Uitspraak
RECHTBANK Noord-Holland
Civiel recht
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: C/15/333519 / HA ZA 22-665
Vonnis van 10 mei 2023
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DONATELLA ONROEREND GOED B.V.,
gevestigd te Haarlem,
eisende partij,
advocaat: mr. P.J. de Booij te Almere,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde partij,
advocaat: mr. T. Teke te Amsterdam.
Partijen zullen hierna respectievelijk Donatella en [gedaagde] genoemd worden.
De zaak in het kort
Tussen Donatella als koper en [gedaagde] als verkoper is in september 2012 een koopovereenkomst gesloten ten aanzien van een perceel met loods gelegen aan de [adres]. [gedaagde] heeft in het kader van die koopovereenkomst een tekening gemaakt van het te verkopen perceel en die tekening is aan de leveringsakte toegevoegd. Op die tekening staat aan de linkerzijde van de loods een strook van 8,25 meter breed aangegeven. Het laatste deel van die strook, ongeveer 2 bij 20 meter is abusievelijk niet aan Donatella geleverd, omdat dat deel van die strook (hierna: de linker strook) geen deel uitmaakte van nummer AB 1660 maar van het naastgelegen perceel AB 2183. Slechts (een gedeelte van) AB 1660 is aan Donatella geleverd en partijen hebben destijds niet opgemerkt dat de linker strook daar geen deel van uitmaakte. In 2019 heeft [gedaagde] perceel AB 2183 aan een ander, te weten ene [A.], verkocht. Nadat [A.] de linker strook in bezit had genomen is Donatella en [gedaagde] duidelijk geworden dat die geen deel uitmaakte van AB 1660 en daardoor nooit aan Donatella was geleverd. Donatella stelt zich op het standpunt dat de linker strook geen onderdeel uitmaakte van de koopovereenkomst tussen [gedaagde] en [A.] en dus ook niet aan [A.] is geleverd. Daardoor is [gedaagde] volgens Donatella nog steeds eigenaar van de linker strook en vordert hij dat [gedaagde] de strook alsnog aan hem levert.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 25 oktober 2022 van Donatella, met producties,
- de conclusie van antwoord van [gedaagde], met producties,
- het tussenvonnis van 15 februari 2023, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,
- de op 7 maart 2023 toegezonden nadere productie 6 van de zijde van Donatella,
- de op 13 maart 2023 toegezonden nadere productie 7 van de zijde van Donatella,
- de op 23 maart 2023 toegezonden nadere producties 8 tot en met 12 van de zijde van [gedaagde],
- de mondelinge behandeling van 3 april 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en waarbij spreekaantekeningen zijn overgelegd.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 28 september 2012 is tussen [gedaagde] als verkoper en D. Donatella Onroerend Goed B.V. en B. Angela Onroerend Goed B.V. (beide nadien opgegaan in Donatella en hierna Donatella te noemen) als koper een koopovereenkomst gesloten ten aanzien van een perceel grond met loods en verder aan- en toebehoren gelegen aan de [adres].
2.2.
In het kader van deze verkoop heeft [gedaagde] de onderstaande tekening gemaakt, waarop aan de linkerzijde van de loods (vanaf de weg gezien) een strook met een breedte van 8,25 staat weergegeven.
2.3.
In de akte van levering van 29 oktober 2012 staat het volgende vermeld, voor zover hier van belang:
“(…)
LEVERING; OMSCHRIJVING REGISTERGOED; GEBRUIK
Op grond van voormelde koopovereenkomst levert verkoper aan koper (…) een perceel grond met loods en verder aan- en toebehoren, gelegen aan de [adres], ter grootte van ongeveer dertig are, of zoveel meer of minder als naderhand door het Kadaster wordt vastgesteld, welk perceelsgedeelte bij benadering schetsmatig met schuine arcering is aangegeven op de aan deze akte gehechte tekeningen 1 en 3.
(…)
Erfdienstbaarheden; kwalitatieve bedingen; bijzondere verplichtingen(…)
Erfdienstbaarheid van weg
Partijen komen bij deze met elkaar overeen, dat zij een erfdienstbaarheid van weg willen vestigen.
Ter uitvoering daarvan wordt bij deze ten laste van het verkochte, als dienend erf, en ten behoeve van het achter het verkochte gelegen - bij verkoper in eigendom verblijvende - restperceel (van voormeld nummer 1660 van voormelde kadastrale gemeente en sectie), met de daarop aanwezige loods, als heersend erf, gevestigd en aanvaard, het recht van weg om te komen van en te gaan naar de Kromme Spieringweg te Vijfhuizen, zoals aangegeven op de aan deze akte gehechte tekening 2. (…)”
Laatst genoemde tekening 2 betreft de door [gedaagde] gemaakte tekening (opgenomen in 2.2).
2.4.
