Uitspraak
RECHTBANK Noord-Holland
Civiel recht
Zittingsplaats Alkmaar
Zaaknummer: C/15/330132 / HA ZA 22-436
Vonnis van 15 februari 2023 (bij vervroeging)
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
advocaat: mr. M.E. Boerwinkel te Amsterdam,
tegen
de vereniging van eigenaars
[gedaagde],
te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: de VvE,
advocaat: mr. M.J. Kikkert te Amsterdam.
De zaak in het kort
[eiser] is eigenaar van een appartement in het appartementencomplex [naam appartementencomplex] en daardoor lid van de VvE. Tijdens de vergadering van de VvE van 11 mei 2022 is een voorstel tot wijziging van de splitsingsakte aangenomen. De wijziging houdt in dat de appartementen alleen door natuurlijke personen mogen worden bewoond en alleen aan natuurlijke personen mogen worden verhuurd. In deze procedure vordert [eiser] vernietiging van het besluit. De rechtbank wijst de vordering toe. Het is niet gebleken dat [eiser] geen schade lijdt.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 27 juni 2022 met producties 0 tot en met 15;
- de conclusie van antwoord van 31 augustus 2022;
- het tussenvonnis van 14 september 2022;
1.2.
Op 23 januari 2023 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden waar [eiser] en mr. Boerwinkel voornoemd, [voorzitter] (voorzitter) en de [penningmeester] (penningmeester) namens de VvE, mr. Kikkert voornoemd en mr. M.F.A. Jacobs zijn verschenen. De advocaten hebben gebruikt gemaakt van spreekaantekeningen en deze overgelegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] zijn eis gewijzigd.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
De VvE is opgericht bij akte van splitsing van 3 maart 2005 (hierna: de splitsingsakte).
2.2.
[eiser] is eigenaar van het appartementsrecht, rechtgevend op het gebruik van het appartement gelegen aan het adres [adres] [woonplaats 2] (hierna: het appartement). Het appartement, een woning, maakt deel uit van het appartementencomplex [naam appartementencomplex] . [eiser] is van rechtswege lid van de VvE.
2.3.
[eiser] verhuurt het appartement. Eerst aan Stichting Levazorg en thans aan een alleenstaande man.
2.4.
Het bestuur van de VvE heeft bij brieven van 1 en 10 maart 2021 aan [eiser] haar bezwaar geuit tegen de verhuur van het appartement.
2.5.
Per e-mail van 18 april 2021 aan de leden van de VvE heeft het bestuur medegedeeld dat zij voornemens is de splitsingsakte te wijzigen.
2.6.
[eiser] heeft per kerende e-mail aangegeven dat hij het niet eens is met de gang van zaken.
2.7.
Artikel 17 lid 4 van de splitsingsakte luidde, voor zover hier van belang, als volgt:
“I. (…) De privégedeelten behorende bij de appartementsrechten met de indexcijfers A-2 tot en met A-17 zijn bestemd om te worden gebruikt als woning met berging.
Een gebruik dat afwijkt van het vorenstaande is slechts geoorloofd na daartoe verkregen toestemming van de vergadering van de vereniging van eigenaars.”
2.8.
Tijdens de algemene ledenvergadering van de VvE van 11 mei 2022 (hierna: de ALV) is er gestemd over de voorgestelde wijziging van de splitsingsakte. Die wijziging houdt in dat 17 lid 4 van de splitsingsakte luidt als volgt:
“I. (…)
De privégedeelten behorende bij de appartementsrechten met de indexcijfers A-2 tot en met A-17 zijn bestemd om te worden gebruikt als woning met berging, door de eigenaar, tevens zijnde een natuurlijk persoon voor wie dit privégedeelte kan worden aangemerkt als een “eigen woning” als bedoeld in artikel 3:111, lid 1 van de Wet inkomstenbelasting 2001, alsmede degenen die behoren tot zijn huishouden.
In afwijking van het voorgaande mogen de privégedeelten behorende bij de appartementsrechten met de indexcijfers A-2 tot en met A-17 tevens worden gebruikt voor verhuur aan een natuurlijk persoon die het privégedeelte zal gebruiken als woning met berging, tezamen met degenen die behoren tot zijn huishouden. Uitdrukkelijk geldt nog dat gebruik van een privégedeelte uitsluitend is geoorloofd door één huishouden en niet door meerdere. (…)”
2.9.
Het voorstel tot wijziging van de splitsingsakte is aangenomen. Kortheidshalve zal de rechtbank dit besluit ook aanduiden als “het besluit”. [eiser] heeft niet voor de wijziging gestemd.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert na eiswijziging, samengevat, dat de rechtbank bij vonnis, indien mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. het besluit van 11 mei 2022 vernietigt op grond van strijd met de redelijkheid en billijkheid;
II. de VvE veroordeelt in de kosten van de procedure.
3.2.
