Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 10111658 \ CV EXPL 22-5666
Uitspraakdatum: 12 april 2023
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de stichting
Stichting Pré Wonen
gevestigd te Velserbroek
eiseres
hierna te noemen: Pré Wonen
gemachtigde: De Best & Partners B.V.
tegen
[gedaagde]
wonende te [plaats]
gedaagde
hierna te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. B. Wernik
1.Het procesverloop
1.1.
Pré Wonen heeft bij dagvaarding van 16 september 2022 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 21 maart 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft Pré Wonen bij akte van 8 maart 2023 nog stukken toegezonden.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 15 december 2020 een woning van Pré Wonen. De woning is gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna ook: de woning). De laatstelijk overeengekomen huurprijs bedraagt € 574,73 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.
3.De vordering en het verweer
3.1.
Pré Wonen vordert dat de kantonrechter de tussen partijen gesloten huurovereenkomst ontbindt en [gedaagde] veroordeelt tot ontruiming van de woning en tot betaling van een bedrag van € 3.504,93, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 3.224,19 vanaf 16 september 2022 tot aan de dag der algehele voldoening. Daarnaast vordert Pré Wonen dat [gedaagde] veroordeeld zal worden tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 574,73 per maand, voor elke maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] in gebreke zal blijven de woning te ontruimen, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2.
Pré Wonen heeft aan de vorderingen – kort weergegeven – ten grondslag gelegd dat [gedaagde], ondanks herhaalde aanmaning, vanaf december 2021 meermaals met de (tijdige) betaling van de huur in gebreke is gebleven. De huurachterstand tot en met 21 maart 2023 bedraagt € 3.224,19.
3.3.
[gedaagde] betwist de vordering. Op haar verweer wordt – voor zover relevant – bij de beoordeling van het geschil ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Pré Wonen heeft bij akte van 8 maart 2023 een recent overzicht van de huurachterstand overgelegd. Ter zitting heeft Pré Wonen toegelicht dat de huurachterstand € 3.224,19 bedraagt. [gedaagde] heeft het bestaan en de hoogte van de huurachterstand niet betwist, zodat vast staat dat [gedaagde] een huurachterstand heeft van meer dan drie maanden huur. Deze achterstand is zo groot dat van Pré Wonen in beginsel niet kan worden verlangd dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde] nog langer voortzet.
4.2.
[gedaagde] heeft echter aangevoerd dat zij de huur niet heeft betaald omdat sprake is van gebreken in en aan de woning. De kantonrechter begrijpt dit verweer als een beroep op opschorting.
4.3.
De kantonrechter verwerpt dit verweer. In de eerste plaats heeft [gedaagde] het bestaan van de gebreken onvoldoende onderbouwd. Daar komt bij dat Pré Wonen enerzijds niet over de bevoegdheden beschikt om tegen de gestelde immateriële gebreken op te treden, en anderzijds dat de gestelde materiële gebreken de opschorting van de huurprijs niet rechtvaardigen en Pré Wonen bovendien een tijdlijn reparatiewerkzaamheden heeft overgelegd die [gedaagde] niet heeft weersproken. Het gevorderde bedrag aan onbetaalde huurtermijnen is dan ook toewijsbaar. De wettelijke rente zal, anders dan gevorderd, worden toegewezen vanaf de vervaldata van de huurtermijnen (zijnde de eerste dag van de betreffende maand) tot de dag van de betaling.
4.4.
De omvang van de huurachterstand levert een zodanige tekortkoming op dat deze naar het oordeel van de kantonrechter de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigt, zodat ook dit deel van de vordering wordt toegewezen. De ontruimingstermijn zal daarbij worden bepaald op 14 dagen.
4.5.
De gevorderde huur respectievelijk gebruiksvergoeding van € 574,73 per maand zal worden toegewezen vanaf 1 maart 2023 tot aan de datum van ontbinding respectievelijk ontruiming. Daarbij is de grondslag voor toewijzing van de gebruiksvergoeding het bepaalde in artikel 7:225 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW).
4.6.
De gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal eveneens worden toegewezen nu gebleken is dat Pré Wonen genoodzaakt was om buiten rechte kosten te maken ter verkrijging van voldoening van haar vordering. De brief van 15 maart 2022 waarnaar Pré Wonen in dit kader verwijst voldoet aan de daaraan in art. 6:96 lid 6 BW Pro gestelde eisen (zie ook HR 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704).
4.7.
[gedaagde] heeft ter zitting aangegeven dat zij inmiddels een baan heeft en graag een betalingsregeling wil treffen om een gedwongen ontruiming te voorkomen, maar de gemachtigde van Pré Wonen heeft aangegeven dat Pré Wonen thans nog geen betalingsregeling wil treffen. Nu de wet de kantonrechter niet de mogelijkheid biedt Pré Wonen een betalingsregeling op te leggen, worden de gevorderde ontbinding en ontruiming toegewezen.
4.8.
De gemachtigde van Pré Wonen heeft ter zitting zich wel bereid verklaard na vonniswijzing eventueel een betalingsregeling te treffen. Als een dergelijke betalingsregeling wordt getroffen en nagekomen kan tenuitvoerlegging van dit vonnis wellicht alsnog worden voorkomen. [gedaagde] dient daarom voor het treffen van een betalingsregeling zo snel mogelijk contact met de gemachtigde van Pré Wonen op te nemen.
4.9.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde], omdat zij ongelijk krijgt.
5.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen;
3.2
veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde gelegen aan de [adres] te [plaats] te verlaten en te ontruimen, de sleutels daarvan aan Pré Wonen af te geven en de woning geheel ontruimd ter beschikking van Pré Wonen te stellen;
3.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 3.498,80, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 3.224,19 vanaf de vervaldata van de huurtermijnen (zijnde de eerste dag van de betreffende maand) tot aan de dag van betaling;
3.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 574,73 voor iedere maand dat [gedaagde] na 1 maart 2023 het gehuurde in gebruik houdt tot aan de datum van ontbinding respectievelijk ontruiming;
3.5.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van de eisende partij tot en met vandaag vaststelt op:
€ 127,43 wegens dagvaardingskosten,
€ 487,00 wegens griffierecht en
€ 398,00 wegens salaris gemachtigde;
3.6.
wijst het meer of anders gevorderde af;
3.7.
verklaart de veroordeling(en) in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.P.E. Oomens en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter