ECLI:NL:RBNHO:2023:3864

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Zaanstad

Zaaknr./rolnr.: 10409515 \ VV EXPL 23-27

Uitspraakdatum: 26 april 2023

Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:

de besloten vennootschap
[eiser]

gevestigd te [vestigingsplaats]

eiseres

verder te noemen: [eiser]

gemachtigde: mr. H. Elmas

tegen

[gedaagde] , m.h.o.d.n. [bedrijfsnaam gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

verder te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. J.N. Heeringa

De zaak in het kort

In deze zaak vordert een verhuurder in kort geding ontruiming van een bedrijfsruimte. De vordering wordt afgewezen, omdat de verhuurder onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de huurder tekort is geschoten in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.

1.Het procesverloop

1.1.

[eiser] heeft [gedaagde] op 29 maart 2023 gedagvaard.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 12 april 2023. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [gedaagde] heeft daarbij gebruik gemaakt van pleitaantekeningen.

1.3.

Voorafgaand aan de zitting heeft [eiser] middels e-mails van 6 en 11 april 2023 stukken toegezonden. [gedaagde] heeft op 10 april 2023 eveneens stukken toegezonden.

2.De feiten

2.1.

[eiser] is eigenaar van een bedrijfsruimte aan de [adres] (hierna: ‘het gehuurde’) Op 11 september 2018 heeft [gedaagde] deze bedrijfsruimte, samen met een door [eiser] ingeschakelde makelaar, bekeken. Naar aanleiding hiervan heeft [gedaagde] de makelaar een e-mail gestuurd waarin, voor zover van belang, het volgende is opgenomen.

‘Vanochtend hebben wij de winkelruimte/opslagruimte van de [adres] bezichtigd.

(…)Vandaag heb ik gezien dat de ruimte schoon genoeg is om de spullen te stallen en dat er ook geen renovatie noodzakelijk is, de huidige staat is voldoende voor de opslag en verkoop van de spullen.’

2.2.

[eiser] heeft de bedrijfsruimte vervolgens vanaf 20 september 2018 verhuurd. In de huurovereenkomst staat als huurder [bedrijfsnaam gedaagde] vermeld.

2.3.

In de aanhef van de huurovereenkomst staat: ‘Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’. Verder bevat de huurovereenkomst, voor zover van belang, de volgende bepalingen:

‘Het gehuurde bestemming

1.1.

Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder debedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 Burgerlijk Wetboek/ bedrijfsruimte(…)

1.3.

Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt alstijdelijke opslagruimte.

1.4.

Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 1.3.

(…)

Duur, verlenging en opzegging

3.1.

Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 1 jaar, ingaande op 20.09.2018 (hierna “ingangsdatum”) en lopende tot en met 31.07.2019

3.2.

Deze huurovereenkomst wordt, na ommekomst van de in 3.1. genoemde periode, behoudens beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging dooruitsluitend huurder/ huurder of verhuurderin overeenstemming met 3.4.en 3.5. voortgezet voor een aansluitende periode van1 maand.

3.3.

Na ommekomst van de in 3.2. genoemde periode wordt deze huurovereenkomst behoudens beëindiging van dezeaansluitende periode [n] van telkens 1 maandof[onbepaalde tijd]tot uiterlijk 1 juli 2020.

Huurder is ermee bekend dat verhuurder voornemens is het gehuurde te slopen en nieuwbouw te realiseren. Derhalve is deze overeenkomst afgesloten voor 1 jaar tot en met 31.07.2019 met de optie tot verlenging van telkens 1 maand tot 1 juli 2020, indien de planontwikkeling van verhuurder dit nog toelaat.

3.4.

Beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging vindt plaats door huurder aan verhuurder of door verhuurder aan huurder tegen het einde van de lopende huurperiodeof, ingeval van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, tegen ieder tijdstip, een en ander met inachtneming van een opzegtermijn van tenminsteéén jaaréén maand. (…)’

2.4.

[eiser] heeft bij deurwaardersexploot van 19 januari 2022 de huur opgezegd tegen 1 mei 2022. [gedaagde] heeft het gehuurde vervolgens niet verlaten. Per brief van 22 februari 2023 heeft [eiser] de huur van de bedrijfsruimte daarom nogmaals opgezegd tegen 1 april 2023.

3.De vordering en het verweer

3.1.

[eiser] vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening [gedaagde] veroordeelt tot ontruiming van het gehuurde onder afgifte van de sleutels. Daarnaast vordert [eiser] dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van € 5.000,00 als voorschot op de vergoeding van de door [eiser] geleden schade en tot betaling van de proces- / nakosten en de kosten van ontruiming.

3.2.

[eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat het gehuurde op dit moment wordt gebruikt door [bedrijfsnaam 2 gedaagde] terwijl op basis van de huurovereenkomst alleen [bedrijfsnaam gedaagde] gerechtigd is het gehuurde te gebruiken. Daar komt bij dat op dit moment een winkel in het gehuurde is gevestigd, terwijl in de huurovereenkomst is opgenomen dat het gehuurde alleen als opslagruimte gebruikt mag worden. Doordat [bedrijfsnaam gedaagde] het gehuurde, zonder dat [eiser] daar toestemming voor heeft gegeven, in gebruik heeft gegeven aan [bedrijfsnaam 2 gedaagde] en het gehuurde in strijd met de in de overeenkomst opgenomen bestemming wordt gebruikt, schiet [bedrijfsnaam gedaagde] tekort in de nakoming van verplichtingen uit de huurovereenkomst. Als gevolg hiervan heeft [eiser] belang bij ontruiming van het gehuurde.

3.3.

[gedaagde] betwist dat hij tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Hij voert aan – samengevat – dat [bedrijfsnaam gedaagde] en [bedrijfsnaam 2 gedaagde] beiden handelsnamen van zijn éénmanszaak, maar dat hij als eigenaar van de éénmanszaak verantwoordelijk is voor de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Dat hij op dit moment onder een andere naam opereert dan toen de huurovereenkomst werd gesloten is volgens hem dan ook niet van belang. Verder voert [gedaagde] aan dat het vanaf het begin de bedoeling van partijen is geweest dat het gehuurde naast opslagruimte, ook gebruikt zou worden als winkelruimte. [eiser] was hiervan op de hoogte en heeft daar ook nooit bezwaar tegen gemaakt.

4.De beoordeling

4.1.

Het gaat in dit kort geding om de vraag of [eiser] moet worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde.

4.2.

Deze vordering kan in kort geding alleen worden toegewezen als [eiser] daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval, omdat het hier gaat om een vordering tot ontruiming vanwege door [eiser] gestelde wanprestatie door [gedaagde] .

4.3.

Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld het horen van getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure.

4.4.

[eiser] legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] tekort is geschoten in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Hoewel dit niet duidelijk uit de dagvaarding blijkt, lijkt [eiser] zich dus op het standpunt te stellen dat als gevolg hiervan de huurovereenkomst in een eventuele bodemprocedure ontbonden moet worden en dat [gedaagde] , vooruitlopend daarop, in deze procedure moet worden veroordeeld het gehuurde te ontruimen.

4.5.

Volgens [eiser] is [Aannemingsbedrijf] tekort is geschoten, doordat zij de verplichting het gehuurde zelf in gebruik te houden heeft geschonden door het gehuurde in gebruik te geven aan [bedrijfsnaam 2 gedaagde] . [Aannemingsbedrijf] en [bedrijfsnaam 2 gedaagde] zijn echter beiden handelsnamen van de eenmanszaak van [gedaagde] . Deze handelsnamen juridisch gezien geen zelfstandige entiteiten die overeenkomsten aan kunnen gaan of in rechte aangesproken kunnen worden. Het is de eigenaar van de eenmanszaak die verantwoordelijk is voor activiteiten die onder de verschillende handelsnamen worden verricht. Hoewel in de huurovereenkomst is opgenomen dat de huurovereenkomst is aangegaan met [Aannemingsbedrijf] , is [eiser] dus feitelijk een huurovereenkomst aangegaan met [gedaagde] en is het [gedaagde] die verplicht is tot nakoming van de verplichtingen uit hoofde van die huurovereenkomst. Omdat [gedaagde] het gehuurde steeds in gebruik heeft gehouden, is er van tekortschieten geen sprake.

4.6.

[eiser] heeft verder aangevoerd dat [gedaagde] het gehuurde gebruikt in strijd met de overeengekomen bestemming, doordat hij het gebruikt als winkelruimte terwijl in de huurovereenkomst is opgenomen dat het gehuurde alleen als opslagruimte mag worden gebruikt. [gedaagde] betwist dit en stelt zich op het standpunt dat van meet af aan duidelijk was dat [gedaagde] vanuit het gehuurde een winkel zou geen exploiteren.

4.7.

De kantonrechter stelt voorop dat ter beantwoording van de vraag welke bestemming partijen zijn overeengekomen, bepalend is wat partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst, mede gelet op de inrichting van het gehuurde, voor ogen stond en op welke wijze zij hieraan uitvoering hebben gegeven. De bestemming die in de huurovereenkomst is vastgelegd, is niet van doorslaggevend belang. Verder kan de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld, niet alleen worden beantwoord op grond van een taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Het komt aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

4.8.

In artikel 1.3. van de huurovereenkomst is opgenomen dat het gehuurde uitsluitend mag worden gebruikt als opslagruimte. Ondanks dat staat in de aanhef van de huurovereenkomst ‘huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’. Ook zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW op de overeenkomst van toepassing verklaard. Dit spreekt elkaar tegen. Hoewel de benaming van de overeenkomst niet doorslaggevend is bij beantwoording van de vraag hoe het gehuurde moet worden gekwalificeerd, is dit wel een aanwijzing waarmee bij de beoordeling rekening gehouden wordt. Daar komt bij dat uit de door [gedaagde] overgelegde foto’s overduidelijk blijkt dat het gehuurde er uitziet als een winkelruimte. [eiser] heeft dit niet weersproken, maar heeft aangevoerd dat dit komt doordat, voordat [gedaagde] het pand ging huren, een sportwinkel in het gehuurde gevestigd was en [eiser] , vanwege de voorgenomen herontwikkelingsplannen, geen aanpassingen meer wilde doen aan het gehuurde.