[eiser] legt het volgende aan zijn vorderingen ten grondslag. Het besluit van 11 mei 2022 leidt tot onaanvaardbare gevolgen voor (enkele) leden van de VvE. Het moet aan de eigenaar van het appartement voorbehouden blijven aan wie het appartement wordt verhuurd. Daarnaast kan [eiser] door het besluit zijn appartement niet verkopen aan een onderneming waardoor een grote groep potentiële kopers wordt uitgesloten en de waarde daalt.
3.3.
De VvE voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Artikel 5:139 e.v. Burgerlijk Wetboek (BW)
4.1.
Het besluit strekt tot wijziging van de splitsingsakte. Een akte van splitsing kan worden gewijzigd met medewerking van het bestuur van een vereniging van eigenaars, mits het besluit tot wijziging wordt genomen in de vergadering van eigenaars met een meerderheid van ten minste vier vijfden van het aantal stemmen dat aan de appartementseigenaars toekomt (artikel 5:139 lid 2 BW). Het besluit voldoet aan deze eis.
4.2.
Op grond van artikel 5:140b BW is er een mogelijkheid om dergelijke besluiten door de rechter te laten toetsen. Een appartementseigenaar die niet voor het besluit tot wijziging van de akte van splitsing heeft gestemd kan bij de rechter vorderen dat het besluit bij rechterlijke uitspraak wordt vernietigd. De rechtbank kan de vordering op grond van artikel 5:140b lid 3 BW (slechts) afwijzen wanneer de eiser ( [eiser] ) geen schade lijdt, of hem door de VvE een redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden en voor de betaling hiervan voldoende zekerheid is gesteld.
4.3.
[eiser] heeft niet voor het besluit gestemd en de VvE heeft aan [eiser] geen schadeloosstelling aangeboden. De vraag is daarom of [eiser] als gevolg van het besluit geen schade lijdt. Omdat het besluit in beginsel wordt vernietigd en de VvE zich erop beroept dat zich hier een uitzondering voordoet op dat beginsel, draagt de VvE daarvan de bewijslast.
Schade
4.4.
Volgens de VvE lijdt [eiser] geen schade door het besluit. [eiser] stelt daarentegen dat hij als gevolg van het besluit schade lijdt omdat hij wordt beperkt bij de verkoop van het appartement. Zo kan hij het appartement niet meer verkopen of verhuren aan ondernemingen. Hierdoor wordt de kring van potentiële kopers kleiner en wordt de waarde van het appartement lager, aldus [eiser] .
4.5.
De VvE heeft daarop gereageerd en betoogd dat het niet vast staat dat bepaalde kopers die in staat zouden zijn om een hogere prijs te betalen worden uitgesloten. Volgens de VvE moet er een vergelijking worden gemaakt tussen de huidige vermogenspositie van [eiser] en zijn vermogenspositie in het hypothetische geval dat het besluit niet zou zijn genomen en ook geen ander besluit zou zijn genomen. [eiser] heeft het appartement momenteel verhuurd dus dat levert geen schade op voor hem. Verder heeft [eiser] de onaanvaardbare gevolgen van de wijziging van de splitsingsakte niet onderbouwd, aldus de VvE.
4.6.
De rechtbank is het met [eiser] eens. Tegenover de stelling van de VvE dat [eiser] geen schade lijdt door het besluit van 11 mei 2022, heeft [eiser] feitelijk toegelicht waarom wel te verwachten is dat hij schade lijdt. Het valt niet uit te sluiten dat het beperken van de bewoning van het appartement tot natuurlijke personen een negatief effect heeft op de waarde van het appartement doordat de kring van mogelijke gegadigden kleiner wordt. Dat die schade pas aan het licht komt bij de mogelijke verkoop van het appartement, maakt niet dat dit geen schade is.
Het lag op de weg van de VvE om vervolgens te concretiseren waarom het besluit niet lijdt tot schade voor [eiser] . Behalve het doen van enige ongefundeerde stellingen, heeft zij dat niet gedaan. Daardoor heeft de VvE onvoldoende onderbouwd dat [eiser] geen schade lijdt door het besluit. Aan bewijslevering komt de rechtbank niet toe.
4.7.
Gelet op het voorgaande moet de rechtbank de vordering van [eiser] tot vernietiging van het besluit toewijzen.
Proceskosten
4.8.
De VvE is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser] als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
131,18
- griffierecht
€
314,00
- salaris advocaat
€
1.196,00
(2,00 punten × € 598,00)
Totaal
€
1.641,18
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
vernietigt het besluit van de ALV van de VvE van 11 mei 2022, dat ziet op het aannemen van de wijziging van artikel 11 lid 4 van de splitsingsakte,
5.2.
veroordeelt de VvE in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot dit vonnis vastgesteld op € 1.641,18,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Gisolf en bij vervroeging in het openbaar uitgesproken op 15 februari 2023.
type: DdD
coll: JG