Op 11 januari 2013 heeft het Kadaster in het bijzijn van Donatella en [gedaagde] de kadastrale grenzen van het geleverde ingemeten en vastgelegd. In het relaas van bevindingen van deze inmeting staat vermeld dat de aanwijzingen van de verschenen belanghebbenden eensluidend en verenigbaar zijn met de omschrijving in de leveringsakte. De door het Kadaster opgestelde tekening en de daarin aangegeven grenzen hebben Donatella en [gedaagde] nadien niet gecontroleerd.
2.5.
Op 26 juni 2019 heeft [gedaagde] aan [A.] (hierna: [A.]) onder meer perceel AB 2183 geleverd, dat grenst aan AB 1660 (later vernummerd tot AB 1952). In de akte van levering, opgemaakt door Appel Notarissen te Obdam, staat het volgende vermeld, voor zover hier van belang:
“(…)
Aan gemeld kadastraal nummer 2183 zijn door de Dienst voor het kadaster en de openbare registers een voorlopige kadastrale oppervlakte en voorlopige kadastrale grenzen toegekend. De berekende oppervlakte en de nieuwe grenzen van gemeld kadastraal nummer 2183 hebben slechts een voorlopige status. Dit betekent dat na verificatie van de nieuwe grenzen in het terrein door verkoper en koper aan de bevoegde landmeter van gemelde Dienst de perceelgrootte en de grenzen van het verkochte definitief worden vastgesteld.
(…)”
2.6.
Op 1 juli 2019 heeft het Kadaster perceel AB 2183 ingemeten. Op 8 juli 2019 heeft het Kadaster hiervan een relaas van bevindingen uitgebracht aan Appel Notarissen.
2.7.
Op 9 april 2020 heeft Appel Notarissen op verzoek van [gedaagde] een klacht/vraag ingediend bij het Kadaster ten aanzien van de zuidwestgrens van het perceel AB 1952 (voorheen AB 1660) waar die grenst aan perceel nummer AB 2183. Het Kadaster heeft op 19 mei 2020 het volgende aan Appel Notarissen geschreven:
“(…)
de maat van 8.25 komt uit in het aanliggende perceel 2183, daar is de bestaande grens aangehouden. Er werd overgedragen uit perceel AB 1660 en niet uit het aanliggende gedeelte (zie de gearceerde gedeelten op tekening 1 en 3).
De maat van 8,25 op de schetsmatige tekening 2 wijkt af van de 2 andere tekeningen, dus wij hebben geen fout gemaakt.
Op verzoek van uw kantoor is er in juni/juli 2019 een grensreconstructie geweest waarin de grens van 1952 is uitgezet. Ook daar is de bestaande grens tussen 2183 en 1952 als minuutgrens uitgezet. Mijn inziens zal er nog een aanvullende akte dienen te komen.
(…)”
2.8.
In 2020 heeft [A.] voor de rechtbank Noord-Holland, locatie Haarlem een procedure tegen Donatella aanhangig gemaakt betreffende de gevestigde erfdienstbaarheid. Donatella heeft in die procedure in reconventie onder meer gevorderd dat de rechtbank [A.] veroordeelt mee te werken aan een grenscorrectie tussen perceel AB 1952 en AB 2183. Het standpunt van Donatella hierin was dat [A.] zich een strook grond heeft toegeëigend die Donatella in bezit had en door haar in 2012 is gekocht maar ten onrechte niet is geleverd. [A.] heeft daar verweer tegen gevoerd.
2.9.
Op 25 oktober 2021 heeft in die procedure een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij [gedaagde], [B.] (de vader van [gedaagde], hierna: [B.]) en [A.] hebben verklaard over de inhoud van de koopovereenkomst die aan de levering van perceel AB 2183 ten grondslag ligt. Bij vonnis van 1 december 2021 heeft de rechtbank de genoemde vordering in reconventie afgewezen. Tegen deze beslissing is Donatella in hoger beroep gegaan. De mondelinge behandeling bij het Gerechtshof Amsterdam is bepaald op 12 december 2023.
3.Het geschil
3.1.
Donatella vordert - samengevat - bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis dat de rechtbank [gedaagde] veroordeelt om binnen acht dagen na vonnis de in de dagvaarding omschreven linker strook alsnog bij notariële akte aan Donatella te leveren op verbeurte van een dwangsom van € 5.000 per dag dat hij daarmee in gebreke blijft. Voor het geval [gedaagde] weigert daaraan uitvoering te geven vordert Donatella dat de rechtbank bepaalt dat dit vonnis in de plaats treedt van de levering door [gedaagde].
3.2.
Donatella legt aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagde] aan hem heeft verkocht een perceel waarvan de grens aan de linkerzijde door partijen was bepaald op 8,25 meter van de loods, gelegen op hart goot. Een strook van ongeveer de laatste 2 meter daarvan die, zo later is gebleken, op perceel nummer AB 2183 is gelegen, is ten onrechte niet door [gedaagde] geleverd. Donatella vordert nakoming van de verplichting tot levering van deze strook.
3.3.