4.9.

Los van de uitstraling van het gehuurde, blijkt uit de door [gedaagde] overgelegde verklaringen van winkeliers en klanten dat [gedaagde] al vanaf het moment dat hij het pand is gaan huren een winkel exploiteert in het gehuurde. Dat dit van meet af aan zijn bedoeling is geweest, volgt ook uit de e-mail die [gedaagde] , nadat hij het gehuurde had bezichtigd, aan de makelaar heeft gestuurd. In de e-mail geeft [gedaagde] immers aan ‘
de huidige staat is voldoende voor de opslag en verkoop van de spullen’.Gesteld noch gebleken is dat [eiser] op dat moment expliciet aan [gedaagde] heeft aangegeven dat er geen verkoop vanuit het gehuurde is toegestaan, hetgeen wel van hem verwacht had mogen worden als hij dat pertinent niet wilde. Verder is niet gebleken dat [eiser] eerder bezwaar heeft gemaakt tegen de verkoopactiviteiten van [gedaagde] . Op de zitting heeft [eiser] weliswaar betoogd dat hij tot voor kort niet wist dat [gedaagde] een winkel exploiteerde in het gehuurde, maar dat acht de kantonrechter ongeloofwaardig. Uit de door [gedaagde] overgelegde whatsapp-correspondentie blijkt immers dat [eiser] meerdere malen aan [gedaagde] heeft gevraagd of [gedaagde] ‘in de winkel is’. Dat dit alleen spreektaal zou zijn en hij met zijn vraag zou bedoelen of [gedaagde] in het gehuurde was, acht de kantonrechter onaannemelijk. Dit geldt temeer omdat uit de correspondentie blijkt dat [eiser] in de afgelopen jaren meerdere malen goederen bij [gedaagde] heeft gekocht.

4.10.

Gelet op het voorgaande heeft [eiser] in dit kort geding onvoldoende aannemelijk gemaakt dat partijen zijn overeengekomen dat het gehuurde alleen als opslagruimte mag worden gebruikt en dat [gedaagde] , door vanuit het gehuurde een winkel te exploiteren, in strijd handelt met de overeengekomen bestemming. Om vast te kunnen stellen of er sprake is van strijdig gebruik zal nader onderzoek en nadere bewijslevering nodig zijn en daar leent dit kort geding zich niet voor.

4.11.

Doordat niet vast is komen te staan dat [gedaagde] tekort is geschoten, is op dit moment onvoldoende waarschijnlijk dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden ontbonden. De door [eiser] gevorderde ontruiming is daarom niet toewijsbaar. Ook de door [eiser] gevorderde schadevergoeding is om die reden niet toewijsbaar. De gevorderde schadevergoeding kan immers alleen worden toegewezen als vast staat dat [gedaagde] tekort is geschoten.

4.12.

De proceskosten komen voor rekening van [eiser] , omdat zij ongelijk krijgt. [gedaagde] heeft de kantonrechter verzocht [eiser] te veroordelen tot betaling van de werkelijk door haar gemaakte proceskosten die tot en met de dagvaarding zijn begroot op € 3.025,00. [gedaagde] legt aan zijn verzoek ten grondslag dat [eiser] het verwijt dat [gedaagde] tekort is geschoten in zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst alleen heeft geconstrueerd om een langdurige en onzekere beëindigingsprocedure te voorkomen.

4.13.

Een vordering tot betaling van de werkelijke proceskosten is alleen toewijsbaar in geval van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen. Daarvan is pas sprake als het instellen van de vordering, gelet op de evidente ongegrondheid ervan, in verband met de betrokken belangen van de wederpartij achterwege had behoren te blijven. Hiervan kan eerst sprake zijn als eiser zijn vordering baseert op feiten en omstandigheden waarvan hij de onjuistheid kende dan wel behoorde te kennen of op stellingen waarvan hij op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden.

4.14.

De kantonrechter kan zich niet aan de indruk onttrekken dat [eiser] deze procedure alleen is gestart om met een ‘gezocht’ argument te bewerkstellen dat [gedaagde] het gehuurde moet verlaten en [eiser] verder kan met zijn herontwikkelingsplannen. Hoewel begrijpelijk is dat [eiser] graag verder wil met de herontwikkeling van het gehuurde en daarom wil dat [gedaagde] het gehuurde verlaat, had zij moeten beseffen dat de door haar gekozen insteek in deze procedure niet de manier is om dat te bereiken. Door deze procedure toch te starten heeft zij [gedaagde] op onnodige kosten gejaagd. De kantonrechter acht het daarom redelijk en billijk [eiser] te veroordelen in de werkelijke kosten van deze procedure. Tegen de specificatie van de kosten die voorafgaand aan de mondelinge behandeling is ingediend door [gedaagde] is als zodanig geen verweer gevoerd en het gevorderde bedrag komt de kantonrechter niet onredelijk voor, zodat dit toegewezen zal worden.

5.De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

wijst de vordering af;

5.2.

veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 3.025,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde] .

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Flipse en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter