Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
Zittingsplaats Alkmaar
zaaknummer / rolnummer: C/15/319999 / HA ZA 21-485
Vonnis van 18 januari 2023
in de zaak van
de stichting
STICHTING WOONWAARD NOORD-KENNEMERLAND,
gevestigd te Alkmaar,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. T.A. Vermeulen te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat mr. S.H. van Loon te Houten,
en
[belanghebbende],
wonende te [woonplaats] ,
belanghebbende,
advocaat mr. S.H. van Loon te Houten,
en
STICHTING TECHNISCH BUREAU BOUWNIJVERHEID,
gevestigd te Hoofddorp,
belanghebbende,
advocaat mr. M.H.D. Vergouwen te Rotterdam
en
ING BANK N.V.,
gevestigd te Amsterdam,
niet verschenen,
Partijen zullen hierna Woonwaard, [gedaagde] , [belanghebbende] en TBB genoemd worden.
De zaak in het kort
[gedaagde] heeft een woning in erfpacht gekregen van Woonwaard. In deze procedure staat de vraag centraal of [gedaagde] ernstig tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de koopgarantbepalingen. De rechtbank beantwoordt deze vraag bevestigend. Sinds 2016 is [gedaagde] niet meer woonachtig in de betreffende woning. [gedaagde] heeft de woning verhuurd aan derde(n) en woont zelf in [woonplaats] . Hierdoor heeft [gedaagde] niet voldaan aan de koopgarantbepalingen waarin een zelfbewoningsplicht en een verhuurverbod is opgenomen. Woonwaard heeft terecht de erfpacht opgezegd. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] de contractuele boete van € 75.000,- is verschuldigd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 2 maart 2022;
- het betekeningsexploot van 3 juni 2022 aan [belanghebbende] met daarbij gevoegd het tussenvonnis van 2 maart 2022;
- het betekeningsexploot van 7 juni 2022 aan TBB met daarbij gevoegd het tussenvonnis van 2 maart 2022;
- het betekeningsexploot van 7 juni 2022 aan ING Bank N.V. met daarbij gevoegd het tussenvonnis van 2 maart 2022;
- de akte uitlaten procedure van 27 juli 2022 van TBB met bijlage 1;
- de conclusie van antwoord van 31 augustus 2022 van [belanghebbende] .
1.2.
Op 13 december 2022 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden waar [medewerkster Vastgoed] (medewerkster Vastgoed) namens Woonwaard en mr. Vermeulen voornoemd, [gedaagde] , [belanghebbende] en mr. Van Loon voornoemd en mr. Op den Velde namens TBB zijn verschenen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De verdere beoordeling
Tekortkoming
2.1.
Woonwaard heeft de erfpacht opgezegd op drie gronden: [gedaagde] heeft de woning in strijd met de bepalingen niet zelf bewoond, hij heeft in die situatie niet voldaan aan de plicht om de woning aan te bieden aan Woonwaard en hij heeft de woning verhuurd aan derde(n). [gedaagde] betwist dat er sprake is van ernstig tekortschieten.
2.2.
Een erfpacht kan door de eigenaar worden opgezegd, indien de erfpachter in verzuim is de canon over twee achtereenvolgende jaren te betalen of in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn andere verplichtingen (artikel 5:87 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek [BW]).
2.3.
Naar het oordeel van de rechtbank is [gedaagde] ernstig tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen als erfpachter en die tekortkoming rechtvaardigt ook dat de erfpacht door Woonwaard is opgezegd en wel om de volgende redenen.
2.4.
In de koopgarantbepalingen zijn een zelfbewoningsplicht en een verhuurverbod opgenomen. De koopgarantregeling stelt toegelaten instellingen zoals Woonwaard in staat om (recht van erfpacht op) woningen onder voordeligere condities dan marktcondities aan personen aan te bieden. Daar staat tegenover dat de erfpachter de woning voor eigen bewoning moet gebruiken en niet op de vrije markt kan verkopen of verhuren, zodat de woning behouden blijft voor de categorie woningzoekenden waarvoor deze is bedoeld. De zelfbewoningsplicht en het verhuurverbod zijn twee kernbepalingen van de erfpacht. Deze maken het Woonwaard mogelijk om aan bewoners uit lagere inkomenscategorieën, die onder normale marktcondities niet of moeilijk een woning kunnen kopen, een recht van erfpacht op een woning te verlenen.
2.5.
Uit het onderzoek van Woonwaard blijkt dat [gedaagde] samen met [belanghebbende] (met wie hij sinds 2010 is getrouwd) in maart 2016 een woning te [woonplaats] heeft gekocht. En in augustus 2017 is aan hen een berging met garage en schuur te [woonplaats] geleverd. Sinds juli 2016 staat [belanghebbende] niet meer ingeschreven op het adres [adres] maar [gedaagde] nog wel. Uit het GBA blijkt dat er ook nog andere personen op het adres staan ingeschreven. Van 1 juli 2016 tot 14 september 2017 stonden daar ingeschreven [betrokkene 1] en [betrokkene 2] . Sinds februari 2018 staan [betrokkene 3] (hierna: [betrokkene 3] ), [betrokkene 4] en [betrokkene 5] (hierna: het Poolse gezin) ingeschreven op het adres.
Ter controle zijn medewerkers van Woonwaard op 8 juni 2021 bij de woning aan het [adres] geweest. Zij zijn in het Engels daar te woord gestaan door [betrokkene 3] . Uit het gespreksverslag van dat huisbezoek blijkt dat [betrokkene 3] de woning samen met haar man en kind bewoont, dat [gedaagde] daar niet woont en dat zij € 700,- per maand aan [gedaagde] betalen. De rechtbank leidt hieruit af dat [gedaagde] de woning aan het [adres] niet meer bewoont en dat hij deze (geheel) in gebruik heeft gegeven aan anderen.
2.6.
Het verweer van [gedaagde] is onvoldoende onderbouwd en deels ongeloofwaardig. Zo heeft [gedaagde] betoogd dat hij niet meer samenwoont met [belanghebbende] en dat [belanghebbende] samen met de kinderen naar [woonplaats] is verhuisd. Hij komt veel langs om de kinderen te bezoeken en overnacht dan in de garage. De overige tijd is hij in de woning waar hij samen met het Poolse gezin woont. Dit staat echter haaks op de verklaring van [betrokkene 3] dat zij huur betalen en dat [gedaagde] één keer in de maand langs komt om de woning te controleren en om zijn post op te halen. Ten aanzien van deze verklaring heeft [gedaagde] aangevoerd dat [betrokkene 3] de Nederlandse en/of Engelse taal niet machtig is, maar nergens blijkt uit dat de rapporteurs van Woonwaard [betrokkene 3] verkeerd hebben begrepen. Wat de verklaring van [gedaagde] ongeloofwaardig maakt, is dat [gedaagde] altijd op de (slaap)bank in de woonkamer slaapt omdat [betrokkene 3] en haar echtgenoot in de grote slaapkamer zouden slapen, hun zoontje in de kleine slaapkamer.
2.7.
De conclusie is dat [gedaagde] , door de woning niet meer zelf te bewonen en in gebruik te geven aan derden en door de woning niet te koop aan te bieden aan Woonwaard, dus kernbedingen van de erfpacht overtreden.
Vorderingen
2.8.
Woonwaard was gerechtigd de erfpacht op grond van artikel 5:87 lid 2 BW op te zeggen. [gedaagde] heeft sinds 2016 de woning niet zelf bewoond en aan derden in gebruik gegeven. Dus zal worden bepaald dat het recht van erfpacht is geëindigd per 1 juli 2016. Gelet op het voorgaande verklaart de rechtbank dat de inschrijving in het Kadaster van het recht van erfpacht waardeloos is.
2.9.
Ook de vordering om de woning te ontruimen zal worden toegewezen. Er is geen verweer gevoerd tegen de verzochte termijn van twee weken. Dit betekent dat de ontruiming jegens [gedaagde] wordt toegewezen zoals in het dictum vermeld.
2.10.
Het verweer van [belanghebbende] dat zij door Woonwaard niet op de hoogte is gesteld wordt verworpen. Er is geen verplichting van Woonwaard om [belanghebbende] aan te schrijven. Het recht van erfpacht valt in de gemeenschap van goederen maar [gedaagde] is ten opzichte van Woonwaard enig erfpachter.
Boete
2.11.
Woonwaard maakt bovendien aanspraak op een contractuele boete van € 75.000,-. Zij beroept zich in dat verband op artikel 11 hoofdstuk N van de koopgarantbepalingen. [gedaagde] (met [belanghebbende] ) heeft primair betoogd dat de boeteclausule een onredelijk bezwarend beding is. Subsidiair heeft hij zich op het standpunt gesteld dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Woonwaard aanspraak maakt op de boete, meer subsidiair komt de boete in aanmerking voor matiging. Ter onderbouwing van zijn stelling dat het artikel onredelijk bezwarend is en dat de boete matiging behoeft, heeft [gedaagde] onder meer aangevoerd dat het bedrag van de boete exorbitant hoog is, namelijk de helft van de (markt) waarde van de woning.
2.12.
De boeteclausule is niet oneerlijk of onredelijk bezwarend. Weliswaar is het een algemene voorwaarde, maar het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen wordt niet aanzienlijk verstoord ten nadele van [gedaagde] . Het boetebeding is bedoeld als prikkel tot nakoming van de verplichtingen uit de overeenkomst. De op te leggen boete is gemaximeerd (tot 50 procent van de op het moment van de ingebrekestelling geldende onderhandse verkoopwaarde van “het Registergoed” en (de hoogte van) de boete “
wordt vastgesteld in verhouding tot de ernst van het verzuim van de Erfpachter”. Wil een boete als prikkel tot nakoming kunnen fungeren, dan is een aanmerkelijke hoogte vereist.
wordt vastgesteld in verhouding tot de ernst van het verzuim van de Erfpachter”. Wil een boete als prikkel tot nakoming kunnen fungeren, dan is een aanmerkelijke hoogte vereist.
2.13.
Er is ook geen reden de boete op grond van artikel 6:94 lid 1 BW te matigen. De rechter kan een bedongen boete alleen matigen indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Deze maatstaf brengt mee dat de rechter pas als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. Deze maatstaf noopt tot terughoudendheid. Eerst onder bijzondere omstandigheden kan grond voor matiging aanwezig zijn.
2.14.
De aangevoerde feiten en omstandigheden geven geen grond de boete te matigen. In 2018 is [gedaagde] door Woonwaard aangeschreven dat hij de woning moet aanbieden omdat hij niet aan de zelfbewoningsplicht voldeed. Sinds 2016 staan er namelijk andere personen, dan [gedaagde] en zijn gezin, op het adres ingeschreven. [gedaagde] moest in elk geval vanaf dat moment begrijpen dat Woonwaard niet instemde met het gegeven dat hij niet zelf de woning bewoonde. [gedaagde] diende zijn woning weer aan Woonwaard aan te bieden. Desondanks heeft hij er nadien voor gekozen, ter vermijding van het verschuldigd worden van de boete, niet te voldoen aan zijn verplichtingen tegenover Woonwaard
2.15.
Woonwaard heeft gesteld dat de waarde van de woning in 2016 meer dan
€ 150.000,- bedroeg maar dat zij op pragmatische gronden de boete beperkt tot € 75.000,-. Bij gebrek aan een betwisting ten aanzien van de waarde van de woning in 2016 door [gedaagde] , is de rechtbank van oordeel dat de boete van € 75.000,- voor toewijzing vatbaar is.
2.16.
TBB heeft, zowel in haar akte uitlaten procedure als ter zitting het een en ander aangevoerd maar dit maakt de beoordeling in onderhavige procedure niet anders.
Proceskosten
2.17.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Woonwaard worden begroot op:
- griffierecht € 2.076,00
- dagvaarding € 119,21
- betekeningsexploten € 311,97
- salaris advocaat
Totaal € 6.406,18
De kosten aan de zijde van TBB worden begroot op:
- griffierecht € 2.837,00
- salaris advocaat
Totaal € 5.065,00
De kosten aan de zijde van [belanghebbende] worden begroot op nihil.
Voorwaardelijke reconventie
2.18.
Omdat de daaraan gestelde voorwaarde niet intreedt, behoeft de voorwaardelijk ingestelde reconventie geen beoordeling.
3.De beslissing
De rechtbank
3.1.
veroordeelt [gedaagde] binnen twee weken na betekening van dit vonnis de woning aan het [adres] , met al de zijnen en het zijne, te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Woonwaard te stellen,
3.2.
verklaart dat de inschrijving in het Kadaster van het, in de grondslag van de dagvaarding omschreven recht van erfpacht op het appartementsrecht, plaatselijk bekend [adres] , vanaf 1 juli 2016 waardeloos is,
3.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 75.000,00 aan Woonwaard ten titel van boete tegen behoorlijk bewijs van kwijting,
3.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Woonwaard tot op heden begroot op € 6.406,18,
3.5.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van TBB tot op heden begroot op € 5.065,00,
3.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
3.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Gisolf en in het openbaar uitgesproken op 18 januari 2023. [1]