[gedaagde] vordert primair dat Donatella niet ontvankelijk wordt verklaard in haar vordering. Hij stelt dat er sprake is van een processueel ondeelbare rechtsverhouding, omdat de linker strook in eigendom is overgegaan aan [A.]. Donatella heeft [A.] ten onrechte niet in deze procedure opgeroepen. Subsidiair concludeert hij tot afwijzing van de vordering.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het betoog van [gedaagde], dat Donatella niet ontvankelijk moet worden verklaard, omdat zij heeft nagelaten [A.] in deze procedure te betrekken is een beroep op de exceptio litis plurium consortium. Dit beroep kan alleen slagen indien sprake is van een processueel ondeelbare rechtsverhouding en het rechtens noodzakelijk is dat de beslissing ten aanzien van alle bij die rechtsverhouding betrokkenen in dezelfde zin luidt (vgl. HR 21 mei 1999, NJ 2000). Of daar sprake van is, kan in het midden blijven gelet op het feit dat de rechtbank niet zal concluderen tot niet-ontvankelijkheid, gelet op het volgende.
4.2.
[gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat hij de linker strook in 2012 heeft verkocht aan Donatella, dat hij toen in de veronderstelling verkeerde dat die strook onderdeel was van het verkochte perceel AB 1660 en dat hij er daarom bij de notaris van uitging dat de strook daarmee aan Donatella was geleverd. [B.] heeft ter zitting verklaard dat het heel duidelijk was: zij hadden met Donatella over de linker strook gesproken – die hoorde bij het te verkopen perceel –, de grens werd vastgesteld op hart goot, daartoe hebben zij de tekening opgesteld en daarna is er niet verder over onderhandeld.
4.3.
Over de onderhandeling met [A.] heeft [gedaagde] ter zitting verklaard dat de strook toen was afgezet met een hek en in bezit was van Donatella. [B.] heeft hierover ter zitting verklaard dat hij met [A.] over het perceel AB 2183 heeft gelopen en aan [A.] de resterende grond heeft verkocht, de grond die niet al aan Donatella was verkocht.
4.4.
Tot slot heeft [gedaagde] verklaard dat hij de resterende strook alsnog, zoals destijds afgesproken bij de koop, aan Donatella zal leveren als blijkt dat de strook niet in eigendom is overgegaan aan [A.].
4.5.
Op grond van deze verklaringen stelt de rechtbank vast dat [gedaagde] de linker strook aan Donatella heeft verkocht, dat deze strook abusievelijk niet is geleverd en dat [gedaagde] deze alsnog zal leveren als hij (nog altijd) eigenaar blijkt te zijn. Bewijslevering op dit punt, zoals door Donatella aangeboden, is daarom niet (meer) nodig.
4.6.
Om vast te kunnen stellen of de titel aan de leveringsakte tussen [gedaagde] en [A.] ontbreekt, zoals Donatella betoogt, en of de verklaringen van [gedaagde] en [gedaagde] sr. overeenstemmen met hetgeen [gedaagde] en [A.] daadwerkelijk zijn overeengekomen, zal de rechtbank [gedaagde] op de voet van artikel 22 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) gelasten de schriftelijke koopovereenkomst tussen [gedaagde] en [A.] bij akte in het geding te brengen. [gedaagde] wordt in de gelegenheid gesteld in die akte een nadere toelichting te geven op de koopovereenkomst. Donatella zal hierop bij antwoordakte kunnen reageren. De rechtbank zal de zaak hiertoe naar de rol verwijzen.
4.7.
Als de rechtbank op grond van de koopovereenkomst kan vaststellen dat aan de levering van de linker strook aan [A.] een geldige titel ten grondslag ligt en [A.] (dus) door de levering eigenaar is geworden, zal de rechtbank de vordering tot levering van de strook door [gedaagde] aan Donatella afwijzen, omdat [gedaagde] in dat geval geen eigenaar meer is. Als op grond van de koopovereenkomst blijkt dat er geen geldige titel ten grondslag ligt aan de levering van de linker strook aan [A.] of als de koopovereenkomst onvoldoende uitsluitsel geeft over de titel van de levering van de linker strook, zal [A.] als bij de rechtsverhouding betrokken partij in de procedure dienen te worden betrokken. In dat geval wordt [A.] immers mogelijk in zijn rechtspositie geraakt en zal het debat gevoerd moeten worden over de vraag of de linker strook al dan niet is verkocht aan [A.].
4.8.
Als de rechtbank daartoe beslist, zal Donatella in de gelegenheid worden gesteld om [A.] op de voet van artikel 118 Rv alsnog in dit geding te betrekken, zodat [A.] in de gelegenheid wordt gesteld om een conclusie in te dienen en partij wordt bij dit geding. Reeds hierom is voor een niet-ontvankelijk verklaring van Donatella in zijn vordering jegens [gedaagde] in deze fase van de procedure geen plaats.
4.9.
Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
verwijst de zaak naar de rol van 21 juni 2023 voor akte aan de zijde van [gedaagde] als bedoeld onder r.o. 4.6. van dit vonnis,
5.2.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.A.M. Groot en in het openbaar uitgesproken op 10 mei 2023.