarborgsom al heeft terugbetaald of dat zij gerechtigd was de waarborgsom aan te wenden voor het herstellen van oplevergebreken.
4.3.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde sub 1] , omdat hij ongelijk krijgt.
4.4.
De kantonrechter merkt nog op dat het vonnis tegen [gedaagde sub 1] als een vonnis op tegenspraak moet worden beschouwd, omdat sprake is van meerdere gedaagden van wie er ten minste één in het geding is verschenen.
Ten aanzien van [gedaagde sub 2]
4.5.
Niet in geschil is dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] beiden als contractant op de huurovereenkomst vermeld staan. Dat betekent dat [gedaagde sub 2] heeft te gelden als contractuele medehuurder en zij hoofdelijk aansprakelijk is voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst zolang de huurovereenkomst niet is geëindigd. Dat [gedaagde sub 2] niet meer in het gehuurde woont doet daar in beginsel niets aan af. [gedaagde sub 2] stelt zich echter op het standpunt dat Woonfonds haar rechten ten aanzien van haar heeft verwerkt, omdat Woonfonds haar nooit heeft geïnformeerd over de huurachterstand. Daarnaast zou de beheerder van het pand bij de voorinspectie hebben toegezegd dat Woonfonds [gedaagde sub 2] niet aansprakelijk zou houden voor de huurachterstand.
4.6.
Uitgangspunt bij de beoordeling van het beroep op rechtsverwerking is dat enkel tijdsverloop geen toereikende grond oplevert voor het aannemen van rechtsverwerking. Daartoe is de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden vereist als gevolg waarvan hetzij bij de schuldenaar het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken, hetzij de positie van de schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in geval de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend zou maken.
4.7.
Tegen de achtergrond van deze maatstaf slaagt het door [gedaagde sub 2] gedane beroep op rechtsverwerking. In dit geval is er namelijk niet alleen sprake is van tijdsverloop, maar ook van bijkomende omstandigheden die honorering van het beroep op rechtsverwerking rechtvaardigen. Hiervoor is van belang dat [gedaagde sub 2] heeft aangevoerd dat zij, toen zij in 2019 uit het gehuurde vertrok, telefonisch contact heeft opgenomen met de rechtsvoorganger van Woonfonds. Volgens [gedaagde sub 2] is tijdens dat gesprek aangegeven dat zij zonder rechtszaak niet van het huurcontract af te kunnen en dat haar ex-partner en kind in dat geval op straat zouden komen te staan. Omdat zij dat laatste niet wilde, heeft zij toen geen verdere acties ondernomen. Hoewel Woonfonds de inhoud van het gesprek heeft weersproken, heeft zij niet weersproken dat [gedaagde sub 2] in 2019 telefonisch contact heeft opgenomen. De kantonrechter houdt het er daarom voor dat Woonfonds wist dat [gedaagde sub 2] niet meer in het gehuurde woonde. Ook was zij per 23 september 2019 niet meer ingeschreven op het adres van het gehuurde. Ondanks dat heeft Woonfonds pas op het moment dat de huurachterstand torenhoog (bijna twee jaar lang) was opgelopen en zij voornemens was een gerechtelijke procedure te starten [gedaagde sub 2] voor het eerst aangeschreven. Dit terwijl het e-mailadres en telefoonnummer van [gedaagde sub 2] in de huurovereenkomst stonden vermeld en Woonfonds dus wel de mogelijkheid had om veel eerder contact met haar op te nemen. Daar komt bij dat Woonfonds ook op grond van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening verplicht is om, voordat zij een huurachterstand van een huurder bij de gemeentelijk schuldhulpverlening meldt, voldoende inspanning te verrichten om in persoonlijk contact te treden met een huurder en deze te wijzen op mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen. Deze verplichting heeft Woonfonds geschonden door [gedaagde sub 2] niet in vroeg stadium in te lichten over de huurachterstand. Dat Woonfonds achterstanden had opgelopen in verband met de coronacrisis en daardoor volgens haar niet eerder contact heeft opgenomen, maakt het voorgaande niet anders. Juist door in een vroeg stadium contact op te nemen met huurders, konden verhuurders voorkomen dat huurachterstanden hoog opliepen.
4.8.
Doordat Woonfonds tot aan de aanmaning van 26 oktober 2022 nooit contact met [gedaagde sub 2] heeft opgenomen, kon bij [gedaagde sub 2] het gerechtvaardigd vertrouwen ontstaan dat Woonfonds haar niet meer als contractspartij beschouwde en haar niet meer zou aanspreken tot nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Dat [gedaagde sub 2] niet in een vroeg stadium van de huurachterstand op de hoogte is gebracht, heeft bovendien tot gevolg dat de positie van [gedaagde sub 2] onredelijk is benadeeld. Door niet tijdig in contact te treden met [gedaagde sub 2] , is [gedaagde sub 2] namelijk de mogelijkheid ontnomen de schade te beperken. Dit terwijl aannemelijk is dat zij dat dan wel had gedaan. Na de aanmaning van 26 oktober 2022 heeft [gedaagde sub 2] immers direct actie ondernomen. Zij heeft contact met Woonfonds opgenomen en ervoor gezorgd dat de huurachterstand niet verder kon oplopen door er bij [gedaagde sub 1] op aan te dringen het gehuurde te verlaten en de huurovereenkomst te beëindigen.
4.9.
Het voorgaande maakt dat het door [gedaagde sub 2] gedane beroep op rechtsverwerking slaagt. De vordering ten aanzien van [gedaagde sub 2] wordt daarom afgewezen.
4.10.
De proceskosten komen voor rekening van Woonfonds, omdat zij ongelijk krijgt.
5.De beslissing
De kantonrechter:
Ten aanzien van [gedaagde sub 1]
5.1.
veroordeelt [gedaagde sub 1] tot betaling aan Woonfonds van € 19.532,20, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 20 januari 2023 tot aan de dag van de gehele betaling;
5.2.
veroordeelt [gedaagde sub 1] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Woonfonds tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 130,67
griffierecht € 1384,00
salaris gemachtigde € 330,00 ;
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst de vordering voor het overige af
Ten aanzien van [gedaagde sub 2]
5.5.
wijst de vordering af;
5.6.
veroordeelt Woonfonds tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde sub 2] worden vastgesteld op een bedrag van € 660,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde sub 2] .
5.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Woerdman en